Skriv kontrakt på försäljningen

Utskriftsvänlig PDF

Efter budgivningen är avslutad och det finns en slutlig köpare är det dags att avluta affären genom att skriva ett så kallat köpekontrakt. Det finns regler och lagar om hur köpeavtalet ska se och innehålla för att vara giltigt.

Vad ett kontrakt ska innehålla

Ett avtal som avser ett köp av en bostad har vissa formkrav enligt Jordabalken (4 kap.) bestämmelser, vilka måste vara uppfyllda för att köpeavtalet ska vara giltigt.

  1. Signaturer. Avtalet måste vara undertecknat av båda parterna, det vill säga både du som säljare och köparen ska signera kontraktet med underskrifter, namnförtydligande samt ort och datum.
  2. Köpeskilling. Avtalet ska även uppge den fastslagna köpeskillingen, det vill säga hur mycket köparen ska betala dig som säljare för bostaden. Om ni har överenskommit om en annan köpeskilling än den som står i avtalet är överenskommelsen ogiltig.
  3. Överlåtelseförklaring. I avtalet ska det också finnas en överlåtelseförklaring, det vill säga det ska framgå i avtalet att du (säljaren) säljer din bostad till köparen. Här räcker det med att order “säljer” används i avtalet för att det ska bli bindande.

Uppfylls dessa tre minimikrav i köpeavtalet så anses överenskommelsen om försäljningen av bostad som giltigt. Så snart som möjligt efter det att du som säljare och den slutliga köparen av bostaden har kommit överens om försäljningsvillkoren ska båda parterna skriftligen underteckna avtalet. Ingen av parterna är bundna till sina bud förrän det att köpeavtalet är signerat. Först då är bostadsaffären i hamn.

Inkludera villkor som måste uppfyllas i kontraktet

Förutom minimikraven finns det även möjlighet för parterna att skriva med villkor som måste uppfyllas för att försäljningen ska genomföras. Det kan exempelvis vara gällande lånelöfte eller besiktning.  Ett svävarvillkor som avtalas att gälla för längre tid än två år gör hela fastighetsköpet ogiltigt.

Svävarvillkor fungerar som förbehåll i köpeavtalet som ger dig som säljare rätten att kliva av försäljningen. Dessa förbehåll kan exempelvis vara om köparens finansiering inte är klar, om de lån som köparen har sökt om inte beviljas eller om köparen inte kan köpa bostaden innan denne har fått sålt sin tidigare bostad.

Köparen kan vilja genomföra besiktning

Vid en försäljning av en bostad är utgångspunkten att bostaden köpes i det faktiskt skick den är i då köpeavtalet skrivs på. Köparen har därför en undersökningsplikt att undersöka bostaden för att se om det finns uppenbara fel eller skador med bostaden. Vanligtvis brukar köparen anlita någon för att besiktiga bostaden åt en för att hitta eventuella fel. Du som säljare har också en upplysningsplikt som måste följas.

Säljarens upplysningsplikt

Som säljare ansvarar du endast för dolda fel, vilket är sådana som köparen i sin undersökning av fastigheten inte kan upptäcka. Vad dolda fel innebär är oftast en tolkningsfråga och rent juridiskt skiljer det sig vid försäljning av bostadsrätt och hus. Du kan läsa mer om detta i vår artikel om dolda fel.

Tänk på! Upplysningsplikten innebär att du som säljare måste informera om de fel som du känner till.

Upplysningsplikten innebär att du som säljare måste informera om de fel som du känner till. Detta bör göras så omfattande som du som säljare kan eftersom att det fungerar som en slags förbehållning för eventuella fel. När du berättat om felen för köparen så kan denne i sin tur inte hävda att dessa fel var dolda och därmed inte heller kräva någon ersättning av dig som säljare. Säljer du din bostad via en mäklare har även denna upplysningsplikt och får inte undanhålla information som du som säljare har upplyst mäklaren om.

Köparens undersökningsplikt

Den som köper din bostad har en omfattande undersökningsplikt. Undersökningsplikten innebär att fastigheten ska undersökas i alla delar och funktioner, inklusive svårtillgängliga utrymmen. Många köpare väljer att anlita en certifierad besiktningsförrättare eller annan kunnig person för att genomföra en omfattande besiktning.

Vad som händer om köparen riktar klagomål efter försäljning

Om en köpare upptäcker fel efter en försäljning måste denna reklamera detta inom skälig tid. Detta kan leda till reducering av köpeskillingen, att köpet hävs och/eller att du som säljare behöver betala skadestånd. Vad köparen har rätt att reklamera beror delvis på vilken typ av bostad du sålt och även vad du som säljare redan har upplyst köparen om.

Tips! Reklamation av fel och brister ska i första hand göras till mäklaren och i andra hand kan köparen ta hjälp av en jurist eller ARN. Om du som säljare av en bostad får en reklamation om fel bör din mäklare kunna hjälpa dig med detta. Om inte rekommenderar vi att du tar juridisk hjälp då många fel i bostäder handlar om rena tolkningsfrågor.

Vid försäljning av en bostadsrätt har du som säljare avhjälpanderätt. Det innebär att du har rätt att åtgärda ett fel som upptäcks i en bostadsrätt om det inte innebär oskälig störning i boendet.

Följ budgivningen Beskattning vid försäljning

Filip Svensson

Boende-skribent

filip.svensson@boupplysningen.se

13 Relaterade frågor & svar

Jan-Erik skriver:

Jag ska köpa en fastighet där säljaren inte kan underteckna avtalet utan representeras av maken, som är förmyndare. Eftersom det gäller överlåtelse av fast egendom måste avtalet godkännas av överförmyndaren. Vilka formella krav gäller för underskrifter i avtalet för säljarens räkning, och vilka bilagor eller fullmakter krävs?

Filip Svensson skriver:

Hej Jan-Erik,
Vilka bilagor eller fullmakter som kan tänkas behövas är jag tyvärr osäker på. Jag skulle rekommendera dig att rådfråga en jurist som rimligtvis bör kunna svara på din fråga.

Anette skriver:

Hej!
Vi vill sälja en bostadsrätt där en seriös köpare är beredd att skriva kontrakt och betala 5% över bästa bud med inskrivet förbehåll att inflyttning och betalning av slutlikvid sker först efter att hon sålt sitt hus. Vi tycker det verkar intressant, men finns det någon praxis hur lång tid köparen ska få på sig?

Christoffer - BoUpplysningen.se skriver:

Jag vet inte och kan tänka mig att det inte finns någon dylik praxis då det förmodligen inte är så vanligt att man gör detta. Viktigt, viktigt är dock att ni sätter en maxtid i kontraktet, annars kan ni råka ut för en massa trubbel. Ni bör tex ta ställning till: vad gör ni när detta datum nås och hon inte fått sin bostad såld alls? Kräver köparen på skadestånd? Hur ska en budgivning gå till, ska köparen ge ett automatiskt bud på 5% över varje bud så att andra köpare har möjlighet att ”buda tillbaka”?

Anders skriver:

Tjena!
Om man ger ett förhandsbud, innan ordinarie visning, har mäklaren då rätt att genomföra en ’budgivning’ vid sidan om, dvs innan den ordinarie budgivningen kommit iggn? Har mäklaren rätt till att kontakta andra intressenter från förhandsvisningen och få dem att ställa sig till lagt bud, även om kravet från köparen är att budet gäller så länge det itne blir någon mer visning?

Christoffer - BoUpplysningen.se skriver:

Ja, mäklaren har rätt att ta in alla bud hen vill. Om ni kräver att budet enbart gäller såtillvida att det inte blir någon mer visning är det egentligen upp till mäklaren att beakta detta. Det verkar som mäklaren gjort bedömningen att det är mer värt att ta in fler budgivare och därmed kanske också förbise kravet i ert bud – och därmed inte heller beakta ert bud längre.

Anders skriver:

Hej Christoffer! Tack för ditt svar, även om det blev lite sent då vi redan köpt huset 😉

Tack för en bra sida!!

Marcus skriver:

Hej! Om man köper en bostad, om man då skall sälja sin som man redan har. Måste man ha samma mäklare då som när man köpte…
har ej skrivit något kontrakt om försäljning ännu…

Christoffer - BoUpplysningen.se skriver:

Nej, absolut inte! Du får välja helt fritt.

Anders Larsson skriver:

Hej!Hur är praxis och hur funkar det om man är 2 st köpare.Min tjej går in med alla 15% och jag ska betala endast ränta och amortering som min del.
Hur gör vi med kontraktet?
Äger hon hela huset och min del ses som typ en hyra!?Hur ska vi skriva våra papper på huset?
Tacksam för snabbt svar.

Mvh
Anders

Evelina skriver:

Hej Anders,

Som jag förstår det ska det vara möjligt för er båda att stå som ägare i kontraktet, oavsett hur ni har delat upp betalningen. Jag skulle dock råda er att prata med er mäklare eller en jurist angående hur ni ska skriva kontraktet rent juridiskt, så att ni får den lösning som ni vill ha.

Våra sidor om sambolagen och samboavtal kan kanske ge svar på några av era frågor kring gemensam bostad.

Lisbeth Szantai skriver:

Kan man ha mer än mäklare samtidigt?

Hälsningar
L Szantai

Christoffer - BoUpplysningen.se skriver:

Lisbeth: Nej, i kontraktet man skriver med en mäklare så står det ofta att man bara får använda sig av denne som mäklare. Eller, snarare är det så att om bostaden säljs under tiden som mäklaren är kontrakterad så har mäklaren rätt till mäklararvode. Detta betyder att om man nu skulle ha två mäklare anknutna skulle man eventuellt bli tvungen att ge ersättning till båda. Allt beror alltså på vad man som står i kontraktet man gör med mäklaren.

Kommentera

Obligatoriska fält är märkta *

Vad du behöver veta om kommentarerna på BoUpplysningen