7. Budgivning på bostäder – Taktik och strategi.
Kul att du läst såhär långt! Nu ska du få lära dig lite tips och tricks vid budgivningen, vilka taktiker du kan använda samt hur – och varför – du ska förstöra mäklarens plan.
Budgivningar sker antingen öppet eller slutet. En öppen budgivning (som är det absolut vanligaste) fungerar som en auktion. Budgvningen startar oftast vid utgångspriset men underbud är tillåtna. Varje köpare lägger sedan bud över varandra tills det står ett bud som ingen annan vill bjuda över. Denna köpare köper då bostaden för detta pris. OBS! Detta är det vanligaste fallet men det finns andra.
Säljaren har rätt att sälja till vilket bud han eller hon vill. Det behöver inte vara det högsta budet utan säljaren kan fritt välja anledning till att acceptera ett visst bud. En köpare som kan ställa upp på att flytta in på ett mer passande datum eller som kan anses vara mer trolig att få en snabb affär med kan få köpa lägenheten trots att budet kanske inte är det högsta. Detta kan vara värt att notera och kanske använda sig av under en budgivning! I slutet av en budgivning kan ett tangerat bud och ett bättre inflyttningsdatum fungera som en “höjning” av budet.
Taktiker vid budgivning
Ju bättre förberedd och ju mer du förstår av budgivningens mekanismer, desto bättre kommer du att kunna bjuda. Några grundregler är att:
- Läsa Sälja Bostad-guidens kapitel om hur mäklarens taktik är vid budgivning. Eftersom mäklaren gör allt för att få upp priset så mycket som möjligt med denna taktik så ligger det i ditt intresse att se till att förstöra den taktiken så mycket möjligt! Se de olika skolorna för budtaktik nedan.
- Aldrig berätta för mäklaren vad du är beredd att ge i slutändan.
- Du tjänar i allmänhet sällan på att berätta mer för mäklaren än vad denne behöver veta: vad ditt bud är och när du kan flytta in etc. Visa att du är seriös i ditt bud men avslöja inte att du är jätteintresserad. Då kommer mäklaren att kunna anpassa sin approach mot dig enligt detta, och det är sällan till din fördel.
- Har du en kompis som är duktig på poker eller van auktionsbudare, konsultera honom eller henne. De har eventuellt kunskap på att tyda vad ett bud från en dold budgivare kan innebära.
Det finns säkert ett stort antal olika taktiker för hur man ska bjuda under en budgivning för att få bostaden för bästa möjliga pris. Det finns såklart inget facit men det finns olika skolor:
- Minihöjningen - Detta kan demoraliserande för andra. “Ger han sig aldrig!” kanske man kan komma att tänka. Man förvissar sig också om att inte bjuda över för mycket. Detta är därför det säkraste sättet att höja då man aldrig tar risken att höja långt över marknadspriset. Det kan dock göra att många lockas in i budgivningen.
- Avskräckningshöjningen – En tung höjning tidigt i avsikt att avskräcka köpare som är lite tveksamma. Detta kan fungera bra då människor rent psykologiskt för varje bud kan komma att tänka mer och mer på prospektet och investera mer känslor för prospektet för varje bud. Man vill få de andra att tänka: “Oj, den här lägenheten drar iväg – det är kanske bättre att jag fokuserar på mina andra objekt där konkurrensen är mindre”.
- Slutprishöjningen – Slutprishöjningen är en vågad budtaktik som bör användas varsamt och om du verkligen vill ha en lägenhet. Det innebär att du lägger ditt slutbud på direkten, och är därmed en avskräckningshöjning. En slutprishöjning kan göras för fina lägenheter med mycket folk på visningarna, som riskerar att dra iväg i pris. Fina bostäder i attraktiva områden som haft mycket folk på visningarna går sällan för underpriser och genom att lägga ett slutprisbud som ligger i enlighet med troligt kvadratmeterpris så kan du eventuellt försäkra dig om att få den till ett ok pris – om än inte till ett vrakpris. Du ser på detta sätt till att du förhoppningsvis inte lockas till att betala ett överpris för den.
- Det tidiga budet - Ett bud som kommer tidigt, innan alla visningar är klara, och som är en bra bit över utgångspriset. Detta är i syfte att demoralisera de som kommer på visningarna efteråt så att de tappar intresset när de inser att de inte kommer få lägenheten billigt.
- Sista-minuten-budet – Ett bud som görs när budgivningen i princip är över och kontrakt i princip är på väg att skrivas. Det kan skapa oro i budgivningen och kan leda till att den som hade högsta budet blir förbannad och hoppar av. Det kan dock vara svårt att tajma och effekten är svår att uppskatta.
- Det snabba svaret – Att höja på direkten, direkt efter att man mottagit ett högre bud, kan få “motståndaren” att ge sig då man inger känslan av att man inte tänker ge sig. Därtill bryter man “budringen” och de som ligger 3:a eller 4:a i budgivningen hamnar längre efter och det blir psykologiskt jobbigare för dem att bjuda, då det kräver ett högre bud.
- Det ojämna budet – Om du tänkt göra en lite större höjning så höj inte till 2 700 000 kr tex utan höj till 2 710 000 eller liknande. Detta då de allra flesta har satt sin maxgräns på en jämn siffra, till exempel 2 700 000 kr. Bjuder du 2 700 000 kr exakt så kan man alltid sträcka sig lite, lite till över sin maxgräns. Att sträcka sig 30 000 kr till är dock ofta lite för mycket. Detta bör jämföras med att du bjuder 2 700 000 och får ett (sista) motbud på 2 710 000 kr och får bjuda 2 720 000 istället. Av samma anledning bör du aldrig bjuda en summa som slutar på 90, tex 2 690 000 kr. Läs mer om ojämna tak nedan.
Sätt ett (ojämnt) tak
Som sagt, det finns ett flertal sätt att bjuda på men i slutändan handlar det om att inte bjuda mer än vad man har råd med och att sätta upp ett tak, antingen prismässigt eller kostnadsmässigt per månad. Har du ett prismässigt tak är dock en rekommendation att inte ha ett jämnt tal, ex. 1 400 000 kr. Bättre är då att ha 1 410 000 kr, många köpare sätter gränsen i jämna siffror och kan du bjuda 10 000 kr till kan det vara skillnaden som gör att du får lägenheten.
Av samma anledning är det oftast inte en bra idé att bjuda en summa som inbjuder till ett jämnt motbud. Exempelvis, om det är i slutet av en budgivning och då kan sträcka dig till att bjuda 1 390 000 som sista bud, kan du räkna med att motparten ger 1 400 000 kr som ett sista bud.
För att skapa ett vettigt tak är det bra att kolla upp hur mycket en bostad kommer att kosta dig i månaden, netto och utan ränteavdrag. Lägg därtill amorteringar, denna typ av kalkyl får du hjälp med om du laddar ned lathunden, men det har du säkert redan gjort.
Fejkade budgivningar?
Många har kommenterat på sidan om fejkade, eller bara i allmänhet konstiga, budgivningar där man får känslan av att mäklaren haft ett smutsigt finger med i spelet. Det är förstås möjligt men inte troligt.
Troligare är dock att budgivarna, liksom folk i allmänhet, är ganska irrationella och nervösa inför stora köp. Lägg därtill faktumet att buden inte är bindande så är det lite lättare att inse att det kan uppstå en situation där budgivare drar sig ur budgivningen – och mäklaren återkommer till dig och berättar att din motpart dragit sig ur.
Att köpa en bostadsrätt är många gånger en miljoninvestering med vissa risker. Budgivningen går snabbt och även om man har koll på sina kalkyler kanske man inte har koll på sina känslor, det är därför lättare att dra sig ur än att backa upp sitt bud med ett köp.
Här har mäklaren förstås ett stort ansvar att kvalificera budgivarna så att de kan backa upp sina bud. Mäklaren kan i värsta fall då agera i en moralisk gråzon där han eller hon kanske inte pressar en budgivare som verkar omogen då alla bud ger högre pris och därmed högre provision – vilket knappast är varken vanligt eller troligt.
Oseriösa budgivare innebär nämligen en stor risk för budgivningen då en avhoppad budgivare kan orsaka kaos eller oro i budgivningen, vilket i värsta fall göra att budgivningen får gå om. Seriösa mäklarfirmor ser därför alltid till att kvalificera budgivarna för att se att de är seriösa med sina bud.
Det är dock förstås väldigt svårt för mäklaren att veta om Börje Budgivare verkligen menade sitt bud på 1 740 000 kr för Svarvargränd 6, 2 trappor. Om Börje Budgivare säger att han bjuder det och sen får kalla fötter är svårt att förutspå. Därför kan vissa budgivningar verka konstiga med folk som drar sig ur och så vidare.
Det viktigaste att tänka på är att om din motpart Börje helt dragit sig ur, framförallt från ett vinnande bud ska du aldrig gå med på att betala ditt senaste högsta bud! Det var ju baserat på att Börje bjöd hans näst högsta bud och så vidare. Seriösa mäklare brukar dock ta hänsyn till detta.
Det sista kapitlet i denna guide handlar om saker och ting du bör tänka på när du skriver kontraktet.
Hej!
Vi har tittat på ett renoveringsobjekt, bostadsrätt. Utgångspriset är 595 och där låg ett bud på 510. Vi hittade fler fel än vad som hade åberopats. Bland annat att en hankatt pissat i trappan upp till andra våningen. Man hörde på mäklaren att han fick lite panik. Hursomhelst la vi ett bud på 520 Tisdagen den 6:e Dec. Han skulle återkomma i Fredags eller igår Måndag den 12:e Dec. Men inget telefonsamtal har kommit. Hur ska man tolka detta? Taktik från mäklaren? Ska vi avvakta eller ringa honom?
Får man delta i flera budgivningar samtidigt?
CA: Ja, absolut. Du kan också råka vinna två budgivningar utan några problem (har hänt mig personligen). Mäklaren kanske inte blir jätteglad men håll honom eller henne uppdaterad om din situation. Ofta brukar de fråga också.
Tackar för svaret!
Intressant, var i köpartagen i Jönköping för några år sedan och en mäklare hävdade med indignation i rösten att det var “om inte förbjudet så djupt omoraliskt”
CA: Det är också vad en mäklare förväntas säga. Man ska i möjligaste mån stå för sitt bud men det bör inte hindra en från att buda på två bostäder samtidigt, framförallt om man informerar mäklarna om detta.
Hej!
vi har hittat en jätte fint hus som ligger billigare är andra hus i närheten som är till salu men detta är även mer renoverat än andra. (Enligt mäklare va detta hus billigare för att säljaren redan köpt ett nyrr hus och det är 2 andra hus till salu på samma gata.)
Min fråga är då, vi tänkte lägga ett bud innan budgivningen börjat för att det säkert kan dra iväg. Vad skulle du då rekomendera?
Carro: Om ni verkligen vill ha huset och har en bra känsla för vad det kommer sluta på så skulle jag nog prova att lägga ett bud som är runt 50-70% däremellan. Tex säg att utgångspriset är 2.5 Mkr och ni tror att det kommer sluta på 3.0 Mkr. Om ni känner att 2.75 Mkr fortfarande är ett riktigt bra pris så tycker jag ni att ni kan prova det, och gör det tidigt. Det gör att de andra spekulanterna, som inte är lika hugade, kan börja fundera mer på de andra två husen på samma gata som inte är lika dyra.
Ulf: Det är otroligt svårt att säga utan att känna den lokala marknaden. I Stockholm är det vardagsmat och det är det nog i många andra regioner också nuförtiden. Sen skiljer det sig från hus och lägenheter.
Det låter inte på något sätt absurt i alla fall.
Hej jag börja bjuda på en lägenhet nu utgångs pris 445 000kr jag har högsta bud på 600 000kr
Det är en ökning med 34% är det normalt.
bor i södra Sverige
Madicken: Oavsett om en mäklare har som uppgift att skapa en bra transaktion så gäller alltid “så högt pris som möjligt utan att göra nåt olagligt”. Man ska alltid räkna med att mäklaren försöker ta ut så högt pris som möjligt.
Med betoning på “som möjligt”.
För om mäklaren tar ut ett alltför högt pris från dig som ensam spekulant så försvinner ju du och då är nästa bud 0 kr. Det kan vara värt att komma ihåg, du sitter i en bra sits utifrån det avseendet.
Det är ovanligt att mäklarna låter köpare och säljare att träffas eftersom det skulle förta hela mäklarens uppgift i frågan. Det är också sällan till gagn för säljaren, och det förklarar förstås mäklaren till säljaren. Förvänta dig alltså inte detta.
I ditt fall skulle jag vara väldigt tydlig med mitt budskap (och bud). Ställ först in dig själv mentalt på att du eventuellt inte kan få köpa huset. Sen sätter du ett bud som är något (c:a 50 000 kr) under det du egentligen vill betala och meddelar att det är ditt sista bud. Punkt. Det är viktigt att du är orubblig och att du visar det med röst och kroppsspråk, du har andra alternativ – det har inte säljaren. Du är i en maktposition och ska använda dig av den.
Säljaren kommer förstås tycka att det är jobbigt, fundera och överlägga. Försöka komma med motförslag etc. Därför är det viktigt att du håller på “sista bud”.
De sista 50 000 kr du har är för att ha och förhandla om det är någon ny information eller motdrag som dyker upp. Då är det bra att ha ett ess till i rockärmen. Det kan komma in i sista sekund och knuffa säljaren över till beslutet att sälja.
Lycka till!
Hej, hár itne lyckats hitta info/tips om hur man gör om man är ensam intressent före tt hus. Vi är i det läget och jag undrar hur mäklarens roll ser ut, trissar hon upp priset för egen vinning? Vi vill gärna träffa säljarna men hon säger att dom vill att hon sköter prisdiskussionen medan jag tror att vi kunde komma överens om vi sågs. T.ex så vet jag att dom köpt nytt och då kan vi tänka oss att flytta in så snart det passar dom. Vad tror du? Hur skulle du göra med pris, möte med säljarna och taktik mot mäklaren?
Tack på förhand!
Sofia: Det du beskriver tror jag är ganska vanligt och säljaren har ju faktiskt rätt att inte sälja, men jag förstår att det måste vara frustrerande för er.
Jag föreslår att ni tänker “resultatorienterat” kring det. Dvs, vad behöver ni göra för att få huset och vad är ni i slutändan redo att betala för detta? Vad skulle få er att avstå? Red ut detta i ekonomiska och tidsmässiga termer och bestäm er utifrån detta.
Försök också därmed bortse från att tänka “historiskt” och hur säljaren agerat i de olika lägena. Ge det budet ni tycker att ni kan betala, under den tidsperioden ni känner att ni vill betala det. Tex 1 350 000 kr och budet gäller fram till 15:e nov – och håll sedan fast vid det.
Om mäklaren känner att ni tvekar kommer han utnyttja det men är ni 100% bestämda så sätter ni press på säljaren. Då får ni också vara beredda att inte få huset.
I det långa loppet handlar det om att ni ska ha ett hus ni gillar för ett pris ni kan tänka er att betala – hur sen köpeprocessen gick till handlar “bara” om känslor och det kommer ni snart att glömma bort.
Hej!
Jag skulle behöva ett litet råd. Deltog i en budgivning där högsta bud kom upp i utgångspriset men den som vann budgivningen fick inte lån så vi (som var den enda med bud nu) erbjöds köpa till utgångspriset. Då vi anser att budgivningen bör strykas och att priset är för högt satt gick vi tillbaks till vårt första bud. Detta tog inge säljaren utan anordnade en visning till utan resultat. Vi står fortfarande för enda budet och det har nu gått väldigt lång tid. Hur ska vi göra, vi vill ju ha huset, ska vi höja vårt bud (som nu är 1 250 000) eller ska vi vänta ut säljaren? Tror inte att ett snålt bud biter på de här säljarna, radhuset står tomt och det är två bröder som säljer deras pappas och verkar bara vara ute efter pengarna, inte att få det sålt så snabbt som möjligt. Ska vi lägga ett tidsbestämt bud för att sätta press? Med risk att de inte tar det och vi är tillbaks på ruta ett? Utgångspriset var 1 395 000. De gav oss ett förslag efter två dagar, det var på 1 390 000, nu har det gått tre veckor sedan dess. Suck,.
Mvh/Sofia
Arvid: Det är inte alla mäklare som ger ut denna information men i princip alla stora mäklarfirmor gör det. Du har inte en laglig rätt att få ut den och kan således inte kräva det, men säger du att du drar tillbaka ditt bud om du inte får uppgifterna så ska du nog se att du får namn och telefonnummer.
Det är inte speciellt vanligt att mäklare och säljare skapar en falsk budgivning, för mäklaren finns det för mycket som står på spel (hela firmans renommé). Däremot finns ju förstås risken att säljarens vänner agerar “köpare”, men då är det mäklarens uppgift att syna den bluffen. Jag vill nog påstå att det inte heller är vanligt…
Hej!
Jag vann en budgivning och vill nu ta reda på vad den andra budgivare heter så jag kan kolla upp om det verkligen var ett bud. Kan märklaren neka mig?
Jag vet jo hur detta låter, men… Hur vanligt är det (om det nu händer överhuvudtaget) att en säljare eller märklare skapa en falsk budgivning?
Anders: Du kan inte göra något åt priset såhär i efterhand när du skrivit på avtalet. Mäklaren har dock agerat mycket oseriöst i min mening som låter en person som inte har finansieringen klar att buda!
Om du vill kan du dock rapportera mäklaren till Fastighetsmäklarnämnden.
Siv: Visst är mäklaren skyldig att vidarebefodra ett bud – hon kan dock göra det på måndagen när hon tar upp budgivningen igen.
Många mäklare arbetar dock halvdag på fredagar (eftersom de jobbar söndagar) men då stänger de oftast av telefonen för att inte drabbas av detta. Man kan väl likna det vid någon som ringer till ens kontor en minut innan man går hem på fredagen. Det är professionellt och snyggt att hantera det men kanske förståerligt om man skjuter upp det till nästa arbetsdag.
Hej!
Vi försökte kontakta mäklaren idag vis 2 tiden på eftermiddan och hon visste att vi skulle komma med ett bud. När hon äntligen ringde tillbaka (vi hade lämnat 2 meddelande) så säger hon att hon inte hinner, detta måste vänta till måndag. Är det rätt? Är inte mäklaren skyldig att vidarebefodra budet till säljaren så fort man har fått det från den eventuella köparen? Detta kan ju påverka affären!