6. Värdera ett prospekt

I detta kapitel får du lära dig hur du värderar en lägenhet samt får verktyg som kan hjälpa dig att göra det lättare.

Det tål att sägas på en gång. En bostad är värd det som en köpare är villig att betala för den. Detta är det enda riktiga men det hjälper inte dig speciellt mycket. Du behöver något mer påtagligt och det ska du få.

När du ska värdera hur mycket du maximalt ska betala för en lägenhet finns det ett par olika trådar som måste balanseras.

• Du måste kunna betala totalsumman, dvs ha ett lånelöfte som täcker lägenhetskostnaden
• Du måste ha “kontanter” till handpenningen
• Månadskostnaden för räntor och månadskostnaden får inte vara för hög – framförallt om räntan stiger

Notera vad andra bostäder har kostat

När du har ditt egna pris klart för dig är det dags att börja bokföra avslutspriset på motsvarande bostäder till den du tittar på. Detta kan du endast åstadkomma genom att gå på visningar, skaffa dig en uppfattning om bostadens kvalitet och läge…och anteckna slutpriset (ring till mäklaren och fråga eller se till att du följer sms-budgivningen).

Pris per kvadratmeter – ett trubbigt instrument

I allmänhet kan man gå efter snittpriset per m2 i ett område men det är endast en grov uppskattning. En trea på nedre botten mot en trafikerad väg och insyn blir betydligt billigare per m2 än en etta ett kvarter bort på toppvåningen och med utsikt över havet. Snittpriset per m2 är intressant men är ofta endast ett grovt hjälpmedel.

Totalkostnad per kvadratmeter

Ett annat hjälpmedel är att analysera totalkostnaden (netto) per m2. Dvs, den räntekostnad man betalar för ett lån (efter avdrag) plus månadsavgiften, delat med arean. Denna siffra är närmare sanningen eftersom den tar hänsyn till månadsavgiften. En lägenhet med låg månadsavgift blir ju automatiskt dyrare i inköp eftersom man har råd att ta större lån och betala mer räntekostnad per månad. Nackdelen med att jämföra lägenheter med denna metod är att olika personer har olika kostnader, kanske pga av att de kommer från en lyckad lägenhetsaffär sedan innan och/eller har bättre lånemöjligheter.

Faktorer som gör lägenheter dyra

Faktorer som, generellt, gör lägenheter dyrare är:

• Ingen insyn
• Balkong
• Lägenheter på toppvåningen (bra utsikt, ingen som kan dunka i golvet)
• Närhet till grönområden
• Högt i tak
• Nyrenoverade lägenheter
• Kakelugn

Ofta kan en enskild faktor ha stor betydelse, balkonger och kakelugnar är tex mycket populära. Är lägenheten fräsch i allmänhet kan det således vara en faktor som gör att köpare känner att de “bara måste ha den”.

Ju mindre en lägenhet är desto högre blir generellt priset per m2. Månadskostnaden är en mycket viktig (och ganska lömsk) faktor för priset. Många räknar priset för en totalkostnad och ju högre månadskostnaden är desto billigare blir lägenheten generellt. Det är bland annat därför det är viktigt att ta reda på om månadsavgiften kommer ändras den närmaste tiden.

Sammanställ alla bitar

Det som skrivits hittills kanske kan ge dig högst 60 % av informationen du behöver för att bedöma priset på ditt prospekt. Det är när du pusslar ihop alla delar och för historik på objekten som du får en uppfattning av vad som torde vara ett riktigt pris.

Viktigt när du ser över dina prospekt och tänker igenom ett maxbud är att du inte faller för att göra glädjekalkyler så att du “får råd” att köpa den där fina trean med balkong i söderläge, trots att du bara nätt och jämnt har råd med den under normala räntelägen.

Om du inte har laddat ned Köpa Bostad-kalkylen/lathunden än, så börjar det bli dags nu (det är gratis). Lathunden är en gratis bostadskalkyl i Excel som hjälper dig att jämföra olika prospekt. Den har skapats för att skaffa dig en översikt och kunna jämföra objekt mot varandra, för att på så sätt bedöma vad ett prospekt borde vara värt.

En tumregel är att en lägenhet med bra läge alltid är en bra affär, ett läge kan man ju aldrig ändra. Det är de tveksamma lägenheterna med insyn, konstig planlösning, och långt ifrån kommunikationer som först tappar i värde när bostadsmarknaden viker.

Värdera lägenheten på nätet

Det finns en gratis nättjänst för att värdera lägenheter som heter Hempris.se. Hempris har sammanställt en kalkylator som baserat på statistik, läge och frågor om lägenheten räknar upp ett ungefärligt värde på lägenheten. Detta kan vara ett mycket bra komplement att testa för dina prospekt. Observera att tjänsten för närvarande endast finns för vissa delar i Stockholmsområdet.

När du nu bestämt dig för ett, eller ett par, prospekt du vill buda på är det dags att få lite tips inför budgivningen!