Sälja bostad
Uppdaterad: 12 september, 2022
En bostadsförsäljning är en stor affär. Det är mycket att tänka på innan du ska sälja din bostad oavsett om det är en lägenhet, villa eller ett fritidshus. Här kan du läsa mer om hur det går till att sälja bostad.
Innehåll
- Ska jag köpa eller sälja först?
- Ska jag anlita mäklare eller sälja själv?
- När är bästa tiden att sälja bostad?
- Ska jag renovera eller sälja i befintligt skick?
- Besikta bostaden
- Styla hemmet inför fotografering
- Annonsera för att nå flera köpare
- Fixa bostaden inför visning
- Mäklaren sköter budgivning
- Dags att skriva kontrakt
- Tillträde till bostaden
- Hur mycket skatt måste jag betala när jag sålt min bostad?
- Hur gör jag när jag vill sälja bostad utomlands?
- Vanliga frågor om Sälja bostad
Ska jag köpa eller sälja först?
En vanligt förekommande fråga är om man ska sälja den gamla bostaden först och köpa ny bostad sedan eller tvärtom. Det finns egentligen inget rätt eller fel på den frågan. Däremot finns det olika fördelar. De flesta bankerna vill att man säljer den gamla bostaden innan man köper en ny bostad.
Fördelen med att sälja först
- Du vet hur mycket pengar du får för bostaden du säljer.
- Det är lättare att slippa en period med dubbla bolån.
Fördelen med att köpa först
- Du vet vart och när du ska flytta och kan planera utifrån det.
- Du slipper stressen att hitta bostad.
Läs mer om de fördelar och nackdelar i vår guide om att Köpa eller sälja först.
Ska jag anlita mäklare eller sälja själv?
Rekommendationen är att alltid anlita en mäklare när du säljer en bostad som är värd över en halv miljon kronor. Oftast handlar det om väldigt stora belopp och små misstag kan bli väldigt dyra. Var noga med att välja en bra mäklare som du känner dig trygg med och som du litar på. Om du inte vet vilken mäklare du ska anlita finns det några saker du bör tänka på när du väljer mäklare.
Alla seriösa mäklare finns registrerade hos Fastighetsmäklarinspektionen. På deras hemsida kan du även se om mäklaren har fått någon varning.
SBAB har en tjänst som heter HittaMäklare. Där kan du få information om mäklare från hela landet. När du väljer mäklare kan det vara klokt att se vilka recensioner den fått samt var personen är verksam inför en försäljning.
En mäklare som har många registrerade försäljningar och goda recensioner visar att det är en mäklare som många uppskattar. Vill du läsa mer om valet av mäklare har vi en utförlig guide om att välja mäklare.
När är bästa tiden att sälja bostad?
Det finns flera olika faktorer som påverkar när det är läge att sälja. Vissa bostäder går lättare att sälja under våren och sommaren, en del under vintern, medan andra inte påverkas alls av vilken årstid det är.
Generellt sett har husmarknaden sin höjdpunkt under våren, sommaren och tidig höst. Lägenheter är mindre känsliga för vilken årstid det är. Fritidshus säljs året runt. Men det kan vara lättare att sälja ett fritidshus i fjällen på vintern medan fritidshus nära till vatten går bättre på våren eller sommaren. Däremot bör man undvika en bostadsförsäljning runt jul och nyår, eftersom folk har fullt upp med annat.
Det bästa du kan göra när det gäller en bostadsförsäljning är att inte ha bråttom. Låt bostadsförsäljningen ta sin tid. På vår sida om bästa tiden att sälja kan du läsa mer om hur du får ut så mycket som möjligt av din bostadsförsäljning.
Ska jag renovera eller sälja i befintligt skick?
Det är alltid bra att åtgärda små fel och fräscha till ytskiktet innan bostaden går ut till försäljning. Måla om väggen om den har fått märken eller byt ut golvlisten om den blivit skadad. Du kan även byta ut spruckna toasitsar och dörrhandtag som inte fungerar. Men du bör inte ge dig in på någon större renovering i hopp om att få ut mer pengar för bostaden utan att rådgöra med en mäklare om det är värt det.
En mäklare kan alltid hjälpa dig och avgöra vilka renoveringar som är värda att genomföra. De allra flesta som köper en bostad vill sätta sin egen prägel på den. Så även om du renoverar badrummet med dyra materialval för 100 000 kronor är det inte säkert att du får igen det. Om du ändå väljer att renovera bostaden finns det flera saker du bör tänka på. På vår sida om renovering kan du läsa mer om vad du behöver tänka på när du ska renovera bostaden.
Besikta bostaden
Du bör besikta bostaden om du har en friköpt villa, radhus eller ett parhus, dvs en bostad som inte ägs i bostadsrättsform. Man kan säga att en husbesiktning är en hälsokontroll för bostaden. För spekulanter är en besiktning en trygghet att fel att eventuella fel och brister finns dokumenterade. Det kan ofta leda till en bättre budgivning och affär.
Var noggrann med att anlita en godkänd besiktningsman. Det är även bra om besiktningsmannen har byggteknisk kompetens.
När du besiktar bostaden bör du även välja en dolda fel-försäkring. Du som säljare har nämligen ansvar för dolda fel i tio år efter försäljningen. Men med dolda fel-försäkringen har du som säljare ett skydd mot dolda fel i tio år. För bostadsrätter är man bara ansvarig för dolda fel i 2 år.
Styla hemmet inför fotografering
Innan du ska fotografera hemmet inför försäljningen är det viktigt att du gör det extra fint, så kallad homestyling. Det går att piffa till bostaden med små enkla medel. Plocka undan så mycket som möjligt av de egna sakerna för att få bostaden att se ren och fräsch ut.
Mäklaren och fotografen kan komma med tips och trix som kan göra att ditt hem ser ut som hämtat ur ett inredningsmagasin. Det är viktigt att du lyfter fram lägenhetens bästa sidor.
Annonsera för att nå flera köpare
Den absolut viktigaste annonsplatsen för bostadsannonser är Hemnet. Det är bara auktoriserade mäklare som kan annonsera ut bostäder på Hemnet. Du som privatperson kan alltså inte lägga ut en annons där.
Hemnet tar ut en avgift av dig som säljare när mäklaren lägger upp din bostad på deras sajt för försäljning. Priset på annonsen varierar beroende på utgångspriset på din bostad.
Mäklare har tillgång till följande annonsplatser för bostäder
- Hemnet.se
- Booli.se
- Boneo.se
- Bovision
Du kan själv hjälpa till att sprida din annons genom att dela annonsen på sociala medier som till exempel Facebook.
Om du säljer din bostad utan mäklare kan du använda följande hemsidor för att sprida din annons
- Blocket
- Andra sociala medier
Fixa bostaden inför visning
Visningen är en viktig del av bostadsförsäljningen. Det är nu spekulanterna får uppleva din bostad. Innan visningen är det bra om du ser till att plocka undan dina privata ägodelar så att bostaden ser ut som på fotograferingen. Inför visningen kan du även välja om du vill ha hjälp med städningen, en så kallad visningsstädning. Det är viktigt att bostaden är ordentligt städad. En städad bostad som luktar gott är ett mer attraktivt objekt.
Ni bör ha minst två visningar på bostaden. Det bästa är om spekulanterna får boka in sig på visningarna. Då tar mäklaren namn och telefonnummer redan innan spekulanterna kommer och tittar på din bostad. Det gör att mäklaren har koll på vilka som har kommit och tittat på bostaden, vilket underlättar mäklarens arbete när det är dags att ringa kontakta spekulanterna.
Mäklaren sköter budgivning
Det är mäklaren som har hand om det praktiska med budgivningen på en bostad. Budgivningen kan ta olika lång tid beroende på vad det är för objekt, var det ligger rent geografiskt och hur många budgivare det är inblandade. Det är inte helt ovanligt att budgivningen går snabbare i större städer än på landsbygden. Det finns inga regler för hur en budgivning går till men det finns vissa grundläggande utgångspunkter.
Detta gäller vid budgivning
- Bud är inte bindande
- Säljaren bestämmer hur budgivningen ska gå till
- Mäklaren är skyldig att föra en löpande budgivningslista
- Säljaren bestämmer vem som får köpa bostaden
Dags att skriva kontrakt
När budgivningen är avslutad är det dags att skriva kontrakt med köparen. Mäklaren sköter allt det praktiska. Det enda du behöver göra är att komma överens med köparen om datum för tillträde och eventuella villkor.
Inför kontraktsskrivning ska säljare och köpare vara överens om följande punkter
- Pris
- Tillträdesdatum
- Besiktningsklausul
- Om något annat ingår i köpet
- Eventuella tilläggsklausuler
Vid kontraktsskrivningen träffas ni på mäklarens kontor. Där skriver ni under alla papper. När köpekontraktet är underskrivet är köpet bindande. Det betyder att köparen inte kan ångra sig. Därefter är det dags för köparen att betala handpenning. Handpenningen är 10 procent av köpeskillingen och betalas vanligtvis inom en till två veckor efter kontraktsskrivningen.
Tillträde till bostaden
Köparens tillträde till bostaden är det sista momentet i att sälja bostaden. Dagen för tillträde är mötet då säljare, köpare och mäklare träffas på mäklarens kontor för att slutföra bostadsaffären och lämna över nycklarna till bostaden.
Mäklaren går igenom hela processen från visning till överlåtelseavtalet. Därefter går mäklaren igenom kontraktet. Även kostnader som samfällighetsavgifter, hyra eller andra avgifter regleras i avtalet. Om allt stämmer skriver alla inblandade parter under kontraktet. Därefter kontaktar mäklaren köparens bank och ber dem överföra resterande belopp till säljaren.
Tänk på! Var noga med att läsa igenom kontraktet ordentligt och dubbelkolla att allt är rätt.
Tiden mellan kontraktsskrivning till tillträde varierar beroende på bostad. För ett hus tar det vanligtvis tre till fem månader och för lägenhet tar det vanligtvis en till fyra månader.
Hur mycket skatt måste jag betala när jag sålt min bostad?
Hur mycket du måste betala i skatt beror delvis på om du har gjort omfattande renoveringar eller förbättringar av bostaden och hur stor vinst du har gjort. Vinstskatten på privatbostäder är 22 procent. På vår sida Beskattning vid försäljning kan du läsa mer och räkna ut hur mycket du måste betala i skatt.
Om du inte har gjort någon vinst behöver du inte betala någon vinstskatt. Däremot kan du göra avdrag för förlusten.
Hur mycket får jag kvar när jag sålt min bostad?
Hur mycket du får kvar när du har sålt din bostad beror på flera olika faktorer. Först måste du räkna ut hur mycket du ska betala i skatt. Därefter behöver du räkna ut hur mycket det kostar att lösa dina lån. Om du har bundna lån kan du behöva betala en ränteskillnadsersättning. Om du har lån med rörlig ränta kostar det inget att lösa bolånet.
När du har räknat ut ovanstående kan du räkna ut hur mycket du får kvar när du säljer din bostad. För att räkna ut hur mycket du får kvar kan du använda formeln nedan.
Så räknar du ut hur mycket du får kvar när du sålt din bostad
Försäljningspris – vinstskatt – lån – försäljningskostnader – eventuell ränteskillnadsersättning = Pengar kvar efter att du betalat alla kostnader
Hur gör jag när jag vill sälja bostad utomlands?
Du bör ta kontakt med en lokal mäklare som hjälper dig när du ska sälja din bostad utomlands. Det är vanligt att det finns lokala regler och lagar och det kan vara mycket att tänka på under hela försäljningsprocessen. En lokal mäklare har oftast goda kunskaper om vilka lagar, skatter och regler som gäller. Därför kan det vara bra att anlita en mäklare som hjälper dig under hela säljprocessen, både före, under och efter försäljningen.
Lagar och regler varierar beroende på i vilket land din fastighet ska säljas. När du säljer en bostad utomlands måste du skatta för vinsten i Sverige. Hur mycket skatt du måste betala beror på skatteavtalet mellan Sverige och landet där du har din bostad och om du är begränsat skatteskyldig eller obegränsat skatteskyldig i Sverige. Ta reda på vad som gäller i landet där du har din bostad.
Vanliga frågor om Sälja bostad
Bankerna vill helst att du säljer din bostad först innan du ger dig in i budgivningen på en ny bostad. När du säljer först har du koll på hur mycket pengar du har att spendera på din nya bostad. Dessutom slipper du dubbla boendekostnader om har köpt ny bostad först men inte lyckas sälja din gamla bostad.
Nej, du måste inte anlita en mäklare när du ska sälja din bostad. Men det finns fler fördelar med att anlita en mäklare inför en bostadsförsäljning. Rekommendationen är att alltid anlita en mäklare när det handlar om bostadsförsäljningar som överstiger en halv miljon kronor.
Nej, du måste inte besikta bostaden, särskilt inte om du säljer en lägenhet. Men om det gäller ett hus bör du besikta bostaden; då får du koll på om det finns några fel eller brister. En besiktning är dessutom en trygghet för spekulanten och det går oftast att sälja ett hus lättare om det är besiktigat.
Nej, du måste inte välja den budgivare som har lagt högst bud. Det är helt upp till dig att välja vem du vill sälja din bostad till.
Om du säljer din bostad med vinst måste du betala 22 procent av det totala vinstbeloppet i skatt. På vår sida Beskattning vid försäljning kan du läsa mer om hur beskattningen räknas ut.
Kommentarer
Hej!
Vi har sedan tidigare uppskov hos Skatteverket på dåvarande tak 1 450 000, om vi nu säljer med vinst igen kan vi göra uppskov även på denna vinst utan att behöva betala vinstskatt på tidigare uppskov?
Alltså addera nya vinsten på vårt tidigare uppskov? Hoppas du förstår min fråga!
Hej! Vi har en lägenhet till försäljning och vi har köpt ett hus och har fram till 12/11att sälja lägenheten. Om vi inte säljer lägenheten fram till den 12/11så förlorar vi huset. Nu har mäklaren till huset ringt oss och vill sätta ut huset till försäljning igen innan den 12/11men inga visningar ska ske innan det datumet. Har han rätt att sätta ut huset till försäljning innan den 12/11Har vi rätt att neka han det? Vi har alltså kontrakt skrivet att vi få ha huset till den 12/11 och om lägenheten inte säljs förlorar vi huset
Hej,
Jag har en fråga hur man gör som säljare av ett dödsbo då dödbodelägarna blivit meddelade av boutredningsmannen att denna har accepterat ett bud på dödsboet och önskar att delägarna meddelar att de också har accepterat. Innebär detta att huset nu är borttaget från marknaden och inga fler bud accepteras? Bakgrunden är att huset har nu fått bud dagligen under en veckas tid och i dag fick vi dödsbodelägare höra från boutredningsmannen att hon accepterat det sista budet. Jag skulle personligen vilja vänta tills alla bud kommit in innan ett beslut fattas. Hur gör vi?
När man sålt huset privat räcker det då att anmäla försäljningen till skatteverket eller är det något mer man måste göra?
Hej
vi har lagt bud på en fastighet där vi samtidigt är villiga att skriva in villkor för att begränsa exploateringsmöjlighet. Nu är vi osäkra på om detta förslag till villkor når säljarna. Vårt bud är nu kraftigt lägre än de bud som nu ligger samtidigt som vi förstått att det finns intresse att bevara fastigheten hos minst en av säljarna. Fastigheten säljs genom ombud och mäklaren menar att han framfört vårt bud med villkor till ombudet men är inte villig att visa i skrift hur budet framförts. När vi efterfrågade detta bemöttes vi oförskämt. Är det fel att efterfråga denna typ av insyn och vad har vi för möjligheter att få insyn i att vårt förslag till villkor kommit fram till säljarna?
mvh
Edslund
Hur får Skattemyndigheten veta att jag har sålt min bostadsrätt?
Jag har en tomt som jag skall sälja. Det är klart med köpare och köpesumman är överenskommen. Vad behöver det upprättas för papper, vad för kontakter med myndigheter behöver göras e t c. Jag har aldrig sålt någon fastighet förr och och är närmast oinsatt i förfarandet.
Hej!
Mitt namn är Åke Lagergren. Jag skall sälja mitt hus för 2 miljoner och jag har renoverat mitt hus för 725.000:- dom sista fem åren. Var blir min skatt och vinst.
Jag ska köpa en fastighet där säljaren inte kan underteckna avtalet utan representeras av maken, som är förmyndare. Eftersom det gäller överlåtelse av fast egendom måste avtalet godkännas av överförmyndaren. Vilka formella krav gäller för underskrifter i avtalet för säljarens räkning, och vilka bilagor eller fullmakter krävs?
Hej, om högsta budet inte godtas av säljaren som vill ha mer betalt, men spekulanten nekar och har hoppat av budgivningen, hur länge får högsta budet ligga kvar i annonsen? Kan tycka att det är lite vilseledande att det ligger bud som inte gäller?
Hej, Vi sålde vår bostadsrätt för ungefär 1 vecka sedan. Allting är påskrivet och klart. Några dagar senare ringer mäklaren och säger att köparen inte har något lånelöfte klart. Det visar sig sedan vara en lögn som köparen har hittat på för att denne troligtvis ångrat köpet. Köparen vill nu eventuellt hyra ut lägenheten i andra hand. En sak vi funderar på är handpenningen. Den skulle ha varit betald för några dagar sedan. Om det visar sig nu att köparen inte betalat in den, vad rekommenderar ni att man gör? Avbryter kontraktet och stämmer köparen? Försöker lösa via mäklaren och hoppas på att köparen till slut betalar? Hur fort löser man sådana fall i tingsrätten om det går så långt?
Ska till och sälja vår tvåa och har en fråga gällande vad jag som säljare är skyldig till att berätta för köpare. Det är så att vårt sovrum är väldigt litet, så litet att du inte får plats med en normallång säng. 190 cm. lång är vad du max får in och de flesta sängar är ju som bekant 200 cm långa.
Detta upptäckte vi när vi köpt och skrivit vilket gjorde att vi var tvungna att specialbeställa en måttanpassad säng för dyra pengar.
Hur är det nu när vi ska sälja? Är vi skyldiga att berätta för köparen att det inte går in en normallång säng i sovrummet? Räknas det som ett fel eller brist eller är det upp till köparen att kolla detta innan kontraktsskrivning?
Hej, jag har sålt min bostadsrätt och köpt ett hus. Pengarna för min bostadrätt får jag på tillträdesdatumet. Innbär det att jag måste lämna mitt boende innan jag får tillträde till det nya? Det är med vinst pengarna det nya ska betalas och har inte så jag kan betala det andra innan dessa pengar kommit in. Finns det någon väg kring detta?
Hej!
Vi ska sälja huset och har redan hittat köparen. Mäklaren ska derfor bara skriva kontraktet.
Men vi ska har vissa försäkringar men har väldigt svårt med att förstå vilka som är viktiga och vilka som är överflödiga? Och sen är det besiktningen måste vi betala 2200kr för en ekstra protokol? Om köparen går med tilsamans med vi och besiktningsmannen kan vi vel bara ta ett kopia själva. Dom ska jo bara veta att det inte är något fäll på huset eller hur?
Vi vil ha denna tryghedsförsäkring som täckar i 10år.
Jeg är väldigt förvirrat just nu och hoppas du kan hjälpa mig.
Dorthe
Jag har egentligen bara en liten fundering. Jag och min sambo sitter på en helt fantastisk (men trång) liten lägenhet i centrala Stockholm som skenat i pris sedan vi köpte den för flera år sedan. Denna lägenhet känns aningen för bra för att sälja och aningen för liten för oss att bo i. Det jag undrar är om det finns möjlighet att köpa en ny bostad men ändå behålla denna som ”insats” på något sätt, genom en värdering eller dylikt? I min värld låter det inte alls särskilt konstigt att det borde gå att ordna, vi kommer förstås att ha större delen av en handpenning ihopsparade, men den sista sträckan borde väl denna lilla, snordyra lägenhet kunna ta oss mot att få bo större?
Den lilla lägenheten behålls för framtida syften, som en försäkring för våran del och skulle med universums nåd kunna bli bostad till skötsam hyresgäst tills dess att eventuella barn/barnbarn skulle vilja nyttja den, exempelvis.
Tack för bra info på sidan!
Hej
Vi har köpt en
Lägenhet. Säljaren har en garderob som
Hon själv monterat in och som inte ingår i lägenheten, men hon undrar om vi
Vill köpa den. Annars måste hon montera ner den och den sitter fast i både golv och vägg. Då det är skjutdörrar. Hon får självklart ta med sig garderoben. Men får hon verkligen lämna kvar det fula hål och
Märken som kommer bli
I golvet och väggen då? Måste inte hon åtgärda det skadorna? Då vi har skrivit under kontrakt på hur lägenheten såg ut i befintligt skick. Och då ståt garderoben där.’tar hon bort den så
Blir det fula hål. Och då är väl inte lägenheten i befintligt skick?
Hej,
Vi har precis sålt vår lgh och nu 1 1/2 v kommer köparen tillbaka med en massa klagomål. Bl.a. dålig städning, dåligt fall i duschen, vi har tagit alla lampor (ej inbyggda spotlights) och att där inte är något golv på balkongen. Hur är reglerna med allt sånt? Städningen måste han väl säga samma dag som han får nycklarna eftersom har flyttade in samma dag och kan ha smutsat ner själv? Golvet och brunnen har sett likadant ut när han varit på visning och borde väl diskuteras innan köp? Lamporna är våra taklampor som vi köpt på ikea och ska väl inte sitta kvar? Dessutom klagade han på att vi lämnat skräp i källaren men det är målarburkar vi kom överrens om att lämna eftersom han ville ha färgkoderna.
Hej!
Vi vill sälja en bostadsrätt där en seriös köpare är beredd att skriva kontrakt och betala 5% över bästa bud med inskrivet förbehåll att inflyttning och betalning av slutlikvid sker först efter att hon sålt sitt hus. Vi tycker det verkar intressant, men finns det någon praxis hur lång tid köparen ska få på sig?
Hej.
Jag köpte en bostadsrätt för 3-4 månader sedan. En nyproduktion som är klar om ca 1 år. Jag har betalat 100 000 kr och ska betala resterande när jag flyttar in. Nu har jag fått ett jobb på annan ort och vill därför sälja denna lägenheten eller komma ifrån avtalet på något sätt. Kan jag sälja innan bostadsrättenlägenheten är klar? Måste ja anlita en mäklare då eller kan man sälja på egen hand? Hur? (lägenheten borde vara ganska attraktiv, centrala Göteborg)
Tjena!
Om man ger ett förhandsbud, innan ordinarie visning, har mäklaren då rätt att genomföra en ’budgivning’ vid sidan om, dvs innan den ordinarie budgivningen kommit iggn? Har mäklaren rätt till att kontakta andra intressenter från förhandsvisningen och få dem att ställa sig till lagt bud, även om kravet från köparen är att budet gäller så länge det itne blir någon mer visning?