Dolda fel

Allt om dolda fel och vad det innebär

Utskriftsvänlig PDF

Dolda fel är fel i en bostad som en aktsam köpare inte hade kunnat upptäcka. Denna sortens fel diskuteras ofta vid husförsäljning. En köpare har undersökningsplikt och ofta handlar dolda fel om en tolkningsfråga gällande vad köparen hade kunnat upptäcka vid en noggrann undersökning. Även fastighetens skick, ålder och pris spelar roll när dolda fel diskuteras.

Lagens definition av dolda fel

Rent juridiskt är dolda fel sådana fel som inte hade kunnat upptäckas av en aktsam köpare. Något förenklat innebär det fel som köparen inte hade kunnat upptäcka vid en noggrann undersökning av fastigheten.

Tänk på! Det räknas även in vad köparen hade “fog att förutsätta”. Det innebär i kort vad köparen normalt kunnat förvänta sig i relation till fastighetens skick, ålder och pris.

Det räknas även in vad köparen hade “fog att förutsätta”. Det innebär i kort vad köparen normalt kunnat förvänta sig i relation till fastighetens skick, ålder och pris. Har man exempelvis köpt ett nybyggt hus bör man kunna förvänta sig att huset är i bra skick. Om man istället köper ett hus med renoveringsbehov kan man inte förvänta sig lika bra skick och i dessa fall är det viktigt att skriva ett noggrant avtal vid försäljningen.

Kriterier för att klassificera vad som är ett dolt fel

  • Felet måste ha funnits i bostaden redan vid köptillfället. Felet ska ha funnits där, men inte gått att upptäcka vid en noggrannare besiktning.
  • Felet ska inte ha varit upptäckbart. En köpare kan inte kräva ersättning för fel som denna borde kunnat upptäcka vid en noggrannare besiktning. Som köpare bör du därför genomföra en besiktning innan köpet.
  • Felet ska inte ha varit förväntat. I förhållande till bostadens ålder, skick och pris ska du inte kunnat förvänta dig felet.

Olika regler vid dolda fel i bostadsrätt och hus

Vid köp av bostadsrätt tillämpas köplagen medan lagen om köp av fast egendom tillämpas vid köp av hus. Skillnaden lagrummen emellan handlar mycket om köparens undersökningsplikt och säljarens upplysningsplikt om eventuella dolda fel. Vid köp av hus är köparens undersökningsplikt aningen strängare än vid köp av bostadsrätt. Vidare säljs en bostadsrätt oftast i “befintligt skick”, vilket innebär att det ställs aningen högre krav på vad som är att klassa som ett dolt fel vid bostadsrättsaffärer.

Bostadsrätter säljs ofta i “befintligt skick”

En bostadsrätt säljs oftast i “befintligt skick”. För att ett fel ska bedömas som dolt i de fall där en bostadsrätt krävs att felet träffar även någon av följande förutsättningar:

  1. Bostadsrätten överensstämmer inte med de uppgifter som säljaren lämnat
  2. Säljaren har underlåtit att upplysa köparen om något väsentligt som säljaren antas ha känt till och som köparen skäligen kunnat räkna med att bli informerad om
  3. Bostadsrätten är i väsentligt sämre skick än köparen i förhållande till ålder, pris och skick, haft anledning att räkna med.

Om en köpare hittar fel uppfyller de förstnämnda 3 kriterierna och något av kriterierna ovan kan denne alltså påpeka felet till säljaren. Detta ska i regel göras senast två år sedan köparen tillträtt bostadsrätten. Säljaren kan då behöva åtgärda felet eller genomföra en prisreducering i efterhand. Beroende på hur stort felet är kan köpet hävas, det är dock väldigt ovanligt.

Det finns flertal dolda fel-försäkringar att teckna

Vid försäljning av hus finns det så kallade “dolda fel-försäkringar”. Den kan även kallas för överlåtelseförsäkring och faller ut om ett dolt fel upptäcks i ett hus som sålts. Ersättningen ges då till köparen av huset, men själva försäkringen ska tecknas av säljaren. För att kunna teckna en försäkring krävs en omfattande besiktning som kan göras av köparen eller säljaren.

Det går i viss mån att skriva friskrivningsklausuler

En säljare kan till viss del friskriva sig från dolda fel vid försäljning av en fastighet. Det innebär ofta att köpet blir billigare och att köparen inte kan kräva ersättning om denne upptäcker ett dolt fel. Sådana friskrivningsklausuler ska alltid tas med i avtalet och det är väldigt viktigt att båda parterna förstår vad klausulerna innebär.

Tänk på! Det är oerhört viktigt att du förstår innebörden av friskrivningsklausulerna. Det är bättre att fråga en gång för mycket.

För att friskrivningsklausulen ska gälla måste den formuleras tydligt utan några oklarheter. Det är även viktigt att specificera vad säljaren faktiskt friskrivs från. En mäklare kan hjälpa till med detta men denna måste hålla sig opartisk, annars finns det risk att mäklaren överskrider den god mäklarsed de ska följa.

Ta hjälp av en jurist vid dolt fel

Om en köpare upptäcker fel i en bostad kan denne kontakta mäklaren. Dock får mäklaren själv inte utreda om köparen har rätt eller inte, eftersom mäklaren alltid ska vara opartisk. Mäklaren kan istället hjälpa både köparen och säljaren med hur de ska gå tillväga. Eftersom dolda fel i fastigheter är en komplicerad fråga rekommenderas de flesta att ta hjälp av en jurist.

Tips! Att ta hjälp av en jurist rekommenderas både till köpare som upptäckt ett dolt fel och även en säljare som fått ett krav riktat mot sig.

Vid försäljning av bostadsrätt finns det en klausul i köplagen som innebär att säljaren har avhjälpande rätt. Det ger säljaren rätt att åtgärda ett fel som upptäckts i en bostadsrätt, förutsatt att detta inte ger oskälig störning i boendet. Dock gäller detta endast om inget annat avtalats då köplagen gäller i andra hand efter avtalet mellan köparen och säljaren.

Filip Svensson

Boende-skribent

filip.svensson@boupplysningen.se

18 Relaterade frågor & svar

Robert B skriver:

Hej!

Vi köpte en bostadsrätt sommaren 2019 och upptäckte efter flera månader att det är ett mild, men ihärdigt lukt problem i hallen. Lab undersökning visade till sist att en gammal vattenskada hade orsakat bakteriehärd i sanden under parketten. Skadan härstammar troligtvis från innan vår säljaren bodde där. Men betyder det att hen slipper ansvar för dolda fel?

Evelina skriver:

Hej Robert,

Jag måste hänvisa till mäklaren eller jurist för att avgöra om det här är ett dolt fel eller inte, och vem som i så fall ansvarar. Det beror bland annat på vad ni har avtalat i kontraktet.

Karin skriver:

Hej!
Jag köpte en bostadsrätt 2018 via mäklare.
Jag har för avsikt att söka bygglov för en altan och då visar det sig att det byggts till takfönster utan bygglov.
Vad har jag för rättigheter? Mäklaren har inte informerat mig om detta och jag har köpt bostadsrätten utan att veta att bygglov inte funnits.
Vad gäller juridiskt?

Evelina skriver:

Hej Karin,

Att fråga upp om det funnits bygglov för ändringar på bostaden ingår i undersökningsplikten när du köper en bostad. Tyvärr finns därför en risk att du behöver åtgärda saken eller betala en sanktionsavgift, om kommunen får reda på att takfönstrena saknade bygglov och att den bygglovsansökan inte skulle ha godkänts. Om bygglovsansökan däremot skulle ha godkänts om den hade skickats in, bör det bara vara den förra ägaren som behöver betala sanktionsavgift.

Det är dock möjligt att konsekvenserna kan lätta för dig om du själv vänder dig till kommunen och berättar om saken, så att de inte upptäcker det i samband med din egen bygglovsansökan.

Skulle takfönstrena vara över tio år gamla kan du dock enligt lag inte bli skyldig att betala eller rätta till felet.

PO skriver:

Min make och jag gjorde en bodelning när vi skilde oss. Kan den av oss som behöll villan återkomma senare och begära ersättning för eventuella dolda fel av den andre? Eller kan man bara få ersättning för dolda fel vid en normalt köp av en bostad?

Evelina skriver:

Hej PO,

Bodelningen räknas inte som en vanlig försäljning, så du kan inte få någon ersättning för dolda fel.

Amanda skriver:

Hej!
Vi köpte hus i januari. En besiktning är gjord och besiktningsmannen har skrivit att det inte varit några skador i krypgrunden. Nu i veckan hade vi en kille från Anticimex hemma då det ingick en ny besiktning när vi tecknade villaförsäkring. Han säger nu att det finns mögel i krypgrunden och att detta måste åtgärdas. Räknas detta som ett dolt fel? Med tanke på att den första besiktningsmannen inte anmärkt någon skada litar vi ju på det. Vi har varit nere och tittat i grunden men det är svårt för oss som privatpersoner att avgöra om det finns mögel eller inte. Tacksam för hjälp

Evelina skriver:

Hej Amanda,

För att det ska räknas som dolt fel måste felet ha funnits där redan när ni köpte huset. Om inte besiktningsmannen upptäckte felet vid köptillfället kan det vara svårare för er att bevisa detta, och därmed svårare att få igenom som ett dolt fel. Det är i så fall om en fackman på något sätt kan intyga att skadan måste ha funnits där redan vid köptillfället.

Någon närmare bedömning än så kan jag tyvärr inte göra, utan ni behöver ta hjälp av en fackman eller jurist om ni vill försöka få igenom skadan som ett dolt fel.

natalja Korykau skriver:

Hej!
Vi köpte en bostadsrätt. Efter 2 dagar upptäckte vi att det finns inget el i köket + en dosa och elkabel går runt badkaret som är fel enligt rörmokare som varit hos oss. Man kan få en skada och även dö om vatten kommer på kabel. Jag har kontaktad mäklare och säljare, ingen av dem vill hjälpa till. Kunde inte se felet innan pge av att el saknades i hela lgh när vi kom för att kolla. Dosa var inte synlig, sitter bakom badkar.
Räcknas det som dolda fel? Säljare säger att han har köpt lgh 1 år sedan och det va så, han hunnit inte att bo i lgh själv. Köpte och sålde. Tack på förhand!

Evelina skriver:

Hej,

Som köpare har du undersökningsplikt när du köper en bostad, vilket innebär att du ska göra en noggrann undersökning av bostaden innan köpet. Fel som upptäcks i efterhand räknas bara som dolda fel om de inte hade gått att upptäcka vid en sådan noggrann undersökning. De fel du beskriver räknas alltså bara som dolda fel ifall ni inte hade kunnat se felen om ni tittat närmare, till exempel bakom badkaret.

Tyvärr kan vi på Boupplysningen inte reda ut om detta räknas som dolda fel eller inte. Mäklaren bör kunna hjälpa till i frågan, annars rekommenderar jag att ta hjälp av en besiktningsman för att avgöra. Uppstår en tvist om saken måste jag hänvisa till en jurist.

Lise-Lott skriver:

Vi har sålt ett hus med dolda fel försäkring men har nu innan nya köparen fått tillträda upptäckt en vattenläcka. Vattenläckan har kommit från en toalett som inte har använts på flera år. Vi undrar nu om vi som säljare kan åberopa dolda fel försäkringen innan köpet går igenom eller är det den vanliga hemförsäkringen som gäller? Vi förstår att felet ska åtgärdas innan nya köparen tar över fastigheten.

Evelina skriver:

Hej Lise-Lott,

En dolda fel-försäkring täcker vanligtvis dolda fel som köparen åberopar efter köpet, och ersättningen betalas därför ut till köparen. Därför tror jag inte att vattenläckan omfattas av dolda fel-försäkringen, utan snarare av er hemförsäkring.

För säkert svar skulle jag dock råda er att kontrollera villkoren i dolda fel-försäkringen, och att kontakta försäkringsbolaget i fråga. Återkom gärna till oss med svaret ni får – det är intressant för oss på Boupplysningen att veta!

Muhammed Abbas skriver:

Hej!
Jag undrar om det finns någon lista på oberoende besiktningsman i Örebro eller omkring ?
Tack för svaret på förhand.

Evelina skriver:

Hej Muhammed,

Vi på Boupplysningen har tyvärr ingen sådan lista. Jag känner dock till att Sveriges Byggingenjörers Riksförbund har en lista på godkända besiktningsmän, som kanske kan vara till hjälp.

Alan skriver:

Hej,
Åtta månader efter att jag sålde huset kom köparen med ersättningskrav för att åtgärda fukt i källaren. Jag har aldrig upptäckt fukt i källaren och tempen i källaren brukade jag ha över 17 grader. Men köparen tyckte att han inte behöver ha varmare än 10 grader detta enligt vad han skriver till mig. Värmen i källaren skulle räcka med att vattenrören inte fryser tycker han.
Räknas det som dolt fel?
MVH
Alban

Evelina – Boupplysningen.se skriver:

Hej Alan,

Det som avgör om fukten i källaren räknas som dolt fel eller inte är om felet fanns där när försäljningen gjordes. För att bedöma det behöver det fastställas om fukten beror på att köparen har sänkt temperaturen i källaren eller hade funnits där oavsett. Det kan tyvärr inte vi på Boupplysningen svara på, utan jag rekommenderar att en besiktningsman får titta på källaren och uttala sig om saken. Det kan också vara bra att kontakta en jurist för att reda ut om det räknas som ett dolt fel och vad som i så fall gäller mellan dig och köparen.

Zoran Milusic skriver:

Hej!
Har köpt en villa från 60- talet.Säljaren har inte upplyst om att blandare/vattenkran i köket läcker vid vridning av kranen och dessutom verkar det vara fel på toalett stolen då det börjar rinna vatten utan i den utan att man spolar… går ej att stoppa rinnande.
Enligt mäklaren är detta ”förbrukningsvaror” dvs köparen åtgärdar själv!? Felet upptäcktes dagen efter köpet och det känns att det handlar om dolda fel då det inte gick att upptäcka dessa i smb med inspektion av huset(vattnet i toastolen avstannar efter spolningen och efter en stund börjar att rinna igen dvs hade man velat upptäcka detta var man tvungen att använda toaletten och dessutom h¨ålla sig kvar på plats en stund för att upptäcka felet). Har kontaktat säljaren som kom hem till mig och försökt att åtgärda felen vilket inte gick(har ögonvittne till detta).
Kan ovanstående klassas som dolda fel ? Är det någon mening i att kontakta en jurist dvs värt att gå vidare?
MVH
Zoran

Peter skriver:

Hej Zoran,

Vi på Boupplysningen besitter inte den juridiska kompetens som krävs för att reda ut ett dolt fel, vi kan heller inte ge rådgivning i specifika fall. Däremot rekommenderar jag att du pratar med mäklaren och förklarar hur du resonerar, kanske ta hjälp av en besiktningsman eftersom denne förmodligen kan svara på om det hade rört sig om ett dolt fel eller inte och eventuellt kontakta en jurist om processen inte går framåt.

Boupplysningen har en sida om dolda fel där du kan läsa mer om vad detta innebär och hur noggrann undersökning som krävs för att uppfylla köparens undersökningsplikt.

Kommentera

Obligatoriska fält är märkta *

Vad du behöver veta om kommentarerna på BoUpplysningen