Deklarera bostadsförsäljning

Utskriftsvänlig PDF

När du har sålt en bostad ska du alltid visa försäljningen i din deklaration. Du kan få dra av vissa utgifter, till exempel förbättringar av bostaden. Har du gjort en vinst på din försäljning ska du betala skatt på denna vinst. Vinstskatten för privatbostäder är 22 procent.

Skjut upp beskattningen med uppskov

Om du köper en ny bostad i samband med försäljningen av din gamla kan du i vissa fall skjuta upp beskattningen av din vinst genom att göra ett så kallat uppskov. Istället betalar du cirka 0,5 procent av vinsten i en årlig skatt.

Du kan läsa mer hur det fungerar i vår stora guide om uppskov.

Beräkna din vinst eller förlust

För att veta vad du ska skatta måste du först räkna ut din vinst eller förlust. Detta beräknas annorlunda för bostadsrätter och småhus. Dessutom måste du ha vissa tillåtna avdrag i åtanke när du beräknar detta.

Beräkning för bostadsrätt:

+ Försäljningspris
– Mäklararvode (försäljningsutgifter)
– Inköpspris
– Förbättringsutgifter
– Kapitaltillskott
– Andel av inre reparationsfond vid försäljning
+ Andel av inre reparationsfond vid köp
+ Återföring av uppskovsbelopp
= Vinst eller förlust

Beräkning för småhus, ägarlägenhet eller tomt:

+ Försäljningspris
– Mäklararvode (försäljningsutgifter)
– Inköpspris inkl. lagfartskostnader etc.
– Förbättringsutgifter
+ Återföring av uppskovsbelopp
= Vinst eller förlust

Förbättringar av bostaden ger rätt till avdrag

När du säljer en bostad får du göra avdrag för dina förbättringsavgifter. Det gäller bara vid försäljning av småhus, ägarlägenheter och bostadsrätter. För dig som vill göra avdrag finns det flera krav som måste uppfyllas. Först delas förbättringsutgifterna in i flera olika kategorier som grundförbättringar, reparation och underhåll. Både reparationer och underhåll måste leda till att bostaden är i ett bättre skick efter att arbetet är utfört för att kunna göra ett avdrag.

Om bostaden var ny när den köptes kan inga avdrag för förbättringsutgifter göras. Skatteverket anser inte att ändringarna på en nybyggd bostad leder till att bostaden är i bättre skick än vid köpet.

För att få göra avdrag krävs det även att beloppet för förbättringsutgiften uppgår till minst 5 000 kronor under det år som arbetet genomfördes. Om du ärver en bostad eller får den testamenterad till dig kan du göra avdrag på allt arbete som den tidigare ägaren har genomfört.

Tänk på! Du kan göra avdrag för förbättringsutgifter som är större än 5 000 kronor och som skedde inom fem år från försäljningsdatumet.

Försäljningskostnader ger möjlighet till avdrag  

När du säljer din bostad har du rätt att göra avdrag för försäljningsutgifter. I avdraget ingår kostnader för mäklararvode, och du kan även få göra avdrag för exempelvis advokatkostnader och värderingar samt besiktningar som har utförts. Du kan även göra avdrag för viss homestyling, det vill säga om du har anlitat en fotograf för att fota ditt hem, eller om du har betalat för förvaring av vissa möbler under visningen. Eftersom allt fler använder sig av olika inrednings- och fotograferingstjänster är detta bra att ha i åtanke, eftersom du kan spara mycket pengar på dessa avdrag. 

Avdrag för mäklarkostnader

Det avdrag som är relevant för de flesta är för mäklarkostnader. Eftersom de flesta privatpersoner säljer sin bostad med hjälp av en mäklare är det bra att veta vad du faktiskt får göra avdrag på. Dels får du göra avdrag på själva mäklararvodet, det vill säga det du betalar för att mäklaren ska hjälpa dig att sälja bostaden. Utöver det får du även göra avdrag på premien för vissa försäkringar i samband med försäljning. Exempelvis får du göra avdrag på en försäkring mot dolda fel om försäkringen ingår i mäklarens arvode.

Ränteskillnadsersättningen är avdragsgill

Om du har ett bundet bolån vid försäljningen av exempelvis en bostadsrätt eller ett småhus måste du antingen lösa lånet eller låta de nya ägarna ta över det. Om du väljer att lösa lånet måste du betala en så kallad ränteskillnadsersättning. Ersättningen baseras på hur lång tid bindningstid lånet har kvar och vilken ränta du hade förväntats betala under den återstående tiden.

Tips! Om du betalar en ränteskillnadsersättning vid försäljningen av din bostad har du möjlighet att göra avdrag på ersättningen som en vanlig räntekostnad.

Det går att göra avdrag på ränteskillnadsersättningen vid försäljningen. Den anses nämligen vara en vanlig räntekostnad,och du kan därför göra ett vanligt ränteavdrag. Men tänk på att du måste uppfylla de regler som gäller för att kunna göra ett avdrag, vilket bland annat innebär att du personligen måste ha varit betalningsansvarig.

Räkna ut beskattningen efter försäljning

När du vet hur mycket vinst eller förlust du har gjort på din bostad kan du beräkna beskattningen.

Beskattning vid vinst:

Den eventuella vinst du gör ska sedan kvoteras till 22/30. Det innebär att endast tjugotvå trettiondelar tas upp till beskattning. Den delen beskattas sedan med 30 procent. Det ger en effektiv skatt på 22 procent (30 procent * 22/30 = 22 procent).

Exempel: Daniel säljer en bostadsrätt som han har bott i de senaste 3 åren. Han köpte bostadsrätten för 200 000 kronor och har inte reparerat den under tiden han har bott där. Försäljningspriset uppgår till 300 000 kronor, vilket innebär att han har gjort 100 000 kronor i vinst. Denna summa ska då kvoteras till 22/30; kvar blir då 100 000 kr * 22/30 = 73 333 kr. På denna summa ska Daniel därefter betala 30 procent i skatt vilket blir 30 procent * 73 333 kr = 22 000 kr.

Beskattning vid förlust:

Har du gjort förlust på försäljningen får du istället dra av halva förlusten mot andra vinster och inkomster som tas upp under kapital i deklarationen. Om din förlust är större än dina vinster och kapital får du ett underskott i kapital. Det finns två krav för dessa avdrag:

  1. Du får endast göra avdraget det år du haft förlusten.
  2. Du får endast göra avdrag för verkliga förluster.

Om du har sålt din bostad till ett underpris måste du kunna visa att försäljningen inte har gjorts för att öka köparens förmögenheter, annars får du inte göra avdraget.

Exempel: Du har sålt en bostadsrätt till en släkting. Du har delvis fått en kontant betalning på 2 miljoner kronor och har även fått ta över en hyreslägenhet som uppskattas vara värd 300 000 kronor. Bostadsrätten var egentligen värd 2,2 miljoner kronor, och du har därför gjort en förlust på 200 000 kronor. Priset du fick betalt och värdet av hyresrätten överstiger dock det bostadsrätten egentligen är värd (2 miljoner kr + 300 000 kr – 2,2 miljoner kr = 100 000 kr) och därför har du inte rätt att göra avdrag för förlusten. Du ska inte heller skatta för vinst.

Se mer information om beskattning

Informationen på den här sidan är bara en sammanfattning av Skatteverkets regler. Det är svårt att beskriva reglerna i detalj, så därför hänvisar vi till Skatteverket för mer detaljerad information. Skatteverket har en del sidor om deklarering av bostadsförsäljning som kan vara bra att ta del av:

Så fungerar förbättringsutgifter

Försäljning av bostadsrätt

Försäljning av småhus

Filip Svensson

Boende-skribent

filip.svensson@boupplysningen.se

Kommentera

Obligatoriska fält är märkta *

Vad du behöver veta om kommentarerna på BoUpplysningen