Äkta och oäkta bostadsrättsföreningar
Uppdaterad: 11 oktober, 2024
En bostadsrättsförening kan definieras som en äkta respektive oäkta bostadsrättsförening. Skillnaderna mellan äkta och oäkta bostadsrättföreningar påverkar framför allt beskattning. Det gäller både för bostadsrättsföreningen och bostadsrättsägaren. Innan du köper en bostadsrätt kan det vara bra att undersöka vad din framtida bostadsrättsförening definieras som och vad det innebär för dig som bostadsrättsägare.
Lite förenklad definition av äkta och oäkta bostadsrättsföreningar:
- Äkta bostadsrättsförening = föreningens hyresvärde består till 60% eller mer av intäkter från privatpersoner som är bostadsrättsinnehavare i föreningen.
- Oäkta bostadsrättsförening = föreningens hyresvärde består till mer än 40% av intäkter från hyreslokaler, hyreslägenheter eller företag som äger bostadsrätter i föreningen
Innehåll
Äkta bostadsföreningar
Skatteverket betecknar äkta bostadsrättsföreningar för privatbostadsföretag. Privatbostadsföretag är de ekonomiska föreningar eller aktiebolag som har som huvudsakligt syfte att förse bostäder åt sina medlemmar eller delägare för så kallad “kvalificerad användning”. Med kvalificerad användning syftar man på bostadsrätter samt garageplatser till privatpersoner som är medlemmar.
Man ska använda sig av hyresvärdet när man beräknar om bostadsrättsföreningen är äkta eller oäkta. Hyresvärdet hittar man i det senaste beslutet om fastighetstaxering.
Tänk på! Hyresvärdet hittar man i det senaste beslutet om fastighetstaxering.
Om det totala hyresvärdet från bostadsrätterna (inklusive nödvändiga gemensamma ytor) utgör 60 % eller mer av det totala hyresvärdet, det vill säga hyresvärdet för bostadsrätterna och allmänna gemensamma ytor, uppnår bostadsrättsföreningen kriterierna för en äkta bostadsrättsföreningen eller privatbostadsföretag. Om det understiger 60 % räknas föreningen som oäkta.
Oäkta bostadsföreningar
De bostadsrättsföreningar som inte uppnår kriterierna för att betecknas som ett privatbostadsföretag definieras det istället som ett oäkta bostadsföretag. Att bostadsrättsföreningen inte uppnår kraven betyder alltså att hyresvärdet för bostadsrätterna, vilka bebos av fysiska personer, inklusive nödvändiga ytor för att bostäderna ska kunna bebos INTE utgör 60 % eller mer av det totala värdet.
Detta kan bero på att bostadsrättsföreningen har flertalet lokaler som inte används som boendeplats för fysiska personer utan kanske istället används som butikslokaler eller kontor. Om din bostadsrättsförening är en oäkta förening påverkar det bland annat vilka skatteregler du lyder under.
Hur man räknar om bostadsrätterna till ett hyresvärde
På Skatteverkets hemsida finns en tjänst som hjälper dig att avgöra om föreningen är äkta eller oäkta. De skriver såhär om hur man räknar om till hyresvärde:
- Beräkna hur stor andel av den totala hyran som är bostäder. Det görs genom att dela hyresvärdet för bostäder med det totala hyresvärdet för både bostäder och lokaler.
- Beräkna hur stor del av fastighetens taxeringsvärde som är bostäder. Det gör du genom att multiplicera fastighetens taxeringsvärde med andelen av den totala hyran som är bostäder.
- Beräkna hur stor del av den totala verksamheten som består av bostäder. Det gör du genom att dela bostädernas del av fastighetens taxeringsvärde med fastighetens taxeringsvärde.
Räkneexempel:
Fastighetens taxeringsvärde 70 000 000 kronor Total årshyra bostäder (hyresvärde) 6 000 000 kronor Total årshyra för lokaler (hyresvärde) 4 000 000 kronor 1. 6 000 000 ÷ (6 000 000 + 4 000 000) = 0,6 = 60 procent
2. 70 000 000 × 0,6 = 42 000 000 kronor
3. 42 000 000 ÷ 70 000 000 = 0,6 = 60 procentDenna bostadsrättsförening är äkta eftersom minst 60 % av hyresvärdet består av bostäder. Hade den framräknade procentsatsen blivit lägre än 60 % hade föreningen varit oäkta.
Skatteregler i ett privatbostadsföretag
- För bostadsrättsföreningen. Bostadsrättsföreningar beskattas vanligtvis för inkomster i inkomstslaget näringsverksamhet. Enligt Skatteverkets direktionen ska ett privatbostadsföretag till underlag för inkomstskatt redogöra för kapitalintäkter, rörelseinkomster och andra intäkter som har med fastigheten att göra. Men man bör inte ta upp avgifter från medlemmarna eller intäkter från hyresupplåtelse.
- För bostadsrättsinnehavaren. Som bostadsrättsinnehavare i ett privatbostadsföretag kommer du få skatta på ⅔ av reavinsten vid försäljning men du har rätt att få uppskov med skatt på reavinsten om du köper en ny bostadsrätt i en äkta bostadsrättsförening. Du har även avdragsrätt för låneräntor.
Skatteregler i ett oäkta bostadsföretag
- För bostadsrättsföreningen. I ett oäkta bostadsföretag beräknas inkomstberäkningen, till skillnad från i ett privatbostadsföretag, utifrån de verkligen intäkterna och kostnaderna. Exempelvis måste bostadsföretaget skatta för uppskattade årsavgifter och hyresintäkter. Det betyder alltså det oäkta bostadsföretaget beskattas på räntekostnader och ska betala skatt på verksamhetens överskott. Ett oäkta bostadsföretag kan även beräkna driftkostnader för föreningens fastighet och stiftelsearvode som avdragsgilla.
- För bostadsrättsinnehavaren. Om du äger en bostadsrätt i ett oäkta bostadsföretag kommer du när du säljer bostaden behöva skatta på reavinsten och har inte möjlighet till upphov. Du kan även beskattas med bostadsförmån om det är så att årsavgiften anses understiga hyresvärdet. Men du har likt bostadsägare i ett privatbostadsföretag, avdragsrätt för låneräntor.
För mer information kring skatteregler för olika typer av bostadsrättsföreningar kan du läsa på Skatteverkets hemsida.
Kommentarer