Sälja bostad

Uppdaterad: 26 november, 2024

En bostadsförsäljning är en stor affär. Det är mycket att tänka på innan du ska sälja din bostad oavsett om det är en lägenhet, villa eller ett fritidshus. Här kan du läsa mer om hur det går till att sälja bostad.

Ska jag köpa eller sälja först?

En vanligt förekommande fråga är om man ska sälja den gamla bostaden först och köpa ny bostad sedan eller tvärtom. Det finns egentligen inget rätt eller fel på den frågan. Däremot finns det olika fördelar. De flesta bankerna vill att man säljer den gamla bostaden innan man köper en ny bostad.

Fördelen med att sälja först 

• Du vet hur mycket pengar du får för bostaden du säljer.
• Det är lättare att slippa en period med dubbla bolån.

Fördelen med att köpa först

• Du vet vart och när du ska flytta och kan planera utifrån det.
• Du slipper stressen att hitta bostad.

Läs mer om de fördelar och nackdelar i vår guide om att Köpa eller sälja först.

Ska jag anlita mäklare eller sälja själv?

Rekommendationen är att alltid anlita en mäklare när du säljer en bostad som är värd över en halv miljon kronor. Oftast handlar det om väldigt stora belopp och små misstag kan bli väldigt dyra. Var noga med att välja en bra mäklare som du känner dig trygg med och som du litar på. Om du inte vet vilken mäklare du ska anlita finns det några saker du bör tänka på när du väljer mäklare. 

Alla seriösa mäklare finns registrerade hos Fastighetsmäklarinspektionen. På deras hemsida kan du även se om mäklaren har fått någon varning. 

SBAB har en tjänst som heter HittaMäklare. Där kan du få information om mäklare från hela landet. När du väljer mäklare kan det vara klokt att se vilka recensioner den fått samt var personen är verksam inför en försäljning.

En mäklare som har många registrerade försäljningar och goda recensioner visar att det är en mäklare som många uppskattar. Vill du läsa mer om valet av mäklare har vi en utförlig guide om att välja mäklare.

När är bästa tiden att sälja bostad?

Det finns flera olika faktorer som påverkar när det är läge att sälja. Vissa bostäder går lättare att sälja under våren och sommaren, en del under vintern, medan andra inte påverkas alls av vilken årstid det är. 

Generellt sett har husmarknaden sin höjdpunkt under våren, sommaren och tidig höst. Lägenheter är mindre känsliga för vilken årstid det är. Fritidshus säljs året runt. Men det kan vara lättare att sälja ett fritidshus i fjällen på vintern medan fritidshus nära till vatten går bättre på våren eller sommaren. Däremot bör man undvika en bostadsförsäljning runt jul och nyår, eftersom folk har fullt upp med annat.

Det bästa du kan göra när det gäller en bostadsförsäljning är att inte ha bråttom. Låt bostadsförsäljningen ta sin tid. På vår sida om bästa tiden att sälja kan du läsa mer om hur du får ut så mycket som möjligt av din bostadsförsäljning.

Ska jag renovera eller sälja i befintligt skick?

Det är alltid bra att åtgärda små fel och fräscha till ytskiktet innan bostaden går ut till försäljning. Måla om väggen om den har fått märken eller byt ut golvlisten om den blivit skadad. Du kan även byta ut spruckna toasitsar och dörrhandtag som inte fungerar. Men du bör inte ge dig in på någon större renovering i hopp om att få ut mer pengar för bostaden utan att rådgöra med en mäklare om det är värt det. 

En mäklare kan alltid hjälpa dig och avgöra vilka renoveringar som är värda att genomföra. De allra flesta som köper en bostad vill sätta sin egen prägel på den. Så även om du renoverar badrummet med dyra materialval för 100 000 kronor är det inte säkert att du får igen det. Om du ändå väljer att renovera bostaden finns det flera saker du bör tänka på. På vår sida om renovering kan du läsa mer om vad du behöver tänka på när du ska renovera bostaden.

Besikta bostaden

Du bör besikta bostaden om du har en friköpt villa, radhus eller ett parhus, dvs en bostad som inte ägs i bostadsrättsform. Man kan säga att en husbesiktning är en hälsokontroll för bostaden. För spekulanter är en besiktning en trygghet att fel att eventuella fel och brister finns dokumenterade. Det kan ofta leda till en bättre budgivning och affär.

Var noggrann med att anlita en godkänd besiktningsman. Det är även bra om besiktningsmannen har byggteknisk kompetens. 

När du besiktar bostaden bör du även välja en dolda fel-försäkring. Du som säljare har nämligen ansvar för dolda fel i tio år efter försäljningen. Men med dolda fel-försäkringen har du som säljare ett skydd mot dolda fel i tio år. För bostadsrätter är man bara ansvarig för dolda fel i 2 år.

Styla hemmet inför fotografering 

Innan du ska fotografera hemmet inför försäljningen är det viktigt att du gör det extra fint, så kallad homestyling. Det går att piffa till bostaden med små enkla medel. Plocka undan så mycket som möjligt av de egna sakerna för att få bostaden att se ren och fräsch ut.

Mäklaren och fotografen kan komma med tips och trix som kan göra att ditt hem ser ut som hämtat ur ett inredningsmagasin. Det är viktigt att du lyfter fram lägenhetens bästa sidor.

Annonsera för att nå flera köpare

Den absolut viktigaste annonsplatsen för bostadsannonser är Hemnet. Det är bara auktoriserade mäklare som kan annonsera ut bostäder på Hemnet. Du som privatperson kan alltså inte lägga ut en annons där.

Hemnet tar ut en avgift av dig som säljare när mäklaren lägger upp din bostad på deras sajt för försäljning. Priset på annonsen varierar beroende på utgångspriset på din bostad.

🔗 Se tabell med exempel på Hemnets priser

Mäklare har tillgång till följande annonsplatser för bostäder

• Hemnet.se
• Booli.se
• Boneo.se
• Bovision

Du kan själv hjälpa till att sprida din annons genom att dela annonsen på sociala medier som till exempel Facebook.

Om du säljer din bostad utan mäklare kan du använda följande hemsidor för att sprida din annons

• Blocket
• Facebook
• Andra sociala medier

Fixa bostaden inför visning

Visningen är en viktig del av bostadsförsäljningen. Det är nu spekulanterna får uppleva din bostad. Innan visningen är det bra om du ser till att plocka undan dina privata ägodelar så att bostaden ser ut som på fotograferingen. Inför visningen kan du även välja om du vill ha hjälp med städningen, en så kallad visningsstädning. Det är viktigt att bostaden är ordentligt städad. En städad bostad som luktar gott är ett mer attraktivt objekt.

Ni bör ha minst två visningar på bostaden. Det bästa är om spekulanterna får boka in sig på visningarna. Då tar mäklaren namn och telefonnummer redan innan spekulanterna kommer och tittar på din bostad. Det gör att mäklaren har koll på vilka som har kommit och tittat på bostaden, vilket underlättar mäklarens arbete när det är dags att ringa kontakta spekulanterna.

Mäklaren sköter budgivning

Det är mäklaren som har hand om det praktiska med budgivningen på en bostad. Budgivningen kan ta olika lång tid beroende på vad det är för objekt, var det ligger rent geografiskt och hur många budgivare det är inblandade. Det är inte helt ovanligt att budgivningen går snabbare i större städer än på landsbygden. Det finns inga regler för hur en budgivning går till men det finns vissa grundläggande utgångspunkter.

Detta gäller vid budgivning

• Bud är inte bindande
• Säljaren bestämmer hur budgivningen ska gå till
• Mäklaren är skyldig att föra en löpande budgivningslista
• Säljaren bestämmer vem som får köpa bostaden

Dags att skriva kontrakt

När budgivningen är avslutad är det dags att skriva kontrakt med köparen. Mäklaren sköter allt det praktiska. Det enda du behöver göra är att komma överens med köparen om datum för tillträde och eventuella villkor.

Inför kontraktsskrivning ska säljare och köpare vara överens om följande punkter

• Pris
• Tillträdesdatum
• Besiktningsklausul
• Om något annat ingår i köpet
• Eventuella tilläggsklausuler

Vid kontraktsskrivningen träffas ni på mäklarens kontor. Där skriver ni under alla papper. När köpekontraktet är underskrivet är köpet bindande. Det betyder att köparen inte kan ångra sig. Därefter är det dags för köparen att betala handpenning. Handpenningen är 10 procent av köpeskillingen och betalas vanligtvis inom en till två veckor efter kontraktsskrivningen.

Tillträde till bostaden

Köparens tillträde till bostaden är det sista momentet i att sälja bostaden. Dagen för tillträde är mötet då säljare, köpare och mäklare träffas på mäklarens kontor för att slutföra bostadsaffären och lämna över nycklarna till bostaden. 

Mäklaren går igenom hela processen från visning till överlåtelseavtalet. Därefter går mäklaren igenom kontraktet. Även kostnader som samfällighetsavgifter, hyra eller andra avgifter regleras i avtalet. Om allt stämmer skriver alla inblandade parter under kontraktet. Därefter kontaktar mäklaren köparens bank och ber dem överföra resterande belopp till säljaren. 

Tänk på! Var noga med att läsa igenom kontraktet ordentligt och dubbelkolla att allt är rätt.

Tiden mellan kontraktsskrivning till tillträde varierar beroende på bostad. För ett hus tar det vanligtvis tre till fem månader och för lägenhet tar det vanligtvis en till fyra månader.

Hur mycket skatt måste jag betala när jag sålt min bostad?

Hur mycket du måste betala i skatt beror delvis på om du har gjort omfattande renoveringar eller förbättringar av bostaden och hur stor vinst du har gjort. Vinstskatten på privatbostäder är 22 procent. På vår sida Beskattning vid försäljning kan du läsa mer och räkna ut hur mycket du måste betala i skatt.

Om du inte har gjort någon vinst behöver du inte betala någon vinstskatt. Däremot kan du göra avdrag för förlusten.

Hur mycket får jag kvar när jag sålt min bostad?

Hur mycket du får kvar när du har sålt din bostad beror på flera olika faktorer. Först måste du räkna ut hur mycket du ska betala i skatt. Därefter behöver du räkna ut hur mycket det kostar att lösa dina lån. Om du har bundna lån kan du behöva betala en ränteskillnadsersättning. Om du har lån med rörlig ränta kostar det inget att lösa bolånet.

När du har räknat ut ovanstående kan du räkna ut hur mycket du får kvar när du säljer din bostad. För att räkna ut hur mycket du får kvar kan du använda formeln nedan.

Så räknar du ut hur mycket du får kvar när du sålt din bostad

Försäljningspris – vinstskatt – lån – försäljningskostnader – eventuell ränteskillnadsersättning = Pengar kvar efter att du betalat alla kostnader

Hur gör jag när jag vill sälja bostad utomlands?

Du bör ta kontakt med en lokal mäklare  som hjälper dig när du ska sälja din bostad utomlands. Det är vanligt att det finns lokala regler och lagar och det kan vara mycket att tänka på under hela försäljningsprocessen. En lokal mäklare har oftast goda kunskaper om vilka lagar, skatter och regler som gäller. Därför kan det vara bra att anlita en mäklare som hjälper dig under hela säljprocessen, både före, under och efter försäljningen. 

Lagar och regler varierar beroende på i vilket land din fastighet ska säljas. När du säljer en bostad utomlands måste du skatta för vinsten i Sverige. Hur mycket skatt du måste betala beror på skatteavtalet mellan Sverige och landet där du har din bostad och om du är begränsat skatteskyldig eller obegränsat skatteskyldig i Sverige. Ta reda på vad som gäller i landet där du har din bostad.