Besittningsskydd

Vad ett besittningsskydd är och hur det fungerar

Utskriftsvänlig PDF

Besittningsskydd innebär att hyresgästen inte utan vidare är skyldig att flytta på den dagen som står i uppsägningen. Det bidrar till att hyresgästen får en starkare ställning mot hyresvärden. Besittningsskyddet existerar alltså för att hyresgästen ska känna sig säker i sitt boende. Vid andrahandsuthyrning kan det vara bra att diskutera besittningsskyddet och om detta ska gälla.

Då gäller besittningsskyddet

Som förstahandshyresgäst skyddas du av besittningsskyddet från första dagen under hyresperioden. Vid andrahandsuthyrning är besittningsskyddet betydligt svagare och skiljer sig åt om andrahandsuthyrningen gäller en bostadsrätt eller en hyresrätt.

Besittningsskyddet vid andrahandskontrakt av hyresrätt

Besittningsskyddet för en hyresgäst som hyr i andrahand är svagare än besittningsskyddet vid ett förstahandskontrakt. Vid ett andrahandskontrakt av en hyresrätt börjar skyddet först gälla när hyresförhållandet varat i längre än två år men gäller i regel inte när uthyraren själv vill flytta tillbaka in i bostaden. Besittningsskyddet för hyresgästen gäller alltså enbart när uthyraren vill avhysa hyresgästen för att hyra ut till någon annan.

Tips! När du hyr ut en bostad i andrahand kan man alltid avtala bort besittningsskyddet.

Besittningsskyddet vid andrahandskontrakt av bostadsrätt

Enligt privatuthyrningslagen, eller lagen om uthyrning av egen bostad, har en hyresgäst som hyr en privatbostad, som är en bostadsrätt, i andrahand aldrig något besittningsskydd.

Uthyrning av två bostadsrätter

Om uthyraren av en bostadsrätt äger 2 bostäder och hyr ut den första bostaden hyrs denna ut enligt privatuthyrningslagen  varpå hyresgästen inte skyddas av besittningsskyddet. Om uthyraren även hyr den andra bostaden hyr denna ut enligt hyreslagens regleringar och därmed skyddas hyresgästen av besittningsskyddet efter att ha hyrt bostaden i 2 år i följd.

Uthyrning av fler än två bostadsrätter

Om uthyraren hyr ut fler än 2 bostadsrätter gäller inte privatuthyrningslagen alls. Bostadsrätterna hyrs då ut enligt hyreslagens bestämmelser och därför måste uthyraren själv avtala bort besittningsskyddet med var och en av sina hyresgäster för att  kunna säga upp avtalet utan skälig anledning.

Avtala bort besittningsskyddet

Om du ska hyra ut din hyresrätt i andrahand är det alltid en bra idé att i kontraktet upprätta en överenskommelse om att den blivande hyresgästen inte ska ha något besittningsskydd. Då ska det upprättas ett särskilt avtal utöver själva hyresavtalet. Det rekommenderas att använda Hyresnämndens blankett för avstående av besittningsskydd.

Om hyresgästen får besittningsskydd

Om hyresgästen har besittningsskydd kan hyresvärden inte avhysa hyresgästen hur som helst. Det skulle krävas ett grovt avtalsbrott för att hyresvärden ska kunna kringgå besittningsskyddet och säga upp avtalet innan hyresperiodens slut, exempelvis att hyresgästen inte har betalat hyran eller har vanvårdat bostaden.

Kom ihåg! Besittningsskyddet gäller inte om innehavaren av förstahandskontraktet vill flytta tillbaka till lägenheten.

Om en person som hyr i andra hand har bott i bostaden i 2 år har denne besittningsskydd. Dock är skyddet svagare än vid förstahandskontrakt och om hyresgästen vill flytta tillbaka till bostaden efter att avtalet om andrahandsuthyrning är slut så gäller inte längre besittningsskyddet. Detta även om hyresgästen bott i bostaden i mer än 2 år.

Hyresgäst har inte rätt att ta över förstahandskontrakt

Det spelar ingen roll hur länge hyresgästen har bott i bostaden eller om denne får besittningsskydd – hyresgästen har aldrig rätt att ta över förstahandskontraktet. Om förstahandskontraktet sägs upp kan fastighetsägaren välja att teckna ett nytt avtal med andrahandshyresgästen om denna ansöker om det.

Detta är inget som fastighetsägaren måste gå med på utan det är helt upp till var och en att bestämma om denne vill ge hyreskontraktet vidare till andrahandshyresgästen. Det har alltså ingenting med besittningsskyddet att göra.

Filip Svensson

Boende-skribent

filip.svensson@boupplysningen.se

30 Relaterade frågor & svar

Krister Eriksson skriver:

Hej
Om man hyr ut 2 villor privat, som man själv äger till 100%, så har ju hyresgästen i den andra uthyrningen besittningsskydd enligt hyreslagen.
Om man vill sälja den andra villan eller själv vill flytta in i den, är detta då tillräckliga själ för att besittningsskyddet inte ska gälla?

Evelina skriver:

Hej Krister,

Precis, om du själv vill flytta in i villan gäller inte besittningsskyddet.

Om du vill sälja villan utan att själv flytta in är situationen lite annorlunda. Då är det nämligen i regel den nya köparen som blir hyresvärd till din hyresgäst när du säljer villan. I så fall är det köparen som kan säga upp hyresgästens kontrakt om köparen själv vill flytta in i villan.

Kerstin Johansson skriver:

Hej!
Jag bor i en hyresfastighet som har privat ägare. Jag har giltigt hyresavtal. Nuvarande ägare funderar på att sälja fastigheten, vad händer då med mig som hyresgäst. Fastigheten består av tre lägenheter, vad händer om nya ägaren vill bygga om till enfamiljshus? Kan nya ägaren säga upp mig? hur länge kan jag då få bo kvar, innan jag måste flytta. Vore bra att veta mina rättigheter och hur jag skall agera, om fastigheten säljs.
Mycket tacksam för svar och hjälp.

Evelina skriver:

Hej Kerstin,

Om du har ett skriftligt hyresavtal får du bo kvar i lägenheten efter att fastigheten har sålts. Fastighetens nya ägare blir då din nya hyresvärd och har samma skyldigheter mot dig som den förra ägaren hade. På samma sätt blir du skyldig att betala hyra till den nya ägaren.

Ditt hyresavtal gäller alltså fortfarande, med skillnaden att hyresvärden byts ut mot en annan. Det innebär också att avtalets bestämmelser om uppsägning ska gälla även för den nya ägaren. Om ägaren vill säga upp dig för att använda din del av bostaden själv kan ägaren alltså säga upp dig, och ska i så fall följa det som står i avtalet.

Frank skriver:

hej om man avtalar bort besittningsskyddet ska inte båda parter skriva under det?
och sedan skicka det till hyresnämden för godkännande?

Evelina skriver:

Hej Frank,

Precis, både uthyraren och hyresgästen ska skriva under avtalet, och därefter ska det skickas till hyresnämnden som ska fatta beslut.

Karl skriver:

Hej
Jag bor i en lägenhet på 20 kvadrat och har kontrakt sedan 2019-01-01, jag har bott (även skriven på adressen) i stugan/lägenhet sedan 2007 och tidigare ville hyresvärden få hyran i handen utan kontrakt utan att det skulle sättas in någon stans. Nu har min flickvän flyttat in hos mig och då säger han att lägenheten är bara för en person och att jag måste flytta, hyresvärden har två stycken små lägenheter som han hyr ut och jag antar att han då räknas som Privatvärd.

Vad gäller, är det tre månaders uppsägningstid som det står på kontraktet och har han rätt att säga upp mig på denna grund eller kan han bara hänvisa till uppsägningstiden och säga upp kontraktet hur som? Behöver hyresvärden meddela mig skriftligt?

Evelina skriver:

Hej Karl,

Förstår jag det rätt att du hyr lägenheten i första hand? I så fall har du besittningsskydd från att du flyttade in i hyresrätten. Att bli sambo kräver inget tillstånd från hyresvärden, och därför bör han inte kunna säga upp dig på den grunden.

Att ni inte har haft kontrakt under hela hyresperioden kan dock försvåra bevisningen på ditt besittningsskydd om ärendet går vidare till hyresnämnden, eftersom ditt ord står mot hyresvärdens. Är du medlem i Hyresgästföreningen rekommenderar jag att kontakta dem för råd, annars någon annan med juridisk expertis i ämnet.

Marianne Östvang skriver:

Behöver hjälp med uppsägning av min hyresgäst i min bostad.Vad gäller angående besittningsrätt?Hon har bott här i 1,5 år och menar att hon har rätt till besittningsrätt pga att hon har 2 barn och vägrar skriva på uppsägning på hyresavtalet som innefattar 3 månader.

Evelina skriver:

Hej Marianne,

Nej, din hyresgäst bör inte ha någon besittningsrätt i fallet du beskriver. Är det en bostadsrätt du hyr ut har hyresgästen inget besittningsskydd alls, så länge du bara hyr ut en bostad. Om det är en hyresrätt du hyr ut har hyresgästen bara besittningsskydd om de har bott där längre än två år, vilket inte är fallet i din situation.

Att hyresgästen har barn som bor hos henne påverkar inte besittningsskyddet. Däremot är barnens välbefinnande något som hyresnämnden lär ta hänsyn till om ärendet skulle behöva tas vidare dit.

Veronica skriver:

Jag och mitt ex har gått isär. Vi bodde ihop i tio år. Har tre barn. Nu sitter han sen juli 2019 hos sin mamma och pappa. Och jag och barnen är kvar i huset. Kruxet är att huset är hans. Idag var han hit och stängde av vattnet. Vi har inget hyresavtal skrivet. Huset var hans och skaffades innan jag flyttade in till honom. Han hotar med avhysning. Vad gäller enligt besittningsskydd/rätt om inget avtal finns skrivet om hyra m.m. Han har fått bo här om han velat men vägrat. Jag letar annat men det tar tid i en liten by.

Evelina skriver:

Hej Veronica,

Besittningsskyddet är bara aktuellt om ni hyr huset av ditt ex. I er situation är det i stället andra regler som gäller.

Det framgår inte om ni har varit sambor eller gifta. Har ni varit sambor är det sambolagen som gäller. Den säger att om den ena ägde bostaden innan ni flyttade ihop, så är det han som har rätt till bostaden efter separationen. I det fallet verkar det alltså som att han kan avhysa er om han skulle vilja.

Om ni varit gifta räknas huset som gemensam egendom, om det inte finns ett äktenskapsförord som säger något annat. Därför ingå i en bodelning. I det fallet rekommenderar jag att du tar kontakt med en jurist som kan hjälpa er.

Johan skriver:

Hej,

Vid årsskiftet 2017/2018 fick jag hyra en lägenhet vad då sades vara andrahands kontrakt.
Jag skrev på ett papper om att hyra lägenheten i 6 månader (står inget om andrahand på detta papper) Utan detta är ett hyreskontrakt (inget riktigt) mellan XXXXX Bostäder AB och mig, perioden XXXX till XXXX.

Detta har vi sedan förlängt fram tills nu med 6 mån intervaller vars giltigt tom 1 mars.
Förra veckan kontaktade hyresvärden mig och sa:
”det verkar nu som att ”hon” vill ha tillbaka lägenheten men inte säkert ännu då det styrs av om hennes dotter kommer in på den linje hon vill studera – du får dock fram till sista april på dig att hitta ett nytt boende”

Har jag några rättigheter här?
Hyr jag verkligen i andrahand när jag hyr av hyresvärden?
Om svaret är Ja så kan man ju alltid komma runt besittningskyddet vid andrahands uthyrning om man vill som hyresvärd?

Evelina skriver:

Hej Johan,

Det låter mycket riktigt underligt att du har kontrakt med hyresvärden, eftersom andrahandsuthyrning är ett avtal mellan uthyraren och andrahandshyresgästen. Jag skulle rekommendera dig att vända dig till Hyresgästföreningen eller en jurist för att få hjälp med vad som gäller för besittningsskydd i just ditt fall. Tyvärr kan jag inte svara på om du har rätt till det eller inte.

Gabriella Di Luca skriver:

Hej,
jag har snart hyrt ut min bostadsrätt till ett företag i 4 år, de önskar förlänga kontraktet ytterligare 2 år. Är det verkligen så att de inte får någon besittningsrätt då detta ingår i ”privatuthyrningslagen”? Finns det några andra konsekvenser som en så här lång uthyrning kan skapa? (det är samma person som bott under hela perioden)

Evelina – Boupplysningen.se skriver:

Hej Gabriella,

Det stämmer, när du hyr ut en bostadsrätt har hyresgästen inget besittningsskydd.

Det viktigaste att tänka på om du ska fortsätta hyra ut lägenheten är att varje förlängning av uthyrningen behöver bli godkänd av bostadsrättsföreningen. Så länge du har ett godkännande kan jag inte se att det skulle finnas några uppenbara konsekvenser att hyra ut en längre tid. Får du däremot inte godkännande riskerar du att bli av med lägenheten om du hyr ut den utan lov.

Läs gärna vår text om att hyra ut bostad till företag för mer info om vad du kan tänka på.

Anna El Zayyat skriver:

Om man bott i andra hand och besittningsskyddet börjat gälla och första handshyresgästen inte vill ha tillbaka lägenheten, kan man bara bo kvar då eller måste man ändå ansöka om tillstånd att bo i lägenheten? Hur länge kan man bo kvar då man fått besittningsskydd?

Evelina skriver:

Hej Anna,

Att få besittningsskydd som andrahandshyresgäst innebär att du har rätt att få ditt hyresavtal med förstahandshyresgästen förlängt, så länge inte hyresgästen vill flytta tillbaka. Besittningsskyddet är framför allt till för att inte förstahandshyresgästen ska kunna avhysa dig för att hyra ut till någon annan.

Däremot gäller besittningsskyddet inte gentemot hyresvärden, och förstahandshyresgästen behöver hyresvärden tillstånd för att fortsätta hyra ut till dig i andrahand. Det är alltså förstahandshyresgästen som behöver ansöka om förlängd uthyrningstid. Skulle ansökan nekas kan du alltså inte bo kvar i lägenheten.

Det ni kan göra är att höra med hyresvärden om det är möjligt att du kan ta över förstahandskontraktet.

Julia Kreuger skriver:

Hej, en anhörig ska hyra ut ett hus på sin egendom. Bör hen upprätta en överenskommelse om avstående för besittningsskydd?

Med vänlig hälsning,
Julia

Filip Svensson skriver:

Hej Julia,
Det beror på om hyresvärden hyr ut någon bostad sedan tidigare. I och med att det rör sig om uthyrning av egen bostad har hyresgästen inte rätt till något besittningsskydd. Detta gäller dock bara om hyresvärden hyr ut en bostad. Om hyresvärden hyr ut flera bostäder har hyresgästen i den andra upplåtelsen besittningsskydd men inte hyresgästen i den första upplåtelsen.

Sandra skriver:

Hej,
Jag har en hyresgäst i som bor i min bostadsrätt sedan den 16/2-2019 (även enligt hyreskontrakt mellan mig och henne), dock har personen ifråga uppgett en annan kvinnas personnr. Då har vi alltså inget gällande kontrakt. Nu är 2,5 månaders hyror uteblivna och hyresgästen vägrar betala eller lämna min bostad. Har denna person något besittningsskydd överhuvudtaget?
Mvh

Filip Svensson skriver:

Hej Sandra,
Nej, så länge det är den enda privatägda bostad du hyr ut så har din hyresgäst inget besittningsskydd.

Nicklas Kroon skriver:

Hej, jag bor i en lägenhet som skall renoveras om 1,5 år, jag har bott där i 10 år. Visst är det hyresvärden som skall fixa ny lägenhet till mej? Och om jag blir erbjuden en ny lägenhet, kan jag tacka nej ? och hur många lägenheter kan jag tacka nej till? Kan man förhandla om den nya hyran? om jag tycker den är för hög mot den som jag har nu.
Vilka rättigheter har jag ?

Filip Svensson skriver:

Hej Nicklas,
Ja, renoveringen ska hyresvärden stå för. Vad gäller en ersättningslägenhet brukar ofta hyresvärden kunna ordna detta, jag är dock inte säker på att hyresvärden är skyldig enligt lag att göra det. Tyvärr behöver inte hyran vara likvärdig den du har nu och du kan få finna dig i en hyreshöjning. För mer information om detta skulle jag rekommendera dig att antingen rådfråga en jurist eller kontakta Hyresgästföreningen som har mycket goda kunskaper kring detta. Lycka till!

Jason skriver:

Hej! Jag har nyligen flyttat in som andrahandsgäst i en fin modern lägenhet. Hyran är ok och så, men kontraktsägaren och jag hade ett muntligt avtal som sa att han skulle tömma lägenheten på lösöre, installera bredband och liknande små saker. Nu backar han plötsligt och säger att han hyr ut den möblerad och vill att jag ska slänga allt jag inte vill behålla själv.
Jag tror inte på honom när han säger att bredband är beställt eller att han ska ordna med parkeringsplats. Han verkar skita i allt så länge jag har betalt hyran. Vad ska man då göra?

Filip Svensson skriver:

Hej,
Det jag skulle rekommendera dig att göra är att vara på din hyresvärd att fixa de saker han lovat och kanske få till ett skriftligt avtal gällande de saker han ska ordna. Ett muntligt avtal är visserligen bindande men det kan bli svårt att bevisa vad ni faktiskt avtalat om.

Tommy skriver:

Hej, jag bor i en hyreslägenhet i en relativt nybildad bostadsrättsförening. Mitt hyreskontrakt upprättades av den tidigare ägaren, Vasakronan och jag inget nytt hyresavtal med Brf. Jag har nyligen gift mig. Vad händer med lägenheten om jag dör?
Kan föreningen pressa min fru med son att hon måste köpa lägenheten eller på annat sätt hindra henne från att bo kvar? Föreningen har dålig ekonomi o vill sälja ut de hyreslägenheter som finns kvar…

Daniel skriver:

Hej Tommy,

Det avtal du hade med den tidigare ägaren bör gälla i sin helhet gentemot den nya hyresvärden, dvs bostadsrättsföreningen. Föreningen kan inte tvinga dig att köpa lägenheten och du har kvar ditt besittningsskydd.

Skulle du avlida aktualiseras reglerna om arv. Det är möjligt att ärva en hyresrätt under vissa förutsättningar. I hyreslagens 33 § andra stycke finns en regel som tillåter din fru att ärva hyresrätten. Då har hon samma rättigheter som de du har nu.

Sammanfattningsvis kan alltså din fru ärva din hyresrätt och föreningen kan inte tvinga henne att köpa ut den.

Wieslawa Rosenqvist skriver:

Vilka rägler gäller industrilokalen?

Peter skriver:

Hej Wieslawa,

Det finns mycket att säga om indirekt besittningsskydd som är det som gäller för lokaler. Det betyder att hyresgästen inte har rätt till någon förlängning av hyresavtalet om hyresvärden valt att säga upp avtalet. Hyresgästen kan dock ha rätt till en viss ersättning från hyresvärden för den ekonomiska förlust som kan tillkomma till följd av att hyresavtalet sagts upp. Hoppas du fick svar på det du ville veta annars finns mer information att inhämta på hyresnämndens hemsida.

Kommentera

Obligatoriska fält är märkta *

Vad du behöver veta om kommentarerna på BoUpplysningen