Säljarens upplysningsplikt

Vad säljaren behöver upplysa köparen om vid bostadsköp

Utskriftsvänlig PDF

Säljarens upplysningsplikt innebär att säljaren till en bostad ska ge köparen information om de fel som den känner till och som köparen kan ha svårt att upptäcka vid sin egen undersökning. Upplysningsplikten gäller både när det kommer till försäljning av villa och försäljning av bostadsrätt. Att undanhålla fel kan resultera i prisavdrag eller skadestånd.

Detta innebär säljarens upplysningsplikt

Det ligger i säljarens intresse att meddela köparen om sådana fel eftersom köparen då inte kan hävda att felen är dolda. Skulle köparen upptäcka dolda fel efter att köpet gått igenom finns en risk att säljaren krävs på prisavdrag eller skadestånd. Köparen kan efter köpet aldrig kräva säljaren på prisavdrag eller skadestånd för fel som säljaren upplyst köparen om.

Tips! Om du som köpare misstänker att säljaren brustit i sin upplysningsplikt kan du vända dig till mäklaren, alternativt en jurist, för att få rådgivning om hur du ska gå vidare.


Säljarens upplysningsplikt innebär inte att den måste berätta allt den vet om bostadens skick, men om köparen ställer en specifik fråga som säljaren har ett svar på får säljaren inte undanhålla svaret från köparen. Säljarens upplysningsplikt innebär dock inte att köparen kan kräva att säljaren själv ska ta reda på svaren på frågor som säljaren inte kan svara på.

I ett känt rättsfall som berörde just säljarens upplysningsplikt menade Högsta Domstolen att en säljare som inte berättat om det oväsen som en närliggande motocrossbana förde under vissa tider i veckan brutit mot sin upplysningsplikt trots att detta var någonting som köparen i teorin faktiskt hade kunnat upptäcka.

Filip Svensson

Boende-skribent

filip.svensson@boupplysningen.se

26 Relaterade frågor & svar

Jonas skriver:

Hej!
Vi köpte nyligen en sommarstuga. Någon gång mellan visning och tillträde har grannfastigheten uppfört en tillbyggnad en meter från tomtgräns med den gamla ägarens (dvs säljarens) tillåtelse. Inget bygglov fanns på grannfastigheten vid kontraktsskrivningen. Grannens nya utbyggnad hindrar våra egna planer på att bygga ut. Hade planerna varit kända under budgivningen är vår uppfattning att det hade kunnat påverka slutpriset för fastigheten.

Är säljaren skyldig att upplysa om ingångna avtal och skulle detta kunna betraktas som dolt fel? Observera att avtalet inte fanns registrerat vid kontraktsskrivning.

Evelina skriver:

Hej Jonas,

Tyvärr kan vi inte svara på vad som gäller här. Prata med mäklaren eller med en jurist för att höra vad de säger.

Fian skriver:

Hej,
när vi köpte vår lägenhet visade det sig att fallet i badrummet var bristfälligt. Badrumsrenoveringen är gjord i bostadsrättsföreningens regi, men den förra ägaren har inte påkallat det bristfälliga fallet i badrummet till föreningen. Nu när vi ska sälja vår lägenhet – är vi skyldiga att påkalla det bristfälliga fallet för mäklaren?

Evelina skriver:

Hej,

Ja, om ni känner till felet och köparen kan ha svårt att upptäcka bristerna vid sin egen undersökning bör ni berätta om det. Annars kan det få konsekvenser i efterhand när köparen sannolikt upptäcker felen själva. Mäklaren ska också ha koll på vad som gäller angående upplysningsplikt och undersökningsplikt, så det är bra att överlägga saken med dem.

Mia Simoncini skriver:

Jag har under året varit i vårdnadstvist med min sons pappa, som för att jävlas med mig har kontaktat köparna av lägenheten jag sålt 2019. Han har sagt till dem att han renoverat badrummet och att det är fel renoverat.

Det stämmer att han renoverade badrummet när vi köpte lägenheten ( sommaren 2008). Han renoverade det under sommaren 2008. Jag flyttade in i lägenheten hösten 2008. Då badrummet redan var renoverat när jag flyttade in så tänkte jag inte på att badrummet har renoverats under min tid som ägare av lägenheten. Jag har därför inte tagit upp det vid försäljningen.

Jag har nu anlitat en besiktningsman som har kommit fram till att det finns en del brister i badrummet. De bristerna har jag erbjudit köparna att åtgärda, jag har även erbjudit dem en kompensation som när jag talade med besiktningsmannen ansåg vara generös.
Köparen har återkopplat med ett svar där de i princip föreslår en kompensation som motsvara en hel badrumsrenovering.

När jag läst om upplysningsplikt vid försäljning av lägenheter står det att det avser av säljaren kända fel.
Jag menar att det var en miss av att inte informera om att badrummet blivit renoverat men de fel som upptäcks vi besiktningen inte var något jag kände till och hänvisar till köparens undersökningsplikt.

Jag vill göra rätt för mig men tycker att det de begärt i kompensation är för högt.

Om jag och köparen inte kan komma överens. Vad väger tyngst i ett sådant fall, upplysningsplikten eller undersökningsplikten?

Evelina skriver:

Hej Mia,

Det är tyvärr svårt att säga om undersökningsplikten och upplysningsplikten väger tyngst generellt, utan det beror helt på situationen och de olika omständigheterna. Kolla gärna med mäklaren om det var en sådan inblandad i affären, eller med en jurist, om vad som är rimlig kompensation i det här fallet.

Catarina Lindskog skriver:

Hej!
Har precis lagt handpenning på ett hus och det visar sig att i parken bredvid bor flera hundra råkor som kommer att störa oss. Vi kommer inte att kunna vara utomhus för de skriker och smutsar ner. Så min fråga är: kan vi häva köpet eftersom grannen inte sagt något och när vi var på visning så var råkorna inte hemma.
Råkorna finns hos svenska kyrkan och vi har köpt huset av svenska kyrkan.
Snälla svara snabbt!

Evelina skriver:

Hej Catarina,

På följande sida kan du läsa om i vilka situationer det går att häva ett köp: Ångra köp av bostad

Jag råder er att prata med säljaren eller eventuell mäklare, så att ni får en bättre bild av om de känt till problemet och kan komma fram till en lösning. Jag kan tyvärr inte svara på om säljaren har dolt saken medvetet eller inte.

Maryam Rad skriver:

Hej!
Jag har köpt nyligen en lägenhet och efter att vi har betalt och fick nycklarna säger säljaren att han skulle ta bort en lampa som hade limmats på taket och skadat taket. Nu svarar han inte på mina meddelande. Har jag rätt till skadestånd?

Hälsningar
Maryam

Evelina skriver:

Hej Maryam,

Tyvärr kan jag inte svara på om du har rätt till skadestånd. Om en mäklare varit inblandad i affären råder jag dig att vända dig dit.

Ros skriver:

Hej,
Vi har precis sålt vår lägenhet. Vi vet att det dels är en spricka i handfatet (närmast väggen), lite glapp i lampan i kylen och även att handdukstorken inte fungerar.

Detta är dock ingenting som köparen nämnt eller troligtvis lagt märke till. Hur ser vår upplysningsplikt ut gentemot honom i denna fråga? Är vi skyldiga att berätta detta och kan han då kräva att vi löser problemen innan inflytt?

Daniel skriver:

Hej Ros,

Det är svårt för oss att säga vad som utgör, eller inte utgör, ett dolt fel. Generellt rekommenderar vi säljare att upplysa om fel som köparen riskerar att missa. Risken finns annars att köparen i ett senare led, när hen upptäckt felet, riktar skadeståndskrav gentemot er som säljare.

Lycka till!

Magnus skriver:

Vi har just köpt ett hus och hittat fel. Det är golvvärme i hela huset med jordvärme.
Nu visar det sig att styrningen till värmegolvet inte fungerar och alla ventiler verkar vara igensatt. Misstänker även att värmepumpen inte funkar. Är detta något som säljaren borde ha informerat om då de måste ha känt till problemet.
Och är av vesentlig betydelse.

Daniel skriver:

Hej Magnus! Det är tyvärr svårt för oss att ge raka besked om vad som är, respektive vad som inte är, ett dolt fel i enskilda fall. Spontant tycker jag att det låter som att det du beskriver kan utgöra ett dolt fel, och mitt råd är därför att kontakta en jurist för rådgivning om hur du kan ta det vidare. Lycka till!

Nea skriver:

Hej.

Vi var på visning i december och undersökte lägenheten noggrant och skrev sedan kontrakt samma dag. Lägenheten var då uthyrd i andra hand .

När vi skulle komma och mäta i slutet av januari så stinker det cigarettrök i kök och vardagsrum vilket vi påpekade för mäklaren och säljaren direkt och att det inte gjorde det på visningen, vilket även mäklaren intygar.

Säljaren berättar då att det är grannen under som röker (en hyresrätt i brfen) och att de själva haft problem med det när de bodde där, samt att deras hyresgäster klagat. Säljarna hade kontaktat styrelsen när de själva hade problem med det, och fick i första hand skriva till grannen och klaga.

På tillträdesdagen så luktar det fortfarande cigarettrök, och han röker ungefär var 30e minut och det STINKER varje gång. Känns som att det tränger upp under köket.

Jäkligt tråkigt, för det var inte vad vi köpte och hade verkligen inte kunnat ana. Har säljaren brustit i sin upplysningsplikt?

Har kontaktat styrelsen och en advokat för mer rådgivning.

Evelina skriver:

Hej,

Det är svårt att säga om säljaren var skyldig att meddela dig detta. Har du kontaktat styrelsen och en advokat kommer du förmodligen få bra vägledning i frågan!

Christian skriver:

Hej,
Jag har nyligen skrivit på köpekontrakt om att sälja min bostadsrätt. Jag har nu i tiden mellan kontraktsskrivningen och tillträdet kommit på att det under en garderob i sovrummet är ett gammalt fult skrapmärke i golvet på 3×5 cm ungefär. Detta var ingenting jag tänkte på att upplysa om då jag bara sett golvskadan vid ett enda tillfälle när jag möblerade om för flera år sedan. Kan köparen kräva prisavdrag för detta? Det står i kontraktet att köparen uppmanats att undersöka lägenheten. Jag har inte heller fått någon fråga om golvets skick eller sagt något specifikt om golvets skick. OBS: Det är ingen fast garderob så om man har intresse av att undersöka golvet så är det bara att dra den åt sidan även om man kanske får ta i lite.

Evelina skriver:

Hej Christian,

Nej, köparen ska inte kunna kräva prisavdrag för detta. Eftersom du inte medvetet undanhållit information om golvskadan och köparen relativt enkelt skulle kunna upptäcka den, är min bedömning att du inte har brutit mot din upplysningsplikt som säljare. Dessutom verkar skadan för liten för att ha någon större påverkan på priset och försäljningen.

Kristina skriver:

Vi har nyligen köpt en tomt och påbörjat ett husbygge på denna. En dag kom det hem ett brev i brevlådan om att det planeras en bergtäkt 500 m bort från vår fastighet, nu oroar vi oss för ett minskat värde på vår tomt i och med buller och dammning. Vår tomt och marken som ska användas till bergtäkten är från samma säljare. Borde säljaren informerat oss om att det samtidigt fanns planer på en bergtäkt på hans mark i närheten av vår tomt när han sålde till oss?

Evelina skriver:

Hej Kristina,

Säljaren kan ha varit skyldig att informera er om planerna. Det finns nämligen tidigare domstolsfall där säljaren har ansetts brutit mot sin upplysningsplikt när personen inte har berättat om byggnationsplaner för tomter i närheten.

Jag kan dock inte bedöma situationen närmare än så, utan råder er att vända er till mäklaren eller en jurist för att få råd om hur ni kan göra.

stephanie skriver:

Hej Har säljaren upplysningplikt när det gäller en tidigare konflikt som säljaren haft med bostadrättsföreningens styrelse? styrelsen hade misskött sig grovt. För två år sedan anlitade några bostadrättsinnehavre tillsammnas en advokat för att få styrelsen att skärpa sig.
Nu när vi har köpt lägenheten och har ett stort problem med ventilationen (från dag ett) och tvingas bo på lägenhetshotel. Nu har vi förstått att styret är helt omöjliga att ha å göra med. Borde säljaren upplyst oss om detta?
vänliga hälsningar

Evelina skriver:

Hej Stephanie,

Det är svårt att säga om detta ingår i säljarens upplysningsplikt eller inte. Jag måste därför hänvisa er antingen till mäklaren som hade hand om försäljningen, eller till en jurist.

Louise Peterhoff skriver:

Hej!
Har mäklaren plikt att upplysa om planer på rivning och nybygge på bredvidliggande tomt?

Evelina skriver:

Hej Louise,

Det beror på om mäklaren känner till detta eller inte. Mäklaren har i regel ingen plikt att undersöka närmare om det finns några sådana planer för kringliggande tomter. Däremot får mäklaren inte medvetet neka eller undanhålla den informationen om mäklaren redan kände till saken.

Eva Kraft skriver:

Hej
Min dotter köpte en lägenhet i mars 2018.
Efter köpet talade säljaren om att något fel med en vattenledning i en vägg hade åtgärdats.
Allt skulle vara okej. Det var inget de sa före. Min dotter tänkte inte mer på det eftersom de sa att det var fixat. Nu börjar hon oroa sig att något kanske är galet ändå.
Jag skriver bara i stora drag nu då jag inte har detaljerna än. Men hur rätt och riktigt är detta? I mina ögon har säljaren gjort fel oavsett om det blir följdfel eller inte.
Säljaren borde talat om detta före köpet.
Vad kan vi göra?

Evelina skriver:

Hej Eva,

Att informera om fel som har åtgärdas bör ha legat i säljarens intresse när din dotter köpte lägenheten. Däremot kan jag inte svara på om det kan räknas som att säljaren har undanhållit ett fel.

Om det skulle visa sig vara något fel på vattenledningen som kan kopplas till det som åtgärdats innan köpet, rekommenderar jag att ni tar hjälp av er mäklare eller en jurist för att ta reda på om något kan göras åt saken.

Kommentera

Obligatoriska fält är märkta *

Vad du behöver veta om kommentarerna på BoUpplysningen