Bolån

Uppdaterad: 27 november, 2024

Ett bolån är ett lån där bostaden används som säkerhet för lånet. Om du inte kan betala tillbaka ditt bolån har banken bostaden som säkerhet och kan tvinga fram en försäljning av bostaden med hjälp av Kronofogden för att få tillbaka sina pengar.

Det finns en hel del saker du behöver känna till när du ska ansöka om ett bolån. Här kan du läsa mer hur bolån fungerar och vad du behöver tänka på när du ska ansöka om ett bolån.

Aktuella bolåneräntor

I tabellerna kan du se bankernas aktuella listräntor och snitträntor. Med hjälp av tabellerna blir enkelt att jämföra bolåneräntor.

Listräntor

*Banken erbjuder inte en viss bindningstid ifall den saknas i listan.

Snitträntor

*Vissa banker har inte tillräckligt med beräkningsunderlag för att kunna presentera snitträntan på vissa bindningstider.

Bästa bolånet enligt undersökning av SKI

En studie gjord av Svenskt Kvalitetsindex (SKI) visar att de nöjdaste bolånekunderna finns i banken SBAB. Denna studie görs årligen och enligt SKI har både SBAB och Länsförsäkringar bank varit ledande som de bästa bankerna i flera år inom bolån.

Räkna på bolån – Hur mycket får jag låna?

Hur mycket du får låna styrs främst av din inkomst och din kontantinsats men det påverkas även av hur mycket skulder du har sedan tidigare, om du äger tillgångar, om du har barn osv. Det styrs helt enkelt av hur din privatekonomi ser ut.

Din inkomst styr i stor grad hur mycket du får låna. Det vanligaste är att du kan låna upp till 6 gånger hushållets totala inkomst före skatt. Detta skiljer sig dock från person till person och det är banken som avgör hur mycket du får låna.

Din kontantinsats måste vara minst 15% av bostadens marknadsvärde. Du måste kunna finansiera kontantinsatsen med sparade pengar eller med ett kontantinsatslån. Resterande 85% av bostadens värde kan du finansiera med bolånet.

Exempel: Din årsinkomst är 420 000 kr före skatt. Du har sparat ihop 270 000 kr till kontantinsatsen.

Baserat på din inkomst bör du få låna runt 2 520 000 kr. Baserat på din kontantinsats får du dock bara låna 1 530 000 kr.

Din kontantinsats hindrar dig alltså från att få ett bolån på mer än 1 530 000 kr och därmed kan du köpa en bostad för maximalt 1 800 000 kr.

Om du sparar ihop lite mer pengar till kontantinsatsen kommer du sannolikt att kunna köpa en dyrare bostad eftersom din inkomst räcker till ett bolån på 2 520 000 kr.

Räkna ut hur mycket du behöver låna

Innan du tar ett bolån kan det vara bra att räkna ut hur mycket du behöver låna. Det kan du enkelt göra med hjälp av kalkylatorn nedan.

Räkna ut vad ditt bolån kommer att kosta

Det är bra att beräkna ungefär hur mycket ditt bolån kommer att kosta varje månad. Då får du en bra bild av vilka utgifter du kommer att ha och om du klarar av att amortera och betala ränta på bolånet.

Månadskostnaden för ditt bolån påverkas av bolånets storlek, hur mycket du måste amortera och vilken ränta du har på ditt bolån. Du kan använda kalkylatorn nedan för att räkna ut ungefärlig månadskostnad för ditt bolån.

Tänk på! Amortering är ingen kostnad, det är en sorts sparande. Det är dock pengar som skall betalas varje månad så den måste räknas in när du gör en budget.

I kalkylatorn fyller du i bolånets storlek. Därefter fyller du i räntan. Eftersom du inte vet vilken ränta du får kan du använda bankens listränta. Det ger en ungefärlig uppskattning på hur mycket du måste betala i ränta. Storleken på bolånet avgör hur mycket du måste amortera enligt amorteringskravet. När du har fyllt i allt får du en ungefärlig månadskostnad av ditt bolån.

I kalkylatorn räknar vi inte med ränteavdraget

Kan jag låna till kontantinsatsen?

Ja, det går att låna till kontantinsatsen. Det bästa är om du har lyckats spara ihop till kontantinsatsen, men det kan vara svårt. Om du inte vill spara ihop pengarna kan ett kontantinsatslån vara ett alternativ. Ett kontantinsatslån är ett lån utan säkerhet och fungerar precis som ett vanligt privatlån. Ett lån utan säkerhet har en högre ränta än ett bolån.

Om du vill ta ett privatlån till kontantinsatsen är det viktigt att du nämner det för banken som du ska ta bolånet hos. Det är inte alla banker som tillåter att man gör det.

Kan jag få bolån utan fast anställning?

Ja, du kan få ett bolån även om du inte har en fast anställning. Det blir allt vanligare med andra typer av anställningar som projektanställning, vikariat eller frilans. När långivaren beviljar ett bostadslån tittar de på hela din ekonomi. Det viktigaste är din återbetalningsförmåga.

Innan du tar kontakt med din bank för att ansöka om bolån bör du förbereda dig. Det är bra om du kan visa upp en realistisk budget, hur du ska finansiera kontantinsatsen och en kalkyl som visar hur du tänker återbetala ditt bolån. Du kan ta hjälp av vår bolånekalkyl när du ska räkna ut hur mycket ditt bolån kommer att kosta varje månad.

På vår sida om bolån utan fast anställning får du tips och råd om vad du behöver tänka på när du ansöker om bolån.

Kan jag få bostadslån som pensionär?

Ja, du kan få bostadslån som pensionär, men det är betydligt svårare än om du hade haft fast anställning. Det finns speciella lån som riktar sig just till pensionärer som är 60 år eller äldre. Hypotekspension är ett exempel på ett sådant speciallån. Det fungerar som en kapitalfrigöringskredit.

Kan jag få bostadslån som student?

Ja, du kan få bostadslån även om du är student. Men det är inte helt ovanligt att studenter måste ha en medlåntagare som inte är student och som har fast anställning och en fast inkomst.

En del bostadsrättsföreningar kan kräva att den som ska bo i bostaden måste äga en viss procent. Om du inte äger tillräckligt mycket av bostaden själv räknas det som att din medlåntagare hyr ut bostaden till dig i andra hand.

På vår sida om bolån för studenter kan du läsa mer om vad du behöver tänka på när du ska ta ett bolån.

Kan jag få bostadslån trots betalningsanmärkning?

Ja, det går att få bostadslån trots att du har en betalningsanmärkning. Det kan visserligen vara svårare att få bolånet beviljat då. Men de flesta långivare gör en helhetsbedömning av din ekonomi när de beviljar ett bostadslån.

Det finns även flera långivare som har specialiserat sig på bolån till personer som har en betalningsanmärkning.

På vår sida om bostadslån trots betalningsanmärkning kan du läsa mer om vilka alternativ som finns och hur du kan öka dina chanser att få ett bostadslån.

Hitta bästa bolånet – Jämför bolåneräntor

Innan du ansöker om bolån hos banken bör du ha koll på ränteläget och vilken listränta bankerna erbjuder. Listräntan ger dig en bra bild av hur låg ränta bankerna kan erbjuda. Räntan sätts dock individuellt utifrån dina ekonomiska förutsättningar.

För att få en mer rättvis bild av vilken ränta du kan få bör du jämföra bankernas snittränta. Snitträntan är nämligen den genomsnittliga räntan som bankens kunder fått under de senaste månaden. Du kan läsa mer om vad du behöver tänka på när det gäller räntan på bolån och aktuella bolåneräntor.

🔗 Läs mer djupgående om listränta och snittränta
🔗 Se bankernas ränteprognoser för bolåneräntan

Belåningsgraden påverkar

Din ränta påverkas av belåningsgraden, det vill säga hur stor del av bostaden som är belånad. Belåningsgraden styr hur mycket du kan låna på bostaden och hur mycket du måste amortera och vilken ränta du får. Belåningsgraden får vara max 85 procent av bostadens marknadsvärde.

Ju lägre belåningsgrad du har desto lägre ränta kan du få och tvärt om. Ju högre belåningsgrad du har desto högre blir räntan. Anledningen är att en lägre belåningsgrad innebär en mindre risk för banken. Medan en högre belåningsgrad innebär en större risk för banken.

Ju belåningsgrad desto lägre bolåneränta

Att ha en låg belåningsgrad innebär att banken ser dig som en säkrare kund, vilket vanligtvis ger upphov till en lägre bolåneränta. Därför kan det vara bra att förhandla om bolånet när det har skett större förändringar i belåningsgraden.

På Danske Banks webbplats kan du ange bostadens värde och lånebelopp för att direkt se vilken ränta du kan få. En genomgång i deras kalkylator visar att en lägre belåningsgrad ger en lägre ränta:

🔗 Gå till kalkylatorn på Danske banks hemsida ^{(reklamlänk)}

Belåningsgrad	Lånebelopp	Ränta
85 %	2 000 000 kr	3,38 %
70 %	2 000 000 kr	3,22 %
50 %	2 000 000 kr	3,13 %

Tabellen är uppdaterad 2024-11-27

Danske Bank erbjuder bolån med fasta räntor som inte går att förhandla ner. Räntan är redan fastställd och klar.

Du kan få ränterabatt på bolånet

Vissa banker erbjuder en ränterabatt på bolånet. Kraven för att få ränterabatt kan skilja mellan olika banker. En del banker vill att du flyttar över hela din ekonomi och samlar alla dina banktjänster hos din bolånebank. Andra banker kan kräva att du måste ha ett visst sparkapital. På vår sida om rabatt på bolån kan du läsa mer om hur det fungerar.

Rabatten på bolån gäller oftast under en begränsad tid, vanligtvis 1 år, så att exempelvis byta ut ett bra pensionssparande med bra avkastning mot ett mindre bra alternativ för att få en ränterabatt kan leda till ett sämre utfall. Ta reda på hur det fungerar på din bank och se över hela din ekonomi innan du gör några förändringar.

Förhandla med banken och pruta på räntan

Du kan själva påverka dina lånekostnader genom att pruta på räntan. Genom att jämföra räntor hos olika banker så kan du pruta på räntan hos din bolånebank. Bolånekunderna är viktiga för banken och genom att visa vilken bra kund du är har du möjlighet att förhandla om räntan.

Ta gära kontakt med två eller tre banker och berätta för dem att du har pratat med flera andra banker och vilken ränta de kan erbjuda. Berätta även att du är intresserad av att flytta över hela din ekonomi, dina banktjänster och ditt sparande till banken. Ju bättre ekonomi du har, desto lättare är det att förhandla om räntan med banken.

Ansök om lånelöfte

Innan du ger dig ut på bostadsmarknaden behöver du ha ett lånelöfte. Ett lånelöfte är ett skriftligt besked från banken som talar om hur mycket du får låna.

Du ansöker om ett lånelöfte direkt hos din bank där du vill ha ditt bolån. Det går att ansöka hos flera banker samtidigt, men det är inte bra för din kreditvärdighet. Ju fler låneansökningar du skickar in, desto sämre blir din kreditvärdighet.

Om du vill ansöka hos flera banker och se var du kan få bäst villkor kan du använda en bolåneförmedlare. Då tas bara en kreditupplysning trots att din låneansökan skickas till flera banker.

När banken beviljar ett lånelöfte tittar de på din livssituation och din ekonomiska situation. Ett lånelöfte gäller vanligtvis i mellan tre till sex månader.

Tänk på att ett lånelöfte aldrig är bindande. Banken kan alltså neka dig bolån även om de har beviljat dig ett lånelöfte. Därför ska du aldrig skriva på något köpeavtal innan du har fått klartecken från banken att de ger dig bolån för den specifika bostaden.

Vunnit budgivningen – dags att ansöka om bolån

När du har hittat din drömbostad är det dags att ansöka om bolån. Hör av dig direkt till din bank när du har vunnit budgivningen. Banken vill godkänna bostaden innan de beviljar bolånet.

När du har fått bolånet beviljat tar banken din nya bostad som pant för ditt nya bolån. Bostaden är alltså säkerhet för bolånet. När du köper en bostadsrätt registreras pantsättningen i bostadsrättsföreningens lägenhetsförteckning och när du köper ett hus tar man ut pantbrev som bevis för att huset står som säkerhet. Läs mer om hur det fungerar med pantsättning av bostad på vår sida om pantsättning.

När det är dags att skriva kontrakt med säljaren hos fastighetsmäklaren är det dags att betala handpenningen. Handpenningen är 10 procent av bostadspriset. Om du inte har pengar till handpenningen kan du ansöka om ett handpenningslån.

Ska jag välja fast eller rörlig ränta?

Vilken ränta du väljer kommer att påverka kostnaden för ditt bolån. Bolån är oftast hushållets största enskilda kostnad och det kan vara bra att aktivt välja vilken typ av ränta du vill ha på ditt bolån.

Du kan välja mellan rörlig eller fast ränta. Den rörliga räntan skiftar var tredje månad medan den fasta räntan ligger fast under den perioden som du har valt att binda den. Det finns flera fördelar med både rörlig och fast ränta.

Det kan vara svårt att veta om man ska binda räntan eller inte. Under tidsperioder med fallande eller stillastående ränta kan det vara mer fördelaktigt att välja rörlig ränta, medan det kan vara bättre att binda räntan om man tror att bolåneräntan kommer att stiga.

Ränteavdraget

Med ränteavdraget får du tillbaka 30 procent av alla räntekostnader du betalat under året upp till 100 000 kronor. På räntekostnader som överstiger 100 000 kr får du tillbaka 21 procent. Du kan läsa mer om hur det fungerar på vår sida om ränteavdrag.

Skaffa låneskydd

Ett låneskydd är en försäkring som är kopplad till ditt bolån. Det är en extra trygghet om något oförutsett skulle hända.

Försäkringen fungerar precis som andra försäkringar där du betalar en premie månadsvis. Försäkringen träder i kraft och täcker dina bolånekostnader när du varit arbetslös eller av någon annan anledning inte har kunnat arbeta.

De allra flesta låneskydd har en karenstid på 30 dagar. Men karenstiden kan variera beroende på försäkringsavtalet. På vår sida om bolåneförsäkring kan du läsa mer om hur det fungerar.

Ta ett överbryggningslån om du inte har sålt din gamla bostad

Om du har hittat din nya bostad innan du har sålt din gamla bostad kan du ansöka om ett överbryggningslån. Ett överbryggningslån är ett tillfälligt lån som du kan ta när du har köpt en bostad men inte har hunnit sälja din gamla bostad eller hunnit få pengarna från din gamla bostad innan du ska betala din nya bostad. Överbryggningslånet täcker alltså glappet mellan köpet av din nya bostad och försäljningen av din gamla bostad. Ett överbryggningslån gäller bara under en kortare period på tre till sex månader. 

Flytta bolån till annan bank

Om du kan få bättre villkor hos någon annan bank kan det vara värt att flytta ditt bolån. Innan du flyttar ditt bolån bör du jämföra olika bankers räntor och villkor för att se till att du får så bra villkor som möjligt.

Innan du byter bank bör du också gå igenom ditt bolån för att försäkra dig om att du inte måste betala någon ränteskillnadsersättning. Ränteskillnadsersättningen är en schablonavgift som du som låntagare måste betala om du vill lösa lån med fast ränta, dvs bundna bolån i förtid.

Om du har rörlig ränta på ditt bolån är det bara att göra en ansökan, precis som du gjorde när du ansökte om ditt befintliga bolån. Du kontaktar banken som du vill byta till och ansöker om ett nytt bolån. När du fått ditt nya bolån beviljat sköter långivaren flytten av ditt bolån.

Flytta bundet bolån till ny bostad

Om du har ett bundet bolån kan du, om banken godkänner det, flytta med dig bolånet till din nya bostad. Det kallas för att göra ett säkerhetsbyte. För att kunna göra ett säkerhetsbyte krävs det att du köpt en ny bostad som lånet kan flyttas till.

Kan jag låna på bostaden för att renovera?

Ja, du kan låna på bostaden så länge belåningsgraden inte överstiger 85 procent av bostadens marknadsvärde. Men banken kan ändå neka dig lån även om belåningsgraden ligger under 85 procent. Det är dina ekonomiska förutsättningar som avgör om banken kommer att bevilja dig att utöka ditt bolån.

Att låna på befintlig bostad är bra om du vill renovera eller bygga om eller bygga ut din nuvarande bostad. I det flesta fallhöjer det marknadsvärdet på din bostad och kan ses som en investering. Däremot bör du inte låna på bostaden för att använda pengarna till konsumtion.

Om du inte kan låna på bostaden för att renovera den kan du ansöka om ett renoveringslån utan säkerhet. Renoveringslån kan tas med eller utan säkerhet. Ett renoveringslån med säkerhet är samma sak som att låna på den befintliga bostaden. Ett renoveringslån utan säkerhet fungerar som ett vanligt privatlån. Men tänk på att lån utan säkerhet oftast har en mycket högre ränta än bolån.

Läs även våra artiklar:

Bolån för egenföretagare