Topplån
Ett topplån är ett lån som tillsammans med ett bottenlån bildar ett bolån. Topplånet kallas just topplån för att det ligger “ovanpå” bottenlånet (och inte för att det är något form av “toppenlån”). Hur fungerar då detta? Det ska denna text förhoppningsvis förklara för dig, har du frågor även efter att ha läst denna text skriv detta då gärna i textrutan längst ner.
Notera: Topplån är i och med införandet av bolånetaket inte lika vanliga längre och normalt inte något man behöver ta hänsyn till när man skaffar ett nytt lån idag. Topplån gäller i princip bara om bottenlånet är lägre än 85%, vilket ibland gäller för villor, vissa bostadsrätter, men framförallt bostäder i glesbygd.
När du köper en lägenhet delar banken in ditt lån i olika risknivåer och där bottenlånet står för den säkra delen av lånet så är topplånet den osäkra. Vanligtvis brukar bottenlånet täcka 0 till runt 85 % av din köpesumma. Är botten lånet lägre, täcker topplånet upp till 85% av bolånet.
Illustration av lånefördelningen. Bottenlån (grönt) täcker här 75%, topplånet (gult) ytterligare 10%, resterande (vitt) är den egna insatsen, alternativt ett privatlån.
Oftast betalar man även in en del av summan som handpenning (ofta 10%). Har du då ett bottenlån på 75%, och betalar in en handpenning på 15% så blir topplånet i slutändan 10%.
Topplån och risk
Anledningen till indelningen av lån är att eftersom banken har din lägenhet som säkerhet måste de veta att de kan få tillbaka pengarna även om priserna på bostadsmarknaden viker. Går priserna ner 15 % så är det (i detta fallet) den egna insatsen som “försvunnit”, går de ner ytterligare 10 % försvinner topplånet, och först när priset gått ner med 25 % riskeras bottenlånet.
Eftersom topplånet är det andra lånet som banken riskerar är detta av högre risk än bottenlånet, och hög risk = högre ränta. Det är dock inte samma risk som ett eventuellt privatlån som ligger “över” topplånet. Därför har topplån ofta högre ränta än bottenlån. Topplån ges i princip alltid mot rörlig ränta.
Du kan läsa om hur olika banker ser på topplån i BoUpplysningens intervjuer med bankerna eller se en lista på banker och bolåneinstitut som har både bottenlån och topplån.
Christian: Här är alla frågor välkomna! Topplånet är den delen som är utöver ditt bottenlån och handpenning. Så är bottenlånet 85 %, du betalar själv 10 % så blir topplånet i såna fall 5%. I ditt fall är topplånet 33 000 kr.
Jag har ändrat texten nu för att förtydliga det.
Dum fråga kanske, men räknas topplånet på ex 15% utifrån totala beloppet på lägenheten eller efter man betalat 10% ur egen ficka?
Om min lägenhet totalt kostar 660 000sek och jag får topplån på 15% men redan betalat 66 000sek i handpenning/insats hur bör då mina “siffror” se ut?
MVH
Christian
Olimbik: I din fråga utgår jag ifrån att du har bottenlån + topplån idag. Hade det bara varit bottenlån hade det inte varit några konstigheter.
Topplån däremot är det ofta amorteringstvång på och det är av anledningen att banken vill att topplånet försvinner relativt snart. Av den anledningen tror jag att det kan bli svårt att få sätta bostaden som säkerhet för lånet.
Att byta taket höjer eventuellt värdet på bostaden så det kan innebära att risken för banken blir densamma och då kan det fungera (se Värdering av lägenhet). Annars finns det så kallade renoveringslån (kolla om din bank har det). Ditt tredje alternativ blir privatlån.
Hej!
Jag har köpt ett hus förra året som jag har topplån på.
Nu behöver vi byta taket och min fråga då är får man låna till takbytet och baka in i huslånet eller måste man ta ett privat lån vid sidan av eller måste man vänta tills topplånet är avbetalt?
Cecilia: Det är tyvärr den bistra sanningen i dagsläget. Det kanske kan låta hårt men det är inte alla förunnat att bo i bostadsrätt – framförallt inte i denna lågkonjunktur. Man kan heller inte räkna med att få bo i en 2 Mkr-bostadsrätt (=200 000 kr i handpenning).
Det är dock långt ifrån omöjligt. Det finns banker och låneinstitut som lånar ut upp till 95 %. Därtill går det att hitta bostadsrätter, även i Stockholm för under 1 Mkr, i alla fall ettor. Då blir handpenningen bara 50 000 kr – och det går ju att spara ihop, även med relativt dålig lön.
Ett sista alternativ är att ta ett privatlån för överskjutande del. Lycka till!
Läser insändaren “Benjamin” innan och sedan svaret.
Jag jobbar heltid och tjänar bra men bor i hyresrätt. Om jag nu som Benjamin vill köpa, hur ska jag lyckas spara ihop ca 200.000 kr om nu det ex är handpenningen.
Kommer ta ÅR!
Benjamin: I det läget vi befinner oss i nu, mars 2010, är det praktiskt taget omöjligt att få låna 100% av insatsen. Ekot av finanskraschen ligger fortfarande tungt…Sen är det kanske inte ett bra läge heller då priserna förväntas gå ned och räntorna stiga. I din situation borde du nog se till att spara ihop till 5-10% av köpeskillingen innan du ger dig in på bostadsmarknaden.
Hej. Jag pluggar just nu och har därför ingen möjlighet att spara några större pengar. Funderar på att köpa bostadsrätt när jag börjar arbeta efter studierna. Kan man låna 100% av insatsen? Och om man kan det är det dumt, dvs. väldigt oekonomiskt?
Mvh Benjamin
Cameria: Det du måste jämföra är hur mycket bottenlånsräntan (BTR) hos SBAB skiljer sig från topplånsräntan (TPR) hos Swedbank. Sen kan du räkna på hur lång tid i år (TID) det tar innan det lönar sig.
Du kan använda följande formel:
TID = 22000 / (131 000 * (TPR-BTR))
Tex med en topplåneränta på 3% och en bottenlånsränta på 1.5% så skulle det ta 11 år innan du räknar hem en vinst. Jag har svårt att se att det är lönsamt.
Varför debiteras du 22 000 kr? Är det för att du löser in ett bundet lån i förtid, där räntan gått upp emellan?
Hej!
Jag har lånat 850.000 hos Swedbank och 15% av det utgör topplån. Nu tänkte jag flytta över lånet till SBAB där jag slipper topplånet som är på ca 131.000 men jag debiteras 22.000 kr. av Swedbank.
Är det en lönsam affär för mig? Hur vet jag om det blir lönsamt eller inte?
Räntorna ligger på ungefär samma nivå.
Tacksam för svar!
Anne: Jag utgår ifrån att det är för att skydda sina affärsöverenskommelser gentemot konkurrenterna. Topplånet är ofta mycket mer rörligt och avtalsbart än bottenlånet och är därmed känslig information att lämna ut till konkurrenter, så det är inte så konstigt att de inte vill lämna ut uppgifterna faktiskt.
Efter att låta en annan bank göra en uc på mig för att se om jag kunde få bättre lånevillkor hos dem stod inte topplånet med. Tog kontakt med min bank om orsaken till detta och fick svar att topplånet inte lämnas ut till andra banker. Tycker detta låter väldigt konstigt och skulle vilja veta hur det hänger ihop. Tcksam för svar.
Pontus: Visst kan du göra det och banken bör gå med på det, det kan dock vara värt att bara dubbelkolla med dem innan du gör det. Jag har personligen gjort det efter en renovering och det gick alldeles utmärkt.
Tänk på att du måste använda dig av en mäklare för omvärderingen och få ett intyg du kan visa upp. Det kostar c:a 1000-2000 kr.
Jag har lån hos Swedbank och topplån motsvarande 15%. Jag köpte lägenheten för 1 750 000kr. Om jag värderar lägenheten nu bedömer jag att den är värd ca 2 000 000 kr. Kan jag då begära att banken ska reducera mitt topplån alternativt skriva om det helt till bottenlån? Tacksam för svar.
Swedbank kör 10-15-75. Där 10 är insats, 15 topplån och 75 botten.
Anonym: Det beror lite vad de hade för gräns för topplånet. Uppenbarligen är det över 10%. Gissningsvis 15% men det måste du kolla med Swedbank om.
jag har köpt mitt första bostadsrätt och lägenheten kostade 750000 och jag har betalat 10% av det, men har ändå topplån,jag trodde inte jag skulle få det men fick det ändå?. jag har swedbank.hur mycket måste jagha betalat för att undvika topplånet?
Wille: Inte alls en dum fråga. Med en kontantinsats på 500 tkr på ett 2Mkr-hus så blir din belåning 75% av den totala köpesumman. Bottenlån brukar vara från 75% till 90% och därtill brukar topplånet täcka upp till 85% till 95%.
Alltså, hur man än vänder och vrider på det så kommer din belåningsgrad inte upp i “topplånehöjder” och du behöver alltså inte ha något topplån.
Kanske en oerhört dum fråga men om man tar ett lån på 2.000.000 till ett hus som kostar 2milj och har en kontantinsats på 500.000 slipper man då topplånet?
Spiken: Det behöver nödvändigtvis inte vara så. Det finns många fler variabler att ta hänsyn till även om reporäntan definitivt påverkar hur topplåneräntan rör sig.
Hej!Ska reporäntans kurva avspegla sig i räntan på ett rörligt topplån?
Mvh/J
Anonym: Man kan absolut amortera bort topplånet, ofta kräver till och med banken det. Topplånet är också det första man amorterar bort. Teoretiskt skulle man nog kunna amortera bottenlånet samtidigt men det skulle vara fullständigt onödigt då topplånet alltid är dyrare.
Om man lånar från en bank som separerar bottenlån och topplån – kan man amortera bort topplånet?
Anta att man gradvis amorterar ner hela lånet – är topplånet då de fem “första” eller “sista” procenten av lånebeloppet som försvinner?
MVH/A
Nej, man kan inte få bottenlån och topplån från olika banker.
Du kan i värsta fall ta bottenlånet hos en bank och ett privatlån hos en annan bank. Detta är dock inte att rekommendera!
Om man tex har fått ett lånelöfte bolån på 1650000 från en bank som inte har topplån, kan man då få ett topplån från en annan bank?