Hyra ut rum

Utskriftsvänlig PDF

Har du ett rum i din bostad som står tomt kan det vara ett bra alternativ att hyra ut detta. Det kan ge extra pengar och trevligt sällskap, förutsatt att du sätter tydliga regler och avtalar om vad som ska gälla vid uthyrningen. Vid uthyrning av ett rum i andra hand gäller annorlunda regler än vid uthyrning av en hel bostad.

Inget tillstånd behövs för att hyra ut rum

Att hyra ut ett rum i andra hand är lite enklare än att hyra ut hela bostaden. Du behöver nämligen inget tillstånd från bostadsrättsföreningen eller hyresvärden, förutsatt att du själv bor i bostaden. Om du inte planerar att bo i bostaden räknas det som en fullständig andrahandsuthyrning, vilket kräver tillstånd. Ska du hyra ut hela bostaden bör du istället läsa guiden om att hyra ut bostadsrätt, hyresrätt eller hyra ut hus.

1. Bestäm en rimlig hyra för rummet

Det finns inga begränsningar för hur litet eller stort rummet du hyr ut ska vara, däremot finns det regler gällande hur mycket hyran ska vara. Om du skulle ta ut en orimligt hög hyra kan din hyresgäst göra invändningar och i värsta fall kan du i slutändan bli återbetalningsskyldig.

Tips! Läs vår guide om skälig hyra innan du bestämmer hur mycket du ska ta för rummet.

Hur mycket du ska ta ut i hyra varierar beroende på hur mycket du själv betalar, rummets storlek och tillgång till övriga ytor.

Se hur mycket du kan ta ut i hyra för ett rum

Välj typ av bostad
Hyresrätt
Bostadsrättt
Villa/Radhus
Rum
Räknar ut hyran
I samarbete med

2. Skriv ett avtal med hyresgästen

När du hyr ut ett rum är det viktigt att du skriver ett avtal med din inneboende. Det ska det skriftligt framgå om den inneboende får disponera andra delar av bostaden, så som köket, om möbler ingår i hyran och även hyran och uppsägningstiden.

Tänk på! Alla förhållningsregler behöver inte stå med i avtalen men det är den enda bevisning du har på var som faktiskt avtalats mellan dig och din inneboende. Viktiga regler så som rökning och liknande bör därför skrivas med.

Det kan även vara bra att skriva avtal om vissa förhållningsregler som du anser är nödvändiga, exempelvis om rökning är tillåten och om den inneboende får ha gäster. Vissa saker kan ni gemensamt komma fram till som förhållningsregler men det viktigaste bör stå med i avtalet för att du ska kunna bevisa vad ni kommit fram till om hyresgästen skulle missköta sig.

3. Låt hyresgästen flytta in

När avtalet är påskrivet kan hyresgästen flytta in och börja betala hyra. I början av hyresperioden kan det vara bra att sätta upp några gemensamma förhållningsregler kring hur ni ska kommunicera, hur städning ska gå till och liknande. Både du och din hyresgäst ska känna er bekväma med boendeförhållandena och därför är det viktigt att ni kommunicerar.

Du bör även kolla upp hur din hemförsäkring fungerar när du har en inneboende. I vissa fall kan du utöka hemförsäkringen så att den även gäller hyresgästen, annars bör hyresgästen teckna en hemförsäkring speciellt anpassad för inneboende.

4. Gå inte in i uthyrningsrummet

Att hyra ut ett rum och bo med en inneboende kan kännas lite ovant från början. Att du respekterar din hyresgäst är minst lika viktigt som att denna förhåller sig till de regler du bestämt. Du bör aldrig gå in i uthyrningsrummet eller städa där, det är din inneboendes privata rum.

Filip Svensson

Boende-skribent

filip.svensson@boupplysningen.se

26 Relaterade frågor & svar

Mats Edvardsson skriver:

I vårt fritidshus har vi en mindre lägenhet i källarvåningen med egen ingång. Vi hyr ut den fram till 1:a maj så vi ska ha den själva.
Två frågor:
1. Kan du rekommendera något hyreskontrakt som passar?
2.Kan man beräkna skatten utifrån kallhyran?

Hälsn Mats

Evelina – Boupplysningen.se skriver:

Hej Mats,

1. Jag rekommenderar att ni använder Hyresgästföreningens mall för hyresavtal för inneboende. Den finns på deras hemsida under Blanketter och avtal.

2. Ja, om du bara tar ut kallhyra och låter hyresgästen själv betala driftskostnader kan du beräkna skatten utifrån kallhyran. Men har driftskostnaderna räknats med i hyresgästens hyra måste det räknas med i skatten.

Ahmad skriver:

Hej,

Intressant artikel, jag har en dock en fundering. Hur fungerar det för fastighetsägare som t.ex. äger och förvaltar ett flerbostadshus. Hur funkar det ifall de vill hyra ut enskilda rum i en av lägenheterna i deras bestånd?

Tack på förhand!

Evelina – Boupplysningen.se skriver:

Hej Ahmad,

Jag känner inte till att en fastighetsägare till ett flerbostadshus skulle kunna hyra ut enstaka rum i tomma lägenheter. Du kan i regel nämligen inte räknas som inneboende om du använder bostaden självständigt, vilket du gör om ingen annan bor i lägenheten. Därför skulle jag tro att du i så fall räknas som hyresgäst.

När någon bor i lägenheten är det hyresgästen som i så fall kan hyra ut ett rum i bostaden, inte fastighetsägaren.

JJ skriver:

Om jag har en hyresrätt som kostar mig 13.000kr/ månad. Om jag tar ut en skälig hyra för detta rum så kan väl det inte räknas som en intäkt i deklarationen! Eller?
Personen tar ju en del av en kostnad. Om jag tar upp det i deklarationen får jag ju betala skatt. Kan verkligen detta vara ok? Om jag tar ut en skälig hyra per kvm så förstår jag inte varför jag ska betala skatt på ett rum som är en kostnad för mig? Då får jag ju ändå betala 30% för ett rum som jag inte använder…

JJ skriver:

Ska jag tänka så här om ja nu hyr ut till en vän för +-0 läge där jag inte behöver beskatta något då jag tar ut en hyra som är exakt skälig?

Jag har en hyreslägenhet på 96 kvm, med en månadshyra på 17 500 kr. Jag hyr ut ett rum på 15 kvm till en vän för 3 730 kr i månaden. Min vän får använda badrummet och köket. Dessutom får hen vistas i det stora vardagsrummet när Jag inte är hemma eller när det i övrigt inte stör Mig.
Skattepliktig årshyra är 44 760 kr (12 månader x 3 730 kr). Avdrag får göras för den delen av hyran som avser det uthyrda rummet, dvs. 15 kvm av 96 kvm = 0,15625 x 17 500 kr x 12 månader = 32 812 kr. Jag har även rätt att göra ett grundavdrag med 12 000 kr, och sammantaget behöver Jag därför inte ta upp det till beskattning då jag får ett underskott på 52 kr (44 760 – 32 812 – 12 000 = -52 kr).
Avdraget ska alltså beräknas genom en proportionering av den egna hyran eller avgiften efter den uthyrda delens storlek i förhållande till hela lägenhetens storlek.

Fråga:
Ska jag ta upp hyra och göra avdrag, eller kan jag bara strunta i det?

Evelina skriver:

Hej JJ,

Om den summa du får in totalt i hyra är högre än de avdrag som du har rätt att göra, räknas hyran som en intäkt som du behöver betala skatt på. Det gäller även om du tar ut en skälig hyra, eftersom det är tillåtet att göra ett visst påslag. Detta skriver vi mer om på sidan om Skälig hyra.

Jag kan rekommendera att läsa på Skatteverkets hemsida. De har bra information om vad som gäller skattemässigt när du hyr ut en hyresrätt.

Evelina skriver:

Jag skulle tro att du ändå behöver ta upp hyran och de avdrag du får göra i deklarationen, även om summan går jämt ut och du inte behöver betala skatt. För att få veta exakt vad som gäller skulle jag rekommendera att du kontaktar Skatteverket och frågar om saken.

Hanna skriver:

Hej!
Tack för en bra och informativ hemsida!
Jag och min sambo äger en lägenhet där vi bor och är folkbokförda samt en mindre lägenhet på annan ort som min sambo använder som övernattningslägenhet. Han vistas i lägenheten ca en vecka per månad. Kan man ha en inneboende i övernattningslägenheten trots att det inte är huvudbostaden? Planen är att eventuellt ha en kollega inneboende som kommer vistas i lägenheten ca 1 vecka/månad alternativt någon som bor där heltid, har det någon betydelse för uthyrningsformen?

Med vänlig hälsning
Hanna

Evelina skriver:

Hej Hanna,

Jag förstår din beskrivning som att kollegan kommer att använda övernattningslägenheten självständigt, eftersom din sambo inte kommer att bo där på heltid eller folkbokföra sig där. I så fall skulle jag säga att ni behöver ordna saken som en andrahandsuthyrning, vilket kräver tillstånd. För att kollegan ska räknas som inneboende måste ni som äger lägenheten också använda lägenheten större del av tiden, vilket inte verkar aktuellt i ert fall.

Vad roligt att du har fått hjälp av vår sajt!

Johan skriver:

Hej,
Jag har köpt en lägenhet som min son och hans kompis ska dela då dom pluggar på annan ort.
Hur bör man avtala och skriva detta typ av boende?

Daniel skriver:

Hej Johan,

Det viktigaste skulle jag säga är att du skriver ett hyresavtal med den som är inneboende i lägenheten. Vill du vara helt säker på att alla avtal och papper är korrekta skulle jag råda dig att kontakta en jurist. Lycka till!

Susanne skriver:

Hej. Om jag köper en lägenhet som min dotter bor i när hon studerar, får jag då hyra ut de andra rummen utan att fråga bostadsrättsföreningen om lov?

Evelina skriver:

Hej Susanne,

Jag skulle rekommendera att du frågar bostadsrättsföreningen hur de ställer sig till saken, för att vara på den säkra sidan. Vanligtvis krävs det nämligen att du själv bor i bostaden för att få hyra ut ett rum utan tillstånd. Bostadsrättsföreningar kan ha olika syn på att låta föräldrar bli delägare i barnets lägenhet, och det är möjligt att detta kan påverka din rätt att hyra ut rum.

Sara skriver:

Hej!
Detta hittade jag på en annan sajt:
”Exempelvis får man bara ta ut en kostnadsbaserad hyra för den första hyresgästen om man hyr ut flera rum. Den andra eller tredje hyresgästen är enbart skyldig att betala en bruksvärdeshyra enligt hyreslagens regler.”
Vad betyder? Och vad menas med kostnadsbaserad hyra och bruksvärdeshyra?
Säg att jag har en lägenhet (bostadsrätt) med två sovrum som jag hyr ut, rummen är av samma storlek. Vad gäller då? Får jag inte ta samma hyra av båda hyresgästerna?

Evelina skriver:

Hej Sara,

Det stämmer, om du hyr ut rum i din bostadsrätt ska hyran för den första och den andra hyresgästen beräknas på olika sätt.

Den första hyresgästen ska betala en kostnadsbaserad hyra. Det innebär att du ska räkna ut en rimlig hyra utifrån den avgift du betalar till bostadsrättsföreningen, driftskostnader, din kapitalkostnad samt eventuellt påslag om rummet är möblerat.

För den andra hyresgästen får du inte göra på samma sätt, utan då ska du istället sätta en hyra utifrån hyreslagens regler, det vill säga bruksvärdeshyra. Hur vardera hyra ska räknas ut kan du se i våra kalkylatorer för att räkna ut skälig hyra för bostadsrätt respektive hyresrätt.

Detta är vad jag kan utläsa från hyresnämndens information om uthyrning av bostadsrätt. Om du vill få närmare information om vad som gäller rent juridiskt kan jag rekommendera att du kontaktar Hyresnämnden.

Eva Lövstedt skriver:

Att hyra in sig i en bostadsrättslägenhet:
* betala viss del av avgiften till föreningen, men ska det även ingå en viss betalning till lånet av bostadsrätten eller lånet tillhör endast ägaren av bostaden?

Evelina skriver:

Hej Eva,

Nej, lånekostnader ska inte räknas in i hyran för ett rum i bostadsrättslägenhet, utan lånet tillhör bara ägaren av bostaden. Vilka faktorer som ska ingå i hyreskostnaden hittar du på vår sida om skälig hyra.

Philip A skriver:

Hej. Jag bor i ett radhus med familjen (jag och min fru äger 50% var). Sen har vi även skaffat oss en liten lägenhet som vi äger 50% var. Pga personliga skäl kommer jag själv flytta till lägenheten nu och bo där mestadels av tiden när jag inte reser i tjänsten. För att ha lite sällskap har jag tänkt hyra ut ett rum i lägenheten. Efter att läst er punkt 1 ovan undrar jag vad definitionen är ”förutsatt att du själv bor i bostaden”. Jag kommer bo där själv MEN behöver jag göra adressändring och vara inskriven i lägenheten (vill helst slippa adressändring från radhuset) eller räcker det med att jag bor där för att kunna hyra ut ett rum utan brf godkännande?

Evelina skriver:

Hej Philip,

Eftersom du planerar att bo i lägenheten större delen av tiden bör det inte vara några problem att hyra ut rummet utan tillstånd. Däremot är jag osäker på hur det påverkar situationen om du inte är folkbokförd i lägenheten. Grundregeln är nämligen att du ska vara folkbokförd där du huvudsakligen bor, det vill säga där du regelbundet sover. Om du inte är folkbokförd i lägenheten kan bostadsrättsföreningen därför tolka det som otillåten andrahandsuthyrning.

Jag rekommenderar därför att du antingen ändrar folkbokföring eller kontaktar bostadsrättsföreningen och förklarar situationen, så att det inte uppstår några problem i efterhand.

carola skriver:

Hej. Undrar lite om verkligen hyresvärden får gå in i ett uthyrningsrum med egen ingång och egen toa och litet trinettkök för att hålla koll på städingen av hennes nyrenoverade toalett? Hon har varit inne och städat och tvättat duschdraperiet och även visat upp lägenheten/rummet för vänner utan min dotters vetskap och medgivande. Nu hotar hon med att säga upp henne om inte hon får ha tillgång att gå in och städa och tvätta i toaletten. Dottern tycker inte alls om detta då hon hyr läg och det står inget om detta i kontraktet. Vad kan vi göra???? Mvh carola

Evelina skriver:

Hej Carola,

Nej, hyresvärden har inte rätt att gå in i det uthyrda rummet utan din dotters medgivande. Som hyresvärd får hon bara gå in i lägenheten vid akuta behov som inte kan vänta och som riskerar att skada bostaden. För andra ärenden, till exempel städning, måste hon ha din dotters tillåtelse.

Det ni kan göra är att kontakta hyresnämnden för att få hjälp att ändra hyresvillkoren, om inte hyresvärden går med på att inte ha tillgång till din dotters rum.

Elin skriver:

Hejsan!
Jag har hyresrätt till ett 3:an. Jag tänker att hyra ut 1 rum till 2 inneboende. Rummet är helt möblerad. Inneboende har tillgänglig till alla andra rum i lägenheten (t.ex badrum,toallet,köket,hall och till och med källare om dem behöver lagra grejer). Och får använder alla utrustningar som finns också. Är det skälig att dela hyran i 3 personer istället att 2? Jag menar att det räknas med personer som bor i istället av rummet som hyrs ut? Får jag lägga till 15% från hyran för att täcka kostnad för slitage?

Filip Svensson skriver:

Hej Elin,
Hyran bör bestämmas utifrån hur stor procentuell del av bostaden hyresgästerna bor på eller använder. Det är svårt att svara på om hyran bör delas på två eller tre personer. Det som talar för tre personer är att båda dina inneboenden får använda alla rum i lägenheten. De bör dock få något form av avdrag i och med att de får dela rum. Du får göra ett visst påslag för möbelslitage men kanske inte 15 procent i och med att du själv bor i lägenheten.

Rosi skriver:

Hej! Jag ska hyra ut ett rum och ska själv bo kvar i rummet med balkong 3-4 dagar i veckan. Det jag undrar är vad som gäller för hyresgästen om hen får gå igenom mitt rum för att komma ut på balkongen. Eller om det räknas som om jag hyr ut hela lägenheten?

Filip Svensson skriver:

Hej Rosi,
Nej, det räknas inte som att du hyr ut hela lägenheten för att din hyresgäst går igenom ditt rum för att ta sig ut till balkongen.

Kommentera

Obligatoriska fält är märkta *

Vad du behöver veta om kommentarerna på BoUpplysningen