Köpa bostad

Uppdaterad: 13 september, 2024

Ett bostadsköp är en av de största affärerna du gör i ditt liv. Därför krävs det att du har tänkt igenom ditt bostadsköp noga. Vissa bostadsaffärer blir klara på ett par dagar medan andra kan ta lite längre tid.

Köpprocessen är i princip densamma oavsett om du köper ett hus eller en bostadsrätt. Det som skiljer mellan de olika bostadsformerna är informationen om bostaden och att hus oftare besiktigas för att undvika att missa fel och brister i bostaden.

Första gången du köper en bostad kan det kännas svårt att veta vad du ska titta efter. Här hittar du information om allt du behöver tänka på inför ditt bostadsköp.

Så går ett bostadsköp till

De flesta bostäder förmedlas av en mäklare. Det är både tryggare och säkrare att köpa bostad genom en mäklare än att köpa en bostad direkt från en privatperson. Men det går att köpa bostäder privat, dvs utan mäklare också. På vår sida om att köpa bostad utan mäklare kan du läsa mer om vad du skall tänka på i den situationen.

1. Skaffa lånelöfte

När du bestämt dig för att du vill köpa en bostad är det dags att skaffa ett lånelöfte. Ett lånelöfte är ett besked från banken på hur mycket du får låna till en bostad. Banken samlar in uppgifter om hur din ekonomi ser ut och vilka inkomster du har. De gör även en kreditupplysning på dig. De räknar sedan fram hur stort bolån de kan erbjuda dig. När du vet hur mycket du får låna så vet du hur dyr bostad du har råd med.

Om du använder en bolåneförmedlare får du lånelöften från flera olika banker med en enda ansökan. Det är helt gratis att använda en låneförmedlare och du förbinder dig inte till något när du ansöker.

Du får i princip alltid låna den summa du fått lånelöfte för, men eftersom lånelöftet inte är bindande för varken dig eller banken kan du aldrig vara helt säker. Banken har rätt att neka ett bolån trots att de givit ut ett lånelöfte. Det är dock extremt ovanligt att en bank nekar ett bolån som de givit lånelöfte för om inte dina ekonomiska förutsättningarna har ändrats radikalt, om du blivit av med jobbet till exempel.

Några anledningar till att banken kan neka ditt bolån

• Din ekonomiska situation har ändrats. Om du exempelvis blir uppsagd, får förändrad lön eller andra arbetstider är det inte säkert att banken står fast vid lånelöftet. Anmäl därför alla ändringar i din ekonomiska situation till den berörda banken.
• Bostaden godkänns inte som säkerhet av banken. Innan banken beviljar bolånet måste de veta vilket objekt de har som säkerhet. Om banken bedömer att bostaden du vill köpa inte är tillräcklig som säkerhet för bolånet kan de vägra att låna ut pengar. Var därför mycket tydlig mot din bank med vilket objekt du ska köpa och skriv inte under ett bindande kontrakt innan din bank godkänt bostaden.

Eftersom lånelöftet inte är bindande ska du aldrig skriva på ett köpeavtal förrän du har fått ett klart besked om bolån från banken. Om du ändå måste göra det ska du tala med mäklaren om att få med en klausul i avtalet om att köpet bara är giltigt om låneansökan godkänns. Om en sådan klausul inte finns och du skulle ångra ditt bostadsköp efter att du har skrivit på kontraktet kan du bli skadeståndsskyldig.

🔗 Läs mer om hur en klausul för bankens godkännande av bostaden fungerar

Andra förutsättningar för ett bolån

Bolånet får utgöra max 85 procent av bostadens värde. De övriga 15 procenten, som även kallas kontantinsats, måste du kunna betala själv. Om du inte har lyckats spara ihop tillräckligt mycket pengar går det ibland att låna till kontantinsatsen.

Banken gör en kvar-att-leva-på-kalkyl

Bankerna utgår alltid ifrån en kvar-att-leva-på-kalkyl (KALP) när de räknar på lånelöften. Det innebär att du måste ha en viss summa pengar kvar efter att ha betalat kostnader för lånet, bostaden och hushållskostnader.

🔗 Du kan räkna ut boendekostnaden med vår kalkylator.
🔗 Du kan även få hjälp med att räkna ut hur mycket du får låna till bostaden.

2. Hitta bostad

När du har fått ett lånelöfte är det dags att börja leta bostad. För att hitta din drömbostad kan du leta bland de bostadsannonser som finns på nätet eller ta hjälp av en mäklare. 

Hemnet är den största hemsidan för annonsering av bostadsförsäljningar men det kan även vara värt att kika på Boneo.se och Blocket.se.

Kika även på kommande bostäder, dvs bostäder som skall säljas inom kort. Både Hemnet och Boneo listar denna typ av annonser. Anmäl intresse till mäklaren om du hittar en kommande bostad som är intressant.

3. Gå igenom objektsbeskrivningen

Objektsbeskrivningen är en skriftlig beskrivning av bostaden som innehåller värdefull information för dig som köpare. Du hittar objektsbeskrivningen i bostadsannonsen och du kommer även att få en objektsbeskrivning av mäklaren på visningen.

I objektsbeskrivningen står det till exempel om bostadens storlek, ålder, driftkostnader och ibland även om eventuella fel och brister. Objektsbeskrivningen för ett hus och en bostadsrätt skiljer sig åt litegrann.

En objektsbeskrivning för hus måste innehålla

• Fastighetens beteckning
• Taxeringsvärde
• Tomtstorlek 
• Boarea och biarea
• Byggnadssätt
• Driftkostnader
• Gemensamhetsanläggnigar
• Inteckningar

En objektsbeskrivning för bostadsrätt måste innehålla

• Bostadsrättsföreningens namn
• Andelstal
• Lägenhetsnummer
• Boarea och biarea
• Årsavgift/månadsavgift
• Driftkostnader
• Pantsättning av bostaden
• Upplåten mark

Hus har oftast en mer omfattande objektsbeskrivning eftersom man har ett större ansvar som husägare än som bostadsrättsägare.

Om det skulle bli något fel på exempelvis fasad, fönster eller vissa el- och vattenledningar är det bostadsrättsföreningen som står för kostnaderna i en bostadsrätt. För hus är det du som ägare som måste åtgärda och bekosta byte och reparation av allt som går sönder på fastigheten.

4. Undersök bostaden på visningen

Du som köpare har undersökningsplikt. Undersökningsplikten gäller alla utrymmen i bostaden. Det är ditt ansvar att bilda dig en uppfattning om bostadens skick och avgöra om det är ett bra köp. Om du känner dig osäker bör du ta med dig en kunnig person som hjälper dig att undersöka bostaden ytligt på visningen.

Köper du ett hus rekommenderar vi alltid att du anlitar en besiktningsman och besiktigar bostaden ordentligt så länge huset inte är helt nytt och det finns garantier som täcker alla fel och brister som kan uppkomma.

Köper du en bostadsrätt bör du göra en besiktning om du känner dig osäker på skicket. Bostadsrätter besiktigas vanligtvis inte eftersom man har ett begränsat ansvar som ägare av en bostadsrätt. De flesta nöjer sig med att titta på bostaden på visningen.

På visningen har du möjlighet att ta reda på så mycket information som möjligt om bostaden. För att komma ihåg vad du ska titta efter är det bra om du har en checklista med dig. I checklistan står det vad du behöver titta efter i alla rum. Tänk på att du skall undersöka ordentligt och testa alla vitvaror så att de fungerar som de skall. Slarvar du med din undersökningsplikt har du inte alltid rätt att kräva ersättning för eventuella fel i efterhand.

Dolda fel

Fel som går att upptäcka vid en besiktning faller under undersökningsplikten. De har man alltså ingen rätt att få ersättning för av säljaren. Om felet inte går att upptäcka vid en besiktning är det ett så kallat dolt fel. Exempel på ett dolt fel är en fuktskada i badrummet som inte går att upptäcka vid en besiktning.

• Dolda fel i hus har man rätt till ersättning för i upp till 10 år efter köpet.
• Dolda fel i bostadsrätter har man rätt till ersättning i upp till 2 år efter köpet.

5. Delta i budgivningen

När du hittar en bostad som du vill ha är det dags att delta i budgivningen. Men tänk på att hålla dig inom ramen för din budget och försök att inte ”dras med” i budgivningen längre än du planerat. Budgivningen sköter mäklaren via sitt it-system som skickar ut sms till alla inblandade varje gången det kommer in ett nytt bud. Mäklaren ringer även runt till alla budgivare och förklarar hur processen går till.

• I vår artikel: strategi för budgivning kan du läsa mer om hur en budgivning kan gå till och vi ger exempel på olika budgivningsstrategier du kan använda för att vinna budgivningen.

Innan du lägger bud bör du, som vi nämner ovan, ha lånelöftet klart. Vissa mäklare kräver det för att du skall få delta i budgivningen.

6. Kontakta banken

När du vunnit budgivningen är det dags att kontakta banken. Du tar kontakt med banken och berättar att du har vunnit budgivningen och när det är dags att skriva kontrakt. Bolåneansökan gäller bara för den bostaden som du ska skriva kontrakt på. Banken gör en utvärdering av bostaden för att se så att den godkänns som säkerhet för lånet. Banken gör även en egen värdering av bostaden för att se om priset stämmer överens med marknadsvärdet. Därefter omvandlar banken lånelöftet till en bolåneansökan och tar fram ett låneupplägg.

7. Skriv kontrakt och betala handpenning

När budgivningen är avklarad ska ett kontrakt skrivas. Det är inte förrän köparen och säljaren har signerat köpekontraktet som köpet av bostaden blir juridiskt bindande. Det är viktigt att du läser igenom kontraktet och förstår vad du skriver på. Det är också viktigt att alla eventuella villkor/klausuler kommer med i kontraktet. Om ni exempelvis kommit överens om att du skall få 2 veckor på dig att besiktiga bostaden så måste ett besiktningsvillkor stå med i kontraktet. Om villkoret/klausulen inte står med i kontraktet är du bunden vid köpet och kan inte ångra dig ifall det skulle dyka upp oväntade fel eller brister vid besiktningen.

Kontraktet skrivs tillsammans med mäklare och säljare och kontraktsskrivningen sker oftast på mäklarens kontor. I kontraktet bestäms även tillträdesdatum. Handpenningen, som vanligtvis är 10 procent av hela köpeskillingen betalas normalt in på mäklarens handpenningskonto inom 5-7 dagar från kontraktsskrivningen. 

Varken du eller säljaren är bundna till någonting innan kontraktet är påskrivet. Du har därför alltid rätt att dra tillbaka ditt bud om du av någon anledning ångrar dig. På samma vis kan säljaren ångra sig och hålla tillbaka affären. Det här hör inte till vanligheterna, men det kan vara bra att känna till att det inte strider mot lagen.

Enligt lag måste följande vara med i köpekontraktet

• Bostadens pris
• En överlåtelseförklaring
• Underskrift av säljare och köpare
• Vid köp av bostadsrätt: Objektets adress, lägenhetsnummer, föreningens namn och dess organisationsnummer
• Vid köp av hus: Objektets fastighetsbeteckning

Det är inte ovanligt att köpekontraktet innehåller fler bestämmelser, men det är dessa punkter som enligt lag måste vara med för att avtalet ska vara giltigt.

Se till att alla villkor du och säljaren kommer överens om skrivs in i kontraktet. Finns inte villkoren/klausulerna inskrivna i kontraktet blir det väldigt svårt att hävda att de existerar om det skulle bli problem i efterhand.

8. Boka en egen besiktning av bostaden

När du köper en bostad har du ett stort ansvar och din undersökningsplikt är väldigt omfattande. Ta därför hjälp av en besiktningsman eller kunnig person som hjälper dig att undersöka bostaden innan köpet om du känner dig osäker.

Hus besiktigas nästan alltid innan köp men även bostadsrätter besiktigas mer sällan. En tumregel är att du bör besiktiga en bostadsrätt om badrummet eller något annat våtrum är renoverat men våtrumsintyg eller garanti från snickarfirman som renoverat badrummet saknas. Du bör även besiktiga om du misstänker andra fel i bostadsrätten och inte har möjlighet att undersöka felet närmare på visningen.

En besiktningsman är noggrann och går igenom ritningar, bygglov och andra handlingar. Därefter görs en okulär besiktning av bostaden och en riskanalys görs för bostaden. Riskanalysen tar upp saker som eventuellt skulle kunna bli till fel och brister i framtiden.

• I vår artikel om husbesiktning kan du läsa mer om hur det går till och vad som förväntas av dig som köpare.

9. Få tillträde till bostaden – få nycklarna & betala resten av köpeskillingen

Köpare och säljare kommer överens om tillträdesdatum till bostaden när de skriver kontrakt. När dagen för tillträdet kommer är det dags att betala resterande 90 % av köpeskillingen (handpenningen på 10% har du ju redan betalat). Man träffas vanligtvis på mäklarens kontor eller hos din bank. Där går man igenom alla papper och signerar likvidavräkningen och köpebrevet (köpebrev används endast i fastighetsaffärer, inte vid bostadsrättsaffärer).

När allt är signerat överförs köpeskillingen till säljarens bank som löser säljarens bolån och sätter in resterande pengar som blir kvar på säljarens konto. När det är klart får mäklaren ett kvitto av banken på överföringen som överlämnas. Sedan lämnar säljaren över nycklarna till köparen och tillträdet är klart.

När du fått nycklarna och tillträde till bostaden är det viktigt att gå igenom bostaden och kolla att den har blivit ordentligt städad, att inget som skulle ingått i köpet saknas och att det inte finns några nya fel/brister som uppkommit och inte fanns där när du undersökte bostaden innan köpet.

Ångra ett bostadsköp

En bostadsaffär är inte juridiskt bindande förrän både köpare och säljare har skrivit under kontraktet. Både köpare och säljare har alltså rätt att ångra sig innan kontraktet är påskrivet. Men när båda parter har skrivit på kontraktet är bostadsaffären juridiskt bindande.

Du kan häva köpet om du ångrar ditt bostadsköp efter att ni har skrivit kontrakt och hela bostadsaffären är genomförd. Men om du häver köpet kommer du att bli ersättningsskyldig till säljaren. Det kan bli väldigt dyrt eftersom du måste betala alla kostnader som tillkommer när säljaren ska genomföra en ny försäljning av bostaden. Om bostaden dessutom säljs för ett lägre pris än vad du köpte den för kan du bli skyldig att betala mellanskillnaden.

Då är det ofta bättre och billigare att, om man har möjligheten, genomföra köpet och sedan sälja bostaden vidare själv istället.

Läs även våra artiklar:

Låna till handpenningen