Lagen om uthyrning av egen bostad

Allt om reglerna för uthyrning av egen bostad

Utskriftsvänlig PDF

Sedan februari 2013 gäller lagen om uthyrning av egen bostad. Lagen är tänkt som en påbyggnad av hyreslagen och gäller endast vid uthyrning av en bostad som uthyraren själv äger. Lagen gäller när någon hyr ut sin bostad, antingen lägenhet eller villa, i andra hand. När det inte finns bestämmelser i lagen om uthyrning av egen bostad gäller reglerna i hyreslagen.

Lagen skiljer sig jämfört med hyreslagen

Den största skillnaden i lagen om uthyrning av egen bostad jämfört med hyreslagen är hur hyrans storlek får bestämmas. Till skillnad från i hyreslagen kan parterna fritt komma överens om hyrans storlek. Om hyran dock är betydligt högre än kapitalkostnaden och driftskostnaderna för bostaden kan hyresgästen ansöka om att få den nedsatt hos hyresnämnden. Dock kan hyresgästen inte få hyran nedsatt till mer än vad som bedöms vara summan av kapitalkostnaden och driftskostnaderna.

Exempel: Sammi ska hyra ut sin bostadsrätt till Erik i andra hand. Bostadsrätten är värd tre miljoner kr och har en avgift till föreningen på 2000 kr. För att veta vilken månadshyra som är skälig räknar Sammi ut kapitalkostnaden till en ränta på fyra procent. (3 000 000 * 0,04)/12 = 10 000 kr. Driftskostnaderna ligger på 2000 kr och den skäliga månadshyran kan då maximalt anses vara 10 000 + 2000 = 12 000 kr.

Lagen innehåller inget besittningsskydd

En annan stor skillnad jämfört med hyreslagen är att andrahandshyresgästen i lagen om uthyrning av egen bostad saknar besittningsskydd. En andrahandshyresgäst kan då alltså inte få hyresavtalet förlängt mot hyresvärdens vilja.

Lagen om uthyrning av egen bostad finns att läsa i sin helhet på Riksdagens hemsida.

Filip Svensson

Boende-skribent

filip.svensson@boupplysningen.se

12 Relaterade frågor & svar

Lena Noraden skriver:

SOS!!!

Hej,
Min förening har nekat mig andrahandsuthyrning då jag har utnyttjat max tiden.
Eftersom jag bor utomlands och vill behålla tryggheten vill jag inte sälja lägenheten. Jag har lyckats hittills lösa situationen genom att skriva över 5% av endast bostaden till syrrans namn (för 0kr) som har bott och utnyttjat lägenheten. Nu ska hon flytta ut och jag behöver göra samma sak men till nån ”okänd” ”random” person. Jag har funderat på att göra samma sak men kräva ett skuldbrev av personen som säkerhet. Vad bör jag tänkta på och vad kan gå snett? tacksam för svar.

Evelina skriver:

Hej Lena,

Om personen som ska ta över en andel av bostadsrätten inte är en närstående till dig, finns det en risk att bostadsrättsföreningen kan neka personen medlemskap. En del föreningar kan nämligen vara mindre generösa när det gäller delägande av andra än närstående. Läs i föreningens stadgar om de säger något om detta.

Något som också är viktigt är att du kan lita på personen i fråga. Att sälja en andel av bostadsrätten till en okänd person medför av den anledningen betydligt större risker än om du känner personen. Det är bra om du kan ta reda på vem personen är, hur ekonomin ser ut och gärna referenser som kan intyga hur det fungerat i tidigare boenden.

Jag skulle råda dig att ta juridisk hjälp i att skriva skuldebrev, så att allt blir korrekt. Prata gärna också med en jurist om vidare risker med lösningen i fråga. Det jag har räknat upp ovan är det jag kan komma på, men ur juridiskt perspektiv finns det säkert fler saker du bör tänka på, till exempel kring vad som händer om du vill sälja eller flytta in i lägenheten längre fram.

Carina skriver:

Hej! Det som ”Gunnar” frågar om tidigare – gällande ”andrahandskontrakt” – om man hyr ut hus, tycker jag inte blev besvarat? Jag har två hus på samma adress och jag hyr ut det mindre huset till en dam som tillsvidare boende (ej företag eller liknande) – och vi har ett hyreskontrakt där det sår 3 månaders uppsägningstid.
Två frågor:
1 – Kallas det då ”andrahandsuthyrning” eller ”förstahandsuthyrning”??
2 – Behöver jag fixa ett avtal om ”Avsägande av besittningsrätt”?? Har tidigare mkt dåliga erfarenheter då en person som tidigare hyrde huset med 3 mån uppsägningstid enl kontrakt – vägrade att flytta – hävdade ”besittningsrätten”…detta var 2003. Det löste sig efter en tvist mellan oss efter 2 månader…

Mkt tacksam för svar!

Carina

Evelina skriver:

Hej Carina,

1. Hyr du ut ett hus som du äger kan det rent strikt ses som en förstahandsuthyrning. Däremot gäller samma lag och regler som när du hyr ut en bostadsrätt i andra hand, så därför används den termen även där. Till exempel gäller samma regler för uppsägningstid som för ett andrahandskontrakt.

2. När du hyr ut en privatägd bostad har hyresgästen aldrig någon besittningsrätt, så då behövs inget sådant avsägandeavtal. Enda undantaget är om du redan hyr ut en annan bostad sedan tidigare, för då gäller i stället hyreslagen för den andra uthyrningen. I det fallet kan det vara klokt att avtala bort besittningsskyddet.

Henrik Eriksson skriver:

Jag hyr ut en bostadsrättslägenhet där vitvarorna är ca 15 år gamla, efter inflytt klagar hyresgästen nu på att vissa av dessa inte fungerar som de ska. I kontraktet stod det att lägenheten hyrdes ut i befintligt skick; är jag som ”hyresvärd” ansvarig att reparera dessa trots att jag informerade om att jag inte tänkte åtgärda ev. fel på äldre inventarier?

Evelina skriver:

Hej Henrik,

Om det står i kontraktet att lägenheten hyrs ut i befintligt skick, har du som hyresvärd fortfarande vissa skyldigheter att åtgärda fel i lägenheten. Om felen på vitvarorna gör att lägenheten inte är fullt brukbar för sitt ändamål och hyresgästen inte kunde ha upptäckt felet med vanlig uppmärksamhet, behöver du reparera vitvarorna. Detta enligt 11 § i hyreslagen, som gäller där det inte finns bestämmelser i lagen om uthyrning av egen bostad.

Gunnar skriver:

I artikeln står det ”i andra hand”. Äger man ett hus som hyrs ut är det väl inte i andra hand?
Vilka regler för uppsägningstid gäller? Finns det skillnader för uppsägningstid om kontraktet är på kortare tid eller löpande?

Evelina skriver:

Hej Gunnar,

Samma regler gäller när du hyr ut ett hus som du äger, som när du hyr ut en bostadsrätt i andra hand.

Reglerna för uppsägningstid tar vi upp på vår sida om andrahandskontrakt. Hyr du ut en villa säger lagen att hyresgästen ska ha en månads uppsägningstid, och hyresvärden tre månaders uppsägningstid. Just denna lag gör ingen skillnad på tillfällig eller löpande uthyrning.

Om ni vill avtala någon annan uppsägningstid måste den vara till fördel för hyresgästen, annars gäller lagens uppsägningstid före kontraktet.

Robert skriver:

Hej
Vi är en liten familj som hyr ett småhus av en person som är bosatt i USA. Då huset inte stämde in på beskrivning (bla boyta) klagade vi till hyresvärd ang detta. Huresvärd beter sig märkligt och vi väljer att titta närmare på personen. Det visar sig sedan att den bor i USA sedan en längre tid tillbaka men har stått skriven i Sverige under tiden. Då jag menar att detta bryter mot skatteverkets regler undrar jag vad lagen säger.

Tacksam för svar

Vänliga hälsningar familjen

Evelina skriver:

Hej Robert,

Enligt folkbokföringslagen ska man vara folkbokförd i landet man bor i, om man har bott utomlands i mer än ett år. Det är dock inte tydligt om det i dagsläget finns några större konsekvenser av att vara felaktigt folkbokförd. Det ni skulle kunna göra är att meddela Skatteverket om att personen är felaktigt folkbokförd.

Barbro skriver:

Jag hyr ut min villa på 6 mån..genom samtrygg.
Och har folkbokfört mig på en annan adress och ort ..
Äger villan ..och lagfarten..betalar lån och försäkringar.
Behöver jag oroa mig för något .
Även om dom folkbokför sig där tillfällit.

Evelina – Boupplysningen.se skriver:

Hej Barbro,

Nej, det ska inte vara någon fara för dig om dina hyresgäster tillfälligt folkbokför sig i villan.

Kommentera

Obligatoriska fält är märkta *

Vad du behöver veta om kommentarerna på BoUpplysningen