Topplån
Ett topplån är ett lån som tillsammans med ett bottenlån bildar ett bolån. Topplånet kallas just topplån för att det ligger “ovanpå” bottenlånet (och inte för att det är något form av “toppenlån”). Hur fungerar då detta? Det ska denna text förhoppningsvis förklara för dig, har du frågor även efter att ha läst denna text skriv detta då gärna i textrutan längst ner.
Notera: Topplån är i och med införandet av bolånetaket inte lika vanliga längre och normalt inte något man behöver ta hänsyn till när man skaffar ett nytt lån idag. Topplån gäller i princip bara om bottenlånet är lägre än 85%, vilket ibland gäller för villor, vissa bostadsrätter, men framförallt bostäder i glesbygd.
När du köper en lägenhet delar banken in ditt lån i olika risknivåer och där bottenlånet står för den säkra delen av lånet så är topplånet den osäkra. Vanligtvis brukar bottenlånet täcka 0 till runt 85 % av din köpesumma. Är botten lånet lägre, täcker topplånet upp till 85% av bolånet.
Illustration av lånefördelningen. Bottenlån (grönt) täcker här 75%, topplånet (gult) ytterligare 10%, resterande (vitt) är den egna insatsen, alternativt ett privatlån.
Oftast betalar man även in en del av summan som handpenning (ofta 10%). Har du då ett bottenlån på 75%, och betalar in en handpenning på 15% så blir topplånet i slutändan 10%.
Topplån och risk
Anledningen till indelningen av lån är att eftersom banken har din lägenhet som säkerhet måste de veta att de kan få tillbaka pengarna även om priserna på bostadsmarknaden viker. Går priserna ner 15 % så är det (i detta fallet) den egna insatsen som “försvunnit”, går de ner ytterligare 10 % försvinner topplånet, och först när priset gått ner med 25 % riskeras bottenlånet.
Eftersom topplånet är det andra lånet som banken riskerar är detta av högre risk än bottenlånet, och hög risk = högre ränta. Det är dock inte samma risk som ett eventuellt privatlån som ligger “över” topplånet. Därför har topplån ofta högre ränta än bottenlån. Topplån ges i princip alltid mot rörlig ränta.
Du kan läsa om hur olika banker ser på topplån i BoUpplysningens intervjuer med bankerna eller se en lista på banker och bolåneinstitut som har både bottenlån och topplån.
Hejsan
Jag undrar om man får lov att äga flera st bostadsrätter på olika platser om föreningarna går med på att man hyra ut i 2 hand?
Jag kommer inte låna något från banken.
Hur blir man beskattad på hyresintäkter och övrigt?
Mvh
Leo
Leo: Visst får man lov att äga flera bostadsrätter men nyckelfrågan är om brf går med på att hyra ut i andrahand. Det är dock inte troligt om syftet är att tjäna pengar på att hyra ut bostadsrätten. Oftast får man bara hyra ut bostadsrätten för utlandsarbete etc.
Andrahandsuthyrning beskattas med 30%. Läs mer i kapitlet om andrahandsuthyrning.
Hej. Köpte hus för över 5 år sen och då fick vi ta bolån för 1,1 M delad i 2 st; topplån och bottenlån.
taxeringsvärde var då ca 1 M. Nu efter stora renoveringar, bad jag en mäklarfirma göra en uppvärdering av huset och fick som förslag 1,6 M. I veckan fick jag förslaget för taxeringsvärdet för 2012 på mer än 1,4M.
Min fråga är om jag kan begära banken att lägga om lånen för att få bort topplånet?
Tack för svaret.
Bruno: Ja, absolut! Du kan läsa mer om detta i vår artikel om omvärdering av bostaden.
Hej sitter och kollar mina bolån och märker att topplånets ränta bara stiger och stiger och är nu uppe i 6,3%.
Är det normalt eller är det dags att söka sig till en ny bank?
Lånet är på ca 150000 med en amort på ca 1000/mån
Bottenlånet ligger på ca 220000 med 4,3% rörlig(3mån)
Bor på landsbygd.
Mvh Kent
Kent: Räntorna har stigit och topplånen är ju rörliga så det är inte så konstigt att de stiger. Om du tycker att topplånets ränta är högre än i andra banker bör du definitivt prata med din bank om det, samt kolla upp vad du skulle få hos andra banker!
Hejsan!
Jag och min man skrev nyligen på ett kontrakt om lån, bokontraktet är redan klart, huset kostar 650 000, vi har tänkt oss ett lån på 800 000. enligt kontraktet skulle vi betala 65 000 nu, och resten 585 000 när vi får huset, vilket är i 2 december. bankmannen fördeöver dom 65 000 från min mans kreditkort, och vi har räntefritt ca 3 månader på oss att betala av den, vilket vi kan, vi kommer ha ca 100 000 kr innan vi tar över bostaden, och med de tänkt betala av dom 65 000 och lite till, min fråga är, när börjar dom ta ränta från lånet och vad är lånet? visst vi bad om 800 000 men det är inte säkert vi ska ha allt, är kommer de bli ränta på hela dom 800 000 eller bara på dom 585 000 som vi kommer börja med? sen undrar jag oxå, vad topplånet kommer va på? vi vill bli av med topplånet så fort som möjligt, och sen sikta in oss på botten lånet, kan man komma undan räntan om man betalar en viss summa innan räntan infaller? Jag hoppas du förstog allt jag skrev, allt är så snurrigt just nu, massa siffror överallt, känns bra men snurrigt, tacksam för svar snarast. MVH G.K
Vilken bra sida!
Jag har tänkt lite på det här med topplånet. Är det något som bankerna erbjuder blanco eller har de fortfarande säkerhet i fastigheten som de har till bottenlånet?
Caroline: Topplån finns fortfarande kvar men bara i de fall där bottenlånet inte når upp till 85%. Säg att bottenlånet är på 70%, då kan topplånet vara 10% till och är i såna fall kopplat till fastigheten som säkerhet.
För lån över 85%, eller lån över topplånet, så är det blanco-lån som gäller och då står inte bostaden som säkerhet.
Robin: Roligt att du gillar sidan!
Ni kommer att behöva lägga in åtminstone 285 000 kr och då har ni ungefär 200 000 kr för lite för handpenningen för er drömlägenhet. Ni kommer då att landa på en belåningsgrad på runt 97 %.
Ni är ett ganska intressant exempel på en situation som jag tror många befinner sig i. Man vill ha en lägenhet men har inte råd med de nya reglerna (som försöker få svenskarna minska sina belåningsgrader).
De är också en stor anledning att man satte de nya reglerna med bolånetak – att få folk att tänka både en och två gånger innan man köper något dyrare. Därtill om man köper något dyrare ska det till 15% vara för egna pengar.
Om Anders Borg skulle svara på denna fråga så gissar jag att han skulle säga: Ni kanske inte verkligen, verkligen måste flytta? Ni kanske kan tänka er att köpa något billigare, men kanske inte riktigt lika fint? Ni kanske kan spara ett år till innan ni köper er lägenhet?
Man drivs gärna med av att ens kompisar har fina och stora lägenheter i innerstan, med motsvarande löner och vill förstås ha samma standard. Det är, antar jag, något som driver det som skulle kunna bli/vara en bostadsbubbla.
Med det sagt…
I princip har ni två alternativt: låna från närstående eller låna från banken. Att låna från närstående är ju billigare men tänk på att en “psykologisk skuld/ränta” kan vara minst lika jobbig som en monetär ränta.
Om ni inte kan låna från närstående så är banken ert enda alternativ och då är det privatlån (blancolån) som gäller. Beroende på er inkomst och kredithistoria bör ni kunna låna detta, se här för förslag.
Det ni bör tänka över är: Kommer vi ha råd med detta om räntan går 1-2 % och kanske 3 %? Hur kommer det bli om bostadspriserna går ned 5-10%? Hur säkra är ni på era jobb?
Om ni känner att fördelarna överväger riskerna i just ER situation så ansök om ett privatlån. Annars kan det vara läge att fundera en extra gång.
Hej! Efter att ha läst här känner jag att jag har bra mycket mer koll än innan, men är fortfarande osäker på mycket.
Vi har nyss hittat drömlägenheten, och skulle verkligen behöva flytta ut ur våran etta snarast..
Den kommer kosta 1,9mkr. Vi har ca 60k sparat, och det kommer inte hinna bli mer än kanske 20 till innan vi måste köpa.. Hur kan vi lösa de sista pengarna på ett smart sätt? Är privatlån helt åt skogen tänkt rent ekonomiskt? Vi har båda en väldigt bra ekonomi, men vill heller inte chansa och riskera att förstöra allt.
Helt nya på det här, så ledsen om det är förvirrande!
Tack för en underbar sida!
maria: Roligt att du uppskattar sidan.
Angående lånelöfte: Man kan (faktiskt) inte förlita sig till 100% att man får låna den summa man får ett lånelöfte om. Det är dock väldigt troligt. Läs gärna kapitlet om lånelöfte för mer information om varför det är så.
Angående topplån: Topplån finns i praktiken inte för nya lån men de finns kvar för de som hade topplån innan bolånetaket.
Angående dåliga tider: Man bör köpa bostad när man behöver flytta, så enkelt är det egentligen. Man kan försöka tajma konjunkturer, väder och vind, räntor etc men i slutändan är det så många faktorer som spelar in att just behovet av en bostad är det allra viktigaste.
Angående räntan: Jag vågar inte sia om hur räntebanan kommer se ut men om man tolkar Riksbankens räntebana så räknar de med att räntan fortsätter upp. Räkna kanske med en ränta som åtminstone är 1-2 % högre om 2 år för att vara på säkra sidan. Se också till att ta höjd för att den eventuellt kan bli ännu högre. Ha inte 1-2% högre som vad ni maximalt kan klara av!
Hej!
Vilken jätte bra sida! Fick många svar, men har några frågor kvar.
Jag och min sambo funderar på att köpa lägenhet. Vi studerar båda två, men har fått lånelöfte tack vare våra föräldrar.
Jag har använt mig utav swedbanks hemsida för att räkna ut månadskostnaden. Kan man förlita sig på den summa som man får där?
Där räknas topplån med, men vad jag förstod det som så finns inte topplån längre?
Många säger att det är dåliga tider att köpa lägenhet i. Är det så att man inte bör köpa lägenhet just nu?
Hur mycket ska man räkna med att räntan kan gå upp?
Tacksam för svar!
Helene: Jag är inte säker på om jag hänger med men jag tolkar det som att det du överväger att göra är att betala handpenningen (10%) med egna pengar. Sen gissar jag att du syftar på att banken vill ha 15% från din egna ficka pga bolånetaket/bankens regler. Rätta mig om jag har fel.
Om detta är rätt tolkat så tror jag du tänker lite fel. Handpenningen är ju en del av den totala köpeskillingen, den motsvarar i ditt fall 10%. Om banken erbjuder lån för 85% av värdet så behöver du alltså bara betala 5% till ur egen ficka.
Alternativet är att ta ett blancolån på 10% från dag 1 och betala handpenningen med och sen ytterligare 5% vid inflyttningen. Därutöver tar du ett “vanligt” bolån för resterande 85%.
Jag rekommenderar att du betalar ur egen ficka om du kan. Blancolånen har ofta högre ränta än vad du får att ha dessa egna pengar på banken.
Hej!
Åter till det här med handpenning: Jag är sugen på att köpa nyproduktion. Den kommer säljas för 1 890 000:- och handpenning på 10% ska betalas vid kontraktskrivningen. Resterande belopp ska betalas vid inflytt, ca 6 månader senare.
Då undrar jag, att om jag betalar denna summa med “egna” pengar – kan jag då tillgodose dessa pengar eller kommer banken som jag tar lån av vilja ha en insats a 15% på resterande belopp? If so, ska jag ta lånet på en gång, vid kontraktskrivningen men bara på första delen – och vänta med resten för att slippa betala ränta?
Suck, vilket irrvarr av frågor – men ajg är helt ny på det här och har pinsamt dålig koll!
Tusen tack för svar!
Amalia: Nej, det är det inte.
Handpenning är den summa man ger i samband med kontraktsskrivningen (vanligtvis direkt efter att budgivningen är avslutad). Den är ofta 10% av köpeskillingen.
Insats är den summa man betalar ur egen ficka i köpeskillingen (dvs det som inte är bolån). Det kan vara de 10% som man ger i handpenning, men det kan också vara 15% eller kanske halva köpeskillingen, beroende på hur mycket egna pengar man har.
Är handpenning och insats samma sak?
Twain: Det spelar ingen roll om ni betalar av topplånet nu, om ni ändå måste låna mer och få nytt topplån sen så kommer det ändå bara att bli en avbetalning.
Jag menar att om ni har ett topplån idag på 190 000 kr som kommer att utökas med runt 100 000 kr, så kommer de 100 000 kr fortfarande att behövas även om ni betalat 190 000 kr innan. Ett topplån på 300 000 kr är förstås kännbart så ni får räkna på hur mycket det kommmer kosta er.
Ett sätt att se på det är, förutsatt att ni har pengar att kunna betala av topplånet med, att ni ser på avkastningen. Säg att ni har pengarna på banken med en ränta på 1% men topplånet kostar er 3% (och kommer förmodligen höjas i högre takt än sparräntan), då är min starka rekommendation att amortera så mycket ni kan på topplånet då ni “förlorar” 2% varje år.
Har ni pengarna i högavkastande placeringar på 8% är det förstås lönsammare att behålla pengarna där. Jag rekommenderar er hursomhelst att amortera på topplånet, det kommer komma räntehöjningarna och topplånet lär bara bli mer kännbart för er.
Hej
Vi har idag ett radhus som köptes för 1,640 därav en toplån på 190000. Det kommer vara fördelsaktigt att lösa tomt rätten årsskiftet 2011/2012 (i samband med ny taxeringsvärde). Tomten kommer kostar ca. 200000. Detta innebär att vi kommer ha ett topplånd påöver 300000, somkänns orimligt. Vad är ditt bästa råd i denna stiuation?
Borde vi titta efter billigare boende? eller pröjsa upp mot en 10000/mnd för att bli kvitt topplånet fort innan tomträtten köps loss?
Therese: Bolånetaket blir verklighet från och med 1:a oktober i år (2010) och det innebär att man måste ha 15% egen insats. Det kommer vara såhär så länge ett politiskt beslut görs om att bolånetaket ska försvinna.
Anledningen till bolånetaket är bland annat att Riksbanken mfl är oroliga för att svenskarna lånar för mycket och har för hög belåningsgrad.
A-kassa räknas som inkomst men man måste ju fortfarande ha tillräckligt mycket betalningsförmåga för att kunna betala räntor mm, även vid högre räntor än dagsläget. Det kan förmodligen bli svårt att köpa bostadsrätt när man går på A-kassa. Allt beror förstås på hur din totalekonomi ser ut (sparade pengar, sambo med inkomst osv).
Hej!
Stämmer det att alla banker redan gått över till 15% i insats och kommer det i så fall att fortsätta vara så alltid?
Undrar även om a-kassa kommer att räknas som inkomst ifall man blivit uppsagd när den perfekta lägenheten dyker upp?
Tacksam för svar! Och tack för bra info.
bob: Kul att du gillar sidan!
Du har helt rätt och jag är faktiskt på gång att skriva om bolånetaket i artikelform. Har nämnt det tidigare på bloggen bara.
hej!
Jättebra sida, med bra svar på frågor!
I oktober försvinner ju topplånen, eftersom det nya bolånetaket ligger på 85 %. Som förstagångsköpare innebär det att man helt plötsligt inte har råd med många av de lägenheterna man kunde köpt tidigare. Vore intressant med ett inlägg om detta, vad det kommer få för effekt på marknaden, och vad man kan göra för att komma runt det – t.ex. den högre kostnaden för privatlån ställt mot ev prisökning på bostäder under tiden det skulle ta att spara ihop motsvarande summa, osv.
Mattias Jonsson: Det är definitivt värt att bli av med topplånet och du ska verkligen göra ett försök. Läs här för hur du gör en omvärdering: http://www.boupplysningen.se/tips/vardering-av-lagenhet/. Lycka till!
Hej jag har en lägenhet som är värderad på papper till 1,650000 detta dock för två år sedan. Jag köpte den till en kostnad av 1,450000 jag lånade till allt och har ett topplån på ca 200,000kr nu har det gått två årsedan värderingen och jag har fått en muntlig värdering av en mäklare på 1,795000
Vad ska jag göra och ev hur ska jag göra för att få bort topplånet. är det värt att få bort topplånet?
Stefan: Det är ofta en högre andel topplån för villor än för lägenheter, den siffran som anges på BoUpplysningen.se handlar om bostadsrätter och där är andelen lägre – det borde jag kunna vara lite tydligare med förstås.
Jag har kollat på Swedbanks sida och om man använder deras kalkyler så ser det ut som att topplånet numera är hela 25% av den totala kostnaden för villan dvs inte mellan 10-15%.
Möjligen tar de in kostnaden från baltikum och ukraina på bolånetagare
Det stämmer att de bara har 75% bottenlån numera. 10% är alltså topplån och därefter resterande 15% kontantinsats.