2. När ska man sälja?

Det här kapitlet tar upp när och i vilket sammanhang man ska sälja sin lägenhet.  Sammanfattningsvis  som när man köper en lägenhet så ska man i första hand sälja när man behöver sälja, inte när man tror att marknaden är på en viss nivå.

Detta, långa kapitel, går i princip ut på att få dig att förstå vad det innebär med tajming i sin försäljning men slutsatsen är att även om tajmingen är viktig är det inte så mycket man i praktiken kan göra något åt och att det därför inte är så mycket värt att försöka tajma sin försäljning. Det finns dock saker du kan ta i beaktande.

Spekulera inte!

Det har varit relativt vanligt de senaste åren att folk tjänat ganska bra på sina lägenhetsaffärer, i alla fall i storstäderna. Det har i vissa fall sett som ett “säkert” sätt att tjäna pengar. Visst är lägenheter en investering och du kanske ser dig själv som en “gambler” men satsa bråkdelen av din insats på aktier eller onlinepoker eller något liknande istället! Det handlar helt enkelt om för mycket pengar att riskera.

Anledningen till detta är flera:

• Om du tror att marknadssituationen är på ett visst sätt så är det troligt att det är många andra som har samma uppfattning. Folk som ska köpa och sälja tenderar att ta del av samma information från samma källor, dagstidningar och nyheter. Detta innebär i sin tur att denna information redan är inräknad i marknadspriserna.
• Förhastade beslut blir ofta dyra, räknat i omkostnader. Om du vill sälja så snabbt som möjligt för att du tror marknaden viker så kanske du inte förbereder dig tillräckligt – och missar i förberedelserna kommer att kosta dig.
• Om du känner att du vill spekulera i din bostadsförsäljning bör du fråga dig om du hade gjort samma sak för motsvarande summa i aktier eller annat kapital.

Ett undantag till att spekulera i sin bostadsförsäljning är förstås om du har specialkännedom inom bostadsförsäljning eller stor kunskap inom ämnet – men då skulle du förmodligen inte ha samma behov av att  läsa denna guide.

Är du en ”nettoköpare” eller ”nettosäljare” ?

Vilken dum fråga! Klart man är säljare om man säljer sin lägenhet, eller? Frågan är dock relevant när man (som i de flesta fall) säljer sin bostad för att köpa en ny. Det påverkar lite hur man ska relatera till tajmingen av sin bostadsförsäljning.

Det är skillnad på hur man bör resonera om man flyttar ur “bostadskarusellen” eller flyttar inom den. Det vill säga, kommer du flytta utomlands eller till hyresrätt så flyttar du ur, men flyttar du till ny bostadsrätt eller till hus flyttar du inom. Flyttar du inom marknaden så påverkas du inte lika mycket av tajmingen som när du flyttar ur.

Om du flyttar inom marknaden så handlar tajmingen om du flyttar till en billigare eller dyrare bostad. Det du gör då är att flytta kapital, det vill säga flyttar pengar. Du kommer dock att antingen få sätta till ytterligare kapital, eller ta ut kapital. Detta gör dig till en ”nettoköpare” eller ”nettosäljare”.

Är du helt på det klara med vad det innebär med nettoköpare och nettosäljare kan du hoppa ner till kapitlet om “Tajming”.

Nettoköpare

En nettoköpare definierar vi som en köpare som flyttar in mer kapital på bostadsmarknaden än man tar ut. När du köper din första lägenhet så flyttar du in på marknaden och är således en stor nettoköpare.  Du är även en nettoköpare när du flyttar från en billigare bostad till en dyrare – eftersom du flyttar in kapital på marknaden.

Man är oftast störst nettoköpare när man köper sin första lägenhet eller när man flyttar från lägenhet till villa. Ju större nettoköpare du är, desto större risk tar du och desto viktigare blir tajmingen. Som nettoköpare  gäller det att köpa när marknaden är låg tex på grund av höga räntor etc.

Nettosäljare

På motsvarande sätt är man nettosäljare när man flyttar till billigare eller helt säljer av sitt boende (för att flytta utomlands eller till hyreslägenhet till exempel).

Som nettosäljare ska man förstås sälja när marknaden står högt, eftersom du flyttar ut kapital från marknaden.

Exempel

Säg till exempel att du köper din första lägenhet för 1 000 000 kr. Du är därmed nettoköpare med 1 000 000 kr.

Du råkar dock ha otur att köpa när marknaden står högt. Efter ett par år vill du sälja och då har marknaden sjunkit med 10 % och värdet därmed till 900 000 kr. Du har gjort en (orealiserad) förlust på 100 000 kr.

Du vill dock ändå flytta till något större eller mer centralt och din nästa lägenhet kostar 1 200 000 kr. Du flyttar därmed in 300 000 kr till in på marknaden. Du är nettoköpare med 300 000 kr.

Några år senare flyttar du till en mindre lägenhet igen, marknaden har gått upp 10 % och du får därmed ut hela 1 320 000 kr för din förra lägenhet. Din nya lägenheten kostar bara 700 000 kr vilket innebär att du är nettosäljare med 1 320 000 kr – 700 000 kr = 620 000 kr.

I det första skedet riskerade du hela din köpesumma med tajmingen och hade lite otur och gick back med 10 % på hela beloppet (-100 000 kr). När du sedan nettoköper med  300 000 kr – och därmed riskerar 300 000 kr till – så gör du förvisso en vinst på 120 000 kr men skillnaden på att behålla din gamla lägenhet och din nya är bara 10%*300 000=30 000 kr. Din gamla lägenhet hade ju gått upp till med 90 000 kr (900 000 * 10%) på samma period.

Av denna anledning är det alltså relativt känsligt när man går in på marknaden eller gör ett nytt stort kapitalinskott (till exempel vid köp av villa) men inte lika känsligt när man flyttar inom marknaden. Av samma anledning är det också relativt känsligt när man går ut ur marknaden. Många gör dock sällan det.

Förhoppningsvis förstår du nu att tajmingen blir olika viktig beroende på hur stor netteköpare eller nettosäljare du är. Frågan är dock bara vad du ska göra åt detta, om ens något!

Tajming – och vad det innebär med att ”marknaden går upp 10%”

Tajmingen för försäljningen ska dock, som sagt, inte ske förhastat. Försök aldrig sälja (och/eller köpa) för vad du tror är en temporär höjdpunkt. Även om priserna går fram och tillbaka på marknaden så finns det så mycket annat som påverkar priserna.

Att “marknaden” går upp med 10% över ett halvår behöver inte betyda att du kommer sälja din lägenhet för 10% mer än för ett halvår sedan. Du kanske har otur och måste sälja samma dag som det är 20 st andra som säljer motsvarande lägenhet och får riktigt dåligt betalt. Alternativt kanske det är två personer som krigar om din lägenhet och då får den för 10 % över “marknadspriset”. Kort sagt, att priserna generellt stiger eller sjunker betyder inte nödvändigtvis att just din lägenhet kommer säljas för mer eller mindre.

Ett annat argument för att inte försöka spekulera i tajmingen för sin lägenhetsförsäljning är att det gör det lättare att hantera försäljningen rent psykologiskt. Köper du för att du vill bo i bostadsrätt, flyttar till större för att du måste ha utrymmet eller säljer för att du ska flytta utomlands och totalt misslyckas med din tajming så är det bara otur. Du behöver inte gräma dig för ett felbeslut om beslutet grundar sig på ditt boende.

Med detta kapitel fullt av brasklappar för att inte spekulera för mycket i tajmingen för sin lägenhetsförsäljningen så finns här några generella råd och undantag:

• Är du nettoköpare, se till att invänta lågkonjunktur eller tider då bostadspriserna är pressade av hög ränta, risken för hög ränta, politisk risk (nyval kanske ändrar på skatteregler) eller kanske bara i en period på året då det är dåligt tryck på visningarna, tex sommaren. Det är också lämpligt att köpa när många bostäder är ute till visning, tex innan sommaren.
• Är du nettosäljare, se till att invänta högkonjunktur då ”alla” pratar visningar, priser per kvadratmeter och liknande. Försök också att sälja under perioder då fler verkar köpa än sälja, till exempel efter sommaren.
• Säljer du en otroligt fin bostad (spektakulär) så kan det vara till din fördel att sälja när det är mycket bostäder ute till försäljning. Då får köparna en bra jämförelse av hur fin din bostad faktiskt är i jämförelse med andra.
• Är din bostad något finare än genomsnittet kan det i vissa fall löna sig att sälja “off-season”, tex i mitten av sommaren då det förvisso är färre spekulanter ute, men också betydligt färre bostäder till försäljningen. Detta kan leda till budkrig mellan de få bostäder som finns.
• Mäklare brukar undvika tillfällen då folk är upptagna med annat: Fotbolls-VM, semestertider, sista vintermånaderna och liknande gör att trycket på visningar är mindre än vanligt. Detta leder också till att tiden som följer därpå har oproportionerligt stort utbud.

En bra mäklare kan hjälpa dig att resonera kring tajmingen och vilken helg inom närtiden som passar just din bostad.

När du nu vet mer om tajmingen med ditt bostadsbyte, köp eller försäljning kan du gå vidare med att välja mäklare eller fundera på om du ska sälja privat.