7. Budgivning på bostäder – Taktik och strategi.
Kul att du läst såhär långt! Nu ska du få lära dig lite tips och tricks vid budgivningen, vilka taktiker du kan använda samt hur – och varför – du ska förstöra mäklarens plan.
Budgivningar sker antingen öppet eller slutet. En öppen budgivning (som är det absolut vanligaste) fungerar som en auktion. Budgvningen startar oftast vid utgångspriset men underbud är tillåtna. Varje köpare lägger sedan bud över varandra tills det står ett bud som ingen annan vill bjuda över. Denna köpare köper då bostaden för detta pris. OBS! Detta är det vanligaste fallet men det finns andra.
Säljaren har rätt att sälja till vilket bud han eller hon vill. Det behöver inte vara det högsta budet utan säljaren kan fritt välja anledning till att acceptera ett visst bud. En köpare som kan ställa upp på att flytta in på ett mer passande datum eller som kan anses vara mer trolig att få en snabb affär med kan få köpa lägenheten trots att budet kanske inte är det högsta. Detta kan vara värt att notera och kanske använda sig av under en budgivning! I slutet av en budgivning kan ett tangerat bud och ett bättre inflyttningsdatum fungera som en “höjning” av budet.
Taktiker vid budgivning
Ju bättre förberedd och ju mer du förstår av budgivningens mekanismer, desto bättre kommer du att kunna bjuda. Några grundregler är att:
- Läsa Sälja Bostad-guidens kapitel om hur mäklarens taktik är vid budgivning. Eftersom mäklaren gör allt för att få upp priset så mycket som möjligt med denna taktik så ligger det i ditt intresse att se till att förstöra den taktiken så mycket möjligt! Se de olika skolorna för budtaktik nedan.
- Aldrig berätta för mäklaren vad du är beredd att ge i slutändan.
- Du tjänar i allmänhet sällan på att berätta mer för mäklaren än vad denne behöver veta: vad ditt bud är och när du kan flytta in etc. Visa att du är seriös i ditt bud men avslöja inte att du är jätteintresserad. Då kommer mäklaren att kunna anpassa sin approach mot dig enligt detta, och det är sällan till din fördel.
- Har du en kompis som är duktig på poker eller van auktionsbudare, konsultera honom eller henne. De har eventuellt kunskap på att tyda vad ett bud från en dold budgivare kan innebära.
Det finns säkert ett stort antal olika taktiker för hur man ska bjuda under en budgivning för att få bostaden för bästa möjliga pris. Det finns såklart inget facit men det finns olika skolor:
- Minihöjningen - Detta kan demoraliserande för andra. “Ger han sig aldrig!” kanske man kan komma att tänka. Man förvissar sig också om att inte bjuda över för mycket. Detta är därför det säkraste sättet att höja då man aldrig tar risken att höja långt över marknadspriset. Det kan dock göra att många lockas in i budgivningen.
- Avskräckningshöjningen – En tung höjning tidigt i avsikt att avskräcka köpare som är lite tveksamma. Detta kan fungera bra då människor rent psykologiskt för varje bud kan komma att tänka mer och mer på prospektet och investera mer känslor för prospektet för varje bud. Man vill få de andra att tänka: “Oj, den här lägenheten drar iväg – det är kanske bättre att jag fokuserar på mina andra objekt där konkurrensen är mindre”.
- Slutprishöjningen – Slutprishöjningen är en vågad budtaktik som bör användas varsamt och om du verkligen vill ha en lägenhet. Det innebär att du lägger ditt slutbud på direkten, och är därmed en avskräckningshöjning. En slutprishöjning kan göras för fina lägenheter med mycket folk på visningarna, som riskerar att dra iväg i pris. Fina bostäder i attraktiva områden som haft mycket folk på visningarna går sällan för underpriser och genom att lägga ett slutprisbud som ligger i enlighet med troligt kvadratmeterpris så kan du eventuellt försäkra dig om att få den till ett ok pris – om än inte till ett vrakpris. Du ser på detta sätt till att du förhoppningsvis inte lockas till att betala ett överpris för den.
- Det tidiga budet - Ett bud som kommer tidigt, innan alla visningar är klara, och som är en bra bit över utgångspriset. Detta är i syfte att demoralisera de som kommer på visningarna efteråt så att de tappar intresset när de inser att de inte kommer få lägenheten billigt.
- Sista-minuten-budet – Ett bud som görs när budgivningen i princip är över och kontrakt i princip är på väg att skrivas. Det kan skapa oro i budgivningen och kan leda till att den som hade högsta budet blir förbannad och hoppar av. Det kan dock vara svårt att tajma och effekten är svår att uppskatta.
- Det snabba svaret – Att höja på direkten, direkt efter att man mottagit ett högre bud, kan få “motståndaren” att ge sig då man inger känslan av att man inte tänker ge sig. Därtill bryter man “budringen” och de som ligger 3:a eller 4:a i budgivningen hamnar längre efter och det blir psykologiskt jobbigare för dem att bjuda, då det kräver ett högre bud.
- Det ojämna budet – Om du tänkt göra en lite större höjning så höj inte till 2 700 000 kr tex utan höj till 2 710 000 eller liknande. Detta då de allra flesta har satt sin maxgräns på en jämn siffra, till exempel 2 700 000 kr. Bjuder du 2 700 000 kr exakt så kan man alltid sträcka sig lite, lite till över sin maxgräns. Att sträcka sig 30 000 kr till är dock ofta lite för mycket. Detta bör jämföras med att du bjuder 2 700 000 och får ett (sista) motbud på 2 710 000 kr och får bjuda 2 720 000 istället. Av samma anledning bör du aldrig bjuda en summa som slutar på 90, tex 2 690 000 kr. Läs mer om ojämna tak nedan.
Sätt ett (ojämnt) tak
Som sagt, det finns ett flertal sätt att bjuda på men i slutändan handlar det om att inte bjuda mer än vad man har råd med och att sätta upp ett tak, antingen prismässigt eller kostnadsmässigt per månad. Har du ett prismässigt tak är dock en rekommendation att inte ha ett jämnt tal, ex. 1 400 000 kr. Bättre är då att ha 1 410 000 kr, många köpare sätter gränsen i jämna siffror och kan du bjuda 10 000 kr till kan det vara skillnaden som gör att du får lägenheten.
Av samma anledning är det oftast inte en bra idé att bjuda en summa som inbjuder till ett jämnt motbud. Exempelvis, om det är i slutet av en budgivning och då kan sträcka dig till att bjuda 1 390 000 som sista bud, kan du räkna med att motparten ger 1 400 000 kr som ett sista bud.
För att skapa ett vettigt tak är det bra att kolla upp hur mycket en bostad kommer att kosta dig i månaden, netto och utan ränteavdrag. Lägg därtill amorteringar, denna typ av kalkyl får du hjälp med om du laddar ned lathunden, men det har du säkert redan gjort.
Fejkade budgivningar?
Många har kommenterat på sidan om fejkade, eller bara i allmänhet konstiga, budgivningar där man får känslan av att mäklaren haft ett smutsigt finger med i spelet. Det är förstås möjligt men inte troligt.
Troligare är dock att budgivarna, liksom folk i allmänhet, är ganska irrationella och nervösa inför stora köp. Lägg därtill faktumet att buden inte är bindande så är det lite lättare att inse att det kan uppstå en situation där budgivare drar sig ur budgivningen – och mäklaren återkommer till dig och berättar att din motpart dragit sig ur.
Att köpa en bostadsrätt är många gånger en miljoninvestering med vissa risker. Budgivningen går snabbt och även om man har koll på sina kalkyler kanske man inte har koll på sina känslor, det är därför lättare att dra sig ur än att backa upp sitt bud med ett köp.
Här har mäklaren förstås ett stort ansvar att kvalificera budgivarna så att de kan backa upp sina bud. Mäklaren kan i värsta fall då agera i en moralisk gråzon där han eller hon kanske inte pressar en budgivare som inte verkar riktigt seriös – då alla bud ger högre pris och därmed högre provision. Detta beteende är dock varken troligt eller vanligt.
Oseriösa budgivare innebär nämligen en stor risk för budgivningen då en avhoppad budgivare kan orsaka kaos eller oro i budgivningen, vilket i värsta fall göra att budgivningen får gå om. Seriösa mäklarfirmor ser därför alltid till att kvalificera budgivarna för att se att de är seriösa med sina bud.
Det är dock förstås väldigt svårt för mäklaren att veta om Börje Budgivare verkligen menade sitt bud på 1 740 000 kr för Svarvargränd 6, 2 trappor. Om Börje Budgivare säger att han bjuder det och sen får kalla fötter är svårt att förutspå. Därför kan vissa budgivningar verka konstiga med folk som drar sig ur och så vidare.
Det viktigaste att tänka på är att om din motpart Börje helt dragit sig ur, framförallt från ett vinnande bud ska du aldrig gå med på att betala ditt senaste högsta bud! Det var ju baserat på att Börje bjöd hans näst högsta bud och så vidare. Seriösa mäklare brukar dock ta hänsyn till detta.
Det sista kapitlet i denna guide handlar om saker och ting du bör tänka på när du skriver kontraktet.
85 Responses to 7. Budgivning på bostäder – Taktik och strategi.
Leave a Reply
Hemförsäkring
Hej!
Såg att det var ett tag sedan detta inlägg var aktuellt. Men jag har lite frågor ändå och hoppas på att få svar!
Jag och min sambo har varit på flera visningar det senaste. Vi har budat på två olika radhus hittills. Det första gick det över vårt “maxbud”. Det andra var inte lika fint men de ville ha samma summa som för grannhuset (samma kvarter nämligen) men vi tyckte inte det var värt det och de var inte intresserade av vårt bud. NU till det intressanta. Idag hittade vi ÄNNU ett hus på samma gata, dock mycket finare men utgångspriset låg bara på 495.ooo kr och de andra har legat på 595.ooo kr. Är detta för att de hoppas att låga utgångspriser triggar igång en budgivning? Eller vill de helt enkelt ha sålt det fort? Vi är villiga att lägga 570.000-580.000 som maxbud (men det säger vi inte såklart). Första visningen är på tisdag nästa vecka och vi frågade om en tidigare visning (känns bra att va först) Vilken bud-teknik tycker du man ska ha på detta hus med tanke på utgångspris och vårt max-bud?… Vi vill verkligen ha det!
Mvh
Therese
Hej,
Det är förstås svårt att säga varför de har lagt budet så lågt. Det låter som att det är lite av ett lockpris. Mäklaren bör känna till vad de andra i området slutat på men de är möjligt att hen inte har den informationen och helt enkelt bedömt priset som så.
Jag skulle nog lägga ett bud som är någonstans mitt emellan husen. Lågt nog att ni känner att ni gör en bra deal men ändå högt nog att de andra budande inte blir alltför suktade.
En faktor som påverkar är också hur många det varit på visningarna av husen. Har det varit relativt få kan ni lägga budet lägre, har det varit fler bör ni kanske lägga det högre. Det är mycket svårt att sia om men så skulle nog jag gjort.
Första visningen är på tisdag 21/5. Jag har läst om att folk hör av sig direkt till säljaren och ger ett lite högre bud och säger att det står kvar tills budgivning påbörjas. För att undvika budgivning och helt enkelt få kontraktet direkt. Funkar detta bra? Eller visar man bara att man är väldigt desperat? Detta är vårt allra första husköp. Vi är 20 och 22 år gamla jag och min sambo så vi är väldigt unga för husköp och ibland oroar jag mig för att vi inte ska tas lika seriöst. Men det kanske vi gör eftersom vi har lånelöfte och hela den biten. Har du några tips inför visningen och budgivningen som ger oss fördelar och större chans att vinna? Finns det inga fula knep att ta till?
Hej,
Alla de “knep” som jag känner till har jag försökt få med i denna artikel så jag har inget äss i rockärmen tyvärr. Jag tror generellt på att lägga ett bud ganska tidigt som är en bit under vad man kan tänkas ge för bostaden, förutsatt att man “kan marknaden” efter att ha undersökt prisbilden för liknande bostäder innan. När man lagt ett bud så har man emotionellt knutit sig lite närmare objektet och vill man verkligen ha bostaden ska man försöka få så få budgivare som möjligt, vilket ofta blir fallet om man ger ett relativt ok bud tidigt.
Jag har dock inte gjort någon forskning på detta, utan det är mer min personliga teori som också bekräftats av de mäklare jag varit i kontakt med. Man får aldrig en bostad till ett vrakpris på detta sätt men det får man sällan annars heller ändå.
Hej, bra information!
Jag är intresserad av att köpa en lägenhet med min make. Det har börjat på 1,6 miljoner och nu har det höjts till 1.670. Det finns 4-5 anbudsgivare och budgivaren 1 verkar använda “snabba svar” taktik. Vi anser också att det är mäklaren honom själv eller en vän av säljaren. Vad skulle vara din råd om detta? Jag tror att om det går mer än 1750 det verkligen kommer att bli dyrt. Ledsen för min svenska!
Tack!
Man kan förstås aldrig utesluta att det sker fusk i budgivningen men man kan nog säga att det sker betydligt mer sällan än vad många tror. Jag vet inte varför ni tror att det fuskas men tänk på att alla inte agerar rationellt i budgivningen. Det kan vara på grund av taktik eller bara nervositet. Jag skulle nog bara fortsätta med budgivningen som planerat.
Hej
Jag och min sambo har hittat ett hus som ligger ute för 685 000 kr. Det har legat ute för försäljning i drygt 35 dagar och ingen har tittat på det innan vi gjorde det igår tisdag. Vi är intresserade och mäklaren sa att hon då vill ha ett bud senast i morgon torsdag förmiddag för hon ska ha en andra visning för ett annat par i morgon torsdag kväll.
Första frågan: Får mäklaren säga att hon ska ha en till visning om det inte är sant? Funderar på att det inte funnits något intresse tidigare men nu helt plötsligt så är det inbokat 1 visning till direkt efter att vi har tittat på den.
Kan det vara en taktik från mäklarens sida så vi tror att det finns fler intressenter när det inte gör det?
Fråga 2: Vi är ju intresserade men då trycket inte varit stort för huset (ligger även i en by där inte många flyttar in) så vill man inte börja på utgångsbudet. Så vilket bud ska vi lägga?
Jätte tacksam för svar!
MVH Karin
Hej Karin,
1. Jag vet inte vad lagen säger om hur en mäklare får uttrycka sig men det handlar nog mer om affärsetik än lag i detta fall. Det är förstås inte OK av en mäklare att vilseleda köpare men jag tycker definitivt att man bör utgå ifrån att en mäklare talar sanning, men inte basera all sin information från mäklaren. I ert fall spelar det egentligen inte någon roll skulle jag säga, ni kan ju ge ett motsvarande ultimatum tillbaka. Jag skulle vara försiktig med att basera ett bud på vad mäklaren dikterar, framförallt när denna knappast är i en position att diktera villkor med en så bevisat svårsåld bostad.
2. Exakt vad ni ska ge för bud är förstås jättesvårt att säga. Har ni undersökt vad motsvarande bostäder kostar och beräknat vad ni själva tycker att den är värd? Ett utgångspris är satt utifrån vad säljaren vill ha och positionerat i pris så att det ska sälja. Med det sagt så bör ni förmodligen ge ett underbud, baserat på den informationen ni gett.
Tack för svar!
Det visade sig att mäklaren “ljög” för det var aldrig inbokat någon mer visning.
Vi är ensamma budgivare och la ett bud på 605 000 vilket de sa nej till. Vi måste nu bestämma oss för vilket andra bud vi ska lägga.
Statistiken säger att bostäderna som är ungefär lika som denna går för runt 660 000 kr i området.
Det behöver dräneras, lagas skorsten, göra radonmätningar etc så vi vill gärna att priset går under utgångspris.
Hallå, vi är mycket intresserade av ett hus vi har hittat. Grejen är den att vi försöker få klart med banken, och nu under tiden så har ett bud på 2 155000 inkommit, och dagen efter kom ett annat på 2 250000. Från samma person. Nu till frågan, vad hände där? Han blev nekad? Mvh Niklas
Hejsan!
Jag och min pojkvän har hittat vår
Drömlägenhet,
Den har legat ute i 112 dagar och kostar 1,596000kr, inga lagda bud på lägenheten och inga planerade visningar.
Vi hade velat ha den för 1,500000
Finns de något vi kan göra för att få den för detta priset? Några tips osv, vi har allt
Med lån färdigt
Det beror förstås väldigt mycket på hur desperat säljaren är. Vissa är inte speciellt desperata utan kan vänta och vänta tills de får rätt pris. Tiden är självklart till er favör i det här fallet.
Det är inte mycket ni kan göra annat än att ge ett bud och stå fast vid det. Ni kan eventuellt ge ett ännu lägre bud och förhandla upp det till 1.5 Mkr. Annars handlar det bara om att vara tålmodig och vänta tills säljaren blir mer villig att sälja.
Hej igen!
Ny lägenhet i åtanke, blev inget med den förra. Jag och min fästman har nu hittat våra dröm lägenhet men hur ska den bli vår ? Den ligger i henriksdal, Stockholm 44 kvm, 1900 kr i hyra, Utgångspriset är 1,190,000 kr .
Vi kan lägga 1,500,000kr max max. Vi mejlade mäklaren och sa att vi var intresserade och frågade om förhandsvisning, vilket det nu blir ( imorgon 8/1, (den öppna visningen är 13/1)), men det kommer flera på förhandsvisningen. Vi kommer komma dit med föräldrar ( som tagit bolånet), vad ska vi ha för taktik? funderar på att fråga mäklaren ” vad är ert slutpris?” och så förhoppningsvis är det inom vår radie så får de en snabb affär ochslipper budgivningen, men funkar det så? Eller har du någon bättre ide.. svårt att ha is i magen när man verkligen vill ha den!!!
tack på förhand
Hej!
Jag och min kille har hittat den perfekta lägenheten allt stämmer vilket är svårt att hitta nu förtiden, det accepterade pris/utgångspriset är 1,495,000 kr. problem är bara att vi kan endast lägga 1,500,000 kr( max 1,600,000 kr), det är min killes föräldrar som ska köpa den åt oss… men ja hur går vi till väga, funderar på att mejla mäklaren och föreslå en snabb säker affär innan jul och nyår, kanske säljaren nappar. visningen är nämligen inte förens 6/1-13. Vi vill verkligen försöka allt fast vi inte har den tjockaste plånboken, förslag någon? har du några tips boupplysningen-Christoffer?
tack på förhand!!
Molly
Hej, så kan ni absolut göra. Det viktigaste, tycker jag, är att ni ger mäklaren något att ta ställning till. Tex att ni säger att “om du säljer den till oss nu kan vi tänka er att betala 1.510 000 kr (lägg på 10.000 kr för att smörja säljaren) men om vi väntar in visningen så kommer vi högst lägga 1.475.000 kr, eller liknande. Då måste säljaren ta ställning till om de ska “casha hem” nu eller chansa och vänta in visningen och då risker att få 35.000 kr mindre.