Dolda fel

Allt om dolda fel och vad det innebär

Utskriftsvänlig PDF

Dolda fel är fel i en bostad som en aktsam köpare inte hade kunnat upptäcka. Denna sortens fel diskuteras ofta vid husförsäljning. En köpare har undersökningsplikt och ofta handlar dolda fel om en tolkningsfråga gällande vad köparen hade kunnat upptäcka vid en noggrann undersökning. Även fastighetens skick, ålder och pris spelar roll när dolda fel diskuteras.

Lagens definition av dolda fel

Rent juridiskt är dolda fel sådana fel som inte hade kunnat upptäckas av en aktsam köpare. Något förenklat innebär det fel som köparen inte hade kunnat upptäcka vid en noggrann undersökning av fastigheten.

Tänk på! Det räknas även in vad köparen hade “fog att förutsätta”. Det innebär i kort vad köparen normalt kunnat förvänta sig i relation till fastighetens skick, ålder och pris.

Det räknas även in vad köparen hade “fog att förutsätta”. Det innebär i kort vad köparen normalt kunnat förvänta sig i relation till fastighetens skick, ålder och pris. Har man exempelvis köpt ett nybyggt hus bör man kunna förvänta sig att huset är i bra skick. Om man istället köper ett hus med renoveringsbehov kan man inte förvänta sig lika bra skick och i dessa fall är det viktigt att skriva ett noggrant avtal vid försäljningen.

Kriterier för att klassificera vad som är ett dolt fel

  • Felet måste ha funnits i bostaden redan vid köptillfället. Felet ska ha funnits där, men inte gått att upptäcka vid en noggrannare besiktning.
  • Felet ska inte ha varit upptäckbart. En köpare kan inte kräva ersättning för fel som denna borde kunnat upptäcka vid en noggrannare besiktning. Som köpare bör du därför genomföra en besiktning innan köpet.
  • Felet ska inte ha varit förväntat. I förhållande till bostadens ålder, skick och pris ska du inte kunnat förvänta dig felet.

Olika regler vid dolda fel i bostadsrätt och hus

Vid köp av bostadsrätt tillämpas köplagen medan lagen om köp av fast egendom tillämpas vid köp av hus. Skillnaden lagrummen emellan handlar mycket om köparens undersökningsplikt och säljarens upplysningsplikt om eventuella dolda fel. Vid köp av hus är köparens undersökningsplikt aningen strängare än vid köp av bostadsrätt. Vidare säljs en bostadsrätt oftast i “befintligt skick”, vilket innebär att det ställs aningen högre krav på vad som är att klassa som ett dolt fel vid bostadsrättsaffärer.

Bostadsrätter säljs ofta i “befintligt skick”

En bostadsrätt säljs oftast i “befintligt skick”. För att ett fel ska bedömas som dolt i de fall där en bostadsrätt krävs att felet träffar även någon av följande förutsättningar:

  1. Bostadsrätten överensstämmer inte med de uppgifter som säljaren lämnat
  2. Säljaren har underlåtit att upplysa köparen om något väsentligt som säljaren antas ha känt till och som köparen skäligen kunnat räkna med att bli informerad om
  3. Bostadsrätten är i väsentligt sämre skick än köparen i förhållande till ålder, pris och skick, haft anledning att räkna med.

Om en köpare hittar fel uppfyller de förstnämnda 3 kriterierna och något av kriterierna ovan kan denne alltså påpeka felet till säljaren. Detta ska i regel göras senast två år sedan köparen tillträtt bostadsrätten. Säljaren kan då behöva åtgärda felet eller genomföra en prisreducering i efterhand. Beroende på hur stort felet är kan köpet hävas, det är dock väldigt ovanligt.

Det finns flertal dolda fel-försäkringar att teckna

Vid försäljning av hus finns det så kallade “dolda fel-försäkringar”. Den kan även kallas för överlåtelseförsäkring och faller ut om ett dolt fel upptäcks i ett hus som sålts. Ersättningen ges då till köparen av huset, men själva försäkringen ska tecknas av säljaren. För att kunna teckna en försäkring krävs en omfattande besiktning som kan göras av köparen eller säljaren.

Det går i viss mån att skriva friskrivningsklausuler

En säljare kan till viss del friskriva sig från dolda fel vid försäljning av en fastighet. Det innebär ofta att köpet blir billigare och att köparen inte kan kräva ersättning om denne upptäcker ett dolt fel. Sådana friskrivningsklausuler ska alltid tas med i avtalet och det är väldigt viktigt att båda parterna förstår vad klausulerna innebär.

Tänk på! Det är oerhört viktigt att du förstår innebörden av friskrivningsklausulerna. Det är bättre att fråga en gång för mycket.

För att friskrivningsklausulen ska gälla måste den formuleras tydligt utan några oklarheter. Det är även viktigt att specificera vad säljaren faktiskt friskrivs från. En mäklare kan hjälpa till med detta men denna måste hålla sig opartisk, annars finns det risk att mäklaren överskrider den god mäklarsed de ska följa.

Ta hjälp av en jurist vid dolt fel

Om en köpare upptäcker fel i en bostad kan denne kontakta mäklaren. Dock får mäklaren själv inte utreda om köparen har rätt eller inte, eftersom mäklaren alltid ska vara opartisk. Mäklaren kan istället hjälpa både köparen och säljaren med hur de ska gå tillväga. Eftersom dolda fel i fastigheter är en komplicerad fråga rekommenderas de flesta att ta hjälp av en jurist.

Tips! Att ta hjälp av en jurist rekommenderas både till köpare som upptäckt ett dolt fel och även en säljare som fått ett krav riktat mot sig.

Vid försäljning av bostadsrätt finns det en klausul i köplagen som innebär att säljaren har avhjälpande rätt. Det ger säljaren rätt att åtgärda ett fel som upptäckts i en bostadsrätt, förutsatt att detta inte ger oskälig störning i boendet. Dock gäller detta endast om inget annat avtalats då köplagen gäller i andra hand efter avtalet mellan köparen och säljaren.

Filip Svensson

Boende-skribent

filip.svensson@boupplysningen.se

40 Relaterade frågor & svar

Kalle skriver:

Hej,

Vid köp av nyrenoverad bostadsrätt har vi i samband med tillträdesdagen upptäckt en skada på parketten mitt på golvet. Skadan har under visningen legat under matta och således dolts.
Inför visning och köp fick vi en frågelista som säljaren fyllt i där frågan om det finns fel eller dylikt i lghten som köparen borde veta. På detta svarades Nej och signerades under kontraktskrivning. Jag förstår att jag har undersökningsplikt men frågelista måste väl ändå bära någon form av juridisk grund? Vi gav en summa för lägenheten som vi inte hade varit beredda att lägga om vi hade vetat om skadan.
Det är en gammal fuktskada som troligtvis fanns där innan säljaren bodde där. Skadan är inte anmäld till föreningen av vare sig säljaren eller ägaren dessförinnan.
Säljaren har också ersatt köksblandare från en väldigt dyr till en basic blandare. Dessutom har man bytt toasits.. (?) utan att informera mig som köpare.

Vad är er åsikt i ärendet?

Evelina skriver:

Hej Kalle,

Jag råder er att prata med mäklaren eller annan juridisk expertis om detta. Vi på Boupplysningen kan tyvärr inte bedöma enskilda fall.

A skriver:

Hej,
Jag köpte en bostadsrätt i mars 2019 med inflytt i maj samma år. Efter några månader kände jag en avloppsdoft och kontaktade min bostadsrättsförening angående detta. De tog de dit en besiktningsman som konstaterade att någon tidigare ägare lagt ett nytt kakel ovanför det gamla samt att de inte tätat kring ledningar och avlopp korrekt. Jag blev (och är) förtvivlad då detta är min första bostadsrätt och att det är otroligt stora kostnader kopplade till ett badrum. Det finns inga papper på när renoveringen gjordes men det var inte ägaren som sålde till mig som utfört ”renoveringen”. Däremot så måste säljaren jag köpte av ha vetat om att det är ett fuskbygge då hon satt dit både skåp och hyllor och därmed behövt borra i kaklet. Finns det någon möjlighet att driva något mot säljaren? Dvs var går gränsen mellan min undersökningsplikt och säljarens upplysningsplikt?
Med vänlig hälsning,
A

Evelina skriver:

Hej,

Tyvärr är det svårt att säga var gränsen går, och jag kan tyvärr inte ge närmare svar än vi har skrivit ovan. Även dessa sidor kan kanske vara till hjälp:
Köparens undersökningsplikt
Säljarens upplysningsplikt

Kontakta mäklaren eller en jurist för att se vad du kan göra i det här läget.

Reine Dahlberg skriver:

Hej!

Vi köpte nyligen en villa som inte är det minsta flyttstädad. Endast lita avtork på köksbänken och sopning av golvet verkar vara gjort.

Eftersom jag var tvungen att flytta in 2 dagar efter tillträdesdagen så såg vi detta efter att vi gjort klar allt med säljaren hos mäklaren och jag började flytta in.

Vi litade såklart på att säljaren skulle följa det kontrakt han och vi skrivit under.

Jag har prata med säljaren i efterhand och påtalat detta.
Städningen gjordes, enligt honom själv, av anlitade vänner, som ska ha städat mot en ersättning, han vill inte betala mer än han redan gjort.
Han var själv inte med vid städtillfället och kollade inte heller vännernas städresultat.

Det har redan tagit oss många timmar att bara få toalett och köksskåp i någorlunda rent skick.
Vi testade att rengöra 1 fönster, vilket tog 1 timme.
då är det ytterligare 9 fönster kvar, vilket betyder minst 9h till.

Har tagit massor av foton om bevisar hur ostädat det var och fortfarande är.

Hjälp!
Hur går jag vidare och vad ska jag skriva in den skrivelse jag börjat på?

Vänligen
Reine Dahlberg

Evelina skriver:

Hej Reine,

Det är som du säger säljaren som ska stå för kostnaden för att villan städas ordentligt, om det ingått i köpekontraktet. Det är bra att du har dokumenterat den dåliga städningen.

För att ta det vidare juridiskt skulle jag tro att du får vända dig till mäklaren eller till en jurist. Om säljaren vägrar stå för kostnaden för en ordentlig flyttstädning trots sin skyldighet kan du även vända er till Kronofogden för att ansöka om betalningsföreläggande, men då kan det hända att ni först måste ha en faktura eller liknande att visa upp.

Sofia skriver:

Hej!
Jag har precis sålt en bostadsrätt. Jag har uppgett att el och vvs är fackmannamässigt gjort.
Inför köpet avsade de sig undersökningsplikten. Nu efter tillträde frågar de om kvitton för vitvaror, namn på vem som gjort kök och faktura över arbete med el/vvs.
Vad av detta är jag vid denna tidpunkt skyldig att delge dem?
Tack snälla på förhand!

Evelina skriver:

Hej Sofia,

Det beror på om det står i avtalet att köparen har rätt till originalkvitton kopplade till bostadsrätten. Står det inte det tror jag inte att du är skyldig att delge detta. Står det med i avtalet måste du dock göra det.

Jonas skriver:

Hej

Jag ska sälja min bostad och har sprickor i väggen .
Om jag inte åtgärdar dom men tar upp det som ett fel för en ev köpare kan dom då i efterhand komma och säga att det är ett dolt fel och kostnaden hamnar på mig ?

Alt 2 .
Om jag åtgärdar sprickorna men att det spricker igen senare är det då ett dolt fel ?

mvh Jonas

Daniel skriver:

Hej Jonas!

Om du upplyser köparen om felet kan köparen inte hävda att felen är dolda. Det ligger alltså i ditt intresse att upplysa köparen om felet. Du kan läsa mer om detta i vår text om säljarens upplysningsplikt.

Om du åtgärdar sprickorna, men gör det på ett bristfälligt vis kan det kvalificeras som ett dolt fel. Felet räknas då inte som sprickorna i sig, utan det är den bristfälliga väggen som kvalificeras som dolt fel. Jag rekommenderar att du diskuterar detta närmare med din mäklare som kan ge dig bra råd.

Har du inte valt mäklare än kan jag rekommendera vår partner Hitta mäklare. Här kan du läsa mer om varför vi rekommenderar Hitta mäklare.

Jag länkar också vår guide om vad man ska tänka på när man väljer mäklare.

Lycka till med försäljningen!

Nadj skriver:

Hej
Jag köpte ett hus från 30-talet som är i renoveringsbehov i augusti 2020, jag som köpare har accepterat att köpa huset på befintliga skicka och säljaren kommer inte ta ansvar för dolda fel men nu efter 10dagar när vi började renovering och öppnade taket då upptäckte vi att huset hade brunnit och flera antal balk är helt förstörda och även flera balk inte anslutning till bärande väggar på grund av kraftig brand. Säljaren har inte upplyst felet. Mäklaren vill att jag tar det direkt med säljaren. Vad kan man göra med det?

Daniel skriver:

Hej Nadj! Min uppfattning är att en friskrivningsklausul är svår att ”ta sig runt” för att kräva ansvar av säljaren. Det är ju just dolda fel som ni kommit överens om att säljaren inte ska behöva ansvara för. Rimligtvis har också detta avspeglats i köpesumman. Jag rekommenderar dig att söka vägledning hos en jurist som kan titta både på avtalet och på felet. Kanske kan en mer rutinerad jurist nå en annan slutsats än jag. Lycka till!

Markus skriver:

Hej,
Ärendet gäller felaktig boarea.
Boyta som säljaren har angivit är 17kvm mindre än det verkliga boytan.
I prospektet/objektsbeskrivningen har säljaren försökt friskriva sig från mätningen.
”Areakälla: Areauppgifter enligt mätning”
”Kommentar area: Areauppgiften kan av olika skäl vara felaktig. Den köpare som anser arean vara av betydelse för köpet bör därför vidta en uppmätning före köpet”

Så min fråga är, går det att friskriva sig så enkelt? Är det lönt att driva en reklamation?

Vh Markus

Daniel skriver:

Hej Markus!

Jag vågar inte uttala mig om huruvida skrivelsen i objektbeskrivningen är tillräckligt, men det är inte omöjligt att mäklaren uppfyllt sin upplysningsplikt genom att upplysa om att areauppgiften kan vara felaktig. Det hade varit en annan fråga om mäklaren inte nämnt eventuella felaktigheter överhuvudtaget. Jag råder dig i vilket fall som helst att kontakta en jurist som kan göra en bedömning av vad som kan tänkas gälla i ditt enskilda fall. Lycka till!

Petra Karlsson skriver:

Hej!
Vi köpte huset december 2014. Nu har vi fått problem med avloppet och då berättar slamspolaren att vå trekammarbrunn (som fanns när vi köpte huset) är felmonterad. Avloppsvattnet rinner ner i en av de mindre kamrarna och inte i den större som det ska vara. Vi hade en besiktningsman här innan köpet och varken han eller vi hittade att brunnen var felinstalerad.

Kan detta går som dolt fel?

Tack för er tid.
Petra

Evelina skriver:

Hej Petra,

Ifall säljaren kände till felet utan att meddela er kan det räknas som ett dolt fel. Vi på Boupplysningen kan dock inte ge någon närmare bedömning än så, utan jag råder er att kolla med en jurist om saken.

Tay skriver:

Hejsan,
Jag har precis köpt en lägenhet, ett dödsbo med lite renoveringsbehov. Efter tillträdet så visar det sig att tvättmaskinen inte fungerar som den ska. Själva trumman roterar ej vid programkörning (fungerar att snurra för hand). Jag kontaktade genast säljaren och förklarade problemet.
Tvättmaskinen är av en äldre modell (lanserades 2001), jag sökte upp manualen på nätet och testade att köra olika tvättprogram med samma resultat; att trumman inte snurrar. Efter att ha kontaktat säljaren fick jag ett telefonsamtal av mäklaren som menade på (efter att han har kontaktat en jurist) att tvättmaskinen är så gammal att ingen garanti gäller och att säljaren inte har något ansvar i detta fallet. Det finns ingen tvättstuga i föreningen så man blir beroende av att tvättmaskinen i lägenheten fungerar.
Jag har, med hjälp av en granne, försökt felsöka tvättmaskinen och mest troligt verkar det vara fel i programvaran/kretskortet då själva motorn verkar gå och drivremmen är intakt. Kontaktade då tillverkaren som per telefon också trodde på vår teori. Att ta hit en reparatör skulle kosta drygt 2000 och då var det inte ens säkert att de kunde tillhandahålla reservdelar. Tillverkaren verkade förespråka att köpa ny tvättmaskin.
Min fråga gäller om det stämmer att säljaren inte har något ansvar i detta? Trots att tvättmaskin står med i objektbeskrivningen och att det i den utökade frågelistan inte framgår att det ska vara något fel på vitvarorna (står en notis om frysen bara). Jag frågade även muntligt vid kontraktskrivning att det inte var något fel på vitvarorna. Säljaren svarade att det inte var det vad de visste om. Nu är detta ett dödsbo så det är svårt för säljaren att veta om tvättmaskinen fungerat på sista tiden. Jag vet att man har undersökningsplikt vid visning, men det är svårt att undersöka om trumman snurrar vid programkörning. Kan detta räknas som dolda fel då?

Stort tack på förhand!
Mvh,
Tay

Evelina skriver:

Hej Tay,

Om både mäklaren och en jurist menar att säljaren inte har något ansvar för detta bör det vara det som gäller. Det är deras bedömning jag måste hänvisa till eftersom vi på Boupplysningen inte kan bedöma specifika fall. Vill du ha en utomstående part som tittar närmare på ärendet rekommenderar jag att du själv kontaktar en jurist och förklarar situationen.

Om det skulle räknas som dolt fel är säljaren bara ansvarig om dödsboet fortfarande finns kvar. Om dödsboet är upplöst sedan fastigheten såldes ansvarar inte längre dödsbodelägarna för dolda fel.

Bea skriver:

Hej!
Har köpt en fastighet och vid kommande bygglovsärende har det uppkommit att allt vi gör med fastigheten behöver göras med hjälp av en certifierad sakkunnig i byggprocessen i avseende kulturvärden. Denna person berättade att han anser att säljare borde uppgett att vid köp av fastigheten tillkommer ansvar för en byggnad av kulturminnesvärde, något vi inte har förstått förrän nu vad det innebär. Denna byggnad är tyvärr illa åtgången pga tidigare förvaltning och nu bär vi helt plötsligt en enorm ekonomisk börda att åtgärda då man inte få lov att låta dem förfalla (risk att den rasar men enligt mäklaren så hade det sett ut så i 30år så de var en stabil byggnad tyckte han). Ytterligare har man nu valt att se samtliga byggnader på vår fastighet som ett kulturhistoriskt intresse där vi få ta in sakkunniga (stora pengar) för avgöra vad vi får och inte får, stor risk nu är att det vill vill får vi inte. Sen uppe på det så har vi troligtvis 160kvm svartbygge (tillbyggt år 2000 och finns inga dokumentation på detta hos byggnadsnämnden, samt ytterligare byggnationer så som källare(okänt då byggåret är 1929 men delar av stommen är troligtvis äldre), vi saknar information om avlopp (mäklaren tyckte inte att man skriver i annonsen att avloppet var icke godkänt och det står ingen annanstans utan gavs muntligt efter förfrågan), vattnet var beskrivet som kommunalt i besiktning och som borrad i annons (mäklaren uppgav att annonsen hade juridisk förtur dock finns inget brunnsprotokoll eller dokumentation eller en person som kan berätta om vattnen) och diverse annat…
Vi tillträdde 24 april och idag är det 15 juli, kan vi häva köpet? byggnadsnämnden har formulerat skriftligt ”vikten av att involvera en certifierad sakkunnig inom byggprocessen för kulturvärden” inför bygglovsärende. Behöver jag få den sakkunniga att beskriva min begränsning för att kunna hävda att rådighetsinskränkning? har inte tagits upp vid avtal som gör att jag får häva? (tror att kompensation inte kommer lösa de enorma summorna som vi nu upptäck kommer att krävas av den kulturminnes märkta byggnaden, å då är de övriga byggnaderna i dåligt skick också (ja de finns bidrag att söka för kulturminnesbyggnader men de täcker inte på långa vägar kostnaderna)).

Evelina skriver:

Hej Bea,

Tyvärr är detta en för komplex fråga för att vi på Boupplysningen ska kunna svara. Du behöver ta kontakt med en jurist som kan hjälpa dig att reda ut om du kan häva köpet på den grunden och vilka rättigheter restpektive skyldigheter du har i situationen.

Robert B skriver:

Hej!

Vi köpte en bostadsrätt sommaren 2019 och upptäckte efter flera månader att det är ett mild, men ihärdigt lukt problem i hallen. Lab undersökning visade till sist att en gammal vattenskada hade orsakat bakteriehärd i sanden under parketten. Skadan härstammar troligtvis från innan vår säljaren bodde där. Men betyder det att hen slipper ansvar för dolda fel?

Evelina skriver:

Hej Robert,

Jag måste hänvisa till mäklaren eller jurist för att avgöra om det här är ett dolt fel eller inte, och vem som i så fall ansvarar. Det beror bland annat på vad ni har avtalat i kontraktet.

Karin skriver:

Hej!
Jag köpte en bostadsrätt 2018 via mäklare.
Jag har för avsikt att söka bygglov för en altan och då visar det sig att det byggts till takfönster utan bygglov.
Vad har jag för rättigheter? Mäklaren har inte informerat mig om detta och jag har köpt bostadsrätten utan att veta att bygglov inte funnits.
Vad gäller juridiskt?

Evelina skriver:

Hej Karin,

Att fråga upp om det funnits bygglov för ändringar på bostaden ingår i undersökningsplikten när du köper en bostad. Tyvärr finns därför en risk att du behöver åtgärda saken eller betala en sanktionsavgift, om kommunen får reda på att takfönstrena saknade bygglov och att den bygglovsansökan inte skulle ha godkänts. Om bygglovsansökan däremot skulle ha godkänts om den hade skickats in, bör det bara vara den förra ägaren som behöver betala sanktionsavgift.

Det är dock möjligt att konsekvenserna kan lätta för dig om du själv vänder dig till kommunen och berättar om saken, så att de inte upptäcker det i samband med din egen bygglovsansökan.

Skulle takfönstrena vara över tio år gamla kan du dock enligt lag inte bli skyldig att betala eller rätta till felet.

PO skriver:

Min make och jag gjorde en bodelning när vi skilde oss. Kan den av oss som behöll villan återkomma senare och begära ersättning för eventuella dolda fel av den andre? Eller kan man bara få ersättning för dolda fel vid en normalt köp av en bostad?

Evelina skriver:

Hej PO,

Bodelningen räknas inte som en vanlig försäljning, så du kan inte få någon ersättning för dolda fel.

Amanda skriver:

Hej!
Vi köpte hus i januari. En besiktning är gjord och besiktningsmannen har skrivit att det inte varit några skador i krypgrunden. Nu i veckan hade vi en kille från Anticimex hemma då det ingick en ny besiktning när vi tecknade villaförsäkring. Han säger nu att det finns mögel i krypgrunden och att detta måste åtgärdas. Räknas detta som ett dolt fel? Med tanke på att den första besiktningsmannen inte anmärkt någon skada litar vi ju på det. Vi har varit nere och tittat i grunden men det är svårt för oss som privatpersoner att avgöra om det finns mögel eller inte. Tacksam för hjälp

Evelina skriver:

Hej Amanda,

För att det ska räknas som dolt fel måste felet ha funnits där redan när ni köpte huset. Om inte besiktningsmannen upptäckte felet vid köptillfället kan det vara svårare för er att bevisa detta, och därmed svårare att få igenom som ett dolt fel. Det är i så fall om en fackman på något sätt kan intyga att skadan måste ha funnits där redan vid köptillfället.

Någon närmare bedömning än så kan jag tyvärr inte göra, utan ni behöver ta hjälp av en fackman eller jurist om ni vill försöka få igenom skadan som ett dolt fel.

natalja Korykau skriver:

Hej!
Vi köpte en bostadsrätt. Efter 2 dagar upptäckte vi att det finns inget el i köket + en dosa och elkabel går runt badkaret som är fel enligt rörmokare som varit hos oss. Man kan få en skada och även dö om vatten kommer på kabel. Jag har kontaktad mäklare och säljare, ingen av dem vill hjälpa till. Kunde inte se felet innan pge av att el saknades i hela lgh när vi kom för att kolla. Dosa var inte synlig, sitter bakom badkar.
Räcknas det som dolda fel? Säljare säger att han har köpt lgh 1 år sedan och det va så, han hunnit inte att bo i lgh själv. Köpte och sålde. Tack på förhand!

Evelina skriver:

Hej,

Som köpare har du undersökningsplikt när du köper en bostad, vilket innebär att du ska göra en noggrann undersökning av bostaden innan köpet. Fel som upptäcks i efterhand räknas bara som dolda fel om de inte hade gått att upptäcka vid en sådan noggrann undersökning. De fel du beskriver räknas alltså bara som dolda fel ifall ni inte hade kunnat se felen om ni tittat närmare, till exempel bakom badkaret.

Tyvärr kan vi på Boupplysningen inte reda ut om detta räknas som dolda fel eller inte. Mäklaren bör kunna hjälpa till i frågan, annars rekommenderar jag att ta hjälp av en besiktningsman för att avgöra. Uppstår en tvist om saken måste jag hänvisa till en jurist.

Lise-Lott skriver:

Vi har sålt ett hus med dolda fel försäkring men har nu innan nya köparen fått tillträda upptäckt en vattenläcka. Vattenläckan har kommit från en toalett som inte har använts på flera år. Vi undrar nu om vi som säljare kan åberopa dolda fel försäkringen innan köpet går igenom eller är det den vanliga hemförsäkringen som gäller? Vi förstår att felet ska åtgärdas innan nya köparen tar över fastigheten.

Evelina skriver:

Hej Lise-Lott,

En dolda fel-försäkring täcker vanligtvis dolda fel som köparen åberopar efter köpet, och ersättningen betalas därför ut till köparen. Därför tror jag inte att vattenläckan omfattas av dolda fel-försäkringen, utan snarare av er hemförsäkring.

För säkert svar skulle jag dock råda er att kontrollera villkoren i dolda fel-försäkringen, och att kontakta försäkringsbolaget i fråga. Återkom gärna till oss med svaret ni får – det är intressant för oss på Boupplysningen att veta!

Muhammed Abbas skriver:

Hej!
Jag undrar om det finns någon lista på oberoende besiktningsman i Örebro eller omkring ?
Tack för svaret på förhand.

Evelina skriver:

Hej Muhammed,

Vi på Boupplysningen har tyvärr ingen sådan lista. Jag känner dock till att Sveriges Byggingenjörers Riksförbund har en lista på godkända besiktningsmän, som kanske kan vara till hjälp.

Tiffany skriver:

Hej,
Jag har köpt bostadsrätt den 30 april 2018. Köket var nyrenoverat innan jag köpte. Efter mer än 2, håller föreningen på att installera tvättmaskin i bostaden. I samband med detta undersöker de el – där de upptäckte att köket inte är jordad överhuvudtaget. Vilket innebär att köket inte fyller kraven för elsäkerhet. Detta innebär dold fel – förmodligen har köket installerats fel.

Enligt elektrikerna måste elen i köket göras om, vilket innebär omfattande ändringar i köket.
Har jag fortfarande rätt att åberopa dold fel?

Tack på förhand för svaret!

Hälsningar,
Tiffany

Daniel skriver:

Hej Tiffany!

Som jag tolkar reglerna är det så att du absolut senast inom två år från tillträdet måste kontakta säljaren om felet. Har det gått längre tid än två år när du upptäcker felet har du inte möjlighet att åberopa dolt fel. Jag råder dig i vilket fall som helst att kontakta en bostadsjurist som kan göra en bedömning av din situation.

Lycka till!

Alan skriver:

Hej,
Åtta månader efter att jag sålde huset kom köparen med ersättningskrav för att åtgärda fukt i källaren. Jag har aldrig upptäckt fukt i källaren och tempen i källaren brukade jag ha över 17 grader. Men köparen tyckte att han inte behöver ha varmare än 10 grader detta enligt vad han skriver till mig. Värmen i källaren skulle räcka med att vattenrören inte fryser tycker han.
Räknas det som dolt fel?
MVH
Alban

Evelina – Boupplysningen.se skriver:

Hej Alan,

Det som avgör om fukten i källaren räknas som dolt fel eller inte är om felet fanns där när försäljningen gjordes. För att bedöma det behöver det fastställas om fukten beror på att köparen har sänkt temperaturen i källaren eller hade funnits där oavsett. Det kan tyvärr inte vi på Boupplysningen svara på, utan jag rekommenderar att en besiktningsman får titta på källaren och uttala sig om saken. Det kan också vara bra att kontakta en jurist för att reda ut om det räknas som ett dolt fel och vad som i så fall gäller mellan dig och köparen.

Zoran Milusic skriver:

Hej!
Har köpt en villa från 60- talet.Säljaren har inte upplyst om att blandare/vattenkran i köket läcker vid vridning av kranen och dessutom verkar det vara fel på toalett stolen då det börjar rinna vatten utan i den utan att man spolar… går ej att stoppa rinnande.
Enligt mäklaren är detta ”förbrukningsvaror” dvs köparen åtgärdar själv!? Felet upptäcktes dagen efter köpet och det känns att det handlar om dolda fel då det inte gick att upptäcka dessa i smb med inspektion av huset(vattnet i toastolen avstannar efter spolningen och efter en stund börjar att rinna igen dvs hade man velat upptäcka detta var man tvungen att använda toaletten och dessutom h¨ålla sig kvar på plats en stund för att upptäcka felet). Har kontaktat säljaren som kom hem till mig och försökt att åtgärda felen vilket inte gick(har ögonvittne till detta).
Kan ovanstående klassas som dolda fel ? Är det någon mening i att kontakta en jurist dvs värt att gå vidare?
MVH
Zoran

Peter skriver:

Hej Zoran,

Vi på Boupplysningen besitter inte den juridiska kompetens som krävs för att reda ut ett dolt fel, vi kan heller inte ge rådgivning i specifika fall. Däremot rekommenderar jag att du pratar med mäklaren och förklarar hur du resonerar, kanske ta hjälp av en besiktningsman eftersom denne förmodligen kan svara på om det hade rört sig om ett dolt fel eller inte och eventuellt kontakta en jurist om processen inte går framåt.

Boupplysningen har en sida om dolda fel där du kan läsa mer om vad detta innebär och hur noggrann undersökning som krävs för att uppfylla köparens undersökningsplikt.

Kommentera

Obligatoriska fält är märkta *

Vad du behöver veta om kommentarerna på BoUpplysningen