Topplån
Ett topplån är ett lån som tillsammans med ett bottenlån bildar ett bolån. Topplånet kallas just topplån för att det ligger “ovanpå” bottenlånet (och inte för att det är något form av “toppenlån”). Hur fungerar då detta? Det ska denna text förhoppningsvis förklara för dig, har du frågor även efter att ha läst denna text skriv detta då gärna i textrutan längst ner.
När du köper en lägenhet delar banken in ditt lån i olika risknivåer och där bottenlånet står för den säkra delen av lånet så är topplånet den osäkra. Vanligtvis brukar bottenlånet täcka 0 till runt 85 % av din köpesumma, topplånet täcker runt 10 % över det (andelen brukar variera mellan 0-15 %).
Illustration av lånefördelningen. Bottenlån (grönt) täcker runt 85%, topplånet (gult) ytterligare 10%, resterande (vitt) är den egna insatsen
Oftast betalar man även in en del av summan som handpenning (ofta 10%). Har du då ett bottenlån på 85%, och betalar in en handpenning på 10% så blir topplånet i slutändan 5%.
Topplån och risk
Anledningen till indelningen av lån är att eftersom banken har din lägenhet som säkerhet måste de veta att de kan få tillbaka pengarna även om priserna på bostadsmarknaden viker. Går priserna ner 5 % så är det (i detta fallet) den egna insatsen som “försvunnit”, går de ner ytterligare 10 % försvinner topplånet, och först när priset gått ner med 15 % riskeras bottenlånet.
Eftersom topplånet är det första som banken riskerar är detta av högre risk, och hög risk = högre ränta. Därför har topplån ofta högre ränta än bottenlån. Topplån ges ofta mot rörlig ränta.
Banker som ger, och inte ger, topplån
Eftersom topplån oftare är dyrare än bottenlån är det ibland populärt bland banker och bolåneinstitut att påpeka att man inte har topplån. Topplånet är då inbakat i bottenlånet istället och man kan då också tex ha hela lånet med bunden ränta.
Här är banker som har topplånet inbakat i bottenlånet:
Här är banker som har topplånet separat:
…och här är banker som inte ens har topplån:
Du kan också titta på intervjuer med bankerna eller en lista på banker och bolåneinstitut som har både bottenlån och topplån.
Skriv ut
24 August 2008 | Okänd besökare skrev:
Om man tex har fått ett lånelöfte bolån på 1650000 från en bank som inte har topplån, kan man då få ett topplån från en annan bank?
14 September 2008 | KöpaBostadGuiden-Christoffer skrev:
Nej, man kan inte få bottenlån och topplån från olika banker.
Du kan i värsta fall ta bottenlånet hos en bank och ett privatlån hos en annan bank. Detta är dock inte att rekommendera!
04 February 2009 | Anonym skrev:
Om man lånar från en bank som separerar bottenlån och topplån – kan man amortera bort topplånet?
Anta att man gradvis amorterar ner hela lånet – är topplånet då de fem “första” eller “sista” procenten av lånebeloppet som försvinner?
MVH/A
04 February 2009 | KöpaBostadGuiden-Christoffer skrev:
Anonym: Man kan absolut amortera bort topplånet, ofta kräver till och med banken det. Topplånet är också det första man amorterar bort. Teoretiskt skulle man nog kunna amortera bottenlånet samtidigt men det skulle vara fullständigt onödigt då topplånet alltid är dyrare.
14 May 2009 | Spiken skrev:
Hej!Ska reporäntans kurva avspegla sig i räntan på ett rörligt topplån?
Mvh/J
29 June 2009 | KöpaBostadGuiden-Christoffer skrev:
Spiken: Det behöver nödvändigtvis inte vara så. Det finns många fler variabler att ta hänsyn till även om reporäntan definitivt påverkar hur topplåneräntan rör sig.
06 August 2009 | Wille skrev:
Kanske en oerhört dum fråga men om man tar ett lån på 2.000.000 till ett hus som kostar 2milj och har en kontantinsats på 500.000 slipper man då topplånet?
06 August 2009 | KöpaBostadGuiden-Christoffer skrev:
Wille: Inte alls en dum fråga. Med en kontantinsats på 500 tkr på ett 2Mkr-hus så blir din belåning 75% av den totala köpesumman. Bottenlån brukar vara från 75% till 90% och därtill brukar topplånet täcka upp till 85% till 95%.
Alltså, hur man än vänder och vrider på det så kommer din belåningsgrad inte upp i “topplånehöjder” och du behöver alltså inte ha något topplån.
17 August 2009 | anonym skrev:
jag har köpt mitt första bostadsrätt och lägenheten kostade 750000 och jag har betalat 10% av det, men har ändå topplån,jag trodde inte jag skulle få det men fick det ändå?. jag har swedbank.hur mycket måste jagha betalat för att undvika topplånet?
18 August 2009 | KöpaBostadGuiden-Christoffer skrev:
Anonym: Det beror lite vad de hade för gräns för topplånet. Uppenbarligen är det över 10%. Gissningsvis 15% men det måste du kolla med Swedbank om.
27 August 2009 | Nob skrev:
Swedbank kör 10-15-75. Där 10 är insats, 15 topplån och 75 botten.
13 November 2009 | Pontus skrev:
Jag har lån hos Swedbank och topplån motsvarande 15%. Jag köpte lägenheten för 1 750 000kr. Om jag värderar lägenheten nu bedömer jag att den är värd ca 2 000 000 kr. Kan jag då begära att banken ska reducera mitt topplån alternativt skriva om det helt till bottenlån? Tacksam för svar.
16 November 2009 | KöpaBostadGuiden-Christoffer skrev:
Pontus: Visst kan du göra det och banken bör gå med på det, det kan dock vara värt att bara dubbelkolla med dem innan du gör det. Jag har personligen gjort det efter en renovering och det gick alldeles utmärkt.
Tänk på att du måste använda dig av en mäklare för omvärderingen och få ett intyg du kan visa upp. Det kostar c:a 1000-2000 kr.
23 November 2009 | Anne skrev:
Efter att låta en annan bank göra en uc på mig för att se om jag kunde få bättre lånevillkor hos dem stod inte topplånet med. Tog kontakt med min bank om orsaken till detta och fick svar att topplånet inte lämnas ut till andra banker. Tycker detta låter väldigt konstigt och skulle vilja veta hur det hänger ihop. Tcksam för svar.
24 November 2009 | KöpaBostadGuiden-Christoffer skrev:
Anne: Jag utgår ifrån att det är för att skydda sina affärsöverenskommelser gentemot konkurrenterna. Topplånet är ofta mycket mer rörligt och avtalsbart än bottenlånet och är därmed känslig information att lämna ut till konkurrenter, så det är inte så konstigt att de inte vill lämna ut uppgifterna faktiskt.
02 February 2010 | Çamëria skrev:
Hej!
Jag har lånat 850.000 hos Swedbank och 15% av det utgör topplån. Nu tänkte jag flytta över lånet till SBAB där jag slipper topplånet som är på ca 131.000 men jag debiteras 22.000 kr. av Swedbank.
Är det en lönsam affär för mig? Hur vet jag om det blir lönsamt eller inte?
Räntorna ligger på ungefär samma nivå.
Tacksam för svar!
03 February 2010 | KöpaBostadGuiden-Christoffer skrev:
Cameria: Det du måste jämföra är hur mycket bottenlånsräntan (BTR) hos SBAB skiljer sig från topplånsräntan (TPR) hos Swedbank. Sen kan du räkna på hur lång tid i år (TID) det tar innan det lönar sig.
Du kan använda följande formel:
TID = 22000 / (131 000 * (TPR-BTR))
Tex med en topplåneränta på 3% och en bottenlånsränta på 1.5% så skulle det ta 11 år innan du räknar hem en vinst. Jag har svårt att se att det är lönsamt.
Varför debiteras du 22 000 kr? Är det för att du löser in ett bundet lån i förtid, där räntan gått upp emellan?
04 March 2010 | Benjamin skrev:
Hej. Jag pluggar just nu och har därför ingen möjlighet att spara några större pengar. Funderar på att köpa bostadsrätt när jag börjar arbeta efter studierna. Kan man låna 100% av insatsen? Och om man kan det är det dumt, dvs. väldigt oekonomiskt?
Mvh Benjamin
06 March 2010 | KöpaBostadGuiden-Christoffer skrev:
Benjamin: I det läget vi befinner oss i nu, mars 2010, är det praktiskt taget omöjligt att få låna 100% av insatsen. Ekot av finanskraschen ligger fortfarande tungt…Sen är det kanske inte ett bra läge heller då priserna förväntas gå ned och räntorna stiga. I din situation borde du nog se till att spara ihop till 5-10% av köpeskillingen innan du ger dig in på bostadsmarknaden.
29 April 2010 | Cecilia skrev:
Läser insändaren “Benjamin” innan och sedan svaret.
Jag jobbar heltid och tjänar bra men bor i hyresrätt. Om jag nu som Benjamin vill köpa, hur ska jag lyckas spara ihop ca 200.000 kr om nu det ex är handpenningen.
Kommer ta ÅR!
01 May 2010 | KöpaBostadGuiden-Christoffer skrev:
Cecilia: Det är tyvärr den bistra sanningen i dagsläget. Det kanske kan låta hårt men det är inte alla förunnat att bo i bostadsrätt – framförallt inte i denna lågkonjunktur. Man kan heller inte räkna med att få bo i en 2 Mkr-bostadsrätt (=200 000 kr i handpenning).
Det är dock långt ifrån omöjligt. Det finns banker och låneinstitut som lånar ut upp till 95 %. Därtill går det att hitta bostadsrätter, även i Stockholm för under 1 Mkr, i alla fall ettor. Då blir handpenningen bara 50 000 kr – och det går ju att spara ihop, även med relativt dålig lön.
Ett sista alternativ är att ta ett privatlån för överskjutande del. Lycka till!
31 May 2010 | olimbik skrev:
Hej!
Jag har köpt ett hus förra året som jag har topplån på.
Nu behöver vi byta taket och min fråga då är får man låna till takbytet och baka in i huslånet eller måste man ta ett privat lån vid sidan av eller måste man vänta tills topplånet är avbetalt?
01 June 2010 | BoUpplysningen-Christoffer skrev:
Olimbik: I din fråga utgår jag ifrån att du har bottenlån + topplån idag. Hade det bara varit bottenlån hade det inte varit några konstigheter.
Topplån däremot är det ofta amorteringstvång på och det är av anledningen att banken vill att topplånet försvinner relativt snart. Av den anledningen tror jag att det kan bli svårt att få sätta bostaden som säkerhet för lånet.
Att byta taket höjer eventuellt värdet på bostaden så det kan innebära att risken för banken blir densamma och då kan det fungera (se Värdering av lägenhet). Annars finns det så kallade renoveringslån (kolla om din bank har det). Ditt tredje alternativ blir privatlån.
22 June 2010 | Christian skrev:
Dum fråga kanske, men räknas topplånet på ex 15% utifrån totala beloppet på lägenheten eller efter man betalat 10% ur egen ficka?
Om min lägenhet totalt kostar 660 000sek och jag får topplån på 15% men redan betalat 66 000sek i handpenning/insats hur bör då mina “siffror” se ut?
MVH
Christian
23 June 2010 | BoUpplysningen-Christoffer skrev:
Christian: Här är alla frågor välkomna! Topplånet är den delen som är utöver ditt bottenlån och handpenning. Så är bottenlånet 85 %, du betalar själv 10 % så blir topplånet i såna fall 5%. I ditt fall är topplånet 33 000 kr.
Jag har ändrat texten nu för att förtydliga det.
29 June 2010 | Stefan skrev:
Jag har kollat på Swedbanks sida och om man använder deras kalkyler så ser det ut som att topplånet numera är hela 25% av den totala kostnaden för villan dvs inte mellan 10-15%.
Möjligen tar de in kostnaden från baltikum och ukraina på bolånetagare
30 June 2010 | BoUpplysningen-Christoffer skrev:
Stefan: Det är ofta en högre andel topplån för villor än för lägenheter, den siffran som anges på BoUpplysningen.se handlar om bostadsrätter och där är andelen lägre – det borde jag kunna vara lite tydligare med förstås.
31 July 2010 | Mattias Jonsson skrev:
Hej jag har en lägenhet som är värderad på papper till 1,650000 detta dock för två år sedan. Jag köpte den till en kostnad av 1,450000 jag lånade till allt och har ett topplån på ca 200,000kr nu har det gått två årsedan värderingen och jag har fått en muntlig värdering av en mäklare på 1,795000
Vad ska jag göra och ev hur ska jag göra för att få bort topplånet. är det värt att få bort topplånet?
01 August 2010 | BoUpplysningen-Christoffer skrev:
Mattias Jonsson: Det är definitivt värt att bli av med topplånet och du ska verkligen göra ett försök. Läs här för hur du gör en omvärdering: http://www.boupplysningen.se/tips/vardering-av-lagenhet/. Lycka till!
22 August 2010 | bob skrev:
hej!
Jättebra sida, med bra svar på frågor!
I oktober försvinner ju topplånen, eftersom det nya bolånetaket ligger på 85 %. Som förstagångsköpare innebär det att man helt plötsligt inte har råd med många av de lägenheterna man kunde köpt tidigare. Vore intressant med ett inlägg om detta, vad det kommer få för effekt på marknaden, och vad man kan göra för att komma runt det – t.ex. den högre kostnaden för privatlån ställt mot ev prisökning på bostäder under tiden det skulle ta att spara ihop motsvarande summa, osv.
23 August 2010 | BoUpplysningen-Christoffer skrev:
bob: Kul att du gillar sidan!
Du har helt rätt och jag är faktiskt på gång att skriva om bolånetaket i artikelform. Har nämnt det tidigare på bloggen bara.
26 August 2010 | Therese skrev:
Hej!
Stämmer det att alla banker redan gått över till 15% i insats och kommer det i så fall att fortsätta vara så alltid?
Undrar även om a-kassa kommer att räknas som inkomst ifall man blivit uppsagd när den perfekta lägenheten dyker upp?
Tacksam för svar! Och tack för bra info.