1. Finansiera bostaden med ett bostadslån

BoUpplysningen.se » 8 steg för att få din drömlägenhet till rätt pris » 1. Finansiera bostaden med ett bostadslån

Detta första kapitel tar upp hur du gör för att finansiera din bostad och går in på de olika typer av bolån du behöver (och inte behöver). Du kommer att lära dig hur du gör för att belåna din lägenhet och vilka typer av lån du behöver.

De olika bolånen: bottenlån, topplån respektive privatlån

För att bedöma vilka lägenheter man ska ha råd med behöver man börja med att se över sin ekonomi. Vad har jag råd med egentligen? Om du inte sitter med ett otroligt fet plånbok så att du köper hela lägenheten kontant så är det ett bostadslån du bör titta närmare på. Ett bostadslån är ofta uppdelat i bottenlån och topplån.

Anledningen till bankerna delar upp lån är för att inte vill riskera att förlora sina pengar. En lägenhet kan förlora exempelvis 5 % i värde, pengar som banken riskerar att inte få tillbaka. De första 95 % (bottenlånet) är alltså relativt säkra och kan lånas till en lägre ränta. De resterande 5 % (topplånet) innebär större risk och lånas därmed också ut till en högre ränta. Olika banker och låneinstitut ser på denna fluktuationsrisk olika, ibland också beroende på stad och stadsdel, och sätter bottenlånet till olika andelar (allt från 70 % till 95 %).

Inte alla banker har topplån längre, vissa fall är hela lånet ett bottenlån och i andra fall vill banken helt enkelt inte ta denna högre risk. Till skillnad från topplånet som har en viss liten säkerhet så är privatlån helt utan säkerhet och därmed dyrare än topplån. Privatlån är ovanliga vid bostadsköp men kan användas för handpenningen.

Vill du läsa mer om de olika typer av lånen så finns de beskrivna i Boupplysningens artiklar om banker och bolån, se länkarna längst ned.

Handpenningen (kontantinsatsen)

Handpenningen (kontantinsatsen) är den summa som betalas i samband med kontraktskrivningen. Den brukar vara mellan 5-10 % beroende på köpeskillingen (ju billigare lägenhet, desto högre kontantinsats). Kostar lägenheten 1 000 000 kr så är alltså handpenningen antingen 50 000 kr eller 100 000 kr. Denna summa betalas kontant (kontanter, banköverföring eller liknande) och senast en vecka efter kontraktskrivningen.

Köpa Bostad-guiden har en speciell sida för Aktuella räntor och lånegränser där du kan se hur mycket du kan låna från respektive bank, samt förstås se aktuella räntor.

Har du ett bottenlån som är 95 % och handpenningen 10 % så kan du använda 5 % från bottenlånet att täcka in den delen av handpenningen.  Många banker och andra bolåneinstitut ger handpenningslån. Ett handpenningslån är ett korttidslån som i princip är ett privatlån.

Detta lån ger dig möjligheten att betala handpenningen enkelt inom utsatt tid och sen har du runt två månader (eller fram till kontraktskrivning) att betala tillbaka det. Resterande andel betalas kontant, har du inte tillräckligt med kontanter kan du ta ett in-blanco banklån (utan säkerhet) för detta. Hur mycket du kan låna som provatlån varierar (med din lön, förmögenhet etc) men det är sällan en billig lösning!

Olika exempel på hur man belånar sin bostad

Lättast är kanske om detta sammanfattas i lite olika scenarior. Om du känner att du förstår de olika lånetyperna kan du hoppa över detta avsnitt.

Annars, tänk dig en köpeskilling på 1 000 000 kr och handpenningen är på 10 % (dvs 100 000 kr).

  • Banken ger dig 90 % bottenlån och 5 % topplån. Banken har ett handpenningslån. Inom en vecka efter kontraktsskrivandet hjälper banken dig att betala handpenningen. Vid överlämningen av lägenheten (ex. en månad senare) betalar banken 95 % (90 % som billigt bottenlån, 5 % som dyrare topplån).Handpenningslånet, 10 %, övergår till 5 % som topplån (som är något billigare än handpenningslånet) och 5 % får du betala själv. I slutändan är det alltså 50 000 kr du måste lägga in själv. Antingen tar du alltså detta från dina besparingar eller så ordnar du ett privatlån. Detta behöver du inte ordna med samma bank.
  • Banken ger dig 85 % bottenlån och inget topplån. Banken har inget handpenningslån – Du betalar handpenningen, 10 % (100 000 kr), kontant inom en vecka efter kontraktskrivningen. Dessa kan eventuellt lånas som handpenningslån eller bara överföras från ditt eget konto. När överlämningen sker betalar banken in 85 % och du lägger till 5 % (50 000 kr) ytterligare från dina egna besparingar (alternativt privatlån).
  • Banken ger dig 85 % bottenlån och 10 % topplån. Banken har inget handpenningslån. Du har inga kontanter – Vid kontraktsskrivandet har du inget alternativ än privatlån. Om du tex. ordnar bolånet via SEB och privatlånen via ICA-banken så kommer du ha ett lån på 100 000 kr till ICA-banken fram till överlämnandet (handpenningen är ju 100 000 kr). Vid överlämnandet överlåter du med fördel halva privatlånet (5 % = 50 000 kr) till bolånet medan andra halvan (5 %) återstår hos ICA-banken.

Fast eller rörlig ränta?

Det finns olika typer av räntor för ditt bottenlån: fast och rörlig ränta. Den rörliga räntan kan ändra sig från dag till dag vilket innebär att du troligtvis har olika räntekostnader varje månad. Fast ränta innebär att du binder din ränta till en viss räntesats inom en längre tid (tex 1 eller 5 år). Räntan blir högre ju längre du binder men du blir förvissad om att betala en specifik ränta under den tiden. Skulle du av någon anledning vilja säga upp lånet i förtid (innan bindningstiden går ut) får du betala för mellanskillnaden om räntan gått upp.Läs mer om rörlig och fast ränta och vad du bör tänka på när du väljer.

Rabatter och avdrag

Olika låneinstitut ger olika billiga lån. Räntan kan bero på saker som din månatliga inkomst, din förmögenhet samt om du har några betalningsanmärkningar eller dylikt. Samlar du fler instanser hos en bank (sparande, aktier mm) kan man få rabatt. Hänvisas du från en viss mäklare kan du också få rabatt (Erik Olsson och Nordea har tex en sådan deal). Någonting som dock bör göras när du tar ett lån är att pruta! Prata med flera låneinstitut och spela ut dem mot varandra. Du är en stor affär för dem! Gå inte med på standardpriset! Se också en separat artikel om hur bankerna tänker och hur du prutar.

Slutligen är det bra att veta att du får dra av 30% av dina räntekostnader från skatten. Det är alltså mer eller mindre rena pengar som du får tillbaka. Detta avdrag kan du antingen välja att få tillbaka på skatten som en klumpsumma eller så kan du jämka och få denna rabatt varje månad.

Köpa Bostad-guiden har en bolånekalkyl som hjälper dig att få en bra översikt i skillnaden mellan olika lån och kostnaderna för olika bostäder. Du kan läsa mer och ladda ned den gratis här.

Slutligen, skaffa ett lånelöfte

När du nu bestämt dig för vilket lån du ska ha osv bör du skaffa ett lånelöfte och är snudd på nödvändigt att ha innan du börjar leta lägenheter. Du kan få ett preliminärt lånelöfte hos tex Swedbank på 2 minuter.

Nästa kapitel handlar om var du kan hitta din drömbostad, nu när du har fixat med ekonomin.

Skriv ut Skriv ut

31 kommentarer på “1. Finansiera bostaden med ett bostadslån”

  1. 28 November 2008 | Anna skrev:

    Om jag tar ett handpenningslån hos t.ex. swedbank, är jag då tvungen att ta resten av lånet där också eller har jag tid på mig att jämföra banker efter att jag skrivit kontraktet och lämnat handpenningen?

     

  2. 07 December 2008 | KöpaBostadGuiden-Christoffer skrev:

    Anna: Detta är alltid en fråga från bank till bank men jag har svårt att se att de skulle gå med på det. Du kan förstås alltid ta lånet på Swedbank och sen byta på direkten men det är minst sagt impopulärt.

     

  3. 07 January 2009 | Hanna skrev:

    Om bostadsrätten äe pantsatt, hur påverkar det mig som köpare?

     

  4. 18 January 2009 | KöpaBostadGuiden-Christoffer skrev:

    Hanna: Att bostadsrätten är pantsatt betyder att den nuvarande ägaren har tagit bolån med bostaden som säkerhet (dvs ett helt vanligt bolån). När han säljer bostaden till dig så löser han sin skuld till banken, det påverkar inte dig över huvud taget.

     

  5. 11 February 2009 | Anna skrev:

    Min mor ska köpa sin hyreslägenhet som blir bostadsrätt. Hon kan ha svårighet att få lån (inga skulder, ingen betallningsanmärkning men låg pension). Men om jag är medsökande kan hon låna. Tror inte att hon kommer att ha svårighet att betala men tänk om? :

    1 – Hur gör jag så att jag kan stå som ägare av hälften av bostadsrätten? Eller finns det något annat sätt att skydda mig ifall om hon inte kan betala?
    2- Om min man går bort har hans barn rätt till min hälft av min del i bostadsrätten?
    3- Jag är gift. Om vi i framtiden skiljer oss, kan min man få min hälft av lägenheten?
    4- Kan jag ta en till lån för att köpa boende fasten jag står som medsökande på min mors lån?

     

  6. 11 February 2009 | KöpaBostadGuiden-Christoffer skrev:

    Anna: Dessa frågor är lite för juridiska för mig att svara på. Jag skulle testa tex http://www.internetjuridik.se, de kanske kan.

     

  7. 26 February 2009 | niclas skrev:

    Hur fungerar det med bottenlån och pantbrev. Jag fubderar på att köpa ett hus för cirka 800000 som innehar pantbrev till ett värde av 700000. Är detta allt banken kräver i säkerhet för bottenlånet om det inte är större än 700000 eller kräver de något mer? Jag har inte lyckats finna något svar på denna fråga på internet hitills. Hoppas ni kan ge mig ett enkelt och entydigt svar.

    Tack

     

  8. 08 March 2009 | KöpaBostadGuiden-Christoffer skrev:

    Niclas: Jag får relativt ofta frågor om pantbrev och kommer att skriva ett inlägg om detta snart för att svara på dessa frågor. I dagsläget vet jag dock inte tillräckligt för att våga svara.

     

  9. 30 May 2009 | Christian skrev:

    Hur brukar det se ut med amorteringstiden på ett bostadsrättslån? Hörde av någon att på bostadsrättslån måste man betala tillbaks allt inom 15 år. Hur brukar det ligga till?

    Mvh

     

  10. 01 June 2009 | KöpaBostadGuiden-Christoffer skrev:

    Christian: Det brukar inte vara någon utsatt amorteringstid för bostadsrättslån. Oftast behöver man bara amortera till en viss procentsats av lånebeloppet, för något år sedan var denna procentsats kring 90 %. Man kan ju tänka sig själv att det praktiskt taget är omöjligt att amortera av ett lån på ett par miljoner kronor. Sen skulle ju inte bankerna tjäna pengar om man inte hade pengar lånade hos dem heller.

     

  11. 06 August 2009 | viktoria skrev:

    Hej!
    Jag och min sambo funderar på att köpa lägenhet i Sthlm. Problemet är att vi inte har dem 5-10 % till kontantinsatsen. Om vi till exempel köper lägenhet för 2200tkr, då behöver vi 220tkr för kontantinsatsen. Jag har ringt lite runt till olika banker och ingen vill ge belåning på 100%, vilket är självklart i dagensläge.
    Jag ríngde nyss Handelsbanken och sade att vi kunde ta ett privatlån på de 2200tkr för att kunna betala kontantinsatsen,men jag fick bara ett blank nej och det inte fungerar så..
    Är det verkligen så här? Kan jag t.ex. ta ett privatlån på den ena banken och få bostadslån på den andra och täcka den kontantinsatsen med det privatlånet?

     

  12. 06 August 2009 | KöpaBostadGuiden-Christoffer skrev:

    Viktoria: Det stämmer som bankerna säger tyvärr. En bank ser ju över hela din belåning och ekonomi. Att du har handpenningen belånad på en annan bank är strunt samma.

    De tittar på din balans:
    _Plussidan_
    Lägenhetsvärde: 2 200 tkr

    _Minussidan_
    Bolån: 1 980 tkr
    Privatlån: 220 tkr

    Det skulle vara samma sak som om du hade ett privatlån utan säkerhet sedan tidigare på 220 tkr. Om lägenhetsvärdets skulle gå ned till 2 000 tkr så saknas ju 200 kr som banken kanske aldrig får se röken av.

     

  13. 06 August 2009 | viktoria skrev:

    Tack för ditt snabba svar.

    Så om jag har förstått dig rätt så är handpenningslån egentligen samma sak som kontantinsatsen, eller hur? och det går att inkludera det vid senare tillfälle in i bolånet.
    Så man kan säga i princip att man det går att få 100 % belåning på bostaden på samma bank, fast den ena delen av lånet kommer att kallas för bolån och den andra för handpenningslån?

     

  14. 06 August 2009 | KöpaBostadGuiden-Christoffer skrev:

    Viktoria: Det stämmer, men ett handpenningslån är bara ett handpenningslån innan man betalt hela köpeskillingen. Dvs från kontraktsskrivningen till (oftast) en månad efteråt. Sen blir hela lånet ett bolån. Handpenningslånet är därmed väldigt kortvarigt.

    Ett handpenningslån innebär dock i praktiken ett 100%-igt lån och det kan därmed vara mycket svårt att hitta i dagsläget.

     

  15. 16 November 2009 | D skrev:

    Hej. Tack för en jättebra sida.
    Nu är det så att jag kommer ta lån för att köpa mig en lägenhet och jag undrar ifall det går att förhandla med banker om hur stor del topplånet respektive bottenlånet kan vara?
    Är det vanligt/möjligt att förhandla om detta eller är bankerna väldigt strikta i den frågan?

     

  16. 17 November 2009 | KöpaBostadGuiden-Christoffer skrev:

    D: Glad att du gillar sidan! Det är nog inte troligt att du kan förhandla till dig en annan andel av topplånet, det brukar vara ganska strikt. Det bör dock inte vara omöjligt, jag skulle åtminstone fråga. Se till att du har några bra äss i rockärmen bara.

     

  17. 20 January 2010 | Marie skrev:

    Hej.

    Jag och min pojkvän tänker flytta ihop. Vi har båda fast jobb. Jag bor i hyresrätt och han i bostadsrätt. Vi har talat om att jag ska köpa en lgh och han ska sen, då han sålt sin lägga in pengar i halva. Han kommer inte behöva ta något lån då han inte har några lån på sin nuvarande lgh.
    Kan jag låna till allt då jag inte har några pengar att lägga för kontantinsatsen? Problemet är att jag redan har ett lån utan säkerhet på 175 000 kr.

     

  18. 21 January 2010 | KöpaBostadGuiden-Christoffer skrev:

    Hej Marie,

    Jag måste tyvärr säga att det kan nog bli nära omöjligt för dig att få ett lån om du dels måste låna till kontantinsatsen och dels redan har ett privatlån.

    Vänta tills din pojkvän sålt sin lägenhet istället, och köp er bostadsrätt då.

     

  19. 17 February 2010 | Martin skrev:

    Hej,
    Tack för en intressant sida. Jag ska precis till att omförhandla mitt befintliga bolån och funderar på att binda en del av mitt rörliga lån. Banken (Danske bank) säger dock att deras fasta ränta (ex. 2 år 2,5 %) för tillfället inte är förhandlingsbar. Är detta likadant hos andra banker att man inte kan förhandla om den fasta ränta utan bara om rabatt på den rörliga? Eller är detta specifikt för vissa banker eller enbart Danska bank?

    Tack

     

  20. 18 February 2010 | KöpaBostadGuiden-Christoffer skrev:

    Martin: Det ska nog gå att förhandla fasta räntan hos andra banker. Förhandlingsbarhet är ju, ja…en förhandlingssak :)

    Jag tycker du bör se över detta med några andra banker som kanske kan erbjuda dig bättre villkor. Innan du byter bör du dock väga in att lojalitet brukar belönas hos banker…även om så kanske inte är just ditt fall.

     

  21. 21 March 2010 | malin skrev:

    Hej!

    Jag bor nu i hyresrätt och har en hyra på 6400kr i månaden, vill köpa mig en lgh istället men har en del kreditskulder men inga betalningsanmärkningar och jag har fast tjänst. Kan jag baka in de småskulder jag har i ett bolån och låna till ett handpenninglån också och alltså få låna ihop till hela bostaden? Vilken bank ska jag vända mig till isf??

     

  22. 22 March 2010 | KöpaBostadGuiden-Christoffer skrev:

    malin: Dina kreditskulder ska inte spela någon större roll men banken tar förstås hänsyn till dem. Allt beror på hur stora de är. Tänk också på att om du verkar ansvarslös med dina kreditkort kan banken ta med det i bedömningen om du ska få lån eller inte.

    Förutsatt att du kan få lån för hela lägenheten brukar det inte vara några problem att baka in gamla skulder där. Att få lån för hela lägenheten är dock svårt just nu, mig veterligen finns det ingen bank som erbjuder 100%-ig finansiering för tillfället.

     

  23. 22 March 2010 | Cornelia skrev:

    Hej! Och tack för en underbar sida!

    Nu kommer en fråga jag vet att du säkert fått förut;)

    Jag och min man (gifta) är 20 resp. 22 år. Vi är helt skuldfria och har båda fast tjänst med månadslön på 33 000 resp. 30 000 (innan skatt)

    Tror du ett Bolån på 1 350 000 kr och ett privatlån till handpenning 150 000 kr skulle vara en möjlighet i stockholm idag?

    (Vi har haft billån och lån på en annan lägenhet vi gjort oss av med och väntar barn, därför har vi för tillfället inget sparat och med tanke på barnet vill vi gärna hitta något så fort som möjligt. annars skulle vi sparat ihop till handpenningen på ett år)

     

  24. 22 March 2010 | KöpaBostadGuiden-Christoffer skrev:

    Cornelia: Ingen fara, det är bara att fråga på.

    Det är ju i princip omöjligt att få ett 100%-igt lån idag men det kan eventuellt gå med tanke på att ni har såpass ordnad ekonomi. Jag vet faktiskt inte, men jag är svagt skeptisk.

    Kolla gärna med några av storbankerna och återkom sedan och säg till hur det gick. Man kan ju alltid fråga dem!

     

  25. 22 March 2010 | Vicke skrev:

    .
    MEDSÖKANDE
    Nu när bostadsrätten är färdigbildad vill jag köpa min lägenhet. Jag är pensionär (låg pension) och måste därför ha “medsökande”. Vad är lämplig vinstdelning?
    .

     

  26. 01 April 2010 | KöpaBostadGuiden-Christoffer skrev:

    Vicke: Du menar att när du köper din lägenhet så får du den till ett rabatterat pris (som det skrivits mycket om i veckan) och att du därmed gör en “vinst”. Eftersom du måste ha med dig någon som medsökande för att kunna få lån så ska du dela denna vinst med denna person. Hoppas jag förstått det rätt.

    För det första har du ju faktiskt inte gjort någon vinst förrän du sålt lägenheten så det är en icke-realiserad vinst. För det andra så är det ju väldigt mycket upp till din relation till den medsökande.

    Jag skulle istället för att dela vinsten procentuellt, ge en nominell summa på direkten som kanske är 30% av den uppskattade förtjänsten.

    Någon annan som gjort något motsvarande?

     

  27. 25 May 2010 | Malin skrev:

    Hejsan.
    Jag ska köpa en bostadsrätt för ca 2,1 miljoner, och jag har 600000 att lägga i handpenning.. Problemet är att jag endast är fast anställd på 50%, vilket gör att får ut ca 10000 från jobbet, och ca 6 tkr från a-kassan.. Får jag ta ett lån om min mamma står som medsökande (men ej bor i lägenheten? )

    Vänlia hälsningar,
    Malin

     

  28. 29 May 2010 | BoUpplysningen-Christoffer skrev:

    Malin: Hej, det fungerar alldeles utmärkt att mamma står för en viss del av lånet. Sen är det upp till banken att godkänna om er betalningsförmåga och risk är tillräcklig för att få lånet. Har du fått ett lånelöfte?

     

  29. 07 July 2010 | Anna skrev:

    Hej!
    Jag och min pojkvän ska köpa en ny lägenhet tillsammans. Han har fn en hyresrätt och jag har en bostadsrätt. Eftersom han inte har några besparingar kommer vi ta vinsten från min lägenhet som handpenning till den nya lägenheten. Det rör sig om ca 150 000 – 200 000 kr. Hur gör man juridiskt för att det ska bli rättvist. Jag älskar ju honom, men känner inte att jag har ekonomi att “bjuda” honom på 75 000. Jag hörde av banken att man kan ta olika stora lån, men att de inte rekommenderar det utan hellre samboavtal,men det känns som att eftersom jag hoppas att vi aldrig kommer att separera får jag ändå ingen “glädje” av det. Förslag på hur vi kan lösa det?

    Jag har dessutom investerat 30 000 nyligen för att öka värdet på lägenheten så det känns som att jag lägger alla mina pengar på vårt nya boende…:-(

    Tack!
    Mvh Anna

     

  30. 13 July 2010 | Andreas skrev:

    Hej!

    Jag och min sambo äger en bostadsrätt ihop som vi köpte för 900000 kr och vi la då endast 5% i kontantinsats men nu är lägenheten värderad till 1200000 kr och jag ringde banken och det var inga problem att bli av med topplånet, dom skulle baka in det i bottenlånet men min fråga är då, tror du att vi kan belåna bostaden också? summan vi hade tänkt är inte mer än kanske 20-30 tusen för renoveringar etc i bostaden.

    Mvh andreas

     

  31. 19 July 2010 | BoUpplysningen-Christoffer skrev:

    Anna: Jag vet faktiskt inte riktigt hur ni ska kunna lösa det på annat sätt än med samboavtal faktiskt. Här skulle jag nog gärna vilja höra hur andra par gjort i samma situation? Någon som kan tipsa Anna?

    Andreas: Det ska nog gå alldeles utmärkt att låna 20-30 tusen till för renoveringar till bostaden. Har mycket svårt att se banken skulle neka er till detta om ni inte av någon anledning skulle ligga precis på en gräns.

     

Skriv en kommentar