Beskattning vid köp och försäljning av bostadsrätt
Den här artikeln tar upp hur mycket du ska skatta vid försäljning av bostadsrätt, vilka avdrag du kan göra, hur du gör med uppskov samt vad du kan dra av i form från ränteutgifter.
Avdrag för renoveringskostnader vid försäljning
Skatten vid bostadsförsäljning är 22% av vinsten. Vid försäljning får man dra av en del kostnader. Såhär beräknar man kapitalvinst/kapitalförlust vid försäljning av bostadsrätt:
+ Försäljningspris
– Mäklararvode
– Inköpspris
– Förbättringsutgifter
– Kapitaltillskott
= Vinst eller förlust
+ Återföring av uppskovsbelopp
= Vinst eller förlust
För att få avdrag för förbättringsutgift måste den ha uppgått till minst 5 000 kr det år förbättringen skedde. Förbättringsutgifterna indelas i “Ny- till- eller ombyggnad” och “Förbättrande reparationer”.
Med ny-, till- eller ombyggnad menas t.ex. ändring av byggnadens konstruktion, planlösning eller funktion.
Om bostaden var ny då den köptes kan således inget avdrag medges för förbättrande reparation. Avdrag medges bara för förbättrande reparationer som gjorts under försäljningsåret och de fem föregående åren.
Uppskov på skatten vid försäljning
När man säljer sin bostadsrätt har man rätt till uppskov på skatten på försäljningen om man skaffar sig en ny bostad. Detta gäller om man:
- bott i den gamla bostaden minst ett år innan försäljningen eller tre av de fem senaste åren
- bosätter sig där senast den 2:a maj andra året efter försäljningen
- har en vinst på över 50 000 kr (mindre vinster än detta ger inte uppskov) – denna gräns gäller för var och en av ägarna till bostaden
Vill du läsa mer om skatteavdraget så läs direkt i Skatteverkets utförliga bilaga.
Skatteavdrag för räntor (när man bor i bostadsrätt)
När man bor i bostadsrätt beskattar man inte sin lägenhet på samma sätt som man som villaägare beskattar sitt hus. Istället betalar man sin andel av föreningens skatter via årsavgiften.
På sina egna låneräntor betalar man 70 % av kostnaden eftersom man kan dra av 30 % i deklarationen. Avdragsrätten sjunker till 21 % för den del av räntorna (inte lånet!) som ligger över 100 000 kr. Detta gäller alltså dig som har räntor för över drygt 8 000 kr /mån.
Mer information
Notera att denna information bara täcker huvuddragen i Skatteverkets regler. Det är vanskligt att försöka beskriva reglerna alldeles för mycket i detalj, utan där får jag hänvisa till Skatteverket.se. Se också blanketten Försäljning av bostadsrätt – K6.
För att diskutera mer avancerade skattefrågor kan också Skatter.se rekommenderas. Det är en webbsida som har forum och experter. Man kan också läsa mer om skatteavdrag
Ja, det har du förstås rätt i, då är ju det inte några konstigheter. Då handlar det enbart om Skatteverket anser att det är tillräckligt för att räknas som ombyggnad. Har du pratat med dem?
4 år (Dec 2006 – Dec 2010)
Det kan eventuellt räknas som “ombyggnad” (se sidan 6 i dokumentet jag refererar till i artikeln) och därmed som förbättrande utgifter eftersom det ändrar boendets funktion, men det kan nog vara ett gränsfall.
Ring och kolla med Skatteverket och se vad de säger. Alternativt anger du detta som förbättrande utgifter och låter dem ta ställning till det i deklarationen.
Det kan vara värt att kolla upp med dem angående de fem åren, det kan nog vara så att om det går 5 år och en dag så kan du inte dra av kostnaden…Hur ser det ut för dig, är det under fem år eller lite över?
Jag köpte ny tvättmaskin, torktummlare, spis och diskmaskin December 2006 och säljer min bostadsrätt December 2010. Kan jag dra av inköpspriset på varorna som förbättrande åtgärder, eller ska jag räkna med någon form av avräkningstid? Vilken är i så fall avskrivningstiden för varorna jag nämnde?
Hej,
Jag ber om ursäkt för sent svar till många av ovanstående och att tack till “Mäklarn” för klargörandet däremellan.
Stefan: Ja, du får lägga till uppskovet till ditt tidigare uppskov så länge det inte överskrider 1.45 Mkr (nytt från 2010). Gör det det så måste du skatta för det som skjuter över 1.45 mkr.
Jonas Carlsson: Ja, du får ha uppskovet så länge du vill. Det finns ingen tidsbegränsning på det, bara begränsningar i summa mm.
Angela Wilkins: En mäklare berättade för mig en gång att “för att förstå skatteregler gäller det ofta att bortse från logiken” – det var till viss mån skämtsamt sagt men det finns en del sanning i det. Skattereglerna är inte alltid rättvisa eller logiska, de ibland bara “är”.
I det här fallet så är det alltså uppskovsbeloppet (ofta = vinsten) som du betalar 0.5%, inte skatten på uppskovsbeloppet (dvs 22% av vinsten). Hur logiskt det är kan jag inte svara på.
Mäklarn: Tack för ett bra klargörande!
Jag vill också klargöra att det finns en massa undantag och så, och för att få 100% klar bild hur det är för just din situation så måste du läsa den relativt lättlästa bilagan (som jag refererar till i artikeln) och/eller ringa Skatteverket, 0771 567 567. De är otroligt hjälpsamma och duktiga. Jag kan bara ge generella svar här och kan missa detaljer i hur just din situation är.
Hej,
Jag har det maximala uppskovsbeloppet på 1,6 mkr.Är det riktigt att man betalar 0,5% skatt på hela det beloppet trots att skatten “bara” är 22% på 1,6mkr?Ska man inte bara betala skatt på beloppet som man skulle ha betalat i skatt?Verkar inte logiskt annars!
Hej Jonas,
Det stämmer att din månadskostnad blir 135 kr om du väljer att använda dig av uppskovet. Men det är viktigt att jämföra alternativ.
När du gör en vinst på 325 000kr s betalar du en avgift på 0,5% på detta belopp, detta kan jämföras med att istället låna de pengarna du skulle betalat i skatt 71 500kr (22% på 325 000kr) vilket innebär att du vid en 4% ränta får en månadskostnad på 238kr. Sedan så får du ju faktiskt dra av denna kostnad till 30% vilket medför en faktisk kostnad på 166kr/månad e. skatt.
Hej
Vi köpte i okt 2008 en BR för 1,64MKR, skall nu sälja den för 2,025MKR, vilket efter mäklararvode ger en vinst på ca 325000kr. Vi kommer köpa en villa nu under 2010, en nybyggnation med inflyttning i aug 2011. Kan vi då begära uppskov i princip hur länge som helst, tills vi köper något annat? och då betala en årlig ränta på 0,5%, vilket skulle ge en månadskostnad på ca 135kr? Är det korrekt uppfattat eller har jag glömt något?
Tacksam för svar omg.
Mvh//
Hej,
jag har ett uppskov sedan 2007 då jag sålde och köpte nytt, och ska nu sälja min nuvarande bostadsrätt. Jag kommer då att, till den eventuella vinst jag gör, skjuta till det uppskovet. Får man sedan begära ett nytt uppskov på den nya summan, eller måste allt betalas denna gång? Summorna kommer inte i närheten av taket på 1,6 M
Mvh, Stefan
Marcus: Det stämmer, det du beskriver är värdehöjande åtgärder och du kan dra av de kostnader du har kvitton för för fast utrustning etc. När gjorde ni renoveringen?
Hej!
Vi köpte en BRF för 360.000 som var ett renoveringsobjekt och sedan renoverade vi upp den (den var inrökt 40 år med pipa, saknade frys och WC var otäckt äckligt.) Vi har fått den värderad till idag 750.000 och skall snart sälja den, säg att vi får 800.000 för den. Då gör vi väl en vinst på 440.000 lite drygt, men renoveringen har ju gått på drygt 400.000 (finns inte kvitto på allt, men man ser klart o tydligt från gamla bilder och dagens läge skillnaden). Kommer vi således kunna dra av typ 400.000 av vinsten? Vi har dragit om all EL, nya golv, nytt kök, nytt badrum med bubbelbad osv.. räknas det som förbättrings-rustning? Tacksam för svar / Marcus
Camilla: Det ska gå alldeles utmärkt det!
hej!
har en bostadsrätt som vi köpt och gjort om planlösningen i köket-dragit om el mm,,,vi sattsade då privata pengar för detta har vi rätt att dra av det som förbättringsutgifter-rustningen började dec 2004 och var klar 2005 januari och ska sälja nu omgående.
tacksam för svar ./Camilla
Camilla: Ledsen att det dröjde med mitt svar men det fungerar alldeles utmärkt att få uppskov på vinsten om man ombildat från hyresrätt och bott där i över ett år, även om man inte just ägt den i ett år.
Hej, vår läghjordes om till bostadsrätt i okt 2009, vi köpte då och ska nu sälja den. Får vi då begära uppskov på vinsten? Man ska ju bott minst ett år i bostaden vilket vi har men, vi har inte ägt den i 1 år. Vad gäller?
/Camilla
Manne:
Allt handlar om vad du belånat lägenheten för. Har du renoverat den så kan du göra avdrag för vissa åtgärder. Men annars är reavinsten baserad på 4.2-2.5=1.7 Mkr – och det är för Skatteverket ointressant hur du finansierat köpet.
Hej,
Köpte en BRF men har inte varit skriven där.
Det har varit en övernattningslägenhet.
Nu har jag sålt den.
Min fråga:
Köpet var på 2,5 Msek, men jag har belånat den så skulden till banken var på 3,25 Msek när den såldes. (Betalade räntorna på lånet med )
Nu har jag sålt den för 4,2Msek.
Får jag på något sätt dra av skulden, som nu är reglerad med banken.
Dvs åker jag på reavinst på 2,5-4,2, fast jag löst skulden..?
Rikard Hoegberg: Man kan i princip ha uppskov så länge man vill så länge man inte säljer av sin nya bostadsrätt. Den nya räntan på 0.5 % gör dock att det knappast är ett ekonomiskt alternativ.
Jonas: Tyvärr måste jag säga att det jag skrivit om beskattning här är ungefär så mycket jag kan, och vågar kommentera, om beskattning. Jag försöker ständigt lära mig nytt. Framförallt med tanke på att det är svårt för så många och det är många som behöver hjälpen. Men just nu är det inte något jag kan hjälpa dig med, tyvärr.
Här kommer ännu en fråga. Om reavinsten överstiger 1.6 miljoner. Nu står maken som ensam ägare till lägenheten, kan vi dela upp lägenheten mellan äkta makar och få 1.6 miljoner var som uppskov då vi gemensamt köper den nya bostaden?
Hej,
vi bor utomlands och är inte skrivna i vår brf i Stockholm. Då vi flyttar hem om några år måste vi tyvärr sälja och köpa något större då familjen har växt och blivit för stor för lägenheten vi nu har. Måste vi vara mantalsskrivna i vår nuvarande lägenhet under en viss tid innan vi säljer denna för att kunna tillgodogöra oss uppskov av reavinstskatt?
Hej Uppskov betyder betalning uppskjuten i framtiden.
Hur lång tid gäller uppskovet? När ska skatten slutgiltigt betalas?
mvh
Rikard
Erik: Ja, det kan man göra. Det kallas för att jämka. Kontakta Skatteverket så får du mer information.
Okänd: Är inte helt säker på vad du menar, men om du syftar på vad som händer med lånet så kan du med största sannolikhet bara överföra din fasta ränta till nästa bostad. Eventuella rabatter du förhandlat till dig kan dock ändras, både till det bättre och sämre beroende på vad du köpt nu.
Kan man på något vis dra av de 21% av låneräntan på ett tidigare stadie än vid deklarationstillfället? Vart vänder man sig isåfall?
Vad händer om man har fast ränta 5 år och vill sälja sitt bostad som gick i vinst och köpa en annan längehet med detta vinsten?