Med högre räntor och ”kostnadschocker” för många bostadsrättsföreningar har det blivit betydligt vanligare att spekulanter kontrollerar ekonomin i föreningen innan ett bud läggs på en lägenhet.
Innan räntehöjningarna, som började i maj 2022, var det väldigt få spekulanter på bostadsrätter som kontrollerade bostadsrättsföreningens ekonomi innan de la ett bud. Föreningarna kunde även visa upp relativt små avgiftshöjningar de senaste åren och det fanns inget som pekade på en annan utveckling.
Men med räntehöjningar och inflation har läget blivit annorlunda. En undersökning av bostadsförvaltaren Nabo visar att föreningarnas avgifter i genomsnitt behövde höjas 40% mellan 2020 och 2023. En höjning som till största delen berodde på höjda räntor.
Belåningsgrad och räntekänslighet
De ändrade ekonomiska förutsättningarna gör att bostadsspekulanter i allt större grad vill granska föreningens ekonomi. Till SVT säger Marcus Svanberg, på Länsförsäkringar, att det främst är belåningen som är av intresse.
– Framförallt frågar folk om belåningsgraden och det fick vi inte så mycket frågor om förr.
Belåningsgraden visar hur stort belopp som föreningen har i lån och brukar presenteras i kronor per kvadratmeter i föreningens årsredovisning. Ett annat nyckeltal, som måste finnas i årsredovisningen, är räntekänslighet. Ett tal som anger hur mycket avgiften beräknas behöva höjas om föreningens genomsnittliga ränta höjs med 1%.
SVT lyfter upp tre av de vanligaste faktorerna som bostadsspekulanter kontrollerar. Det är även tre tungt vägande faktorer för hur föreningens ekonomi kommer att utvecklas framöver.
Höjning av tomträttsavgift
Det första är om föreningen äger marken där bostäderna är belägna. I vissa fall är det kommunen som äger marken varpå föreningen betalar en tomträttsavgift till kommunen. Denna avgift kan vara en stor procentuell del av föreningens totala kostnader och en höjning sker i regel vart tionde år. En höjning som, för de allra flesta föreningar, innebär en höjning av månadsavgiften.
Tomträttsavgiften beräknas ut främst utifrån marktaxeringsvärdet vilket innebär att avgiften har ökat kraftigt under perioder då bostads- och markpriserna skjutit i höjden. Ett exempel är en BRF i Stockholm där föreningens avgift för tomträtt var 5,6 miljoner 2010 varpå den beräknas landa på 12,2 miljoner år 2025. En ökning med cirka 400% på 15 år.
Storlek på förening kan avgöra lånemöjlighet
En annan riskfaktor som nämns är bostadsföreningens storlek. Det kan nämligen vara svårare för en mindre förening att få banklån än för de större. Detta framförallt om det enbart är cirka tio, eller färre, lägenheter.
Orsaken till detta är att bankerna ser på föreningens ekonomiska stabilitet inför att ett lån ska kunna beviljas. Är det enbart 10 lägenheter räcker det med att en enda medlem inte kan betala sin månadsavgift under en längre period för att föreningen ska mista ca 10% av sina totala intäkter.
Utifrån detta kan de minsta föreningarna både ha svårare att låna pengar samt få sämre lånevillkor hos de banker som kan låna ut pengar inför större renoveringar. I värsta fall behöver medlemmarna helt och hållet själv bekosta dessa renoveringar vilket direkt kommer att påverka avgiften.
Lån per kvadratmeter
Den tredje riskfaktorn som nämns är föreningens lån och belåningsgrad. Ett vanligt nyckeltal att utgå ifrån belåningen per kvadratmeter. Ett nyckeltal som kan användas för att jämföra föreningens lånesituation mot andra föreningar.
Ett riktmärke kring belåningen är att 5000 kronor/kvm är mycket lågt medan belåning på 10 – 15 000 kronor/kvm kan vara bra förutsatt att föreningen inte har kostsamma renoveringar på inom de närmsta åren. Om så är fallet kan dessa nivåer anses som höga. Är belåningen ännu högre anses föreningen nästan alltid som högt belånad.
Samtidigt bör detta ställas mot förväntade stora investeringar och renoveringar. Att en förening har mycket låg belåning kan vid en första anblick se fördelaktigt ut. Men det kan även vara ett tecken på en långsiktig brist på underhåll vilket kan resultera i stor upplåning inom de kommande åren. Detta samtidigt som en helt nybyggd fastighet har en högre belåning men samtidigt har ett lägre förväntat underhåll framöver. Om siffran är ovanligt låg, eller hög, bör alltså ytterligare kontroller ske för att förstå varför siffran är avvikande.
Kommentarer