Värdering av lägenhet
En värdering av en bostad innebär att att en mäklare analyserar din bostad och gör en värdering av bostaden utifrån dennes erfarenhet och kunskap. Omvärderingar kan göras till exempel efter en renovering eller kraftig uppgång i pris på bostadsmarknaden.
Två typer av värderingar
Det finns två typer av värderingar; en mer omfattande som ger ett intyg med vilken man kan visa upp för banken och få lägga om sina lån. Den andra är enbart om man vill ha sin lägenhet omvärderad inför en försäljning, man får då inget intyg.
Den förstnämnda, mer omfattande, innebär att mäklaren analyserar lägenhetens läge, skick, bostadsföreningen mm och ger ett estimat på vad marknadsvärdet är för lägenheten. Detta brukar kosta runt 2 000 kr, men denna summa får man tillbaka om man säljer lägenheten med samma mäklare senare.
Notar är ett exempel på mäklare som gör värderingar av lägenheter.
Lägga om lånen efter omvärdering
Om du har köpt en lägenhet för exempelvis 1 000 000 kr (900 000 kr bottenlån och 100 000 kr topplån) och renoverat den för 100 000 kr med ett privatlån eller renoveringslån, så kan du lägga om lånen. Din lånesituation ser då ut såhär innan omläggningen av lånen:
| Lån | Summa |
| Bottenlån (90 %) | 900 000 kr |
| Topplån (10 %) | 100 000 kr |
| Renoveringslån | 100 000 kr |
| Summa lån | 1 100 000 kr |
| Värde innan renovering | 1 000 000 kr |
Låt oss säga att mäklaren värderar lägenheten till 1 200 000 kr efter din renovering. Eftersom banken, i detta fall, har bottenlån upp till 90 % så kan bottenlånet sträcka sig upp till 1 080 000 kr. Vi får då detta fall:
| Lån | Summa |
| Värde efter renovering | 1 200 000 kr |
| Bottenlån (90 %) | 1 080 000 kr |
| Topplån (10 %) | 20 000 kr |
| Renoveringslån | 0 kr |
| Summa lån | 1 100 000 kr |
Du har ju fortfarande samma totala summa lån men du blir av med det dyraste lånet (renoveringslånet) och skär ner på det näst dyraste topplånet. Bottenlånet ökar förstås men totalkostnaden i räntor blir mindre än utan omläggning. I fall där omvärderingen resulterar i en kraftig värdehöjning kan man till och med få en lägre räntekostnad per månad trots att man utökat lånet med pengar till en renovering.
Detta kallas för att konsolidera lånen och är väldigt användbart samt kan innebära stora besparingar per månad.
Omförhandla räntan med banken
Om din belåning av bostaden minskat kraftigt kan du inte bara spara pengar genom att konsolidera dina lån. Om du går från en belåningsgrad på tex 95 % till 80 % genom din omvärdering innebär detta en mindre risk för banken. På samma sätt som hög risk = hög kostnad så innebär lägre risk = lägre kostnad. Detta kan du utnyttja i ditt samtal med banken.
Du kan återigen pruta på din ränta eftersom du hamnar i en annan riskgrupp. Din nya belåningsgrad gör också att du kanske har fler banker att välja mellan (det är inte alla banker som lånar ut upp till 95 % men de flesta lånar upp till 80 %). Högre konkurrens om dina pengar innebär att det blir lättare för dig att omförhandla dina räntor.
7 Responses to Värdering av lägenhet
Leave a Reply
Hemförsäkring
Hej!
Vi skrev kontrakt på vår lägenhet under oktober 2011 och flyttade in och fick nya bolån från banken januari/februari 2012.
Den är en fyra (biarea 10kvm = femma) på 78 kvm och i behov av renovering. Vi har renoverat tre sovrum (och ett litet extrarum som räknas som biarea) för egna sparade pengar.
De lägenheter som nyligen sålts hos våra grannar, har legat betydligt högre, ena såldes för 125 000 kr mer än vår lägenhet och den andre för 475 000 kr mer än vår. (Samma bostadsförening)
Då skall det tilläggas att dessa lägenheter var 3 rumslägenheter (den ena var omgjord till 4:a) och 5 kvm mindre än vår.
Vi funderar på att omvärdera lägenheten och lägga om lånet, samt se vilka möjligheter det finns att få låna upp för att renovera kök och vardagsrum.
De sålda lägenheterna är överlag i bättre skick än vår, men det spelar väl ingen roll då vi inte ska sälja, utan bara investera mer pengar i vårt eget hem?
Mina frågor är;
1. Är det för tidigt att omvärdera lägenheten redan nu?
2.Och kan man omvärdera lägenheten samtidigt som man ber om att få låna ytterligare pengar till renovering?
3.Vi har hela lånet rörligt i dagsläget och är inte bundna, ska vi ha som argument att vi även funderat på att se vilka möjligheter vi har hos andra banker då vi förhandlar med dem?
Mvh Emmelina.
Och tack för en fantastisk sida. Ni har hjälpt mig mycket genom mitt första bostadsköp! ::)
Hej Emmelina,
Tack för berömmet och för en välformulerad fråga. Jag har två motfrågor:
a. Behöver ni det extra lånet för att kunna renovera köket och vardagsrummet?
b. Kommer ni behöva använda en eventuell omvärdering EFTER renovering av köket och vardagsrummet?
1. Det verkar som att ni behöver pengarna från omvärderingen för att kunna renovera köket och vardagsrummet. I såna fall skulle jag inte säga att det är för tidigt. Det är ju vad som behöver göras för att det ska kunna genomföras. Om ni inte behöver göra en omvärdering efter renoveringen av köket och vardagsrummet så kan ni ju faktiskt lika gärna göra omvärderingen nu.
2. Ja, det ska man kunna göra. Sen är det förstås upp till banken om de vill höja belåningen på er bostad. De kanske inte anser att bostadens värde ökar lika mycket som kostnaderna för renoveringen. De kanske också anser att ni inte har råd att betala dessa ökade boendekostnader. Men svaret är ändå Ja. Rent tekniskt kan man göra så.
3. Detta är ett ständigt aktuellt argument. Om ni inte har en mycket långtgående relation med banken och bankmannen som gör att ni får fördelar av denna relation lönar det sig ofta att låta bankerna känna att de är konkurrensutsatta för att uppnå sina resultat.
Tack för ett mycket bra svar!! ::) Då ska vi nog våga oss iväg och kolla med banken i januari.
Jo vi är ju i behov av pengarna för att kunna fortsätta med renoveringen. Läste på Er sida om renoveringslån också, vilket låter intressant… men det känns lite osäkert ifall vi inte får till en omvärdering efteråt, då det inte gått så lång tid sedan vi köpte lägenheten.
Ha nu en god jul. Tack igen för svar och många bra tips!
Hej
Efter renovering med sparpengar så vill jag få mitt hus omvärderat för att baka in topplånet i bottenlånet. Min bank har en fastighetsbyrå som de vill att jag ska anlita, måste jag välja deras? Jag ställde frågan till min bank och gav förslaget på att de väljer en och jag väljer två så vi får en oberoende värdering av mitt hus. Detta svarade banken inte ens på. Är bankens ord lag?
Vänligen Ola
Att banken pushar för en specifik mäklare kan ha två anledningar. De har förmodligen ett samarbete med mäklarbyrån som gör att de gör så gott de kan för att få sina kunder att använda dem, på samma sätt som mäklarbyrån förmodligen pushar för sina kunder att ta sina bolån hos banken. Detta samarbete gör också att banken vet att man gör värderingen hos en mäklarbyrå de känner och litar på, vilket kanske inte hade varit fallet om det varit en mindre okänd byrå. Denna anledning är förmodligen av högre vikt än speciella “deals” banken har med mäklarbyrån.
Man kan väl säga som så att banken kan göra som de vill och ställa de krav de vill för att gå med på att låna ut. Ditt motdrag mot detta är helt enkelt att byta bank till någon som är lite mer kundorienterad än din nuvarande, eller åtminstone att säga till banken att det är vad du kommer göra. Att de inte ens svarar dig på din fullt relevanta fråga är riktigt dålig service!
Daniel: Jag har aldrig hört talas om det men det ska inte vara några problem, det låter till och med ganska vettigt om det är extremt få som bjuder på bostaden.
Kontakta någon fastighetsförmedling och räkna med en kostnad på cirka 2 000 kr för värderingen. Ni behöver med andra ord vara ganska säkra på att ni vill ha huset innan ni gör detta.
Kommentera gärna här efteråt och berätta hur det gick.
Hej!
Jag och min sambo har hittat (obs) ett hus som vi är intresserade av och vill ev. vara med och lämna bud. Jag vet inte om det är gjord en värdering på huset. Kan man gå in som köpare och göra en värdering? För att se vad man kan tänkas bjuda? Vi vill ju inte gå in och bjuda en viss summa och sen visar det sig att huset är värt hälften. Det ända pris vi har att gå efter är utgångspriset.
Några tips på hur man kan göra? Vända sig? Det enda jag hittar när jag söker runt det är att man kan göra en värdering när man skall sälja.
MvH Daniel