5. Budgivningen – Taktiker och frågeställningar

När du haft visningarna så har du förmodligen redan fått dig en uppfattning, via mäklaren, hur stort drag det varit på visningarna, hur många som lagt upp sin intresseanmälan och därigenom fått en viss uppfattning om hur mycket (eller ens om!) priset kommer att stiga från utgångspriset.

Budgivningen pågår ofta en till tre dagar och det kan komma att bli en av de mest spännande dagarna i ditt liv där varje sms-pip som signalerar bud kan innebära ytterligare motsvarande månadslön eller årslön! Mäklaren kommer att göra allt för att du (och mäklaren!) ska få så ut mycket som möjligt av budgivningen.

Mäklarens taktik vid budgivning

Utifrån ett säljarperspektiv så går en budgivning till såhär. Mäklaren har i samband med visningarna sammanställt en lista med alla intressenter som mäklaren ringer upp när budgivningen börjar. Det är oftast bäst att få med så många som möjligt i budgivningen för att de ska fokusera på just din bostad och inte de andra. Att lägga ett bud på en lägenhet är ofta “psykologiskt bindande” vilket gör att man fokuserar mer på den än andra. Detta är också en anledning till de lockpriser som ofta existerar på lägenheter i storstäderna.

I början är det därför positivt att få så många budgivare som möjligt in i leken, även om buden är långt ifrån vad det kommer sluta på. Man skapar då också en känsla av att det är ett populärt prospekt. Dessa inbjudningsbud kan med fördel göras innan måndagsvisningarna.

På tisdagen sätts budgivningen igång på allvar och då går mäklaren igenom hela listan igen och försöker få tag på alla intressenter. Några kommer tacka nej, några kommer avvakta och några kommer förhoppningsvis lägga ett bud. Mäklaren arbetar således i en ring där den som lagt det högsta budet är den sista han eller hon återkommer till efter att ha pratat med alla andra.

Så fortsätter budgivningen tills ringen av intressenter blir mindre och mindre, och buden högre och högre tills det bara finns en kvar med det högsta budet. Detta är i alla fall ofta mäklarens taktik men det betyder inte att det blir så.

Vissa intressenter som tackat nej, eller avvaktat kan helt plötsligt komma in med ett bud från ingenstans. De som lagt ett bud kan hoppa av för att de vunnit en annan budgivning till exempel. Någon kan fråga vad du är redo att sälja bostaden för direkt, under budgivningens gång.

Vad du kan komma att ta ställning till

Du kommer eventuellt att behöva fundera kring risker och potentiella bud under budgivningen, framförallt i slutet på budgivningen. Därtill kan du själv agera aktivt under budgivningen. Här förklaras frågor och faktum du kan behöva ta ställning till:

- Vad är du redo att sälja bostaden för just nu?
Detta är en fråga som eventuellt kan komma tidigt i budgivningen. Om en köpare frågar detta så bör du ta hänsyn till hur många budgivare det är kvar i budgivningen, hur långt in på veckan det är och var priset ser ut att landa på. Beroende på hur det ser ut så kan du ta ut en köp-nu-marginal eller en rabatt (om det ser mörkt ut). Du kan förstås också bara ignorera förfrågan och låta budgivningen fortskrida.

- Det är flertalet intressenter som mäklaren inte fått tag på.
Det kan vara så att det i slutet av budgivningen finns intressenter som mäklaren inte fått tag på eller till och med intressenter som lagt bud som inte går att nå. Hur länge ska man vänta på dessa för att eventuellt få ett nytt högre bud? Du står alltid i en situation med risken att den högsta budgivaren ska hoppa av mot att det eventuellt kan komma in ett nytt bud.

Ligger den högsta budgivaren på ett bud som är långt över nästa bud är det en större risk för dig att vänta. Hoppar denne av så går budgivningen tillbaka till en punkt som i princip kan rasera hela budgivningen. Är det flera bud med 10 000 kr emellan så är effekten av att högste budgivaren hoppar av betydligt mindre.

Du får helt enkelt väga vad effekten blir av om högste budgivaren hoppar av och hur stor risken är att denne gör det. Detta får du väga mot möjligheterna att du får in ett nytt bud och det beror på mängden (och kvaliteten) på de budgivare som mäklaren inte kunnat få tag på.

- Näst högste budgivaren behöver fundera på saken, tex över natten, om de ska lägga ett nytt bud.
Det är oftast inte en bra idé att vänta över natten om det är i ett sent skede i budgivningen. Det är många tankar som kommer under natten och inte sällan negativa tankar. Den högste budgivaren kanske hinner få kalla fötter och backar ur. Ditt resonemang här bör ta hänsyn till hur stor “fallhöjden” är för buden men också på hur säker budgivaren är.

Vad du som säljare aktivt kan göra

Som säljare kan du eventuellt också göra “dealer”. Man kan tex:

• Ange acceptpris under budgivning.
• Ange ett först-till-kvarn-pris. Den som bjuder X kr först får lägenheten. Tanken är då att skapa en tidspress på osäkra köpare att bestämma sig.
• Vägra sälja för ett visst bud och låta budgivaren höja igen, eller ta en omvisning.

Dessa avtal bör dock användas med försiktighet och efter noggrant övervägande med mäklaren eftersom det kan skapa oro i budgivningen, vilket gör att budgivare riskerar att hoppa av. Därtill är en muntlig överenskommelse om ett acceptpris inte värt speciellt mycket.

För lågt pris och omvisning

Men vad gör du om priset inte når upp till den nivå du hoppades på? Du har då egentligen tre alternativ:

1. Sälja ändå
2. Starta en ny visningsrunda kort därefter
3. Vänta en längre tid.

Här ska du dra nytta av din mäklares råd, då denne bör ha erfarenhet av vad din bostad bör kunna säljas för och om du bara hade otur. Under en lågkonjunktur med få köpare är det dock väldigt svårt att sia om detta då det är väldigt beroende på köpsuget hos de (få) som besöker visningarna.

Tänk på att för mäklaren innebär det en merkostnad (i form av annonsering, arbete mm) att ha en omvisning – i alla fall för de mäklarfirmor som har en målprisgaranti. Detta kan leda till att mäklaren är mer angelägen att du ska sälja och inte helt talar för din sak i detta läge.

Det du bör tänka på om du vill ha en ny visning är att det inte är någon som helst säkerhet att du får ett högre pris, det kanske snarare blir tvärtom. De som redan bjudit på lägenheten men inte fått den ändå kanske inte är lika sugna på att bjuda igen, vilket borgar för ett lägre pris. Du kan dock också ha flyt och få tag på några andra mer köpsugna besökare. Är du tveksam så är det förmodligen bättre att sälja ändå, är magkänslan att det är alldeles för lågt så bör du ha ytterligare en visning.

Det tredje alternativet, att vänta ett par veckor eller någon månad, är förmodligen det bästa då du får en helt ny chans med ”färskt köparmaterial”. De som var och tittade på din lägenhet senast har eventuellt köpt nytt och du får en ny chans som inte påverkas av hur det gick senast. Detta är förstås enbart om du har möjlighet att sälja senare, dessutom får du diskutera med mäklaren om  det skulle kosta något extra att vänta en längre period eller om du har målprisgaranti som täcker.

Något du bör ta i beaktande när du bedömer om du ska ha en ny visning eller sälja nu är hur mycket folk det varit på visningarna och hur många som varit med på budgivningen. Har det varit relativt gott om besökare och budgivningen trots allt resulterat i ett antal bud – och utan att ha förstörts av budgivare som dragit sig ur – kan det vara ett tecken på att budet faktiskt är “marknadspris”.  Har många fått säga sitt om lägenheten så bör det också betyda att lägenheten (trots vad du kanske tycker) inte är värd mer än detta.

Beror ett underpris på att mäklaren grovt misskött sitt åtagande kan det vara värt att nämna att det går att anmäla honom eller henne till Mäklarsamfundet och/eller till Fastighetsmäklarnämnden.

Men som diskuterades i förra kapitlet, är det lågkonjunktur och du har svårt att få ut de pengarna du hoppas på så bör det förhoppningsvis innebära att bostaden du flyttar till också hade ett pris under det normala.

Slutligen, när du har ett vinnande bud så är det dags att skriva kontrakt vilket vi tar upp i sista kapitlet.

 Skriv ut