Äkta och oäkta bostadsrättsföreningar
Uppdaterad: 16 november, 2022
En bostadsrättsförening kan definieras som en äkta respektive oäkta bostadsrättsförening. Skillnaderna mellan äkta och oäkta bostadsrättföreningar påverkar framför allt beskattning. Det gäller både för bostadsrättsföreningen och bostadsrättsägaren. Innan du köper en bostadsrätt kan det vara bra att undersöka vad din framtida bostadsrättsförening definieras som och vad det innebär för dig som bostadsrättsägare.
Lite förenklad definition av äkta och oäkta bostadsrättsföreningar:
- Äkta bostadsrättsförening = föreningens bruksvärde består till 60% eller mer av intäkter från privatpersoner som är bostadsrättsinnehavare i föreningen.
- Oäkta bostadsrättsförening = föreningens bruksvärde består till mer än 40% av intäkter från hyreslokaler, hyreslägenheter eller företag som äger bostadsrätter i föreningen
Äkta bostadsföreningar
Skatteverket betecknar äkta bostadsrättsföreningar för privatbostadsföretag. Privatbostadsföretag är de ekonomiska föreningar eller aktiebolag som har som huvudsakligt syfte att förse bostäder åt sina medlemmar eller delägare för så kallad “kvalificerad användning”. Med kvalificerad användning syftar man på bostadsrätter samt gemensamma utrymmen såsom trappor och hissar som används av fysiska personer.
För att räkna ut om privatbostadsföretaget till klart övervägande, alltså minst 60 %, tillhandahåller bostadsrätter åt sina medlemmar måste en besiktning av alla bostadsrätter ske. Detta för att kunna beräkna brukshyresvärdet av bostadsrätterna. När man räknar ut brukshyresvärdet av bostadsrätterna inkluderar man även brukshyresvärdet för de gemensamma ytor som behövs för bostadsrätterna ska kunna bebos, exempelvis trappor och hissar.
Tänk på! För att avgöra om det är en äkta bostadsförening genomförs en inspektion där bruksvärdeshyran av bostadsrätterna måste vara 60% av hela husets bruksvärde.
Om de totala bruksvärdeshyrorna från bostadsrätterna (inklusive nödvändiga gemensamma ytor) utgör 60 % eller mer av det totala bruksvärdet, det vill säga bruksvärdet för bostadsrätterna och allmänna gemensamma ytor, uppnår bostadsrättsföreningen kriterierna för en äkta bostadsrättsföreningen eller privatbostadsföretag.
Oäkta bostadsföreningar
De bostadsrättsföreningar som inte uppnår kriterierna för att betecknas som ett privatbostadsföretag definieras det istället som ett oäkta bostadsföretag. Att bostadsrättsföreningen inte uppnår kraven betyder alltså att bruksvärdeshyrorna för bostadsrätterna, vilka bebos av fysiska personer, inklusive nödvändiga ytor för att bostäderna ska kunna bebos inte utgör 60 % eller mer av det totala värdet.
Detta kan bero på att bostadsrättsföreningen har flertalet lokaler som inte används som boendeplats för fysiska personer utan kanske istället används som butikslokaler eller kontor. Om din bostadsrättsförening är en oäkta förening påverkar det bland annat vilka skatteregler du lyder under.
Hur man räknar om bostadsrätterna till ett hyresvärde
På Skatteverkets hemsida finns en tjänst som hjälper dig att avgöra om föreningen är äkta eller oäkta. De skriver såhär om hur man räknar om till hyresvärde:
Skatteregler i ett privatbostadsföretag
- För bostadsrättsföreningen. Bostadsrättsföreningar beskattas vanligtvis för inkomster i inkomstslaget näringsverksamhet. Enligt Skatteverkets direktionen ska ett privatbostadsföretag till underlag för inkomstskatt redogöra för kapitalintäkter, rörelseinkomster och andra intäkter som har med fastigheten att göra. Men man bör inte ta upp avgifter från medlemmarna eller intäkter från hyresupplåtelse.
- För bostadsrättsinnehavaren. Som bostadsrättsinnehavare i ett privatbostadsföretag kommer du få skatta på ⅔ av reavinsten vid försäljning men du har rätt att få uppskov med skatt på reavinsten om du köper en ny bostadsrätt i en äkta bostadsrättsförening. Du har även avdragsrätt för låneräntor.
Skatteregler i ett oäkta bostadsföretag
- För bostadsrättsföreningen. I ett oäkta bostadsföretag beräknas inkomstberäkningen, till skillnad från i ett privatbostadsföretag, utifrån de verkligen intäkterna och kostnaderna. Exempelvis måste bostadsföretaget skatta för uppskattade årsavgifter och hyresintäkter. Det betyder alltså det oäkta bostadsföretaget beskattas på räntekostnader och ska betala skatt på verksamhetens överskott. Ett oäkta bostadsföretag kan även beräkna driftkostnader för föreningens fastighet och stiftelsearvode som avdragsgilla.
- För bostadsrättsinnehavaren. Om du äger en bostadsrätt i ett oäkta bostadsföretag kommer du när du säljer bostaden behöva skatta på reavinsten och har inte möjlighet till upphov. Du kan även beskattas med bostadsförmån om det är så att årsavgiften anses understiga bruksvärdet. Men du har likt bostadsägare i ett privatbostadsföretag, avdragsrätt för låneräntor.
För mer information kring skatteregler för olika typer av bostadsrättsföreningar kan du läsa på Skatteverkets hemsida.
Kommentarer
Vilka är det som genomför inspektionen där bruksvärdeshyran bestäms?
Man kanske även bör ta upp den ökade risk man tar vid köp av lägenheten i en oäkta förening? Kommer snart ut med en bok om köp i nyproduktion (dec/jan 2021) som tar upp detta. Man bör därför betala mindre för denna än motsvarande i en äkta förening.
Hej!
Jag undrar om man ett bolöfte sidan min bank, som har kund hos i så många år.
Eller måste man byta bank helt och hållet?
Mvh
Hej
Jag har köpte en nyproduktion lägenhet (ikano ) sen upptäckt jag att föreningen oäkte. Mäklare informera inte mig .
Jag kan baka ur från upplåtelseavtal .
Mvh