Byta bostad

Uppdaterad: 17 september, 2024

När du byter bostad byter du i regel förstahandskontrakt med någon, vilket kan vara en lösning om du kanske behöver en större lägenhet eller har fått ett nytt jobb som påverkar din bostadssituation. Vid ett bostadsbyte är det viktigt att allt går rätt till och vi ger dig värdefulla tips på vad du bör ha i åtanke.

Hur går ett bostadsbyte till?

Osäker på hur ett bostadsbyte går till i praktiken? Läs vår sammanfattning här nedanför och få bättre koll på läget.

1. Lägg upp en annons. Du kan annonsera om att du är intresserad av att byta bostad, till exempel hos Lägenhetsbyte.se. En annons om bostadsbyte liknar en köpes- eller säljes-annons, förutom att det så klart är tydligt specificerat att du är intresserad av ett byte.
2. Hitta intressanta bostäder. Leta runt bland annonser tills du hittar en bostad som du är intresserad av att byta till. Förhoppningsvis är ägaren av denna bostad också intresserad av att byta med just dig.
3. Kontakta ägaren. Du och den andra intressenten kontaktar varandra och respektive hyresvärd. Gör därefter en bytesansökan hos hyresvärden och se till att skriva avtal på själva bytet.

Det finns olika typer av bostadsbyten

När du söker runt bland olika bytesannonser kommer du förmodligen att stöta på tre olika former av bostadsbyten:

• Direktbyte
• Triangelbyte
• Flerpartsbyte

Direktbyte innebär att du och en annan person byter bostad rakt av och du flyttar in i hennes eller hans bostad och tvärtom. Ett triangelbyte är en byteskedja mellan tre personer, där du flyttar in person A:s bostad, person A flyttar in i B:s bostad och person B flyttar in i din.

Den sista huvudsakliga bytesformen är flerpartsbyte, vilket kort förklarat är ett utökat triangelbyte med fler parter och således längre byteskedja.

Ju fler parter, desto större risk för att kedjan bryts

Rent statistiskt är risken för att någon drar sig ur större ju fler parter det är i byteskedjan. Ofta är det dock svårt att hitta ett direktbyte där båda blir nöjda, och i brist på den perfekta matchningen är faktiskt triangelbyte det som oftast fungerar bäst.

På annonssajter kan man i princip bygga kedjor av intresseanmälningar och på vis skapa en potentiell byteskedja. Se till att vara aktiv på sajten och hitta andra som också är aktiva. När en kedja är skapad, se till agera snabbt och hålla visningar för varandra. Ring helst till de andra intressenterna eller skriv personliga mejl. De kommer märka att du är driven och det kommer öka dina chanser till att bostadsbytet går igenom.

4 tips för ett smidigt bostadsbyte

När du har hittat en bytesform som passar dig finns det några saker du kan ha i åtanke för att bytet ska gå så smidigt som möjligt.

4 saker du bör tänka på när du byter bostad

1. Betala aldrig andra parten för bytet. Att betala pengar för ett byte av hyreslägenheter är olagligt. Det gäller både att betala pengar eller ta emot pengar. Det finns nästan inget sätt att ta betalt lagligt och ni riskerar att bli av med era kontrakt. Det kan också leda till upp till två års fängelse då det är jämförbart med att ta betalt för ett hyreskontrakt.
2. Besiktiga bostaden innan utflytt. Gör en noggrann besiktning, både av din egen och den nya bostaden. Ha koll på eventuella skador på lägenheten. Annars kan det leda till att du blir ersättningsskyldig i efterhand.
3. Se över din hemförsäkring. Vid vissa byten råder krav på din hemförsäkring. Du ska dessutom alltid anmäla din flytt till ditt försäkringsbolag. Kolla om du kan föra över din nuvarande hemförsäkring eller om det kanske lönar sig bättre att teckna en ny.
4. Ha alla dokument i ordning. Ha alla papper klara redan när du ansöker om bytet. Du behöver en bytestalong från fastighetsägaren, folkbokföringsbevis, kopia på kontraktet och giltiga skäl för ett byte.

Genomför bytet så snabbt som möjligt

Om ni alla är överens om bytet, agera snabbt. Det är inte ovanligt att någon får kalla fötter i sista stund. Hör av dig till hyresvärden för bostaden du ska flytta till och fråga vilka blanketter du ska fylla i. Se till att den som ska flytta in i din bostad gör detsamma, och ge dem kontaktuppgifter till din hyresvärd.

Tänk på! Ibland skriver ni båda nya kontrakt med nya hyresvärden men i vissa fall kan det röra sig om en gemensam överlåtelse där ni tillsammans skriver under ett kontrakt.

Alla parter ska lämna in en bytesansökan till sin hyresvärd. Om någon av er får ett nej på sin ansökan kan hon eller han ansöka om tillstånd hos Hyresnämnden, men då krävs ofta synnerliga skäl. Själva flytten i ett bostadsbyte skiljer sig egentligen inte markant från någon annan sorts bostadsflytt, så länge du och den du byter med strukturerar upp det tillräckligt i förväg.

Byte av lägenhet – vad gäller?

Villkoren för att få byta lägenhet med någon annan varierar beroende på vilken typ av lägenhet det gäller. Byten mellan hyresrätter är dock vanligast, och enligt Hyresgästföreningens sida om lägenhetsbyten brukar någon av följande situationer räcka som motivering för att din ansökan om byte av hyresrätt ska godkännas.

Du kan få byta lägenhet om:

• Du behöver en större lägenhet för att du ska få barn.
• Du behöver en mindre lägenhet.
• Du vill ha en billigare lägenhet.
• Du behöver en lägenhet som ligger närmare ditt arbete.
• Du ska börja jobba eller studera på en annan ort.

Allmänna krav är att du inte får begära pengar för bytet, och att personen som ska ta över din lägenhet ska vara skötsam och ha de ekonomiska förutsättningarna som krävs för att kunna betala hyran.

Bostadsrättsbyten är inte gratis

Bostadsrättsbyten förekommer såklart också, men processen är ofta krångligare och det brukar i slutändan inte bli så mycket billigare som man kanske hoppats. Det är nämligen långt ifrån gratis att byta bostadsrätter med varandra eftersom en bostadsrätt är en tillgång som måste skattas på om den går med vinst.

Tänk på! Om en vinst har skett vid bostadsrättsbytet kommer Skatteverket att vilja skatta på den så kallade kaptialvinsten. Man räknar ut vinsten genom att ta bostadens marknadsvärde och dra ifrån inköpspriset och eventuella förbättringskostnader.

Om man ger bostadsrätten som gåva då? Nej, du kommer ändå inte undan skatten även om det finns ett gåvobrev mellan dig och din bytespartner. För att det ska klassas som en gåva, vilket alltså inte utlöser någon kapitalvinstbeskattning, ska ägandeöverträdelsen ske utan motprestation. Och det är ju inte fallet vid byte av en bostadsrätt.

Kan man byta en hyresrätt mot en bostadsrätt eller villa?

Nej du kan inte byta en hyresrätt mot en bostadsrätt eller någon annan ägd bostad som exempelvis en villa. Innan den 1 oktober 2019 var detta teoretiskt möjligt, men nu är det som sagt andra regler som gäller.

Kan man byta en bostadsrätt mot en villa?

Ja, det är i de flesta fall inga problem att byta en bostadsrätt mot en annan friköpt bostad. Det vill säga antingen mot en annan bostadsrätt eller en villa. Bytet går ofta till som en ”vanlig” bostadsaffär där banken hjälper till med betalning och eventuella lån. Två separata överlåtelseavtal måste skrivas, och tänk på att kontraktet ska formuleras så det tydligt framgår att affärerna är beroende av varandra och att båda parter får tillträde till sina nya bostäder samtidigt.

Om du har bolån ska du komma ihåg att först kolla med din bank om de accepterar bytet.

Hur överlåter man en bostad?

Att överlåta en bostad innebär helt enkelt att den som äger bostaden ger bort den till någon annan. Att överlåta bostäder är reglerat i svensk lag. Det är dock olika regler som gäller beroende på vilken typ av bostad överlåtaren vill ge bort, vem överlåtaren vill ge bostaden till och varför bostaden ska överlåtas.

Det är relativt enkelt att överlåta en bostadsrätt

Att överlåta en bostadsrätt är relativt okomplicerat och brukar i praktiken inte innebära några problem för varken överlåtaren eller den som bostadsrätten ska överlåtas till. Tänk dock på att man som ny innehavare måste godkännas som medlem i bostadsrättsföreningen för att få tillgång till bostadsrätten.

Det brukar inte heller vara några problem så länge personen i fråga uppfyller kraven som en förening vanligtvis ställer på sina medlemmar. Det går bra att kolla upp om den nya bostadsägaren uppfyller föreningens krav redan innan själva överlåtelsen sker.

Tänk på! Överlåtelseavtalet måste vara skriftligt. Både den som överlåter bostaden och den nya ägaren ska skriva under avtalet, som måste innehålla uppgifter om vilken lägenhet det gäller och priset för överlåtelsen. Gäller det en ren överlåtelse är köpeskillingen noll kronor.

Mer specifika regler om att överlåta en bostadsrätt kan du läsa om i bostadsrättslagens sjätte kapitel.

Svårare att överlåta en hyresrätt

Som du redan vet är det ju skillnad på att hyra och att äga en lägenhet, vilket även innebär att villkoren för överlåtelse skiljer sig mellan de två bostadstyperna. En hyresrätt är ett avtal mellan en hyresgäst och hyresvärd, och eftersom ett avtal inte är en fysisk sak som man kan ge bort hur som helst får du enligt huvudregeln inte överlåta en hyresrätt. Men som till de flesta regler finns det undantag, så även i detta fall.

Det är alltid tillåtet att överlåta en hyresrätt om din hyresvärd är med på det. Tänk dock på att det inte är så vanligt med överlåtelser eftersom många hyresvärdar har bostadskö. För att ha chans att överlåta din hyresrätt kan det vara bra att skriva ett brev eller mejl till hyresvärden där du förklarar varför du borde få överlåta din hyresrätt. 

Om din hyresvärd nekar en överlåtelse? Då har du fortfarande en chans att få överlåtelsen godkänd av Hyresnämnden, som alltså står över hyresvärden just i denna fråga. Du kan läsa mer om överlåtelse av hyresrätt på vår sida om att ta över ett förstahandskontrakt.

Överlåtelse till närstående brukar godkännas

Om du ska överlåta din hyresrätt till en närstående kan det vara andra regler som gäller, och du har därför större möjligheter att få överlåtelsen godkänd. Om din hyresvärd inte godkänner en överlåtelse till en närstående kan du överklaga detta till Hyresnämnden.

Hyresnämnden godkänner i regel överlåtelse av en hyresrätt om överlåtelsen är till en närstående som dessutom varaktigt bor tillsammans med den nuvarande hyresgästen och det inte finns några skäliga invändningar från hyresvärdens sida.

Tänk på! Hyresvärden kan stoppa en överlåtelse till närstående, men i princip bara i de fall då det visar sig att familjemedlemmen som ska få överta hyresrätten inte har ekonomiska förutsättningar för att betala hyra. 

I praktiken innebär det att Hyresnämnden i regel godkänner överlåtelser till familjemedlemmar som bott tillsammans med hyresgästen under en längre tid, vanligtvis minst tre år. Hyresnämnden godkänner överlåtelser till exempelvis föräldrar, barn, syskon och sambor. 

Vad gäller vid överlåtelse av villa?

En fastighet, i detta fall en villa, kan byta ägare genom olika former av överlåtelser. Det kan till exempel handla om försäljning, byte, bodelning, testamente eller helt enkelt som en gåva som då kräver ett gåvobrev. En gåva anses vara en så kallad benefik överlåtelse, med andra ord en handling som inte kräver någon motprestation, och utlöser därför inte kapitalvinstbeskattning.

För att överlåtelsen ska klassas som en gåva måste tre kriterier uppfyllas

• Den ska bygga på frivillighet.
• Det ska finnas gåvoavsikt.
• Det ska ske en förmögenhetsöverföring från den som gåvogivaren till gåvomottagaren.

Vad avgör om överlåtelsen är köp eller gåva?

Om överlåtelsen av din fastighet sker mot ersättning, men summan inte motsvarar fastighetens marknadsvärde säger man att det handlar om ”blandat fång”. Överlåtelsen är med andra ord både onerös (överlåtelse mot ersättning) och benefik.

När man ska avgöra om överlåtelsen av en fastighet ska klassas som köp eller gåva brukar man använda den så kallade huvudsaklighetsprincipen, vilket kan jämföras med delningsprincipen som till exempel används för bostadsrätter. Enligt huvudsaklighetsprincipen är överlåtelsen en gåva om ersättningen för fastigheten understiger både taxeringsvärdet och marknadsvärdet under själva överlåtelseåret.

På Skatteverkets sida om olika former av överlåtelser kan du läsa mer om vad till exempel gäller vid arv, testamente, fastigheter utomlands och om överlåtelse till juridisk person eller handelsbolag.