1. Finansiera bostaden med ett bostadslån
Detta första kapitel tar upp hur du gör för att finansiera din bostad och går in på de olika typer av bolån du behöver (och inte behöver). Du kommer att lära dig hur du gör för att belåna din lägenhet och vilka typer av lån du behöver. Kapitlet är uppdaterat enligt de nya reglerna med bolånetaket.
De olika bolånen: bottenlån, topplån respektive privatlån
För att bedöma vilka lägenheter man ska ha råd med behöver man börja med att se över sin ekonomi. Vad har jag råd med egentligen? Om du inte sitter med ett otroligt fet plånbok så att du köper hela lägenheten kontant så är det ett bostadslån du bör titta närmare på. Ett bostadslån var förut ofta uppdelat i bottenlån och topplån men topplånet kommer på grund av bolånetaket att försvinna mer och mer och har i princip försvunnit från nya lån.
Ett lån handlar alltid om ett avvägande mellan risk och inkomst för banken. Risken kan vara dina personliga återbetalningsförmåga men det är också hur marknaden påverkar din återbetalningsförmåga. Om bostadspriserna går ned så kan ju du hamna i en sits där bostaden är värd mindre än vad lånet är. För att kompensera för risken med variationer (fluktuationer) i bostadspriserna så sätter man gränser på lånegraden.
Förut var dessa gränser uppdelade i bottenlån, topplån och egen insats. Idag handlar det enbart om bottenlån och egen insats. Olika banker och låneinstitut ser på risken för sjunkande priser olika, ibland också beroende på stad och stadsdel, och sätter bottenlånet till olika andelar (allt från 70 % till 85 %).
I samband med att bolånetaket infördes så försvann praktiskt taget topplånet från nya lån. Undantaget är de banker som har bottenlån på under 85% men som ändå har topplån. Därmed måste man som köpare betala en större del av bostaden själv. Detta infördes för att se till att det svenska folket inte skaffar sig för hög belåningsgrad och därmed blir mycket sårbara mot variationer i bostadspriserna. Läs mer om bolånetaket här.
Vill du läsa mer om de olika typer av lånen så finns de beskrivna i Boupplysningens artiklar om banker och bolån, se länkarna längst ned.
Handpenningen (kontantinsatsen)
Handpenningen (kontantinsatsen) är den summa som betalas i samband med kontraktskrivningen. Den brukar vara runt 10 % beroende på köpeskillingen (ju billigare lägenhet, desto högre kontantinsats). Kostar lägenheten 1 000 000 kr så är alltså handpenningen antingen 50 000 kr eller 100 000 kr. Denna summa betalas kontant (kontanter, banköverföring eller liknande) och senast en vecka efter kontraktskrivningen.
BoUpplysningen har en speciell sida för Aktuella räntor och lånegränser där du kan se hur mycket du kan låna från respektive bank, samt förstås se aktuella räntor.
Det finns speciella handpenningslån som är till för att du ska kunna låna pengar till själva handpenningen. Ett handpenningslån är dock i princip ett vanligt privatlån.
Hur gör man om man inte kan betala 15% ur egen ficka?
Tanken med bolånetaket är att bostadsköparna ska betala 15% kontant för att det är sparade pengar som ska riskeras först om priserna sjunker. För en bostad på 1 000 000 kr så är det alltså 150 000 kr man behöver spara ihop.
Detta är med andra ord ganska svårt för många, framförallt unga. Lösningen som erbjuds är att istället att låna av släkt och vänner eller att ta privatlån, det vill säga lån utan säkerhet, för resterande summa. På så sätt kan man fortfarande finansiera upp till 100% av bostaden ändå!
Att ta ett privatlån är dock mycket dyrare än vad det tidigare topplånet var eftersom topplånet hade viss säkerhet i bostaden. Privatlån är (liksom topplånen var) helt rörliga vilket kan ge kraftiga kostnadsökningar om räntan går upp. Det är alltså läge att överväga detta noggrant.
Exempel på hur man belånar sin bostad
Lättast är kanske om detta sammanfattas i lite olika scenarior. Om du känner att du förstår de olika lånetyperna kan du hoppa över detta avsnitt.
Annars, tänk dig en köpeskilling på 1 000 000 kr och handpenningen är på 10 % (dvs 100 000 kr).
- Banken ger dig möjlighet att låna 85% som bolån och du måste därmed betala 150 000 kr från egna besparingar. du lyckas låna 75 000 kr från dina föräldrar men får ta ett privatlån på 75 000 kr, eventuellt från samma bank som ditt bolån. Inom en vecka efter kontraktskrivandet betalar du dina egna 75 000 kr plus tar ett privatlån på 25 000 kr. Vid kontraktsskrivningen lånar du de resterande 50 000 kr som privatlån.
- Banken ger dig bara möjlighet att låna 75% av köpesumman som bottenlån, utöver det får du ta 10% som topplån. Resterande 15% måste du lägga ut själv, som enligt ovan. Du har inga kontanter så du lånar allt som privatlån. Du får alltså låna 75% av köpesumman till en relativt låg ränta, 10% till en högre (rörlig) ränta och ytterligare 15% till en än högre (rörlig) ränta.
- Du har mycket kontanter och kan betala 50 % av köpesumman själv. Det lånet du tar utöver det blir ett bottenlån.
Fast eller rörlig ränta?
Det finns olika typer av räntor för ditt bottenlån: fast och rörlig ränta. Räntan, kostnaden för att låna pengar, varierar ju nämligen från dag till dag men du kan välja hur mycket det ska slå igenom genom att välja löptid, det vill säga hur ofta räntan räknas om för ditt bolån.
Den rörliga räntan är numera inte helt rörlig (förut var räntan rörlig från dag till dag) utan ändras var 3:e månad – likaså ändras alltså dina lånekostnader var 3:e månad. Att den är “rörlig” är alltså en sanning med modifikation. I realiteten är det snarare en bunden ränta med kort löptid. I dagligt tal brukar dock tremånadersräntan räknas som “rörlig”.
Exempel: Du tar ett bolån när räntan är 2%, 1:a januari. Världsekonomin är i gungning och räntan hinner sticka upp till 3% och ligger där under hela februari. Under mars sjunker den igen och den 30:e mars är den nere på 2.25%. Du har då betala 2% ränta under hela perioden, för nästa period kommer du att betala 2.25%. Förut (med helt rörlig ränta) hade du räntan räknats ut för varje dag.
Fast ränta innebär att du binder din ränta till en viss räntesats inom en längre tid (tex 1 eller 5 år). Räntan blir högre ju längre du binder men du blir förvissad om att betala en specifik ränta under den tiden. Skulle du av någon anledning vilja säga upp lånet i förtid (innan bindningstiden går ut) får du betala för mellanskillnaden om räntan gått upp. Läs mer om rörlig och fast ränta och vad du bör tänka på när du väljer.
Rabatter och avdrag
Olika låneinstitut ger olika billiga lån. Räntan kan bero på saker som din månatliga inkomst, din förmögenhet samt om du har några betalningsanmärkningar eller dylikt. Samlar du fler instanser hos en bank (sparande, aktier mm) kan man få rabatt. Hänvisas du från en viss mäklare kan du också få rabatt (Erik Olsson och Nordea har tex en sådan deal). Någonting som dock bör göras när du tar ett lån är att pruta! Prata med flera låneinstitut och spela ut dem mot varandra. Du är en stor affär för dem! Gå inte med på standardpriset! Se också en separat artikel om hur bankerna tänker och hur du prutar.
Slutligen är det bra att veta att du får dra av 30% av dina räntekostnader från skatten. Det är alltså mer eller mindre rena pengar som du får tillbaka. Detta avdrag kan du antingen välja att få tillbaka på skatten som en klumpsumma eller så kan du jämka och få denna rabatt varje månad.
BoUpplysningen har en bolånekalkyl som hjälper dig att få en bra översikt i skillnaden mellan olika lån och kostnaderna för olika bostäder. Du kan läsa mer och ladda ned den gratis här.
Slutligen, skaffa ett lånelöfte
När du nu bestämt dig för vilket lån du ska ha osv bör du skaffa ett lånelöfte och är snudd på nödvändigt att ha innan du börjar leta lägenheter. Du kan få ett preliminärt lånelöfte hos tex Swedbank på 2 minuter.
Är du intresserad av att förstå mer om bolån kan du läsa vidare om detta i BoUpplysningens artikelbank om banker och bolån. Annars bör du fortsätta till nästa kapitel som handlar om var du kan hitta din drömbostad, nu när du har fixat med ekonomin.
.
MEDSÖKANDE
Nu när bostadsrätten är färdigbildad vill jag köpa min lägenhet. Jag är pensionär (låg pension) och måste därför ha “medsökande”. Vad är lämplig vinstdelning?
.
Cornelia: Ingen fara, det är bara att fråga på.
Det är ju i princip omöjligt att få ett 100%-igt lån idag men det kan eventuellt gå med tanke på att ni har såpass ordnad ekonomi. Jag vet faktiskt inte, men jag är svagt skeptisk.
Kolla gärna med några av storbankerna och återkom sedan och säg till hur det gick. Man kan ju alltid fråga dem!
Hej! Och tack för en underbar sida!
Nu kommer en fråga jag vet att du säkert fått förut;)
Jag och min man (gifta) är 20 resp. 22 år. Vi är helt skuldfria och har båda fast tjänst med månadslön på 33 000 resp. 30 000 (innan skatt)
Tror du ett Bolån på 1 350 000 kr och ett privatlån till handpenning 150 000 kr skulle vara en möjlighet i stockholm idag?
(Vi har haft billån och lån på en annan lägenhet vi gjort oss av med och väntar barn, därför har vi för tillfället inget sparat och med tanke på barnet vill vi gärna hitta något så fort som möjligt. annars skulle vi sparat ihop till handpenningen på ett år)
malin: Dina kreditskulder ska inte spela någon större roll men banken tar förstås hänsyn till dem. Allt beror på hur stora de är. Tänk också på att om du verkar ansvarslös med dina kreditkort kan banken ta med det i bedömningen om du ska få lån eller inte.
Förutsatt att du kan få lån för hela lägenheten brukar det inte vara några problem att baka in gamla skulder där. Att få lån för hela lägenheten är dock svårt just nu, mig veterligen finns det ingen bank som erbjuder 100%-ig finansiering för tillfället.
Hej!
Jag bor nu i hyresrätt och har en hyra på 6400kr i månaden, vill köpa mig en lgh istället men har en del kreditskulder men inga betalningsanmärkningar och jag har fast tjänst. Kan jag baka in de småskulder jag har i ett bolån och låna till ett handpenninglån också och alltså få låna ihop till hela bostaden? Vilken bank ska jag vända mig till isf??
Martin: Det ska nog gå att förhandla fasta räntan hos andra banker. Förhandlingsbarhet är ju, ja…en förhandlingssak
Jag tycker du bör se över detta med några andra banker som kanske kan erbjuda dig bättre villkor. Innan du byter bör du dock väga in att lojalitet brukar belönas hos banker…även om så kanske inte är just ditt fall.
Hej,
Tack för en intressant sida. Jag ska precis till att omförhandla mitt befintliga bolån och funderar på att binda en del av mitt rörliga lån. Banken (Danske bank) säger dock att deras fasta ränta (ex. 2 år 2,5 %) för tillfället inte är förhandlingsbar. Är detta likadant hos andra banker att man inte kan förhandla om den fasta ränta utan bara om rabatt på den rörliga? Eller är detta specifikt för vissa banker eller enbart Danska bank?
Tack
Hej Marie,
Jag måste tyvärr säga att det kan nog bli nära omöjligt för dig att få ett lån om du dels måste låna till kontantinsatsen och dels redan har ett privatlån.
Vänta tills din pojkvän sålt sin lägenhet istället, och köp er bostadsrätt då.
Hej.
Jag och min pojkvän tänker flytta ihop. Vi har båda fast jobb. Jag bor i hyresrätt och han i bostadsrätt. Vi har talat om att jag ska köpa en lgh och han ska sen, då han sålt sin lägga in pengar i halva. Han kommer inte behöva ta något lån då han inte har några lån på sin nuvarande lgh.
Kan jag låna till allt då jag inte har några pengar att lägga för kontantinsatsen? Problemet är att jag redan har ett lån utan säkerhet på 175 000 kr.
D: Glad att du gillar sidan! Det är nog inte troligt att du kan förhandla till dig en annan andel av topplånet, det brukar vara ganska strikt. Det bör dock inte vara omöjligt, jag skulle åtminstone fråga. Se till att du har några bra äss i rockärmen bara.
Hej. Tack för en jättebra sida.
Nu är det så att jag kommer ta lån för att köpa mig en lägenhet och jag undrar ifall det går att förhandla med banker om hur stor del topplånet respektive bottenlånet kan vara?
Är det vanligt/möjligt att förhandla om detta eller är bankerna väldigt strikta i den frågan?
Viktoria: Det stämmer, men ett handpenningslån är bara ett handpenningslån innan man betalt hela köpeskillingen. Dvs från kontraktsskrivningen till (oftast) en månad efteråt. Sen blir hela lånet ett bolån. Handpenningslånet är därmed väldigt kortvarigt.
Ett handpenningslån innebär dock i praktiken ett 100%-igt lån och det kan därmed vara mycket svårt att hitta i dagsläget.
Tack för ditt snabba svar.
Så om jag har förstått dig rätt så är handpenningslån egentligen samma sak som kontantinsatsen, eller hur? och det går att inkludera det vid senare tillfälle in i bolånet.
Så man kan säga i princip att man det går att få 100 % belåning på bostaden på samma bank, fast den ena delen av lånet kommer att kallas för bolån och den andra för handpenningslån?
Viktoria: Det stämmer som bankerna säger tyvärr. En bank ser ju över hela din belåning och ekonomi. Att du har handpenningen belånad på en annan bank är strunt samma.
De tittar på din balans:
_Plussidan_
Lägenhetsvärde: 2 200 tkr
_Minussidan_
Bolån: 1 980 tkr
Privatlån: 220 tkr
Det skulle vara samma sak som om du hade ett privatlån utan säkerhet sedan tidigare på 220 tkr. Om lägenhetsvärdets skulle gå ned till 2 000 tkr så saknas ju 200 kr som banken kanske aldrig får se röken av.
Hej!
Jag och min sambo funderar på att köpa lägenhet i Sthlm. Problemet är att vi inte har dem 5-10 % till kontantinsatsen. Om vi till exempel köper lägenhet för 2200tkr, då behöver vi 220tkr för kontantinsatsen. Jag har ringt lite runt till olika banker och ingen vill ge belåning på 100%, vilket är självklart i dagensläge.
Jag ríngde nyss Handelsbanken och sade att vi kunde ta ett privatlån på de 2200tkr för att kunna betala kontantinsatsen,men jag fick bara ett blank nej och det inte fungerar så..
Är det verkligen så här? Kan jag t.ex. ta ett privatlån på den ena banken och få bostadslån på den andra och täcka den kontantinsatsen med det privatlånet?
Christian: Det brukar inte vara någon utsatt amorteringstid för bostadsrättslån. Oftast behöver man bara amortera till en viss procentsats av lånebeloppet, för något år sedan var denna procentsats kring 90 %. Man kan ju tänka sig själv att det praktiskt taget är omöjligt att amortera av ett lån på ett par miljoner kronor. Sen skulle ju inte bankerna tjäna pengar om man inte hade pengar lånade hos dem heller.
Hur brukar det se ut med amorteringstiden på ett bostadsrättslån? Hörde av någon att på bostadsrättslån måste man betala tillbaks allt inom 15 år. Hur brukar det ligga till?
Mvh
Niclas: Jag får relativt ofta frågor om pantbrev och kommer att skriva ett inlägg om detta snart för att svara på dessa frågor. I dagsläget vet jag dock inte tillräckligt för att våga svara.
Hur fungerar det med bottenlån och pantbrev. Jag fubderar på att köpa ett hus för cirka 800000 som innehar pantbrev till ett värde av 700000. Är detta allt banken kräver i säkerhet för bottenlånet om det inte är större än 700000 eller kräver de något mer? Jag har inte lyckats finna något svar på denna fråga på internet hitills. Hoppas ni kan ge mig ett enkelt och entydigt svar.
Tack
Anna: Dessa frågor är lite för juridiska för mig att svara på. Jag skulle testa tex http://www.internetjuridik.se, de kanske kan.
Min mor ska köpa sin hyreslägenhet som blir bostadsrätt. Hon kan ha svårighet att få lån (inga skulder, ingen betallningsanmärkning men låg pension). Men om jag är medsökande kan hon låna. Tror inte att hon kommer att ha svårighet att betala men tänk om? :
1 – Hur gör jag så att jag kan stå som ägare av hälften av bostadsrätten? Eller finns det något annat sätt att skydda mig ifall om hon inte kan betala?
2- Om min man går bort har hans barn rätt till min hälft av min del i bostadsrätten?
3- Jag är gift. Om vi i framtiden skiljer oss, kan min man få min hälft av lägenheten?
4- Kan jag ta en till lån för att köpa boende fasten jag står som medsökande på min mors lån?
Hanna: Att bostadsrätten är pantsatt betyder att den nuvarande ägaren har tagit bolån med bostaden som säkerhet (dvs ett helt vanligt bolån). När han säljer bostaden till dig så löser han sin skuld till banken, det påverkar inte dig över huvud taget.
Om bostadsrätten äe pantsatt, hur påverkar det mig som köpare?
Anna: Detta är alltid en fråga från bank till bank men jag har svårt att se att de skulle gå med på det. Du kan förstås alltid ta lånet på Swedbank och sen byta på direkten men det är minst sagt impopulärt.
Om jag tar ett handpenningslån hos t.ex. swedbank, är jag då tvungen att ta resten av lånet där också eller har jag tid på mig att jämföra banker efter att jag skrivit kontraktet och lämnat handpenningen?