Värdering av lägenhet
En värdering av en bostad innebär att att en mäklare analyserar din bostad och gör en värdering av bostaden utifrån dennes erfarenhet och kunskap. Omvärderingar kan göras till exempel efter en renovering eller kraftig uppgång i pris på bostadsmarknaden.
Två typer av värderingar
Det finns två typer av värderingar; en mer omfattande som ger ett intyg med vilken man kan visa upp för banken och få lägga om sina lån. Den andra är enbart om man vill ha sin lägenhet omvärderad inför en försäljning, man får då inget intyg.
Den förstnämnda, mer omfattande, innebär att mäklaren analyserar lägenhetens läge, skick, bostadsföreningen mm och ger ett estimat på vad marknadsvärdet är för lägenheten. Detta brukar kosta runt 2 000 kr, men denna summa får man tillbaka om man säljer lägenheten med samma mäklare senare.
Notar är ett exempel på mäklare som gör värderingar av lägenheter.
Lägga om lånen efter omvärdering
Om du har köpt en lägenhet för exempelvis 1 000 000 kr (900 000 kr bottenlån och 100 000 kr topplån) och renoverat den för 100 000 kr med ett privatlån eller renoveringslån, så kan du lägga om lånen. Din lånesituation ser då ut såhär innan omläggningen av lånen:
| Lån | Summa |
| Bottenlån (90 %) | 900 000 kr |
| Topplån (10 %) | 100 000 kr |
| Renoveringslån | 100 000 kr |
| Summa lån | 1 100 000 kr |
| Värde innan renovering | 1 000 000 kr |
Låt oss säga att mäklaren värderar lägenheten till 1 200 000 kr efter din renovering. Eftersom banken, i detta fall, har bottenlån upp till 90 % så kan bottenlånet sträcka sig upp till 1 080 000 kr. Vi får då detta fall:
| Lån | Summa |
| Värde efter renovering | 1 200 000 kr |
| Bottenlån (90 %) | 1 080 000 kr |
| Topplån (10 %) | 20 000 kr |
| Renoveringslån | 0 kr |
| Summa lån | 1 100 000 kr |
Du har ju fortfarande samma totala summa lån men du blir av med det dyraste lånet (renoveringslånet) och skär ner på det näst dyraste topplånet. Bottenlånet ökar förstås men totalkostnaden i räntor blir mindre än utan omläggning. I fall där omvärderingen resulterar i en kraftig värdehöjning kan man till och med få en lägre räntekostnad per månad trots att man utökat lånet med pengar till en renovering.
Detta kallas för att konsolidera lånen och är väldigt användbart samt kan innebära stora besparingar per månad.
Omförhandla räntan med banken
Om din belåning av bostaden minskat kraftigt kan du inte bara spara pengar genom att konsolidera dina lån. Om du går från en belåningsgrad på tex 95 % till 80 % genom din omvärdering innebär detta en mindre risk för banken. På samma sätt som hög risk = hög kostnad så innebär lägre risk = lägre kostnad. Detta kan du utnyttja i ditt samtal med banken.
Du kan återigen pruta på din ränta eftersom du hamnar i en annan riskgrupp. Din nya belåningsgrad gör också att du kanske har fler banker att välja mellan (det är inte alla banker som lånar ut upp till 95 % men de flesta lånar upp till 80 %). Högre konkurrens om dina pengar innebär att det blir lättare för dig att omförhandla dina räntor.
Daniel: Jag har aldrig hört talas om det men det ska inte vara några problem, det låter till och med ganska vettigt om det är extremt få som bjuder på bostaden.
Kontakta någon fastighetsförmedling och räkna med en kostnad på cirka 2 000 kr för värderingen. Ni behöver med andra ord vara ganska säkra på att ni vill ha huset innan ni gör detta.
Kommentera gärna här efteråt och berätta hur det gick.
Hej!
Jag och min sambo har hittat (obs) ett hus som vi är intresserade av och vill ev. vara med och lämna bud. Jag vet inte om det är gjord en värdering på huset. Kan man gå in som köpare och göra en värdering? För att se vad man kan tänkas bjuda? Vi vill ju inte gå in och bjuda en viss summa och sen visar det sig att huset är värt hälften. Det ända pris vi har att gå efter är utgångspriset.
Några tips på hur man kan göra? Vända sig? Det enda jag hittar när jag söker runt det är att man kan göra en värdering när man skall sälja.
MvH Daniel