Att vara sen med hyran vid tre tillfällen är inte tillräckligt skäl för uppsägning enligt en dom från Hovrätten. Återkommande förseningar kan däremot resultera i uppsägning – visar tidigare beslut från Hyresnämnden.
Förra veckan skrev Hemhyra.se att bostadsbolaget Botkyrkabyggen försökt säga upp hyresavtalet för en man. Mannen satt i fängelse och hans bror var under denna tid skriven på lägenheten. De ansåg därmed att lägenheten var olovlig uthyrd i andrahand.
När frågan lyftes till Hyresnämnden föll däremot flera av bostadsbolagets argument. Detta utifrån att det är hyresvärdens ansvar att bevisa att hyresgästen agerat felaktigt.
De kunde visserligen bevisa att hyresgästens bror var skriven på adressen men inte att brodern verkligen bott där och att det därmed handlat om olovlig andrahandsuthyrning. De kunde inte heller bevisa att mannen, som satt i fängelse, inte hade behov av lägenheten.
Sena hyror – avgjordes av hovrätten
Botkyrkabyggen valde att gå vidare och överklagade till hovrätten. I förhandlingarna lyfte de även upp att mannen varit sen med hyran vid tre tillfällen och att det skulle stärka hyresvärdens rätt att säga upp avtalet. Men Hovrätten ansåg att det inte varit en tillräckligt stor försummelse för att mannen skulle mista sitt hyresavtal.
I en kommentar till domen säger Nicklas Sundell, förbundsjurist på Hyresgästföreningen, att det inte räcker med sena inbetalningar. För att hyresvärden ska ha rätt att säga upp avtalet krävs även att ”hyresvärden påtalar vikten av att hyran betalas i tid och att hyresavtalet annars kommer att kunna sägas upp”.
Kräver underrättelse
I Hyreslagen (Jordabalk kap 12) anges i 42 § att hyresrätten är förverkad om hyresgästen ”dröjer med att betala hyran mer än en vecka efter förfallodagen”.
Men det krävs även att hyresgästen, enligt 44 § ”har delgetts underrättelse om att han eller hon genom att betala hyran på angivet sätt får tillbaka hyresrätten…”. Denna betalning ska ha skett inom tre veckor från att hyresgästen underrättats av hyresvärden. I 42 § anges dessutom att hyresrätten inte är förverkad om ”det som ligger hyresgästen till last är av ringa betydelse”.
Det handlar alltså inte enbart om att vara sen med hyran utan även hur hyresvärden sedan har agerat samt om de försenade betalningarna kan anses vara ringa. Det sista blir en tolkningsfråga för Hyresnämnden och svenska domstolar om parterna inte kommer överens.
Återkommande förseningar resulterar i uppsägning
I fallet med mannen som satt i fängelse hade 3 sena betalningar skett på 27 hyror. Det var en, av flera faktorer, som gjorde att hovrätten dömde till mannens fördel. Det kan ställas mot ett annat fall, från 2020, där en kvinna vid flera tillfällen betalade hyran försent.
Förseningarna var frekventa och relativt stora. Dessutom hade hyresvärden påtalat detta för hyresgästen via en rättelseanmaning. Kvinnans försvar var att hon inte kunde betala på grund av svag ekonomi och bara tillfälliga jobb. Hyresnämnden dömde till hyresvärdens fördel och påtalade att hyresgästens primära plikt är att betala hyran i tid.
Hyresvärden har bevisbördan
De två fallen påvisar viktiga faktorer som måste vara uppfyllda för att en hyresgäst ska kunna förlora sitt hyreskontrakt. För det första finns det två krav på hyresvärden, bevisbörda och underrättelse. Att bevisa för sent betald hyra är enkelt men det krävs betydligt mer för att bevisa olovlig andrahandsuthyrning. En underrättelse måste även ske varpå hyresgästen ska ha tre veckor på sig att reglera skulden.
För det andra behöver de sena betalningarna vara så omfattande att de inte kan tolkas som ringa. Det är mer en tolkningsfråga som därmed kan variera mellan olika situationer.
Kommentarer