Skatter och juridik
Uppdaterad: 3 januari, 2023
Det finns en hel del lagar och regler som berör olika bostadssituationer. Oavsett om du ska göra en bostadsaffär, hyra ut eller betala skatt för ditt boende kan det vara svårt att hålla reda på vilka rättigheter och skyldigheter du har. Här har vi samlat de viktigaste lagrummen och avtalstyperna för bostadsfrågor.
Vi på Boupplysningen är inga jurister. Därför kan vi inte erbjuda någon juridisk experthjälp i bostadsärenden. Däremot kan vi ge en introduktion till vilka lagrum och frågor som ofta dyker upp i olika bostadsärenden.
Se därför våra artiklar som en sammanfattning av vad som gäller och vad du ska tänka på. Därefter uppmuntrar vi dig att fortsätta läsa på på egen hand, och kontakta juridisk expertis om du behöver personlig vägledning.
Innehåll
Köp och försäljning av bostad regleras i lag
Ska du köpa eller sälja en bostad finns det olika lagar som kan vara aktuella. Det som avgör är vilken typ av bostad det rör sig om.
Gäller det en villa, ett fritidshus eller annan fastighet är det lagen om köp av fastighet som du ska förhålla dig till. Gäller det en bostadsrätt regleras köpet i stället av bostadsrättslagen, men också till viss del av köplagen.
Skillnaden däremellan är att fastigheter räknas som fast egendom, medan bostadsrätter betraktas som lös egendom och är del av en förening.
Både köpare och säljare har skyldigheter vid bostadsaffär
Båda parterna i en bostadsaffär har ansvar och skyldigheter gentemot varandra, men också rättigheter om något har blivit fel. För att tydliggöra vad som väger tyngst i olika situationer behöver man kolla närmare på juridiken och hur det tillämpas på det specifika fallet.
Ett exempel är förhållandet mellan köparens undersökningsplikt och säljarens upplysningsplikt. Köparen förväntas undersöka bostaden så noga att det inte går att missa eventuella fel som kan finnas. Samtidigt får säljaren inte medvetet undanhålla information som kan påverka priset på bostaden.
Hur dessa skyldigheter väger mot varandra i en viss situation påverkar om något fel som framkommer senare kan räknas som ett dolt fel eller inte.
Skriftliga avtal klargör villkoren för bostadsaffären
Det är inte bara lagar som reglerar bostadsköp och försäljningar. Även avtal spelar en viktig roll i olika delar av processen.
Själva köpeavtalet är kanske det första man tänker på. Men även andra överenskommelser du fattar med andra parter kan behöva regleras skriftligt.
Handpenningsavtal är till exempel vanligt om man köper en villa eller fritidshus och ska betala handpenning innan själva kontraktet skrivs på. Om du ska låna till bostaden tillsammans med en medlåntagare bör ni skriva ett regressavtal för att fördela betalningsansvaret mellan er.
Hyresgästers och hyresvärdars ansvar finns i hyreslagen
Även mellan hyresvärd och hyresgäst finns ett ansvarsförhållande. Hyresgästen har en vårdplikt som innebär att de ska ta hand om sin bostad. Hyresvärden har i sin tur underhållsplikt och ska se till att bostaden går bra att bo i. Båda dessa plikter beskrivs närmare i hyreslagen.
Dessa lagbestämmelser gäller inte bara hyresrätter med förstahandskontrakt, utan även när en bostad hyrs ut i andra hand. Då är det förstahandshyresgästen som har hyresvärdens skyldigheter gentemot sin andrahandshyresgäst.
Andrahandsuthyrning regleras i två olika lagar
Är det en hyresrätt som hyrs ut är hyreslagen den enda lag du behöver tänka på. Hyr du däremot ut en bostad som du själv äger gäller lagen om uthyrning av egen bostad i stället. I det fallet gäller hyreslagen bara i de frågor som den senare lagen inte tar upp.
För att villkoren ska vara så tydliga som möjligt rekommenderas att alltid ha ett skriftligt hyresavtal. Detta avtal kan se lite olika ut beroende på om det är ett hyresrättsavtal eller ett bostadsrättsavtal. Bland annat reglerna för uppsägningstid och besittningsskydd skiljer sig mellan dessa två.
Tänk på! Både hyresgästen och uthyraren bör ha koll på reglerna för att undvika tvister.
Med ett avtal kan man ändra på vissa regler som tas upp i lagen. Men i så fall måste avtalet vara mer till fördel för hyresgästen. Annars har hyresgästen rätt att gå efter lagens regler i stället.
Oavsett vilken typ av uthyrning det gäller ska hyresgästen alltid betala en skälig hyra. Men hyran ska beräknas olika beroende på om en hyresrätt eller privatägd bostad hyrs ut. Därför är det väldigt viktigt för dig som hyresvärd att ha koll på vad du får ta ut – men också för dig som hyr att kolla upp om du faktiskt betalar en rimlig hyra.
Juridiska avtal behövs i olika livssituationer
Det är inte bara när du ska byta bostad som juridiska frågor dyker upp. När något annat i livet förändras kommer andra lagar och avtal på fråga.
Vid separation ska egendom delas upp
En sådan situation är om du ska separera. Vad som ska hända med bostaden är då en av de största frågorna som behöver lösas.
I grunden är det en bodelning som ska göras. Är ni gifta är reglerna vid skilsmässa ganska klara; all egendom delas lika mellan er om ni inte har avtalat om annat i ett äktenskapsförord.
Är ni sambor är det sambolagen som avgör vad som händer med boendet och andra ägodelar. Även där går det dock att ändra på reglerna genom att skriva ett samboavtal på förhand.
Ett dödsbo förvaltas av delägare
En omfördelning av boende och egendom ska även göras om någon avlider. Då behöver man göra en bouppteckning över dödsboet och sedan dela upp tillgångarna genom arvskifte. Det finns vissa regler och praxis för hur detta fungerar.
För att förvalta dödsboet behövs också en fullmakt för någon av delägarna.
Skriv alltid ett avtal om du investerar i en bostad åt någon annan
Det finns förstås en massa andra möjliga skäl till att en bostad omfördelas eller byter ägare. Oavsett orsak är det bra att göra ett ordentligt avtal som säger vad som gäller parterna emellan.
Om någon exempelvis skänker en bostad till någon annan behövs ett gåvobrev. Om någon i stället hjälper en annan med lån till en bostad rekommenderar vi att ordna ett skuldebrev.
Skatta för vinster och få avdrag för boendekostnader
De flesta gånger du tjänar pengar på din bostad får du betala någon typ av skatt. Till exempel när du säljer en fastighet får du skatta på den försäljningen, antingen direkt eller senare genom uppskov. När du köper eller förvärvar en fastighet får du i stället betala stämpelskatt för att få en lagfart på din nya egendom.
När du hyr ut en bostad kan du också behöva skatta på hyran du får, men bara om intäkterna når upp över 40 000 kronor per år. Läs vår artikel om hur man räknar ut skatten vid uthyrning av bostad.
Tips! Många skatteavdrag görs automatiskt om du har rätt till dem. Det är alltså inget du själv behöver ordna med.
Men vet du om att du i flera situationer också kan få avdrag på skatten på grund av kostnader kopplade till boende? Vissa skattereduktioner dras automatiskt om du har rätt till dem. Det kan vara kopplade till den inkomst du har, till andra avgifter du betalar eller till tjänster du beställer till ditt hem.
Anlitar du exempelvis hjälp med något arbete hemma kan du få ett så kallat rutavdrag. Om du till exempel flyttar, renoverar eller anlitar städhjälp kan avdraget räknas med direkt på kostnaden, så att du betalar mindre för arbetet.
Arbetar du på en annan ort än du bor och behöver veckopendla kan du också få skatteavdrag. Då kan du dra av de extra kostnader du har för dubbelt boende. Det avdraget behöver du dock ansöka om själv.
Kommentarer
Jag flyttade till min sambos bostadsrätt och osäker om den är samboegendom. Har bott hos honom i 20 år på den adressen. Han har skrivit testamente att jag får lägenhet om han dör. Jag är inte medlem på bostadsrättsföreningen. Måste jag vara medlem för att mitt testamente ska vara giltigt och godkänt av föreningen som ny ägare? Min sambo står som ensam ägare på bostadsrätten.
Hej!
Jag skulle fått en ny hyresgäst till min Bostadsrätt den 1a Oktober, den hyrs ut i andrahand pga studier utomlands. Vi har skrivit på andrahandsuthyrningsavtal från SCB och fått det godkänt av föreningen. Men sedan en vecka har personen i fråga har gått upp i rök. Min fråga är:
Då det är tre månader uppsägning och jag befinner mig en himlta taskig position med dubbla hyror om han inte dyker upp, kan jag kräva ersättning för dessa tre månader juridiskt?
Allt gott
Hej
Jag och min fd sambo äger en fastighet. då han vägrade sälja tog jag det till tingsrätten för att få deras hjälp. Nu har vi med en godman kommit överäns om att lägga bud på fastigheten mellan oss två och min fd sambo vann budgivningen. Nu har då vår godman gjort ett köpekontrakt där min fd säljer fastigheten till sig själv och därför inte behöver betala ett öre mer än advokatskostnaden. Är det korrekt?
Hej
Jag och mitt ex äger ett hus 50/50.
Han vill köpa ut mig. Vi har gjort 2 värderingar tidigare i våras varpå medelvärdet är 4 miljoner. Jag känner att jag kan få ut mer om vi säljer via budgivning.
Han kan tänka sig att gå högre men då ska jag vara ute inom en månad.
har jag rätt att vägra att sälja till honom och vilka krav kan han ställa om jag skulle göra det ?
Hej!
Jag undrar om huruvida dessa två scenarior är legala:
Scenario 1
Jag har en hyresrätt. En person med bostadsrätt är mycket intresserad av att byta lägenhet med mig och jag är intresserad av dennes lägenhet också. Personen föreslår att hen låter en mäklare värdera sin lägenhet och beräkna marknadsvärdet och sedan får jag köpa lägenheten för det utan att lägenheten går till budgivning.
Separat från den lägenhetsaffären så byter vi så han får ta över min hyresrätt. Både bostadsrättsinnehavaren och jag är i livs situationer som gör att vi har beaktansvärda skäl till bytet och bytet kan ske utan påtaglig olägenhet för hyresvärden.
Scenario 2
Bostadsrättsinnehavaren har också föreslagit att jag skulle kunna få köpa bostadsrätten för 200000-250000 kr under marknadsvärdet utan budgivning. Separat från den lägenhetsaffären så byter vi så han får ta över min hyresrätt. Både bostadsrättsinnehavaren och jag är i livs situationer som gör att vi har beaktansvärda skäl till bytet och bytet kan ske utan påtaglig olägenhet för hyresvärden.
Om någon av dessa scenarior är legala så låter det som att de kanske skulle vara en bra grej för mig men jag funderar över om det innebär några risker för mig…? Vet ni? Jag har hört att dessa scenarior är fullt legala och vanligt förekommande men jag vill inte få några problem så jag vill först fråga er.
Tack för svar!
Hej
Har en fråga bor och är folkbokförd i göteborg men har bott i 2månader hos en vän i borås.meningen med det var att hon skulle göra iordning ett rum för mig så jag kunde stänga rummet väldigt litet rum men fick ligga i samma rum som hon och 2barnbarn.
Meningen va att hon skulle ta bort sitt bostadsbidrag så jag skulle få ha min adress hos henne men hon gjorde ingenting men nu har jag flyttat tillbaka till Göteborg under mitt boende hos henne va jag väldigt mycket i göteborg och då så jag till henne att hon kan inte få betalt för det för jag inte haft min andres hos henne nu säjer hon att jag ska betala henne 10.000kr för 2månader annars får jag inte mina tillhörigheter å klader om jag inte betalar stämmer detta
Hej!
När jag och min exsambo flyttade från vår bostad där båda stod på kontraktet, hade vi en slutbesiktning. Det framkom att vi skulle betala 2500 kr. Vår fd hyresvärd skrev en slutbesiktningsblankett där det står att jag och min exsambo ska betala hälften (1250 kr) var. Alla tre var överens om detta och jag och exsambon skrev under.
Jag och min exsambo får varsin faktura på 1250 kr. Jag betalar min men inte exsambon. Nu försöker min fd hyresvärd med att jag ska betala även exsambons faktura om han inte betalar.
Detta är väl inte riktigt? Jag har gjort rätt för mig! Fd hyresvärden får väl kontakta kronofogden för att få sina pengar?
Mvh
Lena
Hej!
Den gamla styrelsen har missat att föra in ett pantbrev i lägenhetsförteckningen. Bostadsrätten är nu borta så banken har inte kvar säkerheten och vill nu ha fullbetalning av lånet. Är det sittande styrelse som blir ansvarig för det när dom inte har orsakat skadan eller är det dom som skrev under pantbrevet (gamla styrelsen) och glömt bort det som blir ansvariga?
Med vänlig hälsning
Ted
Hej!
Vad kan banken ha för synpunkter om man vill ta ett bostadslån och man under överlåtelsebesiktning upptäcker problem med fukt i grund samt vind?
Vad säger banken om man t ex fått lånelöfte på 500 000 men att åtgärda fuktproblem kostar 75 000 och säljarna gör med på prisavdrag för 75 000. Kan banken ändå acceptera ett lån på 500 000 då vi behöver pengarna för renoveringen?
Med vänlig hälsning,
Mattias
Hej, min dotter studerar och har nyligen flyttat in i en hyreslägenhet tillsammans med 2 andra studerande flickor. 1 av flickorna står officiellt som innehavare av lägenheten. Min dotter har nyligen gjort adressändring till denna lägenhet och är även registrerad som folkbokförd där.
Fråga: Hon är nu orolig att värden skall upptäcka detta och kanske se till att hon inte kan bo där. Finns det risk för det? Hon bor ju inte i 2a hand utan som inneboende hos flickan som hyr och bor i lägenheten. Tacksam för svar /Lars
Hej,
Jag undrar varför det är tillåtet för företag att köpa villor? Det är svårt för privatpersoner att konkurrera med ett byggföretag i en budgivnig och i denna tid av bostadsbrist är det svårt nog ändå. Villor köps av byggföretag, som renoverar billigt och säljer dyrt, så att det blir omöjligt för en privatperson att köpa ett hus till ett realistiskt pris. Varför är det så här? Vem kan man kontakta om man vill föreslå en ändring? Krävs det en motion till riksdagen?
Hej,
Min 23-årige dotter är skriven och bor hos sin pappa sedan 6 år. Nu vill pappan inte att hon bor kvar hos honom utan planerar att slänga ut henne, genom att byta lås, med hänvisning till att sociala myndigheter får ta hand om henne och ordna bostad. Finns det någon besittningsrätt eller annan rätt för henne att få bo kvar? Finns det något som reglerar barn – förälder förhållande liknande sambolagen?
Tacksam för svar!
/Ann