Arrende

Utskriftsvänlig PDF

Arrende är när en markägare, även kallad jordägare, ger en fysisk eller juridisk person, kallad arrendator, rätten att använda jordägarens jord eller mark mot en viss avgift. Det finns flera olika typer av arrenden som talar om vad marken får användas till och vad som får finnas på marken.

Vid arrendetvister kan parterna ta hjälp av specialdomstolen Arrendenämnden som kan medla och fatta beslut.

Det finns fyra olika typer av arrenden

Jorden som arrenderas kan upplåtas som jordbruksarrende, bostadsarrende, lägenhetsarrende eller anläggningsarrende. Det som är avgörande är vad jorden som upplåts ska användas till.

Jordbruksarrende

För att det ska röra sig om ett jordbruksarrende ska jordägaren, det vill säga personen som arrenderar marken, ha ingått ett avtal med arrendatorn om att marken ska användas för jordbruksändamål.

Info! Avtalet måste alltid vara skriftligt. Muntliga avtal är inte giltiga.

Det finns två olika typer av jordbruksarrenden: gårdsarrende och sidoarrende. Skillnaderna mellan de två typerna är att det vid upplåtelse av gårdsarrende även ingår en bostad, vilket det inte gör vid sidoarrende.

Jordbruksarrenden kan upplåtas till både fysiska och juridiska personer. Juridiska personer kan dock inte ha en bostad, och därför räknas sådana upplåtelser alltid som sidoarrenden.

Arrendetid för jordbruksarrende

Arrendetiden för gårdsarrenden får aldrig vara kortare än fem år, oavsett vad som har avtalats. I vissa fall kan dock Arrendenämnden lämna dispens för avtal på kortare tid.

Sidoarrenden har precis som gårdsarrenden en bestämd minimitid, men det är upp till arrendatorn och jordägaren att bestämma den.

Jordbruksarrenden kan inte vara bindande i mer än 25 år. Därefter är det fritt fram för båda parterna att säga upp avtalet.

Bostadsarrende

För att upplåtelsen ska räknas som bostadsarrende ska syftet vara att bo på platsen och betala ersättning till jordägaren. Marken får däremot inte användas inom jordbruket. Den som arrenderar marken ska dessutom ha rätt att bygga en bostad eller ha kvar en bostad på tomten.

I regel gäller bostadsarrenden bara för fysiska personer. Upplåts ett liknande arrende till juridiska personer räknas det vanligtvis som ett lägenhetsarrende.

Avtalet ska vara skriftligt, men om ett muntligt avtal ingicks före 1 juni 1968 så gäller även det. Det förutsätter dock att upplåtelsen uppfyller alla förutsättningar som finns för bostadsarrende enligt de regler som gäller i dagsläget.

Arrendetid för bostadsarrende

Bostadsarrenden ingås antingen på bestämd tid eller på arrendatorns livstid. För ett bestämt avtal får arrendetiden inte vara kortare än fem år.

Som längst kan ett bostadsarrende vara bindande i 50 år. Om det finns en detaljplan där arrendeområdet ligger får avtalet inte vara bindande i längre än 25 år. En detaljplan är ett dokument som visar hur ett område i en kommun får bebyggas och hur mark- och vattenområden får användas.

Anläggningsarrende

Anläggningsarrenden innebär att marken inte kommer att användas till jordbruk eller för bostad. Den som arrenderar marken har däremot rätt att bygga eller ha kvar byggnader som är av stor vikt för verksamheten på marken. För detta ska arrendatorn betala ersättning till jordägaren.

Anläggningsarrenden kan exempelvis vara

  • bensinstationer
  • fabriker
  • vindkraftparker
  • lagerhus.

Precis som för bostadsarrenden behöver avtalet inte alltid vara skriftligt. Det gäller dock bara om det träffades före 1 juli 1968.

Arrendetid för anläggningsarrende

Avtalet för ett anläggningsarrende ska ingås på bestämd tid, som inte får vara kortare än ett år.

Ett anläggningsarrende kan som längst vara bindande i 50 år, men om det finns detaljplan på området gäller 25 år.

Lägenhetsarrende

Resterande arrenden kallas för lägenhetsarrenden. Det innebär alltså att marken inte uppfyller kraven för jordbruksarrende, bostadsarrende eller anläggningsarrende.

Exempel på lägenhetsarrende kan vara en idrottsförenings klubbhus, en kajplats eller en lekplats.

Avtalet behöver inte vara skriftligt utan det går lika bra med muntliga avtal. Ett skriftligt avtal är dock att föredra, så att det inte uppstår några tveksamheter om vilka villkor man har kommit överens om.

Arrendetid för lägenhetsarrende

Arrendet kan antingen ingås på bestämd tid, tills vidare eller på arrendatorns livstid.

Som längst kan upplåtelsen vara bindande i 50 år om området saknar detaljplan, annars gäller 25 år.

Arrendeavtalet ska vara omfattande

Arrendeavtalet bör vara omfattande och ska bland annat innehålla information om hur arrendeområdet får användas, hur stort det är och vad som omfattas i avtalet. Avtalet bör dessutom innehålla information om avgiften, hur lång arrendetiden är och hur lång uppsägningstiden är.

Tips! Anlita en jurist för att få ett giltigt och omfattande arrendeavtal.

Arrendeavgiften bestäms av jordägaren

Arrendeavgiften bestäms av jordägaren. Vanligtvis får jordägaren betalt i pengar, men även annan ersättning är giltig. Andra exempel på giltig ersättning är varor eller arbetsprestationer.

Ersättningen ska betalas senast tre månader före arrendeårets slut om parterna inte har avtalat om något annat.

Arrendatorn kan få sänkt avgift

I vissa fall kan arrendatorn få nedsänkt avgift mot vad man tidigare har kommit överens om. Det är möjligt

  • om arean på arrendestället visat sig vara mindre än vad som framgick i avtalet
  • om marken försämras eller minskas på grund av en skada som arrendatorn själv inte orsakat, exempelvis vattenflöde
  • om delar av arrendestället tas bort av arrendatorn.

Vill någon part med jordbruksarrende eller bostadsarrende ändra villkoren, oavsett om det rör avgiften eller något annat, ska en villkorsändring skickas in till motparten. För att ändra villkoren i ett anläggningsarrende måste avtalet först sägas upp. Den med ett lägenhetsarrende har dock ingen möjlighet att ändra villkoren, eftersom arrendet saknar besittningsskydd.

Vid eventuella tvister kan Arrendenämnden ta ett beslut.

Uppsägningstiden varierar mellan de olika arrendetyperna

Uppsägningstiden för de olika arrendetyperna varierar.

  • Uppsägning jordbruksarrende. Uppsägning ska ske minst åtta månader före arrendetidens utgång om avtalet var kortare än fem år. Avtal som är längre än fem år ska sägas upp minst ett år före arrendetidens slut. Har parterna avtalat om längre uppsägningstider gäller det bara för jordägaren. Arrendatorn får använda sig av det som står i lagen. För arrendetid på kortare tid än ett år där ingen uppsägningstid har avtalats krävs ingen uppsägning.
  • Uppsägningstid bostadsarrende. Avtalet ska sägas upp minst ett år före arrendetidens utgång. Har parterna avtalat om egna uppsägningstider måste jordägaren följa detta. Arrendatorn kan dock välja att följa lagen om den är mer fördelaktig.
  • Uppsägningstid anläggningsarrende. Jordägaren och arrendatorn kan fritt bestämma om de vill ha någon uppsägningstid eller inte. De har även möjlighet att bestämma hur lång en eventuell bindningstid ska vara. Om parterna bestämmer sig för att avtalet ska upphöra utan någon bindningstid har arrendatorn inte något besittningsskydd.
  • Uppsägningstid lägenhetsarrende. Tillsvidareavtal utan uppsägningstid upphör att gälla den 14 mars, även kallad fardag, som inträffar närmst efter sex månader från dess att avtalet sades upp. För bestämda avtal gäller den uppsägningstid som parterna har avtalat om.

Arrenderätten kan förbrukas

Om arrendatorn inte sköter sig kan arrenderätten förbrukas och avtalet sägas upp i förtid.

Arrenderätten kan anses vara förbrukad

  • om arrendatorn inte betalar avgiften i tid
  • om marken används till annat än vad som har avtalats
  • om arrendet vanvårdas
  • om ingen rättelse sker trots tillsägelse.

I vissa fall har arrendatorn besittningsskydd

För lägenhetsarrenden saknas helt besittningsskydd, däremot finns det för både bostadsarrenden och jordbruksarrenden. Anläggningsarrenden har indirekt besittningsskydd, vilket innebär att de tvingas flytta vid en uppsägning men då kan ha rätt till skadestånd.

Det finns dock fall då arrendatorn inte har något besittningsskydd.

Jordbruksarrenden

  • Arrendatorn saknar besittningsskydd om det rör sig om ett sidoarrende med en avtalstid på max ett år.
  • Arrenderätten har förverkats.
  • Jordägaren säger upp avtalet på grund av att borgen eller panten som har använts som säkerhet har försämrats och arrendatorn inte kan hitta en ny säkerhet.

Bostadsarrenden

  • Det finns inget hus färdigbyggt på marken när jordägaren senast kan säga upp avtalet.
  • Arrenderätten har förverkats.
  • Säkerheten för arrendet har försämrats och arrendatorn har inte fått fram en ny säkerhet.
  • Arrendenämnden lämnar dispens efter att arrendatorn har avstått besittningsskydd.

Anläggningsarrenden

  • Parterna har valt att avtala bort besittningsskyddet.
  • Arrenderätten har förverkats.
  • Panten eller borgen som har lämnats som säkerhet har försämrats och arrendatorn har inte fått fram någon ny säkerhet.

Ägarbyte får göras med jordägarens godkännande

Jordbruksarrenden, bostadsarrenden och anläggningsarrenden kan alla överlåtas om jordägaren har givit tillstånd. För lägenhetsarrenden finns inga regler och bedömning görs i stället enligt allmänna avtalsrättsliga principer.

Det finns dock undantagsfall när jordbruksarrenden och bostadsarrenden får överlåtas utan jordägarens samtycke.

Undantag för jordbruksarrende

Ett långtidsarrende som löper på tio år eller längre kan få överlåtas genom köp, gåva och byte om

  • rätten till överlåtelse inte är bortskriven i avtalet
  • arrendatorn har erbjudit jordägaren en möjlighet att ta tillbaka arrendet mot en skälig ersättning
  • jordägaren inte har accepterat arrendatorns erbjudande inom en månad
  • den som ska ta över arrendet är lämplig och skötsam.

Ett arrende kan överlåtas till make eller maka genom köp, gåva och byte om

  • avtalet löper över en viss tid
  • arrendet omfattar ett utvecklat lantbruksföretag
  • jordägaren inte har någon anledning att motsätta sig en överlåtelse.

En arrendator som har gjort investeringar i form av exempelvis byggnader eller anläggningar har rätt att överlåta arrendet om

  • han eller hon har erbjudit jordägaren att lösa in investeringen
  • erbjudandet inte har accepterats inom tre månader
  • den som ska ta över är lämplig och har ordnad ekonomi.

Undantag för bostadsarrenden

Arrendatorn har rätt att överlåta arrenderätten om

  • rätten till överlåtelse inte är bortskriven i avtalet
  • avtalet löper över en viss tid
  • jordägaren har blivit erbjuden att, mot skälig ersättning, ta tillbaka arrendet
  • jordägaren inte har accepterat erbjudandet inom en månad
  • den som ska ta över har ordnad ekonomi och är skötsam.