7. Budgivning på prospekt
Kul att du läst såhär långt! Nu ska du få lära dig lite tips och tricks vid budgivningen, vilka taktiker du kan använda samt hur – och varför – du ska förstöra mäklarens plan.
Budgivningar sker antingen öppet eller slutet. En öppen budgivning (som är det absolut vanligaste) fungerar som en auktion. Budgvningen startar oftast vid utgångspriset men underbud är tillåtna. Varje köpare lägger sedan bud över varandra tills det står ett bud som ingen annan vill bjuda över. Denna köpare köper då bostaden för detta pris. OBS! Detta är det vanligaste fallet men det finns andra.
Säljaren har rätt att sälja till vilket bud han eller hon vill. Det behöver inte vara det högsta budet utan säljaren kan fritt välja anledning till att acceptera ett visst bud. En köpare som kan ställa upp på att flytta in på ett mer passande datum eller som kan anses vara mer trolig att få en snabb affär med kan få köpa lägenheten trots att budet kanske inte är det högsta. Detta kan vara värt att notera och kanske använda sig av under en budgivning! I slutet av en budgivning kan ett tangerat bud och ett bättre inflyttningsdatum fungera som en “höjning” av budet.
Taktiker vid budgivning
Ju bättre förberedd och ju mer du förstår av budgivningens mekanismer, desto bättre kommer du att kunna bjuda. Några grundregler är att:
- Läsa Sälja Bostad-guidens kapitel om hur mäklarens taktik är vid budgivning. Eftersom mäklaren gör allt för att få upp priset så mycket som möjligt med denna taktik så ligger det i ditt intresse att se till att förstöra den taktiken så mycket möjligt! Se de olika skolorna för budtaktik nedan.
- Aldrig berätta för mäklaren vad du är beredd att ge i slutändan.
- Du tjänar i allmänhet sällan på att berätta mer för mäklaren än vad denne behöver veta: vad ditt bud är och när du kan flytta in etc. Visa att du är seriös i ditt bud men avslöja inte att du är jätteintresserad. Då kommer mäklaren att kunna anpassa sin approach mot dig enligt detta, och det är sällan till din fördel.
- Har du en kompis som är duktig på poker eller van auktionsbudare, konsultera honom eller henne. De har eventuellt kunskap på att tyda vad ett bud från en dold budgivare kan innebära.
Det finns säkert ett stort antal olika taktiker för hur man ska bjuda under en budgivning för att få bostaden för bästa möjliga pris. Det finns såklart inget facit men det finns olika skolor:
- Minihöjningen - Detta kan demoraliserande för andra. “Ger han sig aldrig!” kanske man kan komma att tänka. Man förvissar sig också om att inte bjuda över för mycket. Detta är därför det säkraste sättet att höja då man aldrig tar risken att höja långt över marknadspriset. Det kan dock göra att många lockas in i budgivningen.
- Avskräckningshöjningen – En tung höjning tidigt i avsikt att avskräcka köpare som är lite tveksamma. Detta kan fungera bra då människor rent psykologiskt för varje bud kan komma att tänka mer och mer på prospektet och investera mer känslor för prospektet för varje bud. Man vill få de andra att tänka: “Oj, den här lägenheten drar iväg – det är kanske bättre att jag fokuserar på mina andra objekt där konkurrensen är mindre”.
- Slutprishöjningen – Slutprishöjningen är en vågad budtaktik som bör användas varsamt och om du verkligen vill ha en lägenhet. Det innebär att du lägger ditt slutbud på direkten, och är därmed en avskräckningshöjning. En slutprishöjning kan göras för fina lägenheter med mycket folk på visningarna, som riskerar att dra iväg i pris. Fina bostäder i attraktiva områden som haft mycket folk på visningarna går sällan för underpriser och genom att lägga ett slutprisbud som ligger i enlighet med troligt kvadratmeterpris så kan du eventuellt försäkra dig om att få den till ett ok pris – om än inte till ett vrakpris. Du ser på detta sätt till att du förhoppningsvis inte lockas till att betala ett överpris för den.
- Det tidiga budet - Ett bud som kommer tidigt, innan alla visningar är klara, och som är en bra bit över utgångspriset. Detta är i syfte att demoralisera de som kommer på visningarna efteråt så att de tappar intresset när de inser att de inte kommer få lägenheten billigt.
- Sista-minuten-budet – Ett bud som görs när budgivningen i princip är över och kontrakt i princip är på väg att skrivas. Det kan skapa oro i budgivningen och kan leda till att den som hade högsta budet blir förbannad och hoppar av. Det kan dock vara svårt att tajma och effekten är svår att uppskatta.
- Det snabba svaret – Att höja på direkten, direkt efter att man mottagit ett högre bud, kan få “motståndaren” att ge sig då man inger känslan av att man inte tänker ge sig. Därtill bryter man “budringen” och de som ligger 3:a eller 4:a i budgivningen hamnar längre efter och det blir psykologiskt jobbigare för dem att bjuda, då det kräver ett högre bud.
- Det ojämna budet – Om du tänkt göra en lite större höjning så höj inte till 2 700 000 kr tex utan höj till 2 710 000 eller liknande. Detta då de allra flesta har satt sin maxgräns på en jämn siffra, till exempel 2 700 000 kr. Bjuder du 2 700 000 kr exakt så kan man alltid sträcka sig lite, lite till över sin maxgräns. Att sträcka sig 30 000 kr till är dock ofta lite för mycket. Detta bör jämföras med att du bjuder 2 700 000 och får ett (sista) motbud på 2 710 000 kr och får bjuda 2 720 000 istället. Av samma anledning bör du aldrig bjuda en summa som slutar på 90, tex 2 690 000 kr. Läs mer om ojämna tak nedan.
Sätt ett (ojämnt) tak
Som sagt, det finns ett flertal sätt att bjuda på men i slutändan handlar det om att inte bjuda mer än vad man har råd med och att sätta upp ett tak, antingen prismässigt eller kostnadsmässigt per månad. Har du ett prismässigt tak är dock en rekommendation att inte ha ett jämnt tal, ex. 1 400 000 kr. Bättre är då att ha 1 410 000 kr, många köpare sätter gränsen i jämna siffror och kan du bjuda 10 000 kr till kan det vara skillnaden som gör att du får lägenheten.
Av samma anledning är det oftast inte en bra idé att bjuda en summa som inbjuder till ett jämnt motbud. Exempelvis, om det är i slutet av en budgivning och då kan sträcka dig till att bjuda 1 390 000 som sista bud, kan du räkna med att motparten ger 1 400 000 kr som ett sista bud.
För att skapa ett vettigt tak är det bra att kolla upp hur mycket en bostad kommer att kosta dig i månaden, netto och utan ränteavdrag. Lägg därtill amorteringar, denna typ av kalkyl får du hjälp med om du laddar ned lathunden, men det har du säkert redan gjort.
Fejkade budgivningar?
Många har kommenterat på sidan om fejkade, eller bara i allmänhet konstiga, budgivningar där man får känslan av att mäklaren haft ett smutsigt finger med i spelet. Det är förstås möjligt men inte troligt.
Troligare är dock att budgivarna, liksom folk i allmänhet, är ganska irrationella och nervösa inför stora köp. Lägg därtill faktumet att buden inte är bindande så är det lite lättare att inse att det kan uppstå en situation där budgivare drar sig ur budgivningen – och mäklaren återkommer till dig och berättar att din motpart dragit sig ur.
Att köpa en bostadsrätt är många gånger en miljoninvestering med vissa risker. Budgivningen går snabbt och även om man har koll på sina kalkyler kanske man inte har koll på sina känslor, det är därför lättare att dra sig ur än att backa upp sitt bud med ett köp.
Här har mäklaren förstås ett stort ansvar att kvalificera budgivarna så att de kan backa upp sina bud. Mäklaren kan i värsta fall då agera i en moralisk gråzon där han eller hon kanske inte pressar en budgivare som verkar omogen då alla bud ger högre pris och därmed högre provision – vilket knappast är varken vanligt eller troligt.
Oseriösa budgivare innebär nämligen en stor risk för budgivningen då en avhoppad budgivare kan orsaka kaos eller oro i budgivningen, vilket i värsta fall göra att budgivningen får gå om. Seriösa mäklarfirmor ser därför alltid till att kvalificera budgivarna för att se att de är seriösa med sina bud.
Det är dock förstås väldigt svårt för mäklaren att veta om Börje Budgivare verkligen menade sitt bud på 1 740 000 kr för Svarvargränd 6, 2 trappor. Om Börje Budgivare säger att han bjuder det och sen får kalla fötter är svårt att förutspå. Därför kan vissa budgivningar verka konstiga med folk som drar sig ur och så vidare.
Det viktigaste att tänka på är att om din motpart Börje helt dragit sig ur, framförallt från ett vinnande bud ska du aldrig gå med på att betala ditt senaste högsta bud! Det var ju baserat på att Börje bjöd hans näst högsta bud och så vidare. Seriösa mäklare brukar dock ta hänsyn till detta.
Det sista kapitlet i denna guide handlar om saker och ting du bör tänka på när du skriver kontraktet.
Skriv ut
10 March 2008 | Okänd besökare skrev:
Kan jag börja buda på en lägenhet innan jag sålt den lägenhet jag har?
14 September 2008 | KöpaBostadGuiden-Christoffer skrev:
Det går utmärkt. Det är inte ovanligt att man även köper en lägenhet innan man sålt sin gamla. Då kan man använda sig av ett så kallat överbryggningslån.
Det är klart att det är riskabelt att göra så dock. Du kan ju riskera att bli tvungen att sälja för ett lägre pris än du tänkt dig, det är ju inte lätt att ha is i magen med två lägenheter!
28 November 2008 | Andreas skrev:
Om jag köpte min lägenhet för ett halvår sen, har jag då rätt att i efterhand kräva att mäklaren redovisar den dåvarande budgivning och de budgivare som föregick mitt köp av bostaden? Jag misstänker nämligen att mäklaren hittade på ett namn och ett bud som fick mig att bjuda högre.
07 December 2008 | KöpaBostadGuiden-Christoffer skrev:
Andreas: Jag är ganska säker på att du inte kan det, men mest för att jag aldrig hört talas om att någon lyckats. Prata med mäklaren och återkom gärna här med vad du fick för svar!
30 January 2009 | M skrev:
Hur mycket höjer man per gång ( i vilken storleksordning)? Jag är intresserad av en bostadsrätt som kostar drygt 3000000 i utgångspris, men jag misstänker att den kommer gå för ca 4000000. Är riktigt nervös för budgivningen, för jag känner mig så osäker på hur man ska gå till väga…
31 January 2009 | KöpaBostadGuiden-Christoffer skrev:
M: Det finns ju absolut inget facit men personligen tror jag på att höja ganska ordentligt från början.
Om du kan tänka dig att högst betala säg 3 800 000 kr på den här lägenheten och du, som sagt, misstänker att den hamnar kring 4 Mkr…bjud då säg 3 620 000 kr. Då blir du av med alla som var lite halvintresserade och då skriver av den lägenheten snabbt.
Det kan ju vara så att man är lite halvintresserad av en lägenhet men blir mer och mer intresserad om en budgivning går trögt. De får då upp ögonen för lägenheten, och detta vill du förstås undvika.
Sen tror jag ofta på att bjuda ojämnt, många håller inte stenhård koll på alla bud i budgivningen och det kan ge intrycket av att det är flera som bjudit i snabb takt. Att det helt enkelt verkar vara en ordentlig konkurrens. De andra kan då dra öronen åt sig och titta närmare på andra objekt.
Slutligen, det är klart du är nervös. Alla är nervösa under budgivningen och många är osäkra. Men det är kanske bara du som läst den här guiden och har ett äss på hand
11 February 2009 | Emma skrev:
Tack för bra tips! Detta är det första objekt vi tittar på men vi är verkligen intresserade och hoppas vinna budgivningen! Vårt problem är att vi inte har en blekaste aning om vad man kan förvänta sig att priset landar på, inte ens på ett ungefär. Utropspriset är 2 miljoner och huset ligger i en Stockholmsförort och har renoveringsbehov. Vågar du dig på en gissning Christoffer?
11 February 2009 | KöpaBostadGuiden-Christoffer skrev:
Emma: Det är inte mycket ledtrådar du ger mig
Jag tror det skulle vara svårt nog ändå, jag tror det är bäst att bara gå runt och kolla visningar och följa med på budgivningar tills du själv lär dig prisläget på orten du tittar på.
02 June 2009 | Nomi skrev:
Hur är det egentligen med den där lathunden som för tillfället inte kan laddas ner p.g.a. ett “Error 404″?
04 June 2009 | KöpaBostadGuiden-Christoffer skrev:
Den ser ut att fungera utmärkt för mig på lite olika datorer och så. Vad har du för dator och webbläsare? Någon annan som har problem med att ladda ned lathunden?
04 June 2009 | Anna skrev:
Jag fick oxå error på lathunden.. =( To bad, då jag verkligen skulle behövt den!!
12 June 2009 | Anna skrev:
Hej!
Jag har hört att det skall finnas en lag som säger att jag som budgivare har rätt till att få inromation om de andra budgivarna. Stämmer det? Mvh Anna
30 June 2009 | Sandra skrev:
Hej, ville bara säga att lathunden fungerar inte för mig heller…
25 July 2009 | Clabbe skrev:
Länken till lathunden funkar om du väljer att klicka på länken “Bostadskalkyl” överst.
26 July 2009 | KöpaBostadGuiden-Christoffer skrev:
Clabbe & ni andra: Jag har missförstått allas frågor hela tiden, det är förstås länken i denna text ni menat. Sorry… Nu fungerar även den. Tack, Clabbe.
06 September 2009 | Chris skrev:
Varför tycker du att man ska räkna utan ränteavdrag?
06 September 2009 | KöpaBostadGuiden-Christoffer skrev:
Chris: Det är för att denna summa trots allt är faktiska pengar som ska ut varje månad, om man inte jämkar (vilket relativt få gör). Man måste veta om man kan lägga ut dessa pengar utan att ekonomin går på knäna fram till skatteåterbäringen.
13 September 2009 | Per skrev:
Jag har hört att det skall finnas en lag som säger att jag som budgivare har rätt till att få information om de andra budgivarna. Stämmer det? Mvh Per.
24 October 2009 | KöpaBostadGuiden-Christoffer skrev:
Per: Nej, jag har hört att det har önskats en sån lag men i dagsläget finns det inte. Jag är dock bara 90 % säker.
27 October 2009 | rexed skrev:
Hej,
Jag har deltagit i en budgivning för en bostadsrätt där utgångspriset
var satt till 1800000 kr. Budgivningen startade dock med ett underbud
på 1400000 kr och pågick i drygt en vecka (jag lade vinnande bud).
Efter avslutad budgivning pratade jag med mäklaren som sa
att säljaren inte vill sälja under “minst 2.1 miljoner”, detta då
mäklaren påstod att det var vad han och 2 kollegor oberoende värderat
den till, samt att liknande lägenheter i samma område nyligen sålts
för detta pris. Innan jag gav mig in i budgivningen har jag givetvis kollat upp vad lägenheter i området sålts för och de lägenheter som varit jämförbara har varit genomgående i bättre skick.
Jag bör också tillägga att säljaren, enligt mäklaren,
köpt lägenheten för 4 år sedan för 1925000 kr.
Då jag förstod säljarens sits och gillade lägenheten erbjöd jag mig
att betala 2000000 kr och till detta tillkommer sedan ca 150000 kr i
renoveringskostnader, dvs. ett slutpris för mig på 2150000 kr.
Jag har svårt att se att mäklarfirman kan värdera lägenhetens marknadspris
bättre än marknaden själv och jag ville inte riskera (då näste
budgivare var villig att betala 1900000 kr) att inte få igen mina
pengar vid en framtida försäljning.
Nu till min fråga. Som jag har förstått det är inte detta förfarande
olagligt men möjligen strider det mot mäklarsamfundets regler om
lockpriser (då inte säljaren accepterade ett bud som låg 200000 kr
över utgångspris)? Hur ser du på detta?
30 October 2009 | KöpaBostadGuiden-Christoffer skrev:
rexed: Det är ganska ofta jag hör om liknande situationer och som du säger “det är fortfarande inte olagligt” om än väldigt irriterande.
Men, säljaren måste inte sälja och han utgår förmodligen från att det var en dålig försäljning. Budgivningen är inte en perfekt prissättare för marknadspris: en dålig mäklare kan skapa ett dåligt försäljningspris, en regnig dag kan ge färre spekulanter osv.
Visst är det ett lockpris men det är så vanligt förekommande att det är kutym i branschen. En lägenhet i mitt hus låg ute för 1.8 Mkr och såldes senare för 2.7 Mkr!
Man kan i det här läget tyvärr bara utgå ifrån sin egen magkänsla – om man tycker lägenheten är värd priset. Vad tvåan i budgivningen gav är relevant, men inte nödvändigtvis en god indikation på marknadspriset.
15 December 2009 | Lina skrev:
Hej Christoffer,
Vill bara tacka dig otroligt mycket för denna sida. Har just deltagit i en budgivning och kände mig – om inte totalt cool – så åtminstone rätt lugn och sansad. Detta till stor del pga all matnyttig information på den här sidan. Priset galopperade dock iväg ett par hundra tusen mer än jag var villig att ge så därför hoppade jag av. Men jag misströstar inte. Det går fler tåg!
01 June 2010 | Moa skrev:
Hej! Jag undrar hur det här med utgångspris funkar. Alltså får budgivningen gå hur högt som helst. Om en lägenhet ligger ute på budgivning med utgångspris 1 000 000 får den gå upp till 5 000 000? Eller finnns det någon max-procent?
Tacksam för svar.
01 June 2010 | BoUpplysningen-Christoffer skrev:
Moa: Ja, en bostad får gå upp med hur mycket som helst från ett utgångspris – det finns inget maxtak. Det finns kritik mot mäklare att de sätter utgångspriser som är väldigt låga gentemot det antagna slutpriset. Uppgångar på 50 % är inte ovanligt i Stockholm till exempel.
18 June 2010 | Anders Gullberg skrev:
Hejsan! Jag har precis vunnit en budgivning, och signerat köpavtal etc. Fick ju en lista på motparterna i budgivningen. I detta fall endast en. Som jag ringde upp, och som säger att hon inte hade lånelöfte när hon budade, och dessutom inte kunde få lån på de belopp som hon budade. Antar att hon fick den slutliga infon ifrån bank i sluttampen av budgivningen, sista dagen. Då jag försökte få till avslut och Mäklaren påstod att inte fick tag på denne budgivare. Nu vann ju jag, och undrar, finns det något jag kan göra åt priset, i efterhand, så ju min prisdrivande motpart uppenbarligen inte bör betraktas som seriös?
18 June 2010 | Siv skrev:
Hej!
Vi försökte kontakta mäklaren idag vis 2 tiden på eftermiddan och hon visste att vi skulle komma med ett bud. När hon äntligen ringde tillbaka (vi hade lämnat 2 meddelande) så säger hon att hon inte hinner, detta måste vänta till måndag. Är det rätt? Är inte mäklaren skyldig att vidarebefodra budet till säljaren så fort man har fått det från den eventuella köparen? Detta kan ju påverka affären!
18 June 2010 | BoUpplysningen-Christoffer skrev:
Anders: Du kan inte göra något åt priset såhär i efterhand när du skrivit på avtalet. Mäklaren har dock agerat mycket oseriöst i min mening som låter en person som inte har finansieringen klar att buda!
Om du vill kan du dock rapportera mäklaren till Fastighetsmäklarnämnden.
Siv: Visst är mäklaren skyldig att vidarebefodra ett bud – hon kan dock göra det på måndagen när hon tar upp budgivningen igen.
Många mäklare arbetar dock halvdag på fredagar (eftersom de jobbar söndagar) men då stänger de oftast av telefonen för att inte drabbas av detta. Man kan väl likna det vid någon som ringer till ens kontor en minut innan man går hem på fredagen. Det är professionellt och snyggt att hantera det men kanske förståerligt om man skjuter upp det till nästa arbetsdag.