3. Välja mäklare (eller sälja privat)

När du nu har bestämt dig för att sälja en lägenhet så är det dags att kontakta en mäklare. Eller? Ska du det? Du kanske vill sälja privat?

Den stora anledningen till att sälja privat är förstås att man inte behöver betala ett arvode. Det kan också vara tanken på att betala ett arvode som man inte tycker står i proportion till vad mäklarfirman utför för arbete. Detta är en såpass vanlig uppfattning att det finns en separat artikel om vari mäklarens värde ligger. En mäklare ska genom sitt arbete alltid se till att bostadens slutpris blir såpass mycket högre att detta “överpris” betalar dennes arvode.

Det man betalar för, och således måste ordna på egen hand när man säljer privat är:

• Försäljning och förtroende
• Annonsering
• Kontaktnät
• Budgivning
• Fotografering
• Råd och tips
• Eventuell homestyling (brukar dock kosta extra hos mäklaren)
• Kontraktsskrivning – anpassningsbara och juridiskt bindande kontrakt kan skapas på nätet hos tex Avtal24
• Juridiska och skattemässiga råd

Tänk också på att om du säljer privat så får du inte samma mängdrabatt på tidningsannonser och du kan inte annonsera på tex Hemnet (som är förbehållet för mäklare). Därtill kan det finnas ett stort motstånd för köpare att köpa en lägenhet om det inte finns en mäklare involverad att svara på frågor. En köpare tar en viss risk för att du som säljare ska spara pengar – vilket ofta leder till lägre slutpris. Det finns dock vägar runt många av dessa problem genom att du kan anlita fastprismäklare som tex Hemverket.se, de tar ett fast pris på 5 000 kr för en försäljning.

Oavsett vad man har för anledning att välja, eller inte välja, mäklare så kommer denna guide framförallt handla om hur man gör för att sälja via mäklare. Tips på hur man säljer privat kommer att komma senare i en separat guide.

Hur väljer man mäklare?

Hur ska man då göra för att bestämma sig för en mäklare? Antingen kan du välja att kontakta två till fyra mäklarfirmor själv eller gå på en rekommendation från en vän. Det bästa är dock att låta mäklarfirmorna kontakta dig!

Ett kanonalternativ som finns att tillgå numera är den oberoende webbtjänsten HittaMäklare.se. Där registrerar man sin bostad (helt gratis) när man ska sälja och sen får mäklarna slåss om att få dig att välja just dem, med offerter och erbjudanden. Utifrån detta kan du välja en (eller flera) och prata med dem för att skapa dig en slutlig uppfattning.

Mötet med mäklaren

När du träffar mäklaren kan det här vara några frågor som är bra att ställa:

• Vilka tidningar och annonsformat ingår i (grund-)arvodet?
• Vilka webbkanaler används? Både Hemnet och Bovision till exempel?
• Hjälper ni till även i köpprocessen? Dvs, agerar bollplank när jag ska köpa nytt?
• Har ni målprisgaranti? Dvs, måste jag betala något om det inte blir någon försäljning?
• Hur långa visningar har ni? Läs mer om visningens längd här.
• Har ni professionella lägenhetsfotografer?
• Hur många lägenheter kommer du sälja samtidigt som min? 2-3 brukar vara normalt, är det över tre ska du dra öronen åt dig.
• Vad har du för privat koppling till mitt område? Bor du här? Spenderar du din fritid här? Dvs, kan mäklaren på visningen beskriva området med detaljkänsla  - tex hur fint det är att gå ned för Storgatan en sommarmorgon i juni när torghandlarna slår upp sina fruktstånd.
• Vad är prisbilden för liknande bostadsrätter i mitt område i pris per kvadratmeter?
• Vad skulle du ställa för fråga om du var i mina skor?

Det är viktigt att du fattar förtroende för mäklaren och att du känner att mäklaren förstår dig. Den viktigaste frågan du ska ställa dig själv är: Skulle jag köpa en lägenhet (mitt livs största affär) av den här mannen eller kvinnan? Inger personen ett sånt förtroende att jag skulle lita på honom eller henne?

Tänk på att om du är osäker på en mäklare kan du alltid kolla upp honom eller henne hos Fastighetsmäklarnämnden, för att se om han eller hon fått en varning sedan tidigare. Men är du osäker, så kanske det inte är rätt mäklare från första början?

Även om du känner förtroende för mäklaren i sig så är mäklarfirmans upplägg mycket viktigt också. Känner de din marknad? Har de ett vettigt upplägg för hur de ska marknadsföra din lägenhet? Verkar de vilja sälja lägenheterna på löpande band?

Sen är självklart arvodet en viktig punkt. Det är lätt att tänka se på mäklararvodet som någon form av “låtsaspengar” eftersom bostadsaffären är så stor att det drunknar i jämförelse. Detta synsätt gynnar förstås bara mäklaren. Räkna på vad du eventuellt kommer sälja lägenheten för och räkna på vad det skulle innebära i arvode. Är det upplägget mäklaren presenterade för dig värt dessa pengar?

Köpa Bostad-guiden har en gratis kalkyl för att jämföra mäklararvoden i Excel-format. Den gör det lätt för dig att se skillnaden i mäklararvoden vid olika slutpriser och provisioner.

Denna ifrågasättande inställning kommer att hjälpa dig när du förhandlar om arvodet med mäklaren, för det kan man i många fall göra. Man kan ofta diskutera framförallt provisionsdelen av mäklararvodet, och du kan kanske få med gratis flyttstädning eller en bättre annons i din deal.

Mäklarfirman bör framförallt få betalt för det extravärde de bidrar med. Att få ett högre pris utöver det värderade priset bör premieras, snarare än att få en rakt stigande summa.

Nästan alla mäklarfirmor har med en klausul om ensamrätt på objektet under en viss tid. Detta betyder att om du kontrakterar en mäklare för försäljning av en lägenhet men sedan i slutändan säljer lägenheten till en god vän utan din mäklares hjälp så är han eller hon ändå berättigad till sin provision.

Du kan få tips på mäklarfirmor på vår länklista. Denna lista är på väg att utökas samt kompletteras med intervjuer med mäklarna så har du specifika frågor du tycker vore bra att ställa till mäklarfirmorna så passa på att skriva dem i kommentarsfältet nedan.

I det här läget har du alltså förmodligen bestämt dig för om du ska köpa eller sälja först, du vet ungefär när du ska sälja och du har en mäklare som kan hjälpa dig. Vi fortsätter med vad du behöver förbereda inför försäljning och visning.