Ta över förstahandskontrakt

Hur du kan överlåta eller ta över ett förstahandskontrakt

Utskriftsvänlig PDF

Att ta över eller överlåta ett förstahandskontrakt är endast möjligt under vissa förutsättningar. Ett förstahandskontrakt gäller i första hand mellan hyresvärden och hyresgästen och ingen annan. Du få tillåtelse att överlåta förstahandskontraktet om din hyresvärd går med på detta. Om inte går det att överklaga beslutet hos Hyresnämnden. Hyresnämnden kan godkänna överlåtandet ifall det är en närstående som du bott tillsammans med som ska ta över förstahandskontraktet.

1. Kontakta din hyresvärd

För att få överlåta ett förstahandskontraktet krävs det att du får godkännande från din hyresvärd. Hur du kontaktar denne kan så klart variera beroende på vem som är din hyresvärd och hur ni normalt kommunicerar. Detta är ett förslag på hur du kan gå tillväga:

  • Ordna med referenser och ekonomisk bakgrund. Det kan vara bra att direkt informera hyresvärden om vem du planerar att överlåta hyresrätten till. Redan innan du kontaktar hyresvärden är det bra att ordna med referenser och information om personens ekonomi. Du behöver inte uppge all information direkt men det kan vara bra att inkludera:
  • Information om personen. Exempelvis namn, ålder och civilstånd.
  • Vilka referenser som finns. Ett kort utdrag om vilka referenser som skulle kunna uppges på begäran. Exempelvis ”Tidigare hyresvärd för lägenhet i Stockholm. Var hyresgäst i 12 månader”.
  • Ekonomisk bakgrund. Du behöver inte inkludera en kreditupplysning men det kan vara bra att skriva ut om personen exempelvis är fri från betalningsanmärkningar och om denne har fast anställning eller inte.
  • Skriv ett handskrivet brev eller mail. Rak kommunikation uppskattas av de flesta hyresvärdar. Skriv eller brev eller mail där du förklarar varför du vill överlåta förstahandskontraktet och varför den som ska ta över det skulle vara en bra hyresgäst.
  • Ring hyresvärden för uppföljning. Vissa hyresvärdar är dåliga på att kolla sin mail och därför kan det vara bra att följa upp inom några dagar. Var inte för påträngande utan ring mitt på dagen för att fråga om hyresvärden sett din förfrågan och om denne hunnit fundera på hur den ställer sig till att du skulle få överlåta förstahandskontraktet.

Om hyresvärden inte godkänner din överlåtelse kan du under vissa omständigheter få tillåtelse från Hyresnämnden. Reglerna om detta finns i 12 kap. 32 § Jordabalken (JB).

2. Eventuell överklagan till Hyresnämnden

Innan du påbörjar processen med att få överlåta ditt förstahandskontakt bör du själv försöka avgöra om du uppfyller Hyresnämndens villkor. Om inte är det i regel ingen idé att du ansöker om överklaga.

Du uppfyller Hyresnämndens villkor om följande punkter stämmer:

  • Förstahandskontraktet ska överlåtas till en närstående. Som närstående menas i första hand familjemedlemmar som föräldrar, barn, syskon och sambor.
  • Du har bott tillsammans med den som ska ta över förstahandskontraktet. Vanligtvis krävs det att du bott tillsammans med den som ska ta över förstahandskontraktet i åtminstone tre år innan överlåtelsen.
  • Personen du vill överlåta kontraktet till har möjlighet att betala hyran. Om du den som ska ta över förstahandskontraktet inte har någon inkomst eller har flera tidigare betalningsanmärkningar är det liten sannolikhet att du får överlåta kontraktet till denne.

Om alla tre punkter stämmer in på din situation har du chans att få rätt till överlåtelsen hos Hyresnämnden.

Skicka in en överklagan genom ett formulär

För att överklaga beslutet om överlåtelse av förstahandskontrakt ska du fylla i och skicka in Ansökan HN1 till Hyresnämnden. Tänk på att formulera dig tydligt, särskilt under punkten ”Beskrivning av tvisten och de omständigheter som stöder yrkandet”. Under den punkten ska du förklara varför du borde få överlåta förstahandskontraktet. Här är det i regel ingen idé att vara för personlig. Det Hyresnämnden kommer titta på är de tre ovan nämnda punkterna.

Olagligt att sälja ett förstahandskontrakt

Att sälja ett förstahandskontrakt är olagligt och är något som starkt avråds från att göra. Ett förstahandskontakt är nämligen inget du äger som egendom utan enbart en rättighet att få hyra bostaden tillsvidare. Att sälja ett förstahandskontrakt kan i värsta fall (om brottet bedöms som grovt) leda till fängelse i upp till 2 år. Dessutom kan du få böter och du kommer med största sannolikhet att förlora ditt förstahandskontrakt.

Filip Svensson

Boende-skribent

filip.svensson@boupplysningen.se

30 Relaterade frågor & svar

Eva skriver:

Hej,
Min son har hyrt ut sin hyresrätt i andra hand och kontraktet har löpt ut men hyresgästen har fortsatt att bo i lägenheten med hyresvärdens kännedom. Något nytt kontrakt har inte skrivits. Nu har hyresgästen meddelat att hen flyttar ur lägenheten. Vilken uppsägningstid gäller i detta fall när det inte finns något nytt avtal skrivet?
Hälsningar Eva

Evelina skriver:

Hej Eva,

När en hyresgäst bor kvar efter hyrestidens slut utan att uthyraren ber personen att flytta, räknas det i regel som att kontraktet förlängs. Så jag skulle säga att samma uppsägningstid gäller som om det fortfarande funnits ett kontrakt. Uppsägningstiden för en hyresrätt som hyrs ut i andra hand är tre månader för hyresgästen om inte kortare tid har avtalats i kontraktet. Vi skriver mer om uppsägningstider här: Andrahandskontrakt

Viktoria skriver:

Hej,

Mina barn och Barnens pappa bor kvar i lägenheten som vi tidigare levde tillsammans i. Dock stod jag aldrig på kontraktet och därför var det jag som flyttade till en ny lägenhet när vi separerade. Nu så ska barnenspappa flytta ihop med sin nya partner och letar därför nytt boende. Kan jag som bott där tidigare + att mina barn bor där vv ta över denna lägenhet då det vore bäst för barnen (den är både större och ligger i samma område som skola/förskola). Eller är det bäst att ansöka om byte av lägenhet under tiden de söker nytt boende? Vi har alltså varsitt 1a handskontrakt.

Evelina skriver:

Hej Viktoria,

I första hand behöver ni fråga hyresvärden för lägenheten om de tillåter att du tar över kontraktet. Godkänner hyresvärden detta är det inga problem.

Om hyresvärden inte skulle gå med på detta kan du vända dig till hyresnämnden för att få rätt att ta över kontraktet ändå. För att få rätt där behöver du uppfylla alla tre kriterierna vi nämner ovan: att ni har bott tillsammans i minst tre år, att du kan betala hyran, och att du är en närstående. Jag är tyvärr osäker på om du räknas som närstående i det här fallet, eftersom ni har bott isär en tid, utan det är i så fall upp till hyresnämnden att avgöra.

Som du säger kan också byte av lägenhet vara en möjlig lösning, om du inte vill vända dig till hyresnämnden.

Ingrid skriver:

Hej,
Min vuxna dotter och jag bor tillsammans i en hyreslägenhet sedan 8 år tillbaka, kan hon bli inskriven på hyreskontraktet så att hon ev. någon gång i framtiden kan ta över det? Vi har bott tillsammans här sedan vi flyttade in, men då var hon inte myndig.
Tack på förhand!

Evelina skriver:

Hej Ingrid,

Det är upp till hyresvärden att avgöra om din dotter får bli inskriven på hyreskontraktet eller inte. Men om ni uppfyller alla tre villkoren ovan (ni är närstående, ni har bott tillsammans i minst tre år och dottern kan betala hyran) är det möjligt att ta över kontraktet oavsett om hon har stått med på det tidigare eller inte.

Åse skriver:

Hej!

Min son hyr ut sin lägenhet i andrahand till sin lillasyster. Nu skulle han vilja att hon tar över lägenheten eftersom han bor i en annan. Har kontaktat fastighetsägaren som säger att min son måste flytta tillbaka till lägenheten för att sen säga upp och överlåta. Han har ingen anledning att säga upp sin nuvarande lägenhet. Jag står som borgen på lägenheten som vi vill överlåta och kommer att fortsätta med det. Hans lillasyster har försörjningsstöd, fixar sina betalningar med bravur. Hur går vi tillväga

Peter skriver:

Hej Åse!
Här kan du läsa mer om vad som gäller vid överlåtelse http://www.boupplysningen.se/byta-bostad/%c3%b6verl%c3%a5ta-en-bostad. Även här finns relevant information http://www.boupplysningen.se/hyra/ta-%C3%B6ver-f%C3%B6rstahandskontrakt.
Jag skulle framför allt råda dig att ta kontakt med Hyresnämnden som kan ge ytterligare vägledning.

Stefan skriver:

Hejsan,

Jag är i processen om att ansöka om överlåtelse för att ta över ett förstahandskontrakt

Enligt de punkter ni märker uppfyller jag 2 av dem
* Du har bott tillsammans med den som ska ta över förstahandskontraktet.
– vi har bott tillsammans i 5 år

*Personen du vill överlåta kontraktet till har möjlighet att betala hyran
– Ja, inga betalningsanmärkningar och tillsvidareanställning.

*Förstahandskontraktet ska överlåtas till en närstående. Som närstående menas i första hand familjemedlemmar som föräldrar, barn, syskon och sambor.
-Detta är punkten jag inte uppfyller, som hyresvärden nekar ansökan baserat på.
bara för vi inte delar blod, jag är väldigt nära vän och växt upp tillsammans med denne person och deras familj.

Vad kan man göra i min sits? blir jag utan den här lägenhet finns de risk att jag blir hemlös

Med vänlig hälsning,
Stefan

Alexandra skriver:

Hej Stefan,
Tack för ditt mejl.
Jag skulle vilja råda dig att ta kontakt med hyresnämnden.
Enligt Sveriges domstolar behöver man inte vara släkt för att räknas som närstående. Här kan du läsa mer om förutsättningar för att överlåta bostad https://www.domstol.se/amnen/hyra-bostadsratt-och-arrende/hyra-av-bostad-och-lokal/byta-och-overlata/overlata-bostad/
Här kan du läsa mer om hur ni ansöker om att överlåta en bostad och vad ansökan ska innehålla https://www.domstol.se/amnen/hyra-bostadsratt-och-arrende/hyra-av-bostad-och-lokal/byta-och-overlata/ansok-om-att-overlata-bostad/

Lycka till och hoppas att allt löser sig.

Bästa hälsningar

Janscha skriver:

Jag står inför följande scenario. Jag hyr en replokal för mitt coverband som privatperson (för ”Musikövningar”). Det är ett standardavtal för ”lokaler”. Jag avser lämna lokalen och har hittat ett annat band som vill hyra vår lokal. Hyresvärden säger att mitt nuvarande avtal är ”gammalt” och han vill skriva nytt avtal med nya hyresgästen. I det nya avtalsförslaget är hyran mer än fördubblad (!) – vilket det inte finns rimliga skäl till då lokalen, faktiskt hela fastigheten, inte underhållits alls på mer än 10 år. Jag undrar om det finns möjlighet för mig att istället begära att få överlåta mitt avtal (som har bättre villkor) till det nya bandet? (med hänvisning till K12 32 § i JB). Tack på förjand

Evelina skriver:

Hej,

Det är upp till hyresvärden om du får överlåta ditt avtal till det andra bandet eller inte. Du kan alltså bara överlåta avtalet om hyresvärden godkänner detta.

Om den nya hyran för lokalen verkar oskäligt hög kan de nya hyresgästerna vända sig till hyresnämnden. Får de rätt måste hyresvärden sänka hyran till vad hyresnämnden anser vara rimligt.

Linnéa skriver:

Hej!
Jag har hyrt min bästa kompis lägenhet i andrahand under tiden hon pluggat på annan ort, och det har gått utan problem för hyresvärden (det är privat hyresvärd).
Nu vill hon inte flytta tillbaka till lägenheten när hon pluggat klart då hon planerar att bo kvar på studieorten, så då vill hon/jag överlåta förstahandskontraktet till mig.
Hur går man tillväga på bästa sätt då? Det är inget kösystem på dessa lägenheter.

Mitt andrahandskontrakt går ut i Oktober.

Mvh Linnéa

Evelina skriver:

Hej Linnéa,

Det är din kompis som har förstahandskontraktet som ska kontakta hyresvärden och höra om det är möjligt att överlåta kontraktet till dig. Som vi skriver ovan finns det vissa uppgifter som ni kan behöva lämna om dig som person och som hyresgäst, men exakt vad som behövs är upp till hyresvärden att bestämma. Det är sedan hyresvärden som avgör om den vill hyra ut lägenheten till dig i stället.

Ira skriver:

Hej. Jag står på ett förstahandskontrakt sedan 2012 tillsammans med en vän. Fast min vän har aldrig bott där i praktiken. Jag bor där med min sambo och dotter sedan 2012. Får jag nu lägga till min sambo i kontraktet eller be hyresvärden att byta min vän till sambo (om vännen har ingenting emot det)? Annars, får min man min plats i kontraktet om jag avlider till ex.?

Evelina – Boupplysningen.se skriver:

Hej Ira,

Det är upp till hyresvärden att avgöra om du får skriva din sambo på kontraktet i stället för din vän. En del hyresvärdar tillåter att skriva in personer på kontraktet i efterhand, andra gör inte det.

Din sambo bör kunna få ta över kontraktet vid dödsfall, men hur det går till beror på ifall ni skaffade lägenheten för att bo där gemensamt eller om du bodde själv i lägenheten innan ni flyttade ihop. Om ni bott där gemensamt sedan första början kan din sambo begära bodelning och på så sätt ta över kontraktet. Om inte kan det krävas synnerliga skäl för att hyresvärden ska låta sambon ta över kontraktet. Men dödsboet kan också vända sig till hyresnämnden för att få överlåtelsen beviljad.

Lars skriver:

Hej
Vi (två vuxna och tre barn) hyr i andra hand (13 månader). Vi är folkbokförda på adressen. Familjen vi hyr av har flyttat utomlands och kommer inte att återvända till Sverige. Har vi möjlighet att ta över kontraktet när vår andrahandsförhyrning löper ut? Jag hörde något om att det skedde en lagändring nyligen. Stämmer det och har det någon betydelse för oss?

Evelina – Boupplysningen.se skriver:

Hej Lars,

Det ni kan göra är att fråga den hyresvärd som äger fastigheten om ni kan ta över förstakontraktet. Om de godkänner överlåtelsen är det inga problem för er att ta över lägenheten.

Däremot finns det ingen lag eller regel som ger er rätt att ta över kontraktet, utan det är hyresvärdens tillåtelse som är avgörande. Får ni inte deras godkännande, till exempel med hänsyn till deras bostadskö, kan ni inte ta över kontraktet.

Lagändringen som gjorts har inte förändrat era möjligheter att ta över ett andrahandskontrakt.

Andreas skriver:

Jag stått som inneboende i en lägenhet i 6 år men han som äger lägenheten har inte bott här. Hur tror ni mina chanser är att få ta över hyreskontraktet? Om jag nu skulle kontakta hyresvärden och meddela att han inte längre bor här.

Evelina – Boupplysningen.se skriver:

Hej Andreas,

Om den du hyr lägenheten av inte själv bor där räknas du inte som inneboende, utan som andrahandshyresgäst. Definitionen av inneboende är just att du inte använder lägenheten självständigt, utan delar lägenheten med personen du hyr av.

Detta skulle därmed betyda att du i andra hand utan tillåtelse, vilket ger hyresvärden rätt att säga upp både ditt kontrakt och förstahandskontraktet för personen du hyr av. Därför har du troligen inte särskilt stora chanser att få ta över förstahandskontraktet, särskilt inte om hyresvärden inte vet om att du använder lägenheten självständigt. Det är nämligen hyresvärden som avgör om du får ta över kontraktet eller inte.

Hade du bott tillsammans med personen du hyr av i minst tre år hade du kunnat få rätt att ta över kontraktet.

Julia skriver:

Hej jag tänkte skicka in en ansökan om överlåtelse av mammas lägenhet (förstahandskontrakt), som jag också står inskriven på då hon ska flytta tillbaka till hemlandet men vi har bara bott där i 2 år, finns det ändå chans till att det skulle kunna bli godkänd?

Evelina – Boupplysningen.se skriver:

Hej Julia,

När du ansöker hos din hyresvärd kan ni få överlåtelsen godkänd även om ni bara har bott tillsammans i två år. Det avgörande är i det fallet om hyresvärden tillåter överlåtelsen eller inte.

Om de däremot inte godkänner ansökan och du ska anklaga hyresnämnden, måste alla tre villkoren under avsnitt 2 ovan vara uppfyllda. I det fallet kan du troligtvis inte få överlåtelsen godkänd, eftersom det är tre år som ni ska ha bott tillsammans.

Aida skriver:

Hej!
Jag överklaga till hyresnämnden angående överlåtelse av min mammas lägenhet till mig ( min mamma avled i början av året) och hyresnämnden säger nej. Vad kan jag göra för att förbättra mina chanser i Hovrätten?

Tacksam i förhand
Aida

Evelina skriver:

Hej Aida,

Jag kan rekommendera den här sidan på Sveriges Domstolars hemsida: Att överklaga till hovrätten. Där finns tips på vad du kan tänka på när du överklagar till hovrätten.

Tamas Csato skriver:

Hyreskontratet står på min fru. Kanjag ta över hyreskontraktet,om hon avlider före mig? Jag har bott här sedan 1990, och vi är gifta sedan 1991.

Daniel skriver:

Hej Tamas,

Om din fru avlider före dig kan du ta över hyresrätten genom att du helt enkelt ärver den.

Mvh,
Daniel

Robert Radev skriver:

Hejsan,
Jag tänkte fråga om det är samma villkor som gäller för att stå med och bli medskriven på ett förstahandskontrakt som vid överlåtelse av förstahandskontrakt?
T.ex vill jag bli skriven på min pappas förstahandskontrakt med honom då jag bor med honom och av trygghetsskäl. Dock har jag varit folkbokförd på en annan adress senaste tiden då det passat mig bättre att få posten dit pga av jobb och studier.

Filip Svensson skriver:

Hej Robert,
Det enda som krävs för att bli medskriven på ett förstahandskontrakt är att hyresvärden godkänner det. Av praktiska skäl är det dock vanligt att hyresvärdar bara låter en stå skriven på kontraktet.

Filip Svensson skriver:

Undrar om en familj kan ta över kontrakt på hyreslägenhet när När Den som vill flytta till nästa boende när det behövs för en närstående familje medlem

Peter skriver:

Hej Caroline,
Om det är skäl nog kan jag tyvärr inte svara på. Det enda som krävs för att ta över ett förstahandskontrakt är tillåtelse från hyresvärden. Skulle hyresvärden säga nej kan du alltid överklaga beslutet hos Hyresnämnden.

Kommentera

Obligatoriska fält är märkta *

Vad du behöver veta om kommentarerna på BoUpplysningen