Vanliga frågor vid bostadsköp
Här är ett antal vanliga frågor i samband med bostadsköp och svaren på dessa. Vill du ställa en fråga, gör det här. Vill du ha ett svar så se till att inkludera din epostadress också.
Längst ned på varje artikel finns möjlighet att kommentera och ställa frågor. Är det något du inte förstår så är du välkommen att ställa en fråga där.
Vad bör man tänka på när man köper en ny bostad
Ja, det är precis vad denna sida är till för. Börja med att läsa guiden så får du en bra överblick över saker och ting som du bör ha koll på när du köper en ny bostad.
Bör man välja fast eller rörlig ränta?
Det är inte helt enkelt att rekommendera det ena eller andra, läs avsnittet om fast eller rörlig ränta för att få en bättre uppfattning.
Vad är bottenlån?
Bottenlån är en del av bolånet och det beskrivs närmare i artikeln om bottenlån.
Vad är topplån?
Topplån är en del av bolånet och det beskrivs närmare i artikeln om topplån.
Kan jag få lån även om jag har tex betalningsanmärkning, jobbar halvtid, är student, projektanställd mm?
Ja, det kan man oftast nuförtiden. Du får beskriva din situation noggrannt för banken och se vad de säger. Jag har skrivit en artikel om bolan när man har betalningsanmärkning. Vill du testa och se vad du kan få för lån kan du göra en lånelöfteansökan på nätet.
Vad bör jag betala för en viss lägenhet?
Det finns självklart inte något enkelt svar på den frågan. Det reds dock ut till stor del i kapitlet om värdering av lägenheter.
Kan jag börja buda på en lägenhet även om jag inte sålt den lägenheten jag har?
Ja, det går. Ibland matchar inte alltid tidpunkten perfekt för när man köper och säljer sin lägenhet. Du bör dock diskutera med banken så att finansieringen är löst under överbryggningsperioden. En risk du står inför är att du kan tvingas sälja till betydligt lägre pris om du redan köpt en ny lägenhet eftersom du kommer befinna dig i en ganska utsatt situation.
Vad är månadsavgiften till för?
Månadsavgiften man betalar för en bostadsrätt är en årsavgift uppdelade månadsvis eller, ofta, kvartalsvis. Denna avgift är till för att täcka föreningens kostnad för drift och underhåll, samt räntor och amorteringar.
Föreningen ska också lägga undan delar av avgiften till att användas för underhåll och reparationer av fastigheten. En alltför låg månadsavgift, kan vara ett tecken på att för lite pengar läggs undan för underhåll. Detta kan bli kostsamt i längden.
Om säljaren har skulder till föreningen, kan jag då bli tvungen att ta över dem när jag köper?
Nej, det kan man aldrig.
Vilken bank är bäst?
Alla banker har olika fördelar, de lite större bankerna har fördelen med personlig konsultation och personlig bankman. Där brukar man också ha möjligheten att pruta på räntan. De nyare bankerna och instituten har ofta bra räntor och man “slipper” förhandla om räntan, man betalar inte extra (i ränta) för servicen med personlig bankman. De banker som du bör överväga hittar du under våra länkar till banker.
Kan någon lägga ett bud trots att mäklaren sagt att jag vunnit budgivningen?
Ja, det är möjligt om än inte speciellt etiskt av mäklaren. Affären är inte klar förrän du har skrivit på.
Kan man lita på att en lägenhet har den yta som specificerats av säljaren?
Nej, faktiskt inte. På senare tid har många som köpt bostadsrätter i efterhand fått reda på att deras lägenhet är mindre än vad som angivits vid köpet. Anledningen till detta är framförallt att det finns olika sätt att mäta bostadsytan.
Den mätmetod som används idag heter Svensk Standard och då mäts hela lägenhetens yta innanför dess ytterväggar. En oberoende besiktningsman kan hjälpa dig med detta om du misstänker att lägenheten är mindre än vad som anges. Du kan mäta preliminärt själv, med en lasermätare. En grundregel när du mäter är att boarean är allt som innanför väggarna (inte balkonger alltså) och med minst 1.9 m i tak.
I köket räknas också ytor där det står köksskåp, garderobsskåp och köksutrusning.
Är man det minsta osäker så kan detta vara ett sätt att spara hundratusentals kronor (med tanke på dagens kvadratmeterpriser i innerstäderna). Är besiktningen gammal (och enligt andra standarder) så kan boarean vara definierad till något som inte gäller idag.
Mer information om att mäta boytan hittar du på SIS under Att mäta bostad.
Vad är en äkta bostadsrätt? Vad innebär detta?
En bostadsförening är äkta om minst 60 % av dess taxeringsvärde är fastigheter. En bostadsförening kan bli oäkta om för stor del av dess tillgångar hyrs ut komersiellt eller till annat än för boende.
För en boende i bostadsrätt kan detta ha stora konsekvenser, skattereglerna är tex hårdare. Man kan inte få uppskov på reavinstskatten från sin gamla lägenhet när man flyttar till en oäkta bostadsrätt. Detsamma gäller när man flyttar från en oäkta bostadsrätt.
När räknas köpet av bostad?
Köpet av bostaden räknas fr.o.m. att kontraktet är påskrivet. Att tex. tillträdesdatumet är senare spelar ingen roll.
Kan jag ångra ett bud jag gjort under en budgivning?
Ja, det är möjligt (men inte speciellt uppskattat) för buden är inte bindande.
Kan vem som helst köpa en bostadsrätt?
Ja, men bostadsrättsföreningen kan neka att acceptera dig som medlem i föreningen. I såna fall kan du överklaga. Ett mer verkligt problem är annars finansiering då ett köp av bostadsrätt i princip alltid innebär att man måste få ett lån från banken. Får du inte lån blir det förmodligen mycket svårt att köpa bostadsrätten.
Vad hände med forumet som fanns här på sidan förut?
Forumet visade sig vara svårt att integrera in på sidan på ett snyggt sätt, samtidigt som intresset för det inte var så stort. Till råga på allt blev forumet spammat mest hela tiden. Jag hoppas dock på att ta fram ett nytt forum snart.
Jag har erlagt handpenning (kontotransaktion på bankkontor, stämplat kvitto finns) vid köp av bostadsrätt (privat försäljning, ingen mäklare). Säljaren har kvitterat mottagande av handpenningen i ett “standard” överlåtelseavtal från bokhandeln. Varken säljaren eller jag har dock i detta dokument undertecknat den egentliga överlåtelsen, dvs de ömsesidiga namnteckningarna för avtalet. Fråga 1:Kan säljaren hävda att handpenningen avser något helt annat än för lägenheten? Fråga 2: då jag inte undertecknat avtalet, kan jag återkräva handpenningen utan att göra mig skyldig till kontraktsbrott?
Kan man köpa bostadsrätt och vara bokförd utomlands ( Island ) eller måste man “bo” i Sverige ?
mvh,
B
Har en undran angående lån. Har en lägenhet idag med lån på 1,2milj. Lånen är bundna till 2014-06. Har nu funnit ett hus som vi evt vill köpa och undrar om man kan “ta med” lånen till huset från lägenheten, d.v.s byta säkerhet för lånen till annan fastighet?
Frågan uppstår då lånen är bundna på 2,99% och räntan idag knappast kan ge oss samma deal.
Johan: Ja, det går bra så länge du tar lånet inom samma bank. Det kallas för “säkerhetsbyte” och är valfritt att göra om det är fördelaktigt för en som kund, vilket det alltså är hos dig.
Hej jag har en fråga. Om jag köper en bostadsrätt men förlorar sedan jobbet, har jag fortfarande rätt till att bo kvar i lägenheten? eller måste jag sälja bostaden?
Harriet: Ja, det har du. Du måste förstås se till att du betalar månadsavgift och räntor. Det är först om du får problem med att betala dessa som du kan riskera att bli tvungen att sälja.
Hej,
Jag har en fråga, för en tid sedan köpte vi ett hus till ett bra pris. Vi hade då inte sålt vårt egna hus, utan gick ut med det till försäljning efter. Vi fick inte det mäklaren trodde. Därav har vi inte dom 15% att lägga in i den nya bostaden.
Eftersom vi köpte huset billigt sa vår mäklare att hon kunde komma och göra en värdering på det nya huset, vilket vi tyckte var en strålande idé. Hon kunde värdera upp husets värde så att vi inte skulle behöva lägga in 15%. Beskrivning av huset är att det är byggt -02 med allt du kan tänka dig innehålla, och en tomt på 4800 kvadrat meter med pool. När vi tog upp kontakten med vår bank berättade detta så sa banken nej till värderingen. Min fråga är nu kan banken göra så? Kan vi lösa det på detta sätt så behöver vi inte ha blanco lån med högre ränta. Bankmannen sa att huset omöjligt kan ha stigit så mycket i värde på kort tid, jag försökte då förklara att marknadsvärdet och värdering kan se olika ut. Vi sålde vårt hus till ett lägre pris än vad mäklaren värderade huset till, bekanta till oss fick sitt hus värderat till ett pris som dom aldrig skulle få om dom skulle sälja idag. Jag ringde till samma bank men ett annat kontor som sa att det bästa för oss är att ha en värdering på huset och dom såg inget problem med det. Snarare ett problem att ha blanco lån på 15%. Men dom vill att vi tar det med den kontakt som vi redan har, den kontakten är aabsolut inte intresserad av att hjälpa oss med detta utan vi måste antingen spara ihop 15% eller ta blanco lån. Vad ska vi göra?
Värdering: När banken gör en bedömning av en bostads värde så utgår de ifrån de fakta som finns tillgängliga vilket är statistik, mäklarvärdering och marknadsvärdering. I många fall gör man en omvärdering av sin bostad efter att ha ägt den i ett par år eller gjort en renovering. Då förlitar sig banken på de faktorer som finns, vilket i princip är mäklarens värdering. Man gör också en bedömning om denna värdering är trolig, vilket det bör vara om mäklaren är seriös.
I ert fall så är bostaden såpass nysåld och även om bostadsmarknaden inte är perfekt så har ändå marknaden “sagt sitt”. Det har varit en budgivning (gissar jag) och priset blev som det blev. Detta marknadspris är den bästa indikationen på vad denna bostad faktiskt är värd då det i praktiken faktiskt visat sig vara exakt vad marknaden tycker att bostaden är värd. Därför blir också mäklarens värdering sekundär och det är också därför banken tvivlar på att bostaden har stigit så mycket i värde sen sist.
Man kan likna det vid en undervärderad aktie på börsen. Aktien kanske säljs till ett “billigt” pris som inte står i paritet med vad företaget egentligen “är värt”. Men, marknaden gör (av olika anledningar) bedömningen att det är vad man vill betala för aktien och därmed blir även värdet på aktien enligt denna aktiekurs oavsett vad aktiemäklarna säger. Det finns en massa faktorer som spelar in, för både aktier och bostäder, och banken måste agera på vad de anser vara den lämpligaste värderingen vilket är, om det finns tillgängligt, ett aktuellt marknadsvärde.
Det ni eventuellt kan göra är att 1. få oberoende värderingar av flera mäklarfirmor som kan intyga att ni fått bostaden “billigt” och att marknadsvärdet faktiskt “borde” vara högre. 2. se om andra banker har en annan syn på det. Ha dock en aktiv dialog med banken och se om #1 skulle få dem att ändra åsikt. Det är långt ifrån säkert att detta kommer att hjälpa er.
Om ni verkligen fyndat så kommer tiden dock att tala för er. För varje månad blir marknadsvärdet, som ni köpte bostaden för, mindre aktuellt och en mäklares värdering blir mer och mer en signifikant bedömning av det egentliga värdet. Fram till dess så får ni nog ställa in er på att betala för ett blanco-lån.
Den skulle var betald efter 10 dgr
Hej
Undrar, om inte handpenningen kommit in efter ja.. nu är det 17 dagar, räknas det som kontraktsbrott?
Susanne: Vad står det i kontraktet om hur lång tid köparen har på sig att betala handpenningen?
Den skulle var betald efter 10 dgr, tror jag det var.
Susanne: Ja, då har köparen uppenbarligen inte följt kontraktet. Jag föreslår att du kontaktar mäklaren och talar med henne eller honom om hur ni ska gå vidare, eventuellt skadeståndskrav, avbrytande av kontrakt etc.
Handpenningen skulle skulle vara betald den 13/10
Hej Jag undrar vad som gäller när man skrivit på ett köpekontrakt. Köparen har skrivit under, fått beviljat lån hos banken och väntar på att sin bostad ska säljas. Inflyttning i dec. Nu drar banken tillbaka lånet pga, vet inte vad(sekretess)Kan den göra det när allt är unerskrivet hos banken? vad händer mig som säljare? Skadeståndskrav? Betalr köparen min nya hyra så läne eller vad gäller? Tack på förhand
Susanne: Om köpekontraktet är underskrivet och han inte har någon klausul om att “kontraktet endast gäller om köparen får lån” så är det köparen som ligger illa till. Jag vet inte exakt vad du kan begära skadestånd för men kolla med mäklaren och eventuellt en jurist. Jag skriver om vikten av att få med denna klausul som köpare just för att man kan råka illa ut vid dessa tillfällen, framförallt som köpare (även om situationen knappast är rolig för säljaren heller).
Hej,
Jag vill köpa en bostadsrätt och ange mig själv och min fru som ägare till 90 procent – och mina två barn (14 och 17 år) som ägare till 5 procent var. Detta då lägenheten i huvudsak skall nyttjas av barnen.
Föreningen medger ej andrahandsuthyrning.
Kan jag och min fru själva ange barnen som delägare vid ansökan om medlemskap i föreningen i anslutning till förvärvet, givetvis utan att belasta dem kreditmässigt eller på något annat sätt ansvarsmässigt, eller måste jag, förutom föreningens godkännande, inhämta vår hemkommuns överförmyndarmyndighets medgivande?
Mvh
Nils
Hej
I våran brf finns det en vinförening. Dom disponerar 2 rum i källaren utan någon som helst hyra till brf. Dom betalar endast elen. 11 medlemmar i vinföreningen av 45 medlemmar i brf. Känns lite konstigt att ingen som helst hyra tas ut, när det är kö till extra utrymmnen och får du ett så måste du betala hyra. Hur går det ihop med likställningsprincipen? tacksam för svar mvh Åsa
Hej, jag undrar 2 saker. Hur många lägenheter kan man äga samtidigt samt kan man köpa en lägenhet idag och sälja inom tex 2månader? vad säger reglerna runt köp & sälj inom få månader?
Tack på förhand!
Kan en brf kräva att en köpare skriver sig i lägenheten?
Kan en Brf neka barnfamiljer att köpa en lägenhet?
(Vi försöker sälja mammas lägenhet; brf tredskas i största allmänhet)
Diana: Det är klart att man alltid vill ha billigare lån med lägre ränta men det är en fråga om banken tycker att er bostad är värd såpass mycket att det är lika säkert som ett bottenlån. Det går inte bara att “ändra” ett topplån till ett bottenlån, om det vore så enkelt skulle ju ingen vilja ha ett topplån! Läs gärna artiklarna om bottenlån respektive topplån här på BoUpplysningen. De ger nog ganska många svar på dina frågor.
Hej!
Tack för snabbt svar. Nej, vi tänkte att det kanske skulle bli billigare att försöka topplånet “omvandlat” till ett annat lån i annan bank. Mest med tanke på att topplånets ränta är rörlig och som det ser ut så går den ju upp lite nu varannan vecka när jag har varit inne och kollat. Men det kanske blir dyrare, som du säger. Så här tänkte vi: Ex: om topplånets ränta f.n är 5,20% så tycker man ju att det hade varit bättre att omvandla det i annan bank till en fast ränta på tex 3,50%. Bara lite funderingar man har nu när räntorna stiger. Vårt topplån är ju ganska högt (430,000) så det märks ju när räntan går upp……En annan fråga: vem bestämmer räntan för topplån? Kan man “se” det någonstans? För det heter ju att topplån har rörlig ränta, men det är ialla fall inte samma rörliga ränta som tex för den rörliga 3-månaders räntan, 3-månaders räntan är lägre än vårt topplåns ränta.
Mvh Diana
Diana: Menar du att ni ska försöka prova att få in det i bottenlånet eller att ta ett privatlån hos en annan bank för att slippa topplånet. Det första kan eventuellt gå om den andra banken har andra gränser för bottenlån/topplån (tex 90/10 istället för 85/15).
Att ta ett privatlån hos en annan bank är absolut möjligt men förmodligen mycket dyrare. Jag ser inga fördelar med det, men det kanske ni gör?
Hej1
Jag och min man har ett topplån på ca 430,000 kr. Kan man inte välja att “prova” att få ett lån i annan bank på den summan och på det viset “slippa” topplånet, eftersom det är högre ränta?
Mvh Diana
Eva: Det bör först påpekas att det är ovanligt att man inte blir medlem i föreningen om man köpt en bostadsrätt. Det som kan hindra en är ekonomiska skäl men om man köpt en bostadsrätt så innebär det i praktiken också ofta att man har råd att betala månadsavgiften.
En bostadsrättsföreningen kan skriva i stadgarna vad som krävs för att få bli medlem, vissa föreningar är till exempel äldreboenden och då måste man vara över en viss ålder. Dessa stadgar får dock inte stå i strid med lagen.
Den vanligaste anledningen till att bli nekad är att personen som kommer bo i lägenheten inte är samma person som är medlem i föreningen. Något som är vanligt om en förälder köper en bostad åt sitt barn men där barnet inte äger någon del av bostaden. Hur stor denna del är brukar stå i stadgarna.
Hej. Jag undrar av vilka skäl en bostadsrättsförening har rätt att neka en köpare att bli medlem i föreningen? Vilka uppgifter brukar bostadsrättsföreningen normalt vilja ha på köparen? MVH
Kan man få reda på vem som köpt en lgh. Om en eller två står på kontraktet? Som en lagfart.
Jag tror att det rent lagligt är möjligt för mäklaren att köpa bostadsrätten men det är mycket, mycket osannolikt. Det låter mycket troligare att säljaren och köparen kommit överens utanför budgivningen (enligt vad jag skrev tidigare) och att den nya ägaren antingen vill göra en snabb vinst alternativt att han ångrat sig.
En mäklare skulle förlora all trovärdighet om de spekulerade i sina egna prospekt om det kom ut, och det skulle komma ut.
Att hon inte ringt dig kan bero på ett flertal olika saker, tex stress samt att eftersom köpet gick till utanför budgivningen så var de andra spekulanterna inte lika intressanta för mäklaren att komma ihåg.
Tack så mycket för ditt snabba svar.
Innan jag kontaktar mäklaren skulle jag vilja fråga en sak till.
Är det möjligt att mäklaren köper bostadsrätt av ägaren och sedan dess höjer priset och annonserar igen?
Jag vet att det blir lättare att kontakta mäklaren direkt men jag har dålig uppfattning om henne. (Hon lovade mig att kontakta och informera under budgivningen men när jag kontaktade henne,för hon inte hörde inte av sig plötsligt sade hon att lägenheten var redan såld.
Dessutom har jag fortfarande svårighet att förstå 100% språket.
Tack för ditt svar igen.
Hälsningar
Sakura:
Det behöver inte nödvändigtvis bli ett bud över nätet, en köpare och säljare kan komma överens om ett bud rakt av och skriva på. Eventuellt har köparen sagt kravet att jag köper den för X kr men då utan budgivning och här-och-nu och säljaren har gått med på det. Det händer relativt ofta att köpare ställer såna bud, eftersom kravet är att det inte ska bli budgivning så syns det heller inte på nätet.
För en säljare kan det bli lite stressigt och man kan lockas av att ta ett sånt bud. Det som kan ha hänt är att köparen lagt ett relativt lågt bud för att tjäna en hacka på affären. Det finns dock också en risk att han köpt lägenheten och sedan insett något, det kan haft att göra med lägenheten eller tex med hans privata ekonomi som gör att han gått för snabbt fram.
Det är nog de anledningar jag kan tänka mig. Jag skulle absolut ringa mäklaren i det här fallet! Alltså, mäklaren som sålde lägenheten senast.
Att den ligger 10% över i utgångspris behöver inte betyda så mycket. Utgångspriserna är (i alla fall i storstäderna) mestadels taktiskt satta priser och inte så mycket att reflektera över om det är +-10%.