Fri hyressättning för nyproduktion väcker debatt

För ett år sedan tillsatte regeringen en utredning om fri hyressättning på nyproducerade hyresrätter. Det nya förslaget innebär att hyresvärden och hyresgästen kommer överens om hyran för nyproducerade hyresrätter. Något som väcker heta känslor på hyresmarknaden. Foto: Roman Babakin/Shutterstock.com

Debatten om marknadshyror och fri hyressättning är en het potatis och det råder delade meningar om fri hyressättning i nyproducerade bostäder. Vissa menar att det kan vara ett steg mot marknadshyror. Hem & Hyra förklarar hur fri hyressättning i nyproducerade bostäder fungerar i dag. 

I dag presenteras den utredning som tillsattes av regeringen för ett drygt år sedan om fri hyressättning gällande nyproducerade bostäder. Men Dagens Nyheter har redan innan kunnat avslöja en del av förslagen. En del av de nya förslagen innebär att hyresvärden och en enskild hyresgäst fritt kan komma överens om hyran. Det innebär att det blir den hyran som hyresvärden presenterar.

Det går inte att sätta hur hög hyra som helst

Hyresvärden måste kunna visa att det är en rimlig hyra och att den ligger i paritet med andra liknande lägenheter i samma område. Om hyran skiljer sig mycket från andra lägenheter i området kan hyresgästen begära en omprövning gällande hyran i hyresnämnden.

De som är positiva och välvilligt inställda till fri hyressättning av nyproduktion beskriver det som att det inte skiljer sig nämnvärt från dagens system. De som är kritiska till förslaget anser däremot att det över tid kommer att leda till marknadshyror.

Hyran på nyproducerat kan sättas på tre sätt

Det som beskrivs som en mindre förändring när det gäller hyressättningen på nyproducerade bostäder väcker uppenbarligen stora protester, trots att nyproducerade hyresrätter utgör en så pass liten del av hyresmarknaden. I Sverige byggs det bara en procent nya hyresrätter per år.  

Så fungerar hyressättningen för nya lägenheter i dag

1. Fri hyressättning. Hyresvärdar får redan i dag sätta hyran själva. Fri hyressättning används alltså redan i dag men på egen risk. Om hyresgästen är missnöjd kan den vända sig till hyresnämnden och begära prövning.
2. Bruksvärdesprincipen. Hyrans sätts utifrån läge och standard och den får inte vara mycket högre än andra jämförbara lägenheter i området. 
3. Presumtionshyra. Hyresvärden har under 15 år möjlighet att sätta en hyra som täcker investeringskostnader som det innebär att bygga nya lägenheter och ger vinst. Presumtionshyra räknas som undantag och kan bli mycket högre än befintliga jämförbara lägenheter. Efter 15 år ska hyran fasas in i bruksvärdessystemet. 

Oeniga gällande presumtionshyressystemet

Fastighetsägarnas samhällspolitiska chef, Martin Lindvall, anser att presumtionshyrorna fungerar dåligt och bör avvecklas. Han anser att den fria hyressättningen kommer fungera bättre än presumtionshyressystemet.

Hyresgästföreningen håller inte med om att det skulle vara bra att fasa ut presumtionshyressystemet. De anser att det skulle vara förödande då det fungerar väldigt bra på framför allt svalare marknader. Att ta bort presumtionshyressystemet skulle kunna leda till byggstopp på de marknaderna.

Erik Elmgren, förbundschef på Hyresgästföreningen, är kritisk till de förändringar som har föreslagits. Han anser att fri hyressättning för nyproducerade hyresrätter lämnar allt sunt förnuft bakom sig. Vilka problem en sådan reform ska lösa diskuteras inte. I dag är problemet att det byggs alldeles för få hyresrätter och att de är alldeles för dyra.