Besittningsskydd

Vad ett besittningsskydd är och hur det fungerar

Utskriftsvänlig PDF

Besittningsskydd innebär att en hyresgäst i många fall har rätt att bo kvar i en bostad, även om hyresvärden vill säga upp hyresavtalet. Det bidrar till att hyresgästen får en starkare ställning mot hyresvärden och kan känna sig säker i sitt boende. Vid andrahandsuthyrning kan det vara bra att diskutera om besittningsskyddet ska avtalas bort eller inte.

Förstahandshyresgäster har starkt besittningsskydd

Som förstahandshyresgäst har du besittningsskydd från första dagen av hyresperioden. Det besittningsskyddet innebär att hyresvärden inte kan avhysa dig hur som helst, utan du har rätt till förlängning av hyreskontraktet om hyresvärden vill säga upp avtalet innan hyresperiodens slut.

Dock finns det vissa tillfällen då besittningsskyddet kan brytas. Det är till exempel om hyresgästen inte har betalat hyran, har vanvårdat bostaden eller på annat sätt misskött sig och brutit mot avtalet.

Besittningsskydd vid andrahandsuthyrning

Vid andrahandsuthyrning är besittningsskyddet betydligt svagare. Olika regler gäller beroende på om det är en bostadsrätt eller en hyresrätt som hyrs ut i andra hand.

Hyresrätt i andra hand

Om du hyr ut en hyresrätt i andra hand har din hyresgäst besittningsskydd om hyresförhållandet varar längre än två år. Det innebär att om andrahandshyresgästen hyr lägenheten av dig i två år i följd, kan du inte säga upp kontraktet utan vidare.

Tänk på! Besittningsskyddet gäller inte om du som har förstahandskontrakt vill flytta tillbaka till lägenheten. Då är hyresgästen skyldig att flytta.

Besittningsskyddet gäller dock inte om du som uthyrare själv vill flytta tillbaka till hyresrätten när avtalet om andrahandsuthyrning upphör. Det gäller även om hyresgästen har bott i bostaden i mer än två år. Besittningsskyddet för hyresgästen gäller alltså bara om du vill avhysa hyresgästen för att hyra ut till någon annan.

Precis som för förstahandskontrakt gäller inte heller besittningsskyddet om hyresgästen har misskött sig grovt.

Tips! När du hyr ut en bostad i andra hand kan du alltid avtala bort besittningsskyddet.

Bostadsrätt och villa i andra hand

Enligt privatuthyrningslagen, eller lagen om uthyrning av egen bostad, har en hyresgäst som hyr en privatbostad i andra hand aldrig något besittningsskydd.

Hyr du ut din bostadsrätt i andra hand måste hyresgästen alltså flytta ut på utsatt datum vid uppsägning. Detsamma gäller när du hyr ut en villa som du själv äger.

Det enda undantaget till detta är när du hyr ut fler än en privatägd bostad.

Tänk på! Hyr du ut en bostadsrätt eller villa har hyresgästen inget besittningsskydd.

Uthyrning av två privatbostäder

Om du äger två bostäder och hyr ut den ena, är det privatuthyrningslagen som gäller. Din hyresgäst har då inget besittningsskydd.

Men om du även hyr ut den andra bostaden, gäller i stället hyreslagens regleringar för den senare bostaden. Därmed skyddas hyresgästen i den andra bostaden av besittningsskyddet efter att ha hyrt bostaden två år i följd.

Det här gäller alltså om du hyr ut två bostadsrätter, två hus eller både en bostadsrätt och ett hus.

Tänk på! Även när du hyr ut rum till två inneboende gäller privatuthyrningslagen för den första uthyrningen och hyreslagen för den andra uthyrningen.

Uthyrning av fler än två privatbostäder

Om du hyr ut fler än två privatbostäder gäller inte privatuthyrningslagen alls. Bostäderna hyrs då ut enligt hyreslagens bestämmelser för alla hyresgästerna. Därför måste du själv avtala bort besittningsskyddet med var och en av dina hyresgäster för att kunna säga upp avtalet utan skälig anledning.

Avtala bort besittningsskyddet

Om du ska hyra ut din hyresrätt i andra hand är det klokt att avtala bort besittningsskyddet. Då ska du och hyresgästen upprätta en särskild överenskommelse om detta, utöver själva hyresavtalet.

Det är även vanligt att besittningsskyddet avtalas bort om du får ett tillfälligt förstahandskontrakt, till exempel för en hyresrätt som ska renoveras eller rivas. 

Att avtala bort besittningsskyddet innebär att hyresgästen inte längre kan överklaga om hyresvärden säger upp avtalet av de anledningar som framgår i överenskommelsen.

Tänk på! Tänk igenom konsekvenserna innan du går med på att avtala bort besittningsskyddet för ditt förstahandskontrakt.

En överenskommelse om avstående från besittningsskydd behöver oftast godkännas av hyresnämnden för att vara giltig. Om du och din hyresgäst ska avtala bort besittningsskyddet rekommenderar vi att ni använder hyresnämndens blankett för avstående av besittningsskydd.

I regel godkänns bara överenskommelser som gäller i högst fyra år. Om hyresgästen fortfarande bor kvar när giltighetstiden är slut börjar besittningsskyddet gälla igen. Om du vill avtala bort besittningsskyddet längre tid än fyra år måste du motivera det särskilt.

Hyresgäst har inte rätt att ta över förstahandskontrakt

Andrahandshyresgästen har aldrig rätt att ta över förstahandskontraktet från den som hyr ut bostaden. Det gäller oavsett hur länge hyresgästen har bott i bostaden, eller om hyresgästen får besittningsskydd.

Tänk på! Besittningsskydd innebär inte att en andrahandshyresgäst tar över ditt förstahandskontrakt, utan att andrahandskontraktet förlängs.

Om uthyraren säger upp sitt förstahandskontrakt kan andrahandshyresgästen däremot ansöka om att teckna ett nytt förstahandskontrakt med fastighetsägaren. Fastighetsägaren är dock inte skyldig att gå med på detta, utan det är upp till var och en att bestämma. En sådan överlåtelse av förstahandskontrakt har alltså ingenting med besittningsskyddet att göra.

Indirekt besittningsskydd för lokaler

Den som hyr en lokal har så kallat indirekt besittningsskydd. Det innebär att hyresgästen inte har rätt till förlängning av hyresavtalet, men kan få ekonomisk ersättning från hyresvärden om avtalet upphör och detta innebär förlust för den som hyr lokalen.

Indirekt besittningsskydd börjar gälla när uthyrningen har pågått i mer än nio månader. Här spelar det dock in om hyresvärden har godtagbara skäl för att säga upp lokalen eller inte. Hyresnämnden väger då hyresvärdens och hyresgästens intresse mot varandra för att avgöra om ersättningen ska betalas eller inte.

Evelina

Boende-skribent

evelina.grenehed@boupplysningen.se

62 Relaterade frågor & svar

Erik skriver:

Hej, vi har fått ett förstahandskontrakt där det står:
”Hyresvärden kan säga upp hyresgästen med en månads uppsägelsetid om hyresvärden har annat behov av nyttjande av lägenheten.”, betyder det att besittningsskyddet omgås då? Dvs att vi kan bli av med lägenheten med bara en månads förvarning?

Evelina skriver:

Hej Erik,

Besittningsskyddet kan bara förbigås i vissa specifika fall. Vilka dessa är finns i Jordabalken 12 kap 46 §.

Jag kan tyvärr inte avgöra om ditt fall går in i något av de skälen, utan låt gärna Hyresgästföreningen eller en jurist titta på kontraktet.

Alan skriver:

Hej!
Min dotter har bott i en lägenheten hon hyr av kommunen med andrahand kontrakt sedan TIO år tillbaka. Bostaden fick hon av hälsoskäl då hon tvångsvårdades. Nu vill kommunen säga upp kontraktet med motiveringen att hon inte behöver den när hon har haft tvångsvårdats i två år dock fortfarande 6 mån i taget. Har min dotter besittningsrätt eller kontraktet sägas upp?
Tacksam för ett svar.

Evelina skriver:

Hej Alan,

Det beror på vad som är avtalat med kommunen, så jag kan tyvärr inte svara. Som jag förstår det har sådana uthyrningar i regel besittningsskydd. Det går dock att avtala bort besittningsskyddet, men det behöver göras separat och bara för perioder i taget. Kolla därför vilken typ av kontrakt hon har och vad som står där om besittningsskydd.

Här är några sidor som kanske kan vara till hjälp:
SKR: Besittningsskydd vid andrahandsuthyrning via kommunen
Hyresnämnden: Besittningsskydd i andra hand

Kristin Texén skriver:

Hej
Jag har bott i ett rivningskontrakt i över 4 år där jag först av sa mig min besittningsrätt. Nu borde vi som bor där ha förstahandskontrakt, men inget är påskrivet ännu. Jag skulle vilja behålla min lägenhet men också köpa en bostadsrätt. Planen är att ha hyreslägenheten som sommarhus och om ekonomin blir för sträng hyra ut då och då. Kan jag i och med detta förlora mitt hyreskontrakt? Tanken är att senare flytta tillbaka till hyreslägenheten, när jag säljer bostadsrätten.
Tack på förhand.

Daniel skriver:

Hej Kristin,

Jag tror tyvärr inte att det upplägg som du presenterar är så säkert. En hyresrätt är till för permanent boende. Om din hyresvärd märker att du inte använder hyresrätten som permanent boende utan bor i din bostadsrätt har hyresvärden möjlighet att säga upp ditt förstahandskontrakt. Lycka till!

Hanna skriver:

Hej!
Vi har en stuga på vår tomt som vi tänker hyra ut till en student. Vi har hela tiden tänkt att det ska vara ett 9 månaders kontrakt för att ”skydda” oss från besittningsrätten. Vi vill ha tillgång till stugan under sommaren.
Men nu ser jag att många studentlägenheter skriver 10 månaders kontrakt.
Kan vi oxå göra det och ändå slippa besittningsrätten.

Daniel skriver:

Hej Hanna! Hyr du ut en privatägd villa är det privatuthyrningslagen, eller lagen om uthyrning av egen bostad, som bör gälla. Då behöver du inte oroa dig för något besittningsskydd. Vill du ha hjälp med uthyrningen kan jag rekommendera vår partner Samtrygg, som kan hjälpa dig med i princip allt som rör uthyrningen, från annonsering till upprättande av korrekta hyresavtal. Du kan läsa mer om varför vi rekommenderar Samtrygg här. Lycka till!

Natasha skriver:

Hej,
Jag ska hyra ut min bostadsrättslägenhet och har hittat en hyresgäst. Jag har skickat in ansökan till min förening och de vill att jag ska skriva med i andrahandsavtalet att hyresgästen avsäger sig besittningsskyddet. Vad är en en korrekt formulering av detta i avtalet? Jag har tänkt skriva ett tillsvidarekontrakt med 3 månaders uppsägningstid, med villkoren att en ny ansökan om andrahandsuthyrning görs varje år till föreningen samt max 3 år (allt detta enligt min förenings riktlinjer)

(Om jag förstått rätt så behöver jag egentligen inte detta då det är privatuthyrning av min egen bostadsrätt men eftersom min förening vill ha det så får jag lägga till det.)

Evelina skriver:

Hej Natasha,

När man avtalar bort besittningsskydd brukar man i regel göra det i ett separat avtal, alltså inte i själva hyresavtalet. Då rekommenderas att använda hyresnämndens blankett som vi länkar till i texten.

Men som du säger behövs inte detta när det är en bostadsrätt som hyrs ut, så det finns därför ingen direkt rekommendation om hur det skulle formuleras. Något du kan göra är att informera föreningen om att hyresgästen enligt lag inte har något besittningsskydd, ifall de inte vet om det. Du skulle också kunna skriva med detta och hänvisa till lagparagrafen i själva avtalet för att förtydliga.

Jenny Ugalde skriver:

Min far äger en villa som haft samma hyresgäst i 25 år. Han menar att han inte kan säga upp hyresgästen då denna har besittningsskydd. Pappa börjar bli gammal och vill sälja huset men han säger att det inte går pga besittningsskyddet. Detsamma gäller den dagen jag ärver huset vilket då skulle betyda att jag inte kommer kunna sälja huset. Stämmer det verkligen? Hyresavtal finns upprättat med 3 månaders uppsägningstid som min far menar inte gäller efter alla dessa år.

Evelina skriver:

Hej Jenny,

Om hyresavtalet tecknades för 25 år sedan borde hyresgästen mycket riktigt ha besittningsskydd. Däremot går det fortfarande att säga upp avtalet om din far eller nästa ägare vill sälja huset, så länge ni gör uppsägningen skriftligt i god tid och hyresgästen får tillräckligt med tid på sig att ordna med ny bostad. Även om uppsägningstiden är 3 månader kan det alltså bli så att ni får ge hyresgästen mer tid att flytta om det är svårt att hitta ny bostad.

Skulle ni inte komma överens om villkoren för utflytt med hyresgästen kan ni lämna ärendet till hyresnämnden så att de får reda ut saken.

Micke skriver:

He. Min ensamstående bror bor i en stor hyres-lgh i centrala Stockholm, han har förstahandskontrakt. Jag och hustrun har talat om att något av våra barn (17 resp 14 år) skulle skriva sig där för att kunna behålla lgh i ”familjens ägo” (ni förstår hur jag menar) efter det att min bror av en eller annan orsak lämnat den. Vad gäller i det sammanhanget? Hur lång tid måste gå? Spelar det roll att de ännu är omyndiga etc? Tacksam för svar.

Evelina skriver:

Hej Micke,

Det är lag på att man ska vara folkbokförd på den adress där man faktiskt bor. Era barn kan alltså inte folkbokföra sig där om de inte också ska flytta dit.

Det finns vissa särskilda regler kring folkbokföring av barn som inte är myndiga. Det ska dock inte göra någon skillnad för situationen du beskriver så länge ingen av er föräldrar eller barnen bor i lägenheten i fråga. Mer information om barns folkbokföring finns på Skatteverkets hemsida.

Det finns möjligheter att ta över förstahandskontrakt av en närstående, men då måste den som tar över kontraktet ha bott tillsammans med personen i flera år innan överlåtelsen sker.

Dennis skriver:

Hej! Jag äger en bostadsrätt och har hyrt ut den tillsvidare sedan 10 månader.

Nu skulle jag vilja flytta tillbaka in i min lägenhet och har delgett personen med uppsägningspapper för snart 3 månader sedan , hyresgästen vill inte skriva under uppsägningspappret och utflyttningsdatum ska vara den 20 juli.

Personen i fråga har sagt att denne inte kommer att flytta på grund av hennes barn är i skolan och vill inte flytta de . Jag själv har två små barn som ska börja förskola i Agusti.

Hur går jag tillväga då hyresgästen vägrar flytta ut från min bostad nu när jag själv vill flytta tillbaka? Kan jag tvinga henne att flytta ?

Evelina skriver:

Hej Dennis,

Uppsägningen ska vara giltig även om hyresgästen inte skrivit under några papper. Det räcker med att du som hyresvärd säger upp kontraktet skriftligt, helst med rekommenderat brev. Uppsägningstiden räknas då från det närmaste månadsskiftet efter att hyresgästen har fått uppsägningen.

Eftersom det gäller en bostadsrätt har hyresgästen inget besittningsskydd, så länge du inte hyr ut fler bostäder sedan tidigare. Det innebär att hyresgästen måste flytta om du själv ska flytta tillbaka och har sagt upp kontraktet på riktigt sätt. Om hyresgästen fortsätter vägra flytta på utsatt datum kan du ta hjälp av Kronofogden för att tvinga personen att flytta.

Kristina Bengtsson skriver:

Hej ! Har utsatts för grova lagbrott år 2015. P.g.a. chocken och rädsla för några personer, är delvis hotad, har jag inte vågat ordentligt Polisanmäla.
Alla läkarintyg, de flesta värdehandlingar, mina försäkrade tillhörigheter i min förra bostad togs olagligt ifrån mig.
Bemöttes felaktigt av läkare.
Tvingas bo helt ensam, är utan anhörig nu.

Kan Kronofogden hjälpa mig ?

Evelina skriver:

Hej Kristina,

Jag tror tyvärr inte att Kronofogden kan hjälpa till här, utan detta är polisens område. Polisen kan erbjuda skydd om du blir hotad, så förhoppningsvis kan du fortfarande få hjälp därifrån. Här kan du läsa mer om detta: Skydd för hotade personer

Ammar skriver:

Hej
Jag och min fru har en villa, Vi har separerat efteråt fick jag hyresgäst hos kommunal företag.
Min fråga har jag rätt att behålla hyresgäst avtal och har en villa?
Tack

Evelina skriver:

Hej Ammar,

Förstår jag dig rätt i att du undrar om du kan ha hyreskontrakt i en lägenhet och stå som ägare på villan samtidigt?

Om din hyresvärd för lägenheten tillåter det får du ha hyreskontrakt samtidigt som du äger en villa. Så om hyresvärden vet att du äger en villa och har godkänt dig som hyresgäst ska det inte vara några problem.

Jan skriver:

Hej! Jag äger en bostadsrätt och har hyrt ut den till en person sedan 2010 ungefär, innan personen flyttade in skrevs kontrakt på att uppsägningstiden är 3 månader från vardera håll, detta har personen skrivit under och godkänt.

Nu har omständigheterna ändrats och jag skulle vilja flytta tillbaka in i min lägenhet. Jag har delgett personen med uppsägningspapper och själv signerat dem, personen i fråga vill inte skriva under uppsägningspappret. Jag delgav personen med pappret för snart 3 månader sedan & dennes utflyttningsdatum ska vara den 31 maj.

Personen i fråga har sagt att hen inte kommer att flytta ut förräns hen hittar en större lägenhet än den hen hyr av mig, men till samma pris vilket i mina öron låter omöjligt.

Hur går jag tillväga då hyresgästen vägrar flytta ut från min bostad nu när jag själv vill flytta tillbaka? Hyresgästen i sig har alltid betalat hyran sent och ligger i nuläget efter med en månadshyra. Kan jag tvinga hen att flytta eller hur gör jag? Tacksam för svar.

Evelina skriver:

Hej Jan,

Om hyresgästen vägrar flytta när uppsägningstiden har gått ut, kan det vara skäl för vräkning. Då vänder du dig till Kronofogden för att få hjälp att med handräckning, det vill säga hjälp att avhysa hyresgästen från lägenheten.

Frank skriver:

Hej, i September kommer vi flytta till en lägenhet och detta har försenad på grund av fördröjningen i bygget av den nya lägenheten. Jag ser en liten risk (pga covid-19) att förseningen forsätter och att vi inte kan flytta in den 1st september även att vi har skrivit avtal redan. Isåfall vi inte kan flytta in, vem kommer står för kostnader om vi behöver bo på ett hotel t.ex.? Är det Hyrevärden som måste hitta en lösning eller ligger ansvaret hos oss? Ser fram emot svaret. Mvh, Frank

Evelina skriver:

Hej Frank,

Handlar det om en hyresrätt har du rätt till skälig nedsättning av hyran för den tid som du inte kan använda lägenheten. Eftersom det inte går att flytta in är skälig nedsättning i det här fallet hela hyran.

Ifall förseningen beror på hyresvärden kan ni ha rätt till ersättning för extra hyra eller andra kostnader som uppstår om ni inte kan flytta in på avtalad dag. Det är i så fall hyresvärden som ska stå för dessa kostnader, om inte hyresvärden kan visa att de inte är ansvariga för förseningen. Däremot är hyresvärden inte skyldig att ordna någon tillfällig bostad fram till inflyttningsdatum, utan det ansvarar ni själva för.

Om ni verkar ha rätt till ersättning men hyresvärden inte vill gå med på detta kan ni vända er till hyresnämnden.

Björn skriver:

Hej!
Jag hyr i förstahand och har avsagt mig besittningsskyddet då det är fråga om ett korttidskontrakt. Om det skulle vara så att jag får hyra lägenheten i över fyra år, kommer jag då få besittningsskydd på lägenheten?

Evelina skriver:

Hej Björn,

Nej, har du avtalat bort besittningsskyddet har du inget besittningsskydd om hyresvärden skulle säga upp ditt kontrakt, oavsett hur lång tid det har gått.

Björn skriver:

Hej Evelina, tack för svar!

Följande står på överenskommelseblanketten om avstående från besittningsskydd: ”Giltighetstid: Denna överenskommelse gäller endast i fyra år från tillträdesdagen, dvs om hyresavtalen upphör inom fyra år från den dag då hyresförhållandet inleds.”

Har detta någon inverkan på besittningsskyddets längd? Jag har nämligen fått höra att om hyrestiden skulle överstiga fyra år skulle jag få bo i lägenheten tillsvidare.

Kontraktet sträckte sig från början över ett halvår med sedan 3 månaders förlängning i taget.

Tack på förhand!

Evelina skriver:

Hej Björn,

Ja, med det tillägget har du mycket riktigt besittningsskydd efter att de fyra åren har gått. Då har nämligen er överenskommelse om avstående från besittningsskydd löpt ut, så att du får besittningsskydd enligt lagen.

Björn skriver:

Hej Evelina,

Innebär det därmed alltså att jag efter fyra års tid har rätt till att bo i lägenheten tillsvidare och att hyresvärden inte kan säga upp mitt kontrakt?

Tack på förhand!

Mvh Björn

Evelina skriver:

Hej Björn,

Det innebär att om du bor kvar efter fyra års tid har du besittningsskydd som vanligt, enligt reglerna för förstahandskontrakt. Det ger dig alltså inte automatiskt ett tillsvidarekontrakt, men det gör att du inte behöver flytta om hyresvärden säger upp ditt kontrakt utan en giltig anledning. Det är då bara i vissa fall som besittningsskyddet kan brytas, enligt vad som räknas upp på den här sidan: Domstol.se: Besittningsskydd.

Erik skriver:

Hej
min bror har bott i andra hand i en hyreslägenhet i mer än 3 år, hans far har förstahandskontraktet och har bott utomlands, och har uttryckt att den ska skrivas över på honom. Nu kastas min bror ut då hans far vill bo i lägenheten utan någon diskussion och framtidsplanering.
Har min bror besittningsrätt?

Alexandra skriver:

Hej Erik,
Tack för ditt mejl.
Vid ett andrahandskontrakt av en hyresrätt börjar skyddet först gälla när hyresförhållandet varat i längre än två år men gäller i regel inte när uthyraren själv vill flytta tillbaka in i bostaden. Besittningsskyddet för hyresgästen gäller alltså enbart när uthyraren vill avhysa hyresgästen för att hyra ut till någon annan. Du kan läsa mer om besittningsskydd här http://www.boupplysningen.se/hyra-ut/besittningsskydd

Bästa hälsningar
Alexandra

Krister Eriksson skriver:

Hej
Om man hyr ut 2 villor privat, som man själv äger till 100%, så har ju hyresgästen i den andra uthyrningen besittningsskydd enligt hyreslagen.
Om man vill sälja den andra villan eller själv vill flytta in i den, är detta då tillräckliga själ för att besittningsskyddet inte ska gälla?

Evelina skriver:

Hej Krister,

Precis, om du själv vill flytta in i villan gäller inte besittningsskyddet.

Om du vill sälja villan utan att själv flytta in är situationen lite annorlunda. Då är det nämligen i regel den nya köparen som blir hyresvärd till din hyresgäst när du säljer villan. I så fall är det köparen som kan säga upp hyresgästens kontrakt om köparen själv vill flytta in i villan.

Kerstin Johansson skriver:

Hej!
Jag bor i en hyresfastighet som har privat ägare. Jag har giltigt hyresavtal. Nuvarande ägare funderar på att sälja fastigheten, vad händer då med mig som hyresgäst. Fastigheten består av tre lägenheter, vad händer om nya ägaren vill bygga om till enfamiljshus? Kan nya ägaren säga upp mig? hur länge kan jag då få bo kvar, innan jag måste flytta. Vore bra att veta mina rättigheter och hur jag skall agera, om fastigheten säljs.
Mycket tacksam för svar och hjälp.

Evelina skriver:

Hej Kerstin,

Om du har ett skriftligt hyresavtal får du bo kvar i lägenheten efter att fastigheten har sålts. Fastighetens nya ägare blir då din nya hyresvärd och har samma skyldigheter mot dig som den förra ägaren hade. På samma sätt blir du skyldig att betala hyra till den nya ägaren.

Ditt hyresavtal gäller alltså fortfarande, med skillnaden att hyresvärden byts ut mot en annan. Det innebär också att avtalets bestämmelser om uppsägning ska gälla även för den nya ägaren. Om ägaren vill säga upp dig för att använda din del av bostaden själv kan ägaren alltså säga upp dig, och ska i så fall följa det som står i avtalet.

Frank skriver:

hej om man avtalar bort besittningsskyddet ska inte båda parter skriva under det?
och sedan skicka det till hyresnämden för godkännande?

Evelina skriver:

Hej Frank,

Precis, både uthyraren och hyresgästen ska skriva under avtalet, och därefter ska det skickas till hyresnämnden som ska fatta beslut.

Karl skriver:

Hej
Jag bor i en lägenhet på 20 kvadrat och har kontrakt sedan 2019-01-01, jag har bott (även skriven på adressen) i stugan/lägenhet sedan 2007 och tidigare ville hyresvärden få hyran i handen utan kontrakt utan att det skulle sättas in någon stans. Nu har min flickvän flyttat in hos mig och då säger han att lägenheten är bara för en person och att jag måste flytta, hyresvärden har två stycken små lägenheter som han hyr ut och jag antar att han då räknas som Privatvärd.

Vad gäller, är det tre månaders uppsägningstid som det står på kontraktet och har han rätt att säga upp mig på denna grund eller kan han bara hänvisa till uppsägningstiden och säga upp kontraktet hur som? Behöver hyresvärden meddela mig skriftligt?

Evelina skriver:

Hej Karl,

Förstår jag det rätt att du hyr lägenheten i första hand? I så fall har du besittningsskydd från att du flyttade in i hyresrätten. Att bli sambo kräver inget tillstånd från hyresvärden, och därför bör han inte kunna säga upp dig på den grunden.

Att ni inte har haft kontrakt under hela hyresperioden kan dock försvåra bevisningen på ditt besittningsskydd om ärendet går vidare till hyresnämnden, eftersom ditt ord står mot hyresvärdens. Är du medlem i Hyresgästföreningen rekommenderar jag att kontakta dem för råd, annars någon annan med juridisk expertis i ämnet.

Marianne Östvang skriver:

Behöver hjälp med uppsägning av min hyresgäst i min bostad.Vad gäller angående besittningsrätt?Hon har bott här i 1,5 år och menar att hon har rätt till besittningsrätt pga att hon har 2 barn och vägrar skriva på uppsägning på hyresavtalet som innefattar 3 månader.

Evelina skriver:

Hej Marianne,

Nej, din hyresgäst bör inte ha någon besittningsrätt i fallet du beskriver. Är det en bostadsrätt du hyr ut har hyresgästen inget besittningsskydd alls, så länge du bara hyr ut en bostad. Om det är en hyresrätt du hyr ut har hyresgästen bara besittningsskydd om de har bott där längre än två år, vilket inte är fallet i din situation.

Att hyresgästen har barn som bor hos henne påverkar inte besittningsskyddet. Däremot är barnens välbefinnande något som hyresnämnden lär ta hänsyn till om ärendet skulle behöva tas vidare dit.

Veronica skriver:

Jag och mitt ex har gått isär. Vi bodde ihop i tio år. Har tre barn. Nu sitter han sen juli 2019 hos sin mamma och pappa. Och jag och barnen är kvar i huset. Kruxet är att huset är hans. Idag var han hit och stängde av vattnet. Vi har inget hyresavtal skrivet. Huset var hans och skaffades innan jag flyttade in till honom. Han hotar med avhysning. Vad gäller enligt besittningsskydd/rätt om inget avtal finns skrivet om hyra m.m. Han har fått bo här om han velat men vägrat. Jag letar annat men det tar tid i en liten by.

Evelina skriver:

Hej Veronica,

Besittningsskyddet är bara aktuellt om ni hyr huset av ditt ex. I er situation är det i stället andra regler som gäller.

Det framgår inte om ni har varit sambor eller gifta. Har ni varit sambor är det sambolagen som gäller. Den säger att om den ena ägde bostaden innan ni flyttade ihop, så är det han som har rätt till bostaden efter separationen. I det fallet verkar det alltså som att han kan avhysa er om han skulle vilja.

Om ni varit gifta räknas huset som gemensam egendom, om det inte finns ett äktenskapsförord som säger något annat. Därför ingå i en bodelning. I det fallet rekommenderar jag att du tar kontakt med en jurist som kan hjälpa er.

Johan skriver:

Hej,

Vid årsskiftet 2017/2018 fick jag hyra en lägenhet vad då sades vara andrahands kontrakt.
Jag skrev på ett papper om att hyra lägenheten i 6 månader (står inget om andrahand på detta papper) Utan detta är ett hyreskontrakt (inget riktigt) mellan XXXXX Bostäder AB och mig, perioden XXXX till XXXX.

Detta har vi sedan förlängt fram tills nu med 6 mån intervaller vars giltigt tom 1 mars.
Förra veckan kontaktade hyresvärden mig och sa:
”det verkar nu som att ”hon” vill ha tillbaka lägenheten men inte säkert ännu då det styrs av om hennes dotter kommer in på den linje hon vill studera – du får dock fram till sista april på dig att hitta ett nytt boende”

Har jag några rättigheter här?
Hyr jag verkligen i andrahand när jag hyr av hyresvärden?
Om svaret är Ja så kan man ju alltid komma runt besittningskyddet vid andrahands uthyrning om man vill som hyresvärd?

Evelina skriver:

Hej Johan,

Det låter mycket riktigt underligt att du har kontrakt med hyresvärden, eftersom andrahandsuthyrning är ett avtal mellan uthyraren och andrahandshyresgästen. Jag skulle rekommendera dig att vända dig till Hyresgästföreningen eller en jurist för att få hjälp med vad som gäller för besittningsskydd i just ditt fall. Tyvärr kan jag inte svara på om du har rätt till det eller inte.

Gabriella Di Luca skriver:

Hej,
jag har snart hyrt ut min bostadsrätt till ett företag i 4 år, de önskar förlänga kontraktet ytterligare 2 år. Är det verkligen så att de inte får någon besittningsrätt då detta ingår i ”privatuthyrningslagen”? Finns det några andra konsekvenser som en så här lång uthyrning kan skapa? (det är samma person som bott under hela perioden)

Evelina – Boupplysningen.se skriver:

Hej Gabriella,

Det stämmer, när du hyr ut en bostadsrätt har hyresgästen inget besittningsskydd.

Det viktigaste att tänka på om du ska fortsätta hyra ut lägenheten är att varje förlängning av uthyrningen behöver bli godkänd av bostadsrättsföreningen. Så länge du har ett godkännande kan jag inte se att det skulle finnas några uppenbara konsekvenser att hyra ut en längre tid. Får du däremot inte godkännande riskerar du att bli av med lägenheten om du hyr ut den utan lov.

Läs gärna vår text om att hyra ut bostad till företag för mer info om vad du kan tänka på.

Anna El Zayyat skriver:

Om man bott i andra hand och besittningsskyddet börjat gälla och första handshyresgästen inte vill ha tillbaka lägenheten, kan man bara bo kvar då eller måste man ändå ansöka om tillstånd att bo i lägenheten? Hur länge kan man bo kvar då man fått besittningsskydd?

Evelina skriver:

Hej Anna,

Att få besittningsskydd som andrahandshyresgäst innebär att du har rätt att få ditt hyresavtal med förstahandshyresgästen förlängt, så länge inte hyresgästen vill flytta tillbaka. Besittningsskyddet är framför allt till för att inte förstahandshyresgästen ska kunna avhysa dig för att hyra ut till någon annan.

Däremot gäller besittningsskyddet inte gentemot hyresvärden, och förstahandshyresgästen behöver hyresvärden tillstånd för att fortsätta hyra ut till dig i andrahand. Det är alltså förstahandshyresgästen som behöver ansöka om förlängd uthyrningstid. Skulle ansökan nekas kan du alltså inte bo kvar i lägenheten.

Det ni kan göra är att höra med hyresvärden om det är möjligt att du kan ta över förstahandskontraktet.

Julia Kreuger skriver:

Hej, en anhörig ska hyra ut ett hus på sin egendom. Bör hen upprätta en överenskommelse om avstående för besittningsskydd?

Med vänlig hälsning,
Julia

Filip Svensson skriver:

Hej Julia,
Det beror på om hyresvärden hyr ut någon bostad sedan tidigare. I och med att det rör sig om uthyrning av egen bostad har hyresgästen inte rätt till något besittningsskydd. Detta gäller dock bara om hyresvärden hyr ut en bostad. Om hyresvärden hyr ut flera bostäder har hyresgästen i den andra upplåtelsen besittningsskydd men inte hyresgästen i den första upplåtelsen.

Sandra skriver:

Hej,
Jag har en hyresgäst i som bor i min bostadsrätt sedan den 16/2-2019 (även enligt hyreskontrakt mellan mig och henne), dock har personen ifråga uppgett en annan kvinnas personnr. Då har vi alltså inget gällande kontrakt. Nu är 2,5 månaders hyror uteblivna och hyresgästen vägrar betala eller lämna min bostad. Har denna person något besittningsskydd överhuvudtaget?
Mvh

Filip Svensson skriver:

Hej Sandra,
Nej, så länge det är den enda privatägda bostad du hyr ut så har din hyresgäst inget besittningsskydd.

Nicklas Kroon skriver:

Hej, jag bor i en lägenhet som skall renoveras om 1,5 år, jag har bott där i 10 år. Visst är det hyresvärden som skall fixa ny lägenhet till mej? Och om jag blir erbjuden en ny lägenhet, kan jag tacka nej ? och hur många lägenheter kan jag tacka nej till? Kan man förhandla om den nya hyran? om jag tycker den är för hög mot den som jag har nu.
Vilka rättigheter har jag ?

Filip Svensson skriver:

Hej Nicklas,
Ja, renoveringen ska hyresvärden stå för. Vad gäller en ersättningslägenhet brukar ofta hyresvärden kunna ordna detta, jag är dock inte säker på att hyresvärden är skyldig enligt lag att göra det. Tyvärr behöver inte hyran vara likvärdig den du har nu och du kan få finna dig i en hyreshöjning. För mer information om detta skulle jag rekommendera dig att antingen rådfråga en jurist eller kontakta Hyresgästföreningen som har mycket goda kunskaper kring detta. Lycka till!

Jason skriver:

Hej! Jag har nyligen flyttat in som andrahandsgäst i en fin modern lägenhet. Hyran är ok och så, men kontraktsägaren och jag hade ett muntligt avtal som sa att han skulle tömma lägenheten på lösöre, installera bredband och liknande små saker. Nu backar han plötsligt och säger att han hyr ut den möblerad och vill att jag ska slänga allt jag inte vill behålla själv.
Jag tror inte på honom när han säger att bredband är beställt eller att han ska ordna med parkeringsplats. Han verkar skita i allt så länge jag har betalt hyran. Vad ska man då göra?

Filip Svensson skriver:

Hej,
Det jag skulle rekommendera dig att göra är att vara på din hyresvärd att fixa de saker han lovat och kanske få till ett skriftligt avtal gällande de saker han ska ordna. Ett muntligt avtal är visserligen bindande men det kan bli svårt att bevisa vad ni faktiskt avtalat om.

Tommy skriver:

Hej, jag bor i en hyreslägenhet i en relativt nybildad bostadsrättsförening. Mitt hyreskontrakt upprättades av den tidigare ägaren, Vasakronan och jag inget nytt hyresavtal med Brf. Jag har nyligen gift mig. Vad händer med lägenheten om jag dör?
Kan föreningen pressa min fru med son att hon måste köpa lägenheten eller på annat sätt hindra henne från att bo kvar? Föreningen har dålig ekonomi o vill sälja ut de hyreslägenheter som finns kvar…

Daniel skriver:

Hej Tommy,

Det avtal du hade med den tidigare ägaren bör gälla i sin helhet gentemot den nya hyresvärden, dvs bostadsrättsföreningen. Föreningen kan inte tvinga dig att köpa lägenheten och du har kvar ditt besittningsskydd.

Skulle du avlida aktualiseras reglerna om arv. Det är möjligt att ärva en hyresrätt under vissa förutsättningar. I hyreslagens 33 § andra stycke finns en regel som tillåter din fru att ärva hyresrätten. Då har hon samma rättigheter som de du har nu.

Sammanfattningsvis kan alltså din fru ärva din hyresrätt och föreningen kan inte tvinga henne att köpa ut den.

Wieslawa Rosenqvist skriver:

Vilka rägler gäller industrilokalen?

Peter skriver:

Hej Wieslawa,

Det finns mycket att säga om indirekt besittningsskydd som är det som gäller för lokaler. Det betyder att hyresgästen inte har rätt till någon förlängning av hyresavtalet om hyresvärden valt att säga upp avtalet. Hyresgästen kan dock ha rätt till en viss ersättning från hyresvärden för den ekonomiska förlust som kan tillkomma till följd av att hyresavtalet sagts upp. Hoppas du fick svar på det du ville veta annars finns mer information att inhämta på hyresnämndens hemsida.

Kommentera

Obligatoriska fält är märkta *

Vad du behöver veta om kommentarerna på BoUpplysningen