Beskattning vid försäljning

Utskriftsvänlig PDF

När du sålt en bostad ska du alltid visa försäljningen i din deklaration. Du kan få dra av vissa utgifter så som förbättringar av bostaden. Har du gjort en vinst på din försäljning ska du betala skatt på denna vinst. Lite förenklat så beskattas vinsten med 30 %. Dock ska kapitalvinsten kvoteras till 22/30 om det är en privatbostadsfastighet, dvs. en fastighet avsedd att användas som privatbostad. Därefter beräknas ungefär 30 % skatt på detta.

Skatter.se kan du få personlig konsultation i skattefrågor av erfarna skattekonsulter.

Exempel: Daniel säljer en bostadsrätt som han bott i de senaste 3 åren. Han köpte bostadsrätten för 200 000 kronor och har inte reparerat den under de åren han bott där. Försäljningspriset uppgår till 300 000 kr, vilket innebär att han har gjort 100 000 kr i vinst. Denna summa ska då kvoteras till 22/30; kvar blir då (100 000 * 22/30) ≈ 73 333. På denna summa ska Daniel därefter betala 30 % i skatt vilket blir (30 % * 73 333) ≈ 22 000.

Om du köper en ny bostad i samband med försäljningen av din gamla kan du i vissa fall skjuta upp beskattningen av din vinst, genom att göra ett så kallat uppskov. Du kan läsa mer hur det fungerar i vår stora guide om uppskov.

Beräkna din vinst eller förlust

Skatten vid bostadsförsäljning är 22% av vinsten. Det första du måste göra är därför att beräkna din vinst/förlust. Detta beräkna annorlunda för bostadsrätter och småhus. Dessutom måste du ha vissa tillåtna avdrag i åtanke när du beräknar detta.

Beräkning för bostadsrätt:

+ Försäljningspris
– Mäklararvode (försäljningsutgifter)
– Inköpspris
– Förbättringsutgifter
– Kapitaltillskott
– Andel av inre reparationsfond vid försäljning
+ Andel av inre reparationsfond vid köp
+ Återföring av uppskovsbelopp
= Vinst eller förlust

Beräkning för småhus, ägarlägenhet eller tomt:

+ Försäljningspris
– Mäklararvode (försäljningsutgifter)
– Inköpspris inkl. lagfartskostnader etc.
– Förbättringsutgifter
+ Återföring av uppskovsbelopp
= Vinst eller förlust

Förbättringsutgifter ska minst vara 5000 kr

För att få avdrag för förbättringsutgift måste den ha uppgått till minst 5 000 kr det år förbättringen skedde. Förbättringsutgifterna indelas i ”Ny- till- eller ombyggnad” och ”Förbättrande reparationer”. Med ny-, till- eller ombyggnad menas t.ex. ändring av byggnadens konstruktion, planlösning eller funktion.

Om bostaden var ny då den köptes kan således inget avdrag medges för förbättrande reparation. Avdrag medges bara för förbättrande reparationer som gjorts under försäljningsåret och de fem föregående åren.

Räkna ut beskattningen efter försäljning

När du vet hur mycket vinst eller förlust du gjort på din bostad kan du beräkna beskattningen.

Beskattning vid vinst:

Vid vinst ska du skatta på försäljningen. Det är denna som kvoteras till 22/30 och därefter dras cirka 30 % skatt av detta. Beräkningen blir därför (Vinst * 22/30) X 30 %

Beskattning vid förlust:

Har du gjort förlust på försäljningen får du istället dra av halva förlusten mot andra vinster och inkomster som tas upp under kapital i deklarationen. Om din förlust är större än dina vinster och kapital får du ett underskott i kapital. Det finns två krav för dessa avdrag:

  1. Du får endast göra avdraget det år du haft förlusten.
  2. Du får endast göra avdrag för verkliga förluster.

Om du sålt din bostad till ett underpris måste du kunna visa att försäljningen inte gjorts för att öka köparens förmögenheter, annars får du inte göra avdraget.

Exempel: Du har sålt en bostadsrätt till en släkting. Du har delvis fått en kontant betalning på 2 miljoner kr och även fått ta över en hyreslägenhet vilket uppskattas vara värt 300 000 kr. Bostadsrätten var egentligen värd 2,2 miljoner kr och därför har du gjort en förlust på 200 000 kr. Priset du fick betalt och värdet av hyresrätten överstiger dock det bostadsrätten egentligen är värd (2 miljoner kr + 300 000 kr – 2,2 miljoner kr = 100 000 kr) och därför har du inte rätt att göra avdrag för förlusten. Du ska dock inte heller skatta för vinst.

Mer information om beskattning

Denna information bara täcker huvuddragen i Skatteverkets regler. Det är vanskligt att försöka beskriva reglerna alldeles för mycket i detalj, utan där får vi hänvisa till Skatteverket. Skatteverket har en del sidor om detta som kan vara bra att ta del om:

Så fungerar förbättringsutgifter

Försäljning av bostadsrätt

Försäljning av småhus

För att diskutera mer avancerade skattefrågor kan också Skatter.se rekommenderas. Det är en webbsida som har forum och experter. Man kan också läsa mer om skatteavdrag

Skriv kontrakt på försäljningen

Kommentera

E-postadressen publiceras inte. Obligatoriska fält är märkta *

76 Relaterade frågor & svar

Berit Steen skriver:

Har köpt min ombildade bostadrätt för 135 000 kr år 2005. Ligger för försäljning just nu för acceptpris 1 495 000 kr.

Har köpt en annan br för 2 000 000 kr.
Var kan jag snabbt få veta hur stor reavinstskatten blir detta pga om jag ska betala den och därmed betala mindre på nya lgh och spara beloppet tills det ska betalas.
(eller ev skjuta upp .)

Jag måste tyvärr säga att jag inte riktigt förstår vad du menar i slutet av din mening. Om du säljer din nuvarande lägenhet för 1 495 000 kr så har du gjort en vinst på 1 360 000 kr (!). Skatten på detta är alltså 22% x 1.36 Mkr = 299 200 kr. Då har jag inte räknat med några avdrag för tex mäklararvoden. Om du vill skjuta upp skatten får du göra uppskov på din vinst på 1.36 kr.

Karl skriver:

Hej
Vi har en gemensam uppskov på 1530000:- hus Skatteverket . Men denna summan är hela vinsten som vi gjorde när vi sålde två tidigare bostadsrätt och inte den skatt summan vi blir skyldiga till Skatteverket . Lägenheterna är sålda 2001 samt 2006.
Hur kan vi rätta till detta?
Väldigt tacksam för svaret.
Med vänlig hälsning,

Det är så det står angivet hos Skatteverket. Det är också den summa man betalar (för närvarande) 0.5% ränta på och inte vinstskatten i sig för övrigt. Så allt är i sin ordning. Om du misstänker att något är fel trots allt kan du enkelt få det förtydligat med ett samtal till Skatteupplysningen.

Karl skriver:

Hej,
Aug 2014 köpte jag mammas lägenhet som bildades till bostadsrätt. Nu vill jag sälja och köpa billigare för att betala lite av mina skulder/lån . Jag köpte för 1000 000:- och säljare med 1000 000:- i vinst. Jag har inte bott där själv utan min mamma bor där och kommer hon att även bor i den nya lägenheten.Jag har uppskov todigare på 750000:- och min fru på 750000:- . Lägenheten står på mitt namn. Hur blir det med uppskov? Hur blir det med skatten? Tack för svaret.

Jag hänger inte riktigt med exakt hur du menar men såna här frågor brukar jag nästan alltid referera vidare till Skatteupplysningen. De är helt enkelt mycket bättre på att svara på det än jag. Därtill är de väldigt hjälpsamma så det finns ingen riktig anledning att inte göra det.

Johanna skriver:

Hej! Jag ska snart sälja min etta i en Stockholmsförort, och räknar med att göra 200 000-400 000 i vinst. I höstas köpte min pojkvän en tvåa i en småstad för 750 000 kronor, i vilken vi nu bor tillsammans (jag hyr ut stockholmslägenheten). Tanken vid en försäljning är att jag ska köpa in mig i hans lägenhet och äga 50 %, dvs 375k. Rent teoretiskt har jag möjlighet att betala det kontant (förutsatt att inte försäljningen i Stockholm går katastrofalt dåligt…) men jag funderar på att ändå ta lån pga låga boräntor och osäker tillväxt på bostadsmarknaden i småstaden. Gör detta någon skillnad ur skattesynpunkt? Jag har också hört att jag kanske måste skatta direkt oavsett eftersom det inte rör sig om ett ”nytt” köp utan bara ett köp av en del av en bostadsrätt. Stämmer detta?

Jättetack för svar!

Johanna

Om du betalar nya bostaden kontant eller med bolån gör ingen skillnad på den vinstskatt du måste betala för din ett, om det är det du menar? Den enda skillnaden skattemässigt är att om du tar bolån får du ju göra avdrag för 30% av ränteutgifterna, jämfört med att betala kontant, och det är ju en fördel.

Angående att skatta direkt så vet jag inte. Kolla upp detta med Skatteupplysningen (och skriv gärna deras svar här sedan!).

Jocke skriver:

Hej

Jag köpte min lägenhet för 2,5 år sedan, och sedan dess har jag renoverat alla rum förutom badrum. Med renovering menar jag: nytt kök, nya golv, nya tapeter, nymålade tak och lister. Totalt har jag lagt ut 80,000kr på renovering.

Jag betalade 445,000kr när jag köpte lägenheten och nu säljs lägenheter i samma område och liknande skick för ca 850-900,000kr. Lek med tanken att jag skulle få 890,000kr för min lägenhet, får jag då göra avdrag på de 80,000kr som jag renoverat för? Måste jag sälja inom ett visst antal år?

Jag flyttade din kommentar till denna artikel som bör motsvara din fråga bättre. Hur stor del av åtgärderna som du gjort som är avdragsgilla handlar alltså om de är ”förbättrande reparationer” eller ”ny/om-byggnad”. Det är en bedömningsfråga från Skatteverket. Exakt hur de tolkar förbättrande reparationer (som tex nymålade tak) kan vara är inget jag kan svara på. Det lättaste är helt klart att ringa Skatteverket och beskriva situationen. Du behöver ju inte ange vem du är när du ringer, om du inte vill.

Susanne Ribbesjö skriver:

Hej!

Jag ska sälja halva min borätt till min särbo, sen ska vi bo där tillsammans. Den är värd 2, 5 miljoner mer än vad jag köpte den för. Hur mycket måste jag skatta på den vinsten? Och kan jag skjuta på den skatten utan att jag köper något nytt?

Jag refererar nästan alltid till Skatteverket direkt i dessa typer av frågor. Detta för att det handlar om så stora pengar och det kan finnas undantagsfall och då är SKV de allra bästa att ge ett bra svar.

Johan A skriver:

Om Jag har lagt ner T.ex. 100 timmar på att renovera lägenheten och jag har material genom kvitton. Kan jag göra avdrag för spenderad tid!

Christoffer - BoUpplysningen.se skriver:

Nej, det är jag ganska säker på att man inte kan göra. Du kan dock göra avdrag för material som står för förbättrande åtgärder. Som vanligt hänvisar jag till Skatteupplysningen för detaljer.

Solveig Aase skriver:

Hej!
Jag funderar på att sälja min bostadsrätt och köpa en dyrare. Som jag förstår det kan man få uppskov med vinstskatten då och betala 0.5% av den per år. Hur många år kan man få uppskov?
Mvh S

Jan Flodin skriver:

Nja, det är den uppskjutna reavinsten du betalar 0.5% årlig skatt på. Den skatt du skjuter upp är 22% av reavinsten, så det blir i verkligheten ca 2.27% årlig ränta på det belopp på den skatt du skjuter upp att betala. Om jag nu räknat rätt…

Oscar skriver:

Hej. Om jag säljer min bostadsrätt och köper en ny inom ett år behöver jag inte skatta på vinsten om jag förstått det rätt?! Men måste jag skatta på vinsten om jag köper en bostad som är billigare än min förra?

Christoffer - BoUpplysningen.se skriver:

Man måste alltid skatta för vinsten men om man köper nytt som är för samma pris eller dyrare kan man få uppskov på vinstskatten. Om du köper en billigare bostad får du bara uppskov på delar av beloppet. Ring och prata med Skatteupplysningen och hör dig för exakt hur mycket det blir så att du kan ha med det i beräkningarna!

Sara skriver:

Hej! Jag ska köpa min hyresrätt som har ombildats. Egentligen skulle jag vill sälja den därpå för att köpa en större.
Har hört att det bättre att vänta till årsskiftet. Detta då det blir mer fördelaktigt för mig gällande skatten. Stämmer detta vilken procentsats handlar det om i så fall.
Är det något annat jag bör tänka på?
Kommer få en fond på 30000 kr i samband med köpet för att renovera. Är det bättre att jag använder pengarna och renoverar eller struntar i det? Finns det något som är bra att tänka på i så fall? Tacksam för svar.

Christoffer - BoUpplysningen.se skriver:

Hej,

Jag känner mig som en trasig LP-skiva ibland i mina kommentarer till denna artikel men de som ÄR allra mest lämpade att svara på skatterelaterade frågor som denna är Skatteupplysningen. De är mycket hjälpsamma och man får bra svar. Att gå omvägen via BoUpplysningen är förståerligt men jag rekommenderar verkligen att man talar med Skatteverket / Skatteupplysningen (0771 567 567) för att veta vad som gäller, och inte gäller.

Det är också lite svårt för mig att bedöma om du bör renovera eller inte. Är bostaden i dåligt skick och du känner att det är värt att investera dina pengar för att renovera bostaden så är det helt upp till dig. Du bör inte renovera som en investering i den mening att du ska få en avkastning (högre vinst) på bostaden när du säljer den. Nästa ägare kanske inte alls tycker att din lösning, ditt färgval eller val av stil är rätt för dem och då får du inte ut det du lagt ner på renoveringen. I andra fall kan man med enkla (läs: billiga) medel få ut mer av sin bostad för att den ser fräschare och snyggare ut efter en renovering.

Om du vill renovera din bostad för att få ut mer av den så kolla tex med en mäklare vilken typ av stil som oftast går hem hos köpare. Men grundregeln är du ska renovera för din egen skull.

Jonas skriver:

När man ska göra avdrag för förbättringar, MÅSTE man ha alla kvitton?
Eller kan man ha före och efter bilder som underlag, från t.ex prospektet när man köpte och prospektet när man sålde?
En vän till mig hade skrivit ner alla kostnader för hand på papper, och det gick igenom.

Christoffer - BoUpplysningen.se skriver:

Jag vet inte exakt hur Skatteverket behandlar dessa avdrag men jag har mycket svårt att tro att Skatteverket godkänner före-efter-bilder och kostnader angivna på papper. Det finns säkert undantag, som din kompis fått erfara men rent principiellt måste man ju kunna styrka ett avdrag och då är kvitton och andra verifikat det starkaste beviset. För 100%-iga svar skulle jag ringa 0771-567567 och höra vad Skatteverket godtar som verifikat för avdrag vid renovering.

Notera också att ett avdrag kan ”gå igenom” utan att man har några kvitton alls. Det är möjligt att Skatteverket förlitar sig på dina uppgifter men vill de kontrollera dem vid något (senare) tillfälle så tror jag inte att de godkänner före-efter-bilder eller egenangivna kostnader som verifikat (”bevis”). Min rekommendation är att alltid spara kvitton från renoveringen och kan du inte få kvitton så se till att du kan ange kostnaden på ett ”objektivt” sätt.

Viktor skriver:

Hej!
Funderar på att köpa lägenhet nu senast mars och kommer låna av banken.
Som exempel ifall jag lånar 1 000 000 och har en ränta på 4% skulle det bli en årlig ränta på 40 000. Kan jag då dra av 30% av den räntan vilket skulle ge mig en årlig ränta på ca 32 000?
Mvh

Christoffer - BoUpplysningen.se skriver:

Ja, men snarare 28 000 kr (0,7 * 40 000 = 28 000). Tänk på att du också måste ha skattat för minst 28 000 kr för att kunna dra av detta också. Tjänar man väldigt lite kan man inte dra av fullt.

Yvonne skriver:

Hej!
Min mamma ska sälja sin bostadsrätt och hon ska inte köpa någon ny. Får hon då skatta för hela vinsten, vilket blir i princip hela försäljningssumman då den inköptes för 40 år sedan för en mindre summa?

Thomas skriver:

Ja tyvärr.

Erika Gustavsson skriver:

Hej!
Om jag säljer min BR och gör en vinst på 500′, ska jag då betala 22% vinstkatt vad jag än gör med vinsten?

Om jag inte köper ny bostad?
Om jag köper billigare bostad?
Om jag köper dyrare bostad?

Mvh

Christoffer - BoUpplysningen.se skriver:

Hej,

Om du köper en helt ny bostad så måste du betala vinstskatt i kommande deklaration på hela vinsten. Om du köper en dyrare bostad kan du skjuta upp vinstskatten (uppskov) men betalar då, för närvarande, 0.5% på vinstskatten varje år. Köper du en billigare bostadsrätt så betalar du för mellanskillnaden. Exempelvis, om du köpte bostadsrätten för 500 000 kr och sålde den för 1 000 000 kr och sen köper en ny för 800 000 kr så får du göra uppskov på 300 000 kr men betala skatt på 200 000 kr i samband med nästa deklaration. Notera dock att det kan finnas personliga skillnader som gör dessa beräkningar något annorlunda men i princip stämmer detta.

Kenneth M skriver:

Hej hej,

Planerar att flytta till England till våren
och min lägenhet som jag köpte för 650000 går att sälja för 900-1 miljon idag. Jag planerar inte att köpa något nytt i Sverige. Vad måste jag tänka på och hur mycket av vinstkakan försvinner till skatter etc?

Christoffer - BoUpplysningen.se skriver:

När det handlar om vad du bör tänka på när du säljer så rekommenderar jag dig att läsa vår sälja bostad-guide. Angående beskattning så gäller det som står i artikeln ovan finns inget att tillägga som är specifikt i ditt fall.

Martin K skriver:

Jag gick in och tittade på skatteverkets hemsida och för år 2011 blir vinstskatten 22/30, dvs 26,6%. Inte 22 % som står vid er sida, det måste vara gamla regler som ni följer?

SL skriver:

På skatteverkets sida står det ”beskattas 22/30 av vinsten med en skatt på 30 procent”, vilket innebär 22/30 * .3 vilket slutar på 22%.

Christoffer - BoUpplysningen.se skriver:

Precis, det stämmer. Notera att de 21% som står i artikeln alltså gäller för ränteavdrag och det är inte en skatt.

Malin skriver:

Hej,

Om man säljer en bostadsrätt för att tillfälligt flytta in i en hyreslägenhet – får man då uppskov på skatten av vinsten – eller är det bara att betala, sätta in resten av pengarna på ett huskonto och se glad ut?

Christoffer - BoUpplysningen.se skriver:

Malin: Det beror på hur lång tid det dröjer innan du köper en ny bostad. Du har i princip tid att bo i en hyreslägenhet och se dig om efter nya ”köpebostäder”. Om du sålt bostaden under 2010 måste du ha avse att köpa en ny under 2011 för att ha kunnat få uppskov. Det finns lite specialregler för om du köper en tomt eller om du inte kommer bosätta dig i den nya bostaden på direkten. Säljer du under 2011 så har du i princip 2012 på dig att hitta något nytt för att kunna begära uppskov. Se gärna Skatteverkets blankett SKV 321 för detaljer och ”finstilta”.

Thomas skriver:

Hej,

Mina föräldrar sålde sin villa 2004 och gjorde en vinst på ca 2320000:- de gjorde då uppskov på det beloppet då de behövde pengarna för att investera i ett radhus.(22%= ca500000) Nu ska de sälja radhuset och har gjort en vinst på 1900000:-. De ska nu köpa en lägenhet. Frågan är: Måste de betala det ”gamla” uppskovet då de säljer eller kan man ha två olika uppskov? Eller kan man baka ihop vinsterna? Eller hur fungerar det? / Thomas

Christoffer - BoUpplysningen.se skriver:

Thomas: Uppskoven slås ihop till ett, de behöver således inte betala av det gamla uppskovet än.

bengt davidsson skriver:

jag undrar om jag säljer mitt hus som jag köpte 1984 för 210000kr ,för 3000000 idag hur mycket skulle jag betala i skatt.
har gjort både stora&små renoveringar under åren.Har idag lån på ca 850000Kr har gjort allt arbete själv.får man till exempel dra av något för eget arbete har kvitton för material för dom senaste fem åren på ca 500000kr

Christoffer - BoUpplysningen.se skriver:

Bengt: Grattis, det är ingen dålig vinst du gör! 1 790 000 kr, förutsatt att du inte tappade en nolla där. Såtillvida att dina utgifter på 500 000 kr är gjorda de senaste fem åren och är en nybyggnad, ombyggnad eller tillbyggnad så får du dra av dem. Om det är reparation/underhåll får du inte dra av. Skillnaden är att du måste höja standarden, inte behålla standarden. Exempelvis kommer att byte av en tvättmaskin inte räknas som ombyggnad utan som underhåll medan nyinköp av en tvättmaskin som inte fanns tidigare räknas som ”nybyggnad” och får dras av.

Sara Arcos skriver:

Hej,
Min man och jag sålde en br och vinsten var ca. 600 000 kr. Vi köpte en ny br (nybyggt) och har uppskov. Jag undrar hur beräknar man skatt på vinsten. Hur mycket blir uppskov för både mig och min man?
Hoppas på vägledning.
Tack!

Christoffer - BoUpplysningen.se skriver:

Sara: Om er vinst är 600 000 kr så blir skatten 22% * 600 000 kr = 132 000 kr. Om ni väljer uppskov kan ni vänta med att betala denna skatt men någon gång måste ni betala den, såtillvida att ni inte går med förlust på någon annan bostadsaffär.

Eva Steele skriver:

HEj
Vi har precis köpt vår lägenhet som blev ombildad från hyres till bostadsrätt- Vi vill inte bo kvar hur länge som utan flytta så fort som möjlig till något annat mer typ radhus. När får vi lov att sälja???? Mvh Eva Steele

Christoffer - BoUpplysningen.se skriver:

Eva: Ni får lov att sälja när ni vill. Däremot kommer bostadsrättsföreningen räknas som oäkta under det första året vilket gör att ni får högre skattesats (30% istället för 22%) samt att ni inte kan göra uppskov för skatten.

Läs gärna mer under artikeln för äkta och oäkta bostadsrättsföreningar.

Josefin skriver:

Till vår lägenhet som vi sålde hör Telia triple play (digital-TV, internet och IP-telefoni) som inte går att välja bort. Vi köpte till en ny digitalbox med hårdisk som går att spela in på som vi lämnade kvar och lät ingå i köpet när vi sålde lägenheten. Kan man dra av det som förbättring på lägenheten?
Om vi kan det ska vi räkna det året då vi har följesedeln från att vi fick den eller det året vi betalade för den vilket var efter årsskiftet?

Christoffer - BoUpplysningen.se skriver:

Josefin: Det är nog inte speciellt troligt att detta avdrag skulle gå igenom då det inte är en reparation eller förbättrande underhåll. Dessa åtgärder gäller den ”fasta delen” av lägenheten och inte lösöre.

Det man kanske skulle kunna argumentera för är om ni marknadsfört lägenheten vid försäljningen som ”har digitalbox med hårddisk” och se det som en försäljningskostnad – men även det är nog svårt att få igenom.

Johan skriver:

Hej

Har en fråga och jag tror den varit uppe här förut men är inte säker på att jag förstår dom svaren så jag prövar.

Jag köpte en BR för 720.000 och sålde den efter ett och ett halvt år för 845.000. Frågan är ju givetvis då dom 145.000 kr jag tjänat, ska jag betala skatt på dessa eller ska jag begära uppskov? Om jag nu begär uppskov (om jag nu kan det) vad skulle då det innebära för mig?

Nytt boende är klart och jag ska investera vinstpengarna i den är tanken.

Christoffer - BoUpplysningen.se skriver:

Johan: Du kan välja att betala skatt på direkten eller begära uppskov på skatten. Detta innebär att du i samband med deklarationen varje år får betala en mindre ränta på vinstskatten (inte vinsten alltså).

Din vinstskatt borde alltså bli 145.000 * 22% = 31.900 kr. En ränta på 0.5% innebär då en årlig kostnad på cirka 160 kr. Ganska överkomligt alltså.

Christoffer - BoUpplysningen.se skriver:

Fredrik: Du drar av dina kostnader (som du har kvitton för) på vinsten du gjort på lägenheten. Sen skattar du för resterande vinst.

Cecilia skriver:

Är det någon som vet om det existerar ett tak för hur mycket man kan drea av från vinsten, i förhållande till försäljningsvinsten. Tacksam för svar

Fredrik skriver:

Hej..
Om man har kvitton på allt som är renoverat, drar man av det på skatten eller på vinsten, när man säljer lägenheten sen?

Isabella Thinsz skriver:

Hej,
Det är märkligt att kostnadsökning kallas för vinst. Jag köpte min lägenhet i Stockholm för arton år sedan.Nu flyttar jag till en billigare lägenhet men får mycket högre kostnader på grund av skatten. Vissa av mina grannar har bott i huset i 30 år, de kan aldrig flytta därifrån på grund av den så kallade vinsten. Och varför räknas inte inköpspriset upp till dagens prisnivå. 1,2 miljoner som jag betalade är väl minst 3 miljoner idag. Det kan aldrig vara bra för ett samhälle att förhindra rörligheten. Vi äldre sätter oss fast i för stora lägenheter för att vi inte har råd att flytta.

Christoffer – BoUpplysningen.se skriver:

Isabella: Intressant det du skriver och jag har faktiskt aldrig tänkt på den aspekten själv. Min mormor köpte sin bostadsrätt på 60-talet och betalade 5 000 kr (hon fick då till och med ta bolån!). Hon sålde häromåret för 1.8 Mkr någonting så i princip var säljbeloppet detsamma som vinsten.

Om man ska ta hänsyn till kostnadsläget så innebär det ju att reavinsten blir differensen mellan Konsumentprisindex/inflationen och boprisstegringen, vilket på sätt och vis låter vettigt. Man gör dock inte på samma sätt med någon annan reavinst (aktier eller liknande) så staten får därmed i princip reavinstskatt på inflationen!

Andreas Bergquist skriver:

Jag köpte ny tvättmaskin, torktummlare, spis och diskmaskin December 2006 och säljer min bostadsrätt December 2010. Kan jag dra av inköpspriset på varorna som förbättrande åtgärder, eller ska jag räkna med någon form av avräkningstid? Vilken är i så fall avskrivningstiden för varorna jag nämnde?

Christoffer – BoUpplysningen.se skriver:

Det kan eventuellt räknas som ”ombyggnad” (se sidan 6 i dokumentet jag refererar till i artikeln) och därmed som förbättrande utgifter eftersom det ändrar boendets funktion, men det kan nog vara ett gränsfall.

Ring och kolla med Skatteverket och se vad de säger. Alternativt anger du detta som förbättrande utgifter och låter dem ta ställning till det i deklarationen.

Det kan vara värt att kolla upp med dem angående de fem åren, det kan nog vara så att om det går 5 år och en dag så kan du inte dra av kostnaden…Hur ser det ut för dig, är det under fem år eller lite över?

Andreas Bergquist skriver:

4 år (Dec 2006 – Dec 2010)

Christoffer – BoUpplysningen.se skriver:

Ja, det har du förstås rätt i, då är ju det inte några konstigheter. Då handlar det enbart om Skatteverket anser att det är tillräckligt för att räknas som ombyggnad. Har du pratat med dem?

Christoffer – BoUpplysningen.se skriver:

Hej,

Jag ber om ursäkt för sent svar till många av ovanstående och att tack till ”Mäklarn” för klargörandet däremellan.

Stefan: Ja, du får lägga till uppskovet till ditt tidigare uppskov så länge det inte överskrider 1.45 Mkr (nytt från 2010). Gör det det så måste du skatta för det som skjuter över 1.45 mkr.

Jonas Carlsson: Ja, du får ha uppskovet så länge du vill. Det finns ingen tidsbegränsning på det, bara begränsningar i summa mm.

Angela Wilkins: En mäklare berättade för mig en gång att ”för att förstå skatteregler gäller det ofta att bortse från logiken” – det var till viss mån skämtsamt sagt men det finns en del sanning i det. Skattereglerna är inte alltid rättvisa eller logiska, de ibland bara ”är”.

I det här fallet så är det alltså uppskovsbeloppet (ofta = vinsten) som du betalar 0.5%, inte skatten på uppskovsbeloppet (dvs 22% av vinsten). Hur logiskt det är kan jag inte svara på.

Mäklarn: Tack för ett bra klargörande!

Jag vill också klargöra att det finns en massa undantag och så, och för att få 100% klar bild hur det är för just din situation så måste du läsa den relativt lättlästa bilagan (som jag refererar till i artikeln) och/eller ringa Skatteverket, 0771 567 567. De är otroligt hjälpsamma och duktiga. Jag kan bara ge generella svar här och kan missa detaljer i hur just din situation är.

angela wilkins skriver:

Hej,
Jag har det maximala uppskovsbeloppet på 1,6 mkr.Är det riktigt att man betalar 0,5% skatt på hela det beloppet trots att skatten ”bara” är 22% på 1,6mkr?Ska man inte bara betala skatt på beloppet som man skulle ha betalat i skatt?Verkar inte logiskt annars!

Mäklarn skriver:

Hej Jonas,

Det stämmer att din månadskostnad blir 135 kr om du väljer att använda dig av uppskovet. Men det är viktigt att jämföra alternativ.
När du gör en vinst på 325 000kr s betalar du en avgift på 0,5% på detta belopp, detta kan jämföras med att istället låna de pengarna du skulle betalat i skatt 71 500kr (22% på 325 000kr) vilket innebär att du vid en 4% ränta får en månadskostnad på 238kr. Sedan så får du ju faktiskt dra av denna kostnad till 30% vilket medför en faktisk kostnad på 166kr/månad e. skatt.

Jonas Carlsson skriver:

Hej
Vi köpte i okt 2008 en BR för 1,64MKR, skall nu sälja den för 2,025MKR, vilket efter mäklararvode ger en vinst på ca 325000kr. Vi kommer köpa en villa nu under 2010, en nybyggnation med inflyttning i aug 2011. Kan vi då begära uppskov i princip hur länge som helst, tills vi köper något annat? och då betala en årlig ränta på 0,5%, vilket skulle ge en månadskostnad på ca 135kr? Är det korrekt uppfattat eller har jag glömt något?

Tacksam för svar omg.

Mvh//

Stefan skriver:

Hej,
jag har ett uppskov sedan 2007 då jag sålde och köpte nytt, och ska nu sälja min nuvarande bostadsrätt. Jag kommer då att, till den eventuella vinst jag gör, skjuta till det uppskovet. Får man sedan begära ett nytt uppskov på den nya summan, eller måste allt betalas denna gång? Summorna kommer inte i närheten av taket på 1,6 M

Mvh, Stefan

Marcus skriver:

Hej!

Vi köpte en BRF för 360.000 som var ett renoveringsobjekt och sedan renoverade vi upp den (den var inrökt 40 år med pipa, saknade frys och WC var otäckt äckligt.) Vi har fått den värderad till idag 750.000 och skall snart sälja den, säg att vi får 800.000 för den. Då gör vi väl en vinst på 440.000 lite drygt, men renoveringen har ju gått på drygt 400.000 (finns inte kvitto på allt, men man ser klart o tydligt från gamla bilder och dagens läge skillnaden). Kommer vi således kunna dra av typ 400.000 av vinsten? Vi har dragit om all EL, nya golv, nytt kök, nytt badrum med bubbelbad osv.. räknas det som förbättrings-rustning? Tacksam för svar / Marcus

Christoffer – BoUpplysningen.se skriver:

Marcus: Det stämmer, det du beskriver är värdehöjande åtgärder och du kan dra av de kostnader du har kvitton för för fast utrustning etc. När gjorde ni renoveringen?

camilla skriver:

hej!
har en bostadsrätt som vi köpt och gjort om planlösningen i köket-dragit om el mm,,,vi sattsade då privata pengar för detta har vi rätt att dra av det som förbättringsutgifter-rustningen började dec 2004 och var klar 2005 januari och ska sälja nu omgående.
tacksam för svar ./Camilla

Christoffer – BoUpplysningen.se skriver:

Camilla: Det ska gå alldeles utmärkt det!

Camilla skriver:

Hej, vår läghjordes om till bostadsrätt i okt 2009, vi köpte då och ska nu sälja den. Får vi då begära uppskov på vinsten? Man ska ju bott minst ett år i bostaden vilket vi har men, vi har inte ägt den i 1 år. Vad gäller?

/Camilla

Christoffer – BoUpplysningen.se skriver:

Camilla: Ledsen att det dröjde med mitt svar men det fungerar alldeles utmärkt att få uppskov på vinsten om man ombildat från hyresrätt och bott där i över ett år, även om man inte just ägt den i ett år.

Manne skriver:

Hej,
Köpte en BRF men har inte varit skriven där.
Det har varit en övernattningslägenhet.

Nu har jag sålt den.
Min fråga:
Köpet var på 2,5 Msek, men jag har belånat den så skulden till banken var på 3,25 Msek när den såldes. (Betalade räntorna på lånet med )
Nu har jag sålt den för 4,2Msek.
Får jag på något sätt dra av skulden, som nu är reglerad med banken.
Dvs åker jag på reavinst på 2,5-4,2, fast jag löst skulden..?

Christoffer – BoUpplysningen.se skriver:

Manne:

Allt handlar om vad du belånat lägenheten för. Har du renoverat den så kan du göra avdrag för vissa åtgärder. Men annars är reavinsten baserad på 4.2-2.5=1.7 Mkr – och det är för Skatteverket ointressant hur du finansierat köpet.

Jonas skriver:

Här kommer ännu en fråga. Om reavinsten överstiger 1.6 miljoner. Nu står maken som ensam ägare till lägenheten, kan vi dela upp lägenheten mellan äkta makar och få 1.6 miljoner var som uppskov då vi gemensamt köper den nya bostaden?

Christoffer - BoUpplysningen.se skriver:

Jonas: Tyvärr måste jag säga att det jag skrivit om beskattning här är ungefär så mycket jag kan, och vågar kommentera, om beskattning. Jag försöker ständigt lära mig nytt. Framförallt med tanke på att det är svårt för så många och det är många som behöver hjälpen. Men just nu är det inte något jag kan hjälpa dig med, tyvärr.

Jonas skriver:

Hej,

vi bor utomlands och är inte skrivna i vår brf i Stockholm. Då vi flyttar hem om några år måste vi tyvärr sälja och köpa något större då familjen har växt och blivit för stor för lägenheten vi nu har. Måste vi vara mantalsskrivna i vår nuvarande lägenhet under en viss tid innan vi säljer denna för att kunna tillgodogöra oss uppskov av reavinstskatt?

Rikard Hoegberg skriver:

Hej Uppskov betyder betalning uppskjuten i framtiden.
Hur lång tid gäller uppskovet? När ska skatten slutgiltigt betalas?

mvh

Rikard

Christoffer - BoUpplysningen.se skriver:

Rikard Hoegberg: Man kan i princip ha uppskov så länge man vill så länge man inte säljer av sin nya bostadsrätt. Den nya räntan på 0.5 % gör dock att det knappast är ett ekonomiskt alternativ.

Erik skriver:

Kan man på något vis dra av de 21% av låneräntan på ett tidigare stadie än vid deklarationstillfället? Vart vänder man sig isåfall?

Christoffer - BoUpplysningen.se skriver:

Erik: Ja, det kan man göra. Det kallas för att jämka. Kontakta Skatteverket så får du mer information.

Vad du behöver veta om kommentarerna på BoUpplysningen