Olovlig andrahandsuthyrning
Olovlig andrahandsuthyrning är när uthyrning av hyresrätt eller bostadsrätt sker i andrahand utan att tillåtelse finns från hyresvärd, bostadsrättsförening eller Hyresnämnden.
I denna artikel förklaras när olovlig uthyrning uppstår, dess konsekvenser och hur du undviker att det sker.
Innehåll
Vad är olovlig andrahandsuthyrning?
Om en boende i hyresrätt eller bostadsrätt önskar hyra ut sitt boende i andrahand krävs alltid att tillåtelse finns för denna uthyrning. Vem som ska ge denna tillåtelse beskrivs i punktlistan nedan och beror på boendeform.
Om det inte finns tillåtelse klassas det som olovlig andrahandsuthyrning och kan resultera i negativa konsekvenser för den som hyr ut. (Läs mer om konsekvenser längre ner i artikeln)
Otillåten andrahandsuthyrning = Uthyrning i andrahand utan tillåtelse
Bostadsrätt
Avser du att hyra ut en bostadsrätt ska du kontakta föreningens styrelse. Ofta framgår det även i stadgarna vad som gäller kring denna uthyrning.
Hyresrätt
Vill du hyra ut din hyresrätt i andrahand ska du kontakta din hyresvärd. Kontaktuppgifter brukar finnas i fastighetens foajé samt på avin.
Villa
Planerar du att hyra ut din villa äger du fastigheten och behöver ingen tillåtelse. Därmed kan inte heller otillåten andrahandsuthyrning uppstå.
Tips – Använd färdiga mallar
Använd de mallar som hyresvärden, eller föreningen, rekommenderar eller ladda hem juridiskt korrekta mallar online. Detta för att all information om uthyrningen ska finnas med i ansökan.
🔗 Ansökan – andrahandsuthyrning av hyresrätt (Juridiskadokument.nu)
🔗 Ansökan – andrahandsuthyrning av bostadsrätt (Juridiskadokument.nu)
Tillåtelse via Hyresnämnden
Om styrelsen, eller hyresvärden, nekar andrahandsuthyrning kan ansökan ske till Hyresnämnden. Villkoren för att de ska godkänna uthyrningen är olika beroende på om det är hyresrätt eller bostadsrätt. Generellt är det svårare med hyresrätt.
Med tillåtelse från Hyresnämnden kan andrahandsuthyrning ske trots att styrelse eller hyresvärden nekat.
Olovlig andrahandsuthyrning av hyresrätt
Olovlig andrahandsuthyrning av hyresrätt kan följande konsekvenser:
Uppsägning av avtal
Hyresvärden har rätt att avbryta hyreskontraktet direkt. Det finns alltså inte något juridiskt krav på att hyresgästen ska få tid på sig att ändra sitt beteende och avsluta sin andrahandsuthyrning (12 kap. 42 § 1 st i Jordabalken).
Uppsägning måste i detta fall ske senast sex månader efter att hyresvärden fått information om uthyrningen.
Böter och fängelse
Sker uthyrningen olovligen, samt till högre än skälig hyra, kan både hyreskontraktet sägas upp och personen få böter. I grova fall kan straffet till och med bli fängelse. Vid misstanke om brott kan polisanmälan ske för ”brottslig andrahandsuthyrning” samt anmälan till Skatteverket ske vid misstanke om ”Folkbokföringsbrott”.
Olovlig andrahandsuthyrning av bostadsrätt
Vid upptäckt av olovlig andrahandsuthyrning av bostadsrätt har styrelsen rätt att agera på följande sätt:
Kräva rättelse
Första steget är att styrelsen påpekar att olovlig uthyrning sker och att bostadsrättsinnehavaren ”utan dröjsmål” ska avsluta detta. Avslutas det direkt kan inte styrelsen göra mer förutsatt att problemet inte återkommer.
Informationen måste lämnas ut senast två månader efter att styrelsen fått kännedom om uthyrningen (7 kap. 21 § BRL).
Uppsägning
Om bostadsrättsinnehavaren inte ”utan dröjsmål” åtgärdar problemet kan uppsägning ske. Detta måste i så fall ske senast två månader efter att styrelsen fick information om andrahandsuthyrningen.
Om medlemmen bestrider uppsägningen av bostadsrätten kan föreningen ta ärendet till Tingsrätten som avgör i frågan.
Problem även för dig som hyr
Det finns även tillfällen då du som hyr olovligen i andrahand begår brott.
- Särskild ersättning
Att betala ersättningar för att få rätten att bo i en bostadslägenhet är olagligt. Detta alltså om ersättningen är utöver vad som betalas i skälig hyra. Anses brottet vara grovt är högsta straffsatsen 4 års fängelse. Klassas det däremot som ”ringa brott” finns inget straff.
- Folkbokföringsbrott
Folkbokföringsbrott innebär att en privatperson anger felaktig folkbokföringsadress till Skatteverket. Det kan exempelvis ske för att dölja att boende sker i en lägenhet som olovligen hyrs ut. Straffet är böter samt som mest fängelse i två år.
Upplåtelse – Inget krav på hyra
Olovlig andrahandsuthyrning förknippas främst med att bostaden hyrs ut till en annan person under en begränsad tid. Men de lagar som reglerar detta gäller för samtlig upplåtelse och alltså oavsett om hyra utgår eller inte. Det spelar inte heller någon roll om det finns ett formellt avtal eller om släktingar bara fått möjligheten att bo där under längre tid.
Självständigt nyttjande av bostaden
Andrahandsupplåtelse innebär att en annan person har ”självständigt nyttjande av bostaden”. Kan personen på egen hand nyttja bostaden och bor där är bostaden upplåten vilket kräver tillstånd.
Exempel:
Familjens Jurist skriver om ett fall där en kvinna bodde tillsammans med sitt vuxna barn och dess yngre syskon. Mamman stod på kontraktet och åkte utomlands ett par månader. Utifrån att det vuxna barnet haft ”självständigt nyttjande av bostaden” under denna tid ansågs det vara andrahandsuthyrning. Detta trots att barnen inte betalade hyra eller hade skrivet kontrakt. Därmed fick hyresvärden rätten att säga upp avtalet.
5 tips – Så undviker du tvist
Även om du har tillstånd från hyresvärd, bostadsrättsförening eller Hyresnämnden finns det saker att tänka på för att inte olovlig andrahandsuthyrning ska uppstå – av misstag.
1. Spara tillstånd
Spara alltid det tillstånd du fått av hyresvärd eller styrelse i bostadsrättsföreningen. Se även till att det tydligt framgår vem som gett tillståndet, datum och underskrift. Det är exempelvis inte ovanligt att hela styrelsen byts ut i en förening varpå de nya styrelsemedlemmarna inte är helt insatta i vilka tillstånd som tidigare delats ut.
2. Skriftliga avtal med den som hyr
Upprätta alltid ett skriftligt avtal med den som upplåter din bostad. Detta även om personen förväntas bo där gratis och att ingen hyra betalas. Med ett skriftligt avtal går det att bevisa hyra, hyresperiod samt vem som har rätt att visats i bostaden.
3. Kontrollera skälig hyra
Beräkna vad som är ”skälig hyra” för bostaden. Det kan exempelvis ske i vår kalkylator artikeln om skälig hyra. Som beskrivs tidigare i denna artikel är det olagligt att ta ut oskälig hyra vilket även kan leda till rättsliga straff.
4. Inneboende enklare
Det är betydligt färre regler att förhålla sig till med en inneboende än vid andrahandsuthyrning. Varken hyresvärd eller styrelse i bostadsrättsförening kan exempelvis neka dig att ha en inneboende. Detta så länge som det inte stör den allmänna ordningen.
Med inneboende riskerar du inte heller att förstahandskontraktet sägs upp. Men kom ihåg att det innebär att du måste bo i bostaden under hela perioden som den inneboende också bor där.
5. Kontrollera hur länge uthyrning får ske
Tillåtelse för andrahandsuthyrning kan ske för en specifik period eller löpande. Även om det sker löpande kan det finnas regler för under hur lång tid det får ske totalt. Kontrollera detta i förväg för att inte det ska uppstå en situation där du hyr ut olovligen utan att vara medveten om det.
Vanliga frågor om Olovlig andrahandsuthyrning
Om uthyrning sker utan tillåtelse kan ett hyreskontrakt sägas upp med omedelbar verkan. För bostadsrättslägenheter ska den boende ges möjlighet att skyndsamt säga upp den som bor i andrahand. Om så inte sker kan nyttjanderätten sägas upp.
Ja, det är vanligt att bostadsrättsföreningar nekar andrahandsuthyrning om det inte föreligger särskilda skäl.
Du kan kontakta hyresvärden eller bostadsrättsföreningens styrelse och kontrollera att det finns tillstånd. Det är däremot inte offentligt material så de måste inte lämna ut informationen.
Det är upp till hyresvärd eller styrelse i bostadsrättsförening att godkänna retroaktiv ansökan. Fram till att den eventuellt godkänns sker olovlig andrahandsuthyrning.
