Lockpriser
Begreppet lockpriser syftar på det fenomen där säljaren av en bostad sätter ett utropspris som är så lågt att det inte är rimligt att bostaden säljs till det priset. Fenomenet har på senare tid observerats i flera storstäder där bostäder har sålts till betydligt högre pris än utropspriset.
Att använda sig av lockpriser kan vara olagligt och mäklare som använder sig av dessa metoder kan strida mot god mäklarsed.
Lockpriser är inte lagligt men svårt att bedöma
Eftersom priset på en bostad kan anses vara en mycket viktig del av marknadsföringen för bostaden kan ett lockpris vara olagligt. Det finns ingen specifik lagstiftning som reglerar lockpriser, även om detta har utretts. Istället är det marknadsföringslagen som gäller. Enligt marknadsföringslagen kan prisuppgifter leda till att säljaren måste betala ett skadestånd. Att använda lockpriser bryter även mot god mäklarsed, vilket innebär att mäklare som använder lockpriser kan få andra bestraffningar.
Tänk på! Att använda missvisande prisuppgifter bryter mot god mäklarsed och marknadsföringslagen.
Även om lockpriser är olagligt och strider mot god mäklarsed är det ofta svårt att bedöma om det verkligen rör sig om lockpriser. Trots detta har du alltid möjligheten att anmäla en mäklare till Fastighetsmäklarinspektionen för brott mot god mäklarsed om du anser att mäklaren medvetet har satt ett lockpris.
Lockpriser är ofta svåra att upptäcka
Många bostadsköpare kan uppleva att de har blivit lurade av lockpriser när de budar på en bostad. Det kan dock vara svårt att avgöra om mäklaren verkligen har använt sig av lockpriser. Det beror på flera olika saker. En anledning är att lockpriser främst uppmärksammades under en tid av extremt höga bostadspriser, och därför kan mäklaren helt enkelt ha missbedömt intresset för en bostad. Dessutom kan mäklaren bara utgå ifrån tidigare prisuppgifter när hen uppskattar priset för en bostad. Utropspriset kan alltså sättas för lågt av misstag.
Tips! Det som upplevs som lockpriser kan även bero på ett oväntat stort intresse.
Eftersom de flesta bostäder säljs via budgivning är det svårt för mäklaren att uppskatta hur starkt intresset kommer att bli. En budgivning med ett tiotal intressenter behöver inte generera ett högre försäljningspris än en budgivning med endast två kapitalstarka intressenter. Av denna anledning var det även mycket svårt att bedöma vilka mäklare som faktiskt använde sig av lockpriser, vilket gjorde det ännu svårare att stoppa trenden.
Missvisande priser vanligare i storstäderna
Lockpriser har hittills nästan bara förekommit i storstäderna. Anledningen till att det blev populärt att använda lockpriser är att bostadspriserna hade varit extremt höga under en längre tid. För säljaren av bostaden innebär det ofta att många potentiella köpare blir avskräckta och aldrig ger sig in i budgivningen. För att få fler att buda på en bostad sänkte man därför utropspriset till en nivå som låg betydligt under det pris man verkligen ville få.
Tänk på! Lockpriser används för att få flera köpare att buda på en bostad, för att på det sättet trissa upp priset.
Metoden visade sig vara effektiv, eftersom köparna som gav sig in i budgivningen själva trissade upp priset till den nivå som säljaren ville ha. Om budgivningen inte gav det resultat man väntade sig kunde man blåsa av affären, trots att priset låg betydligt över det ursprungliga utropspriset.
Så kan du se om du blir utsatt för lockpriser
För dig som försöker köpa en bostad kan lockpriser vara ett stort problem. För att avgöra om en bostad säljs till ett lockpris finns det flera saker du kan göra. Det enklaste sättet är att jämföra försäljningspriser för liknande bostäder inom samma område. Visar det sig att bostaden du är intresserad av ligger 30 % under försäljningspriset utan någon egentligen anledning kan det röra sig om ett lockpris. Det höga priset kan dock ha andra orsaker, till exempel att bostadsmarknaden i helhet har förändrats.
Tänk på! Genom att jämföra slutpriser för liknande bostäder i samma område kan du få en uppfattning om det rör sig om lockpriser.
Om du lämnar en budgivning på grund av att utropspriset var betydligt lägre än slutpriset är det tyvärr svårt att få rättelse. Eftersom marknaden driver priserna är det svårt för någon att bestämma vilket pris bostaden borde ha haft.
Hitta en bra mäklare
Kommentarer
Hej, vi är spekulanter på ett fritidshus som ligger ute på annons för 4,4 miljoner. Vi la ett förhandsbud på 5 miljoner men säljaren (och mäklaren) svarar att dom tror att dom kan få betydligt mycket mer. Har man då inte lagt ut objektet långt under det man värderat det till, d.v.s. ett lockpris?
Hej Lennart,
Vi kan inte bedöma om det rör sig om ett lockpris. Marknadsvärdet i området och på liknande bostäder spelar in där. Om du misstänker att det handlar om otillåtna lockpriser kan du tipsa Fastighetsmäklarinspektionen om att mäklaren kan ha skött sitt uppdrag på felaktigt sätt.
Mäklarna av hus på skånska landsbygden måste vara de som begår flest ”misstag i bedömningen av intresse”. Nyligen har vi varit på tre husvisningar, där slutpriset hamnat 30-40% över utropspriset. I ett av fallen la vi ett bud före visning på 1.2M men säljaren ville ha 1.5M. När huset dök upp till försäljning var utropspriset 1,25M. I ett annat fall, ett hus vi inte hade möjlighet att besöka är senaste budet, i detta nu, DUBBELT så mycket som utropspriset. Det tycks fortfarande var mäklarnas marknad, trots rådande kris.
Hej!
Min dotter är intresserad av att köpa en lägenhet. Den hade först ett utgångspris på 845000 kr. Efter ett par veckor sänktes priset till 765000 kr. När min dotter lade ett bud på 765000 kr, fick hon till svar att säljaren inte ville sälja för det priset, utan vill ha 795000 kr. Mäklaren uppgav själv att priset sänkts för att få igång budgivningen. Jag ringde mäklaren, som sa att det är säljaren som bestämmer priset men bekräftade att priset sänkts enbart för att få igång budgivningen. Är detta tillåtet, eller kan det vara att anse som ett otillåtet lockpris?
Hej Lars,
Det är svårt för mig att svara på om det handlar om ett lockpris, för det beror på hur det nya utropspriset förhåller sig till marknadsvärdet på lägenheten och liknande bostäder i området. Misstänker ni att det handlar om ett lockpris enligt det vi har skrivit ovan kan ni kontakta Fastighetsmäklarinspektionen om saken.
Hejsan,
Jag tittade på en lgh i Årsta en söndag och lade ett bud på 2 395 000kr som var utgångspriset. En annan budade 2 420 000kr så jag budade över med 2 450 000kr. Då hoppade den andra budaren av. Säljaren var inte nöjde med priset så de bestämde sig för att ha en till visning söndagen där på och en tredje budade då 2 460 000kr. Nu leder jag budningen med 2 470 000kr. Min fråga här är om det har skett ett lockpris och om man får göra på detta vis att inte ta högsta buden och ist ha kvar annonsen till en till visning men mitt bud liggandes kvar?
Med vänlig hälsning,
Lukas A
Hej Lukas,
Nej, det låter inte som att det handlar om ett lockpris. Det är helt upp till säljaren att avgöra om den vill acceptera ett bud eller inte, och det finns inget krav att säljaren måste acceptera det högsta budet. Lockpris handlar snarare om ifall utgångspriset på bostaden ligger långt under det uppskattade marknadsvärdet på liknande bostäder i området.
Hej Rasmus,
Om du misstänker lockpriser och att budgivningen inte har gått riktigt till kan du anmäla detta till Fastighetsmäklarinspektionen, så bedömer de om mäklaren har brutit mot lagen.
Hej! Vi deltog i en budgivning där en lägenhet hade som utgångspris 2,8 miljoner. Vi och en annan budgivare började att buda under med 100 000. Under denna tid sa mäklaren att säljaren inte kommer acceptera under utgångspris. Fine tänkte vi. När vi kom upp till 2,85 och ingen annan lägger bud skriver mäklaren till mig på SMS (Har alltså detta skriftligt) att säljaren ”kan tänka sig att gå ner” till 3,050. Är inte det lockpris av mäklaren så vet jag inte vad?
Hej!
Jag var på en lägenhetsvisning under förra veckan och jag och min sambo bjöd 50 000 kr under utropspriset, som var strax över 3 miljoner kronor. Inga andra bud inkom. Mäklaren ringde upp mig ett par dagar senare och sa att de inte tänkte sälja lägenheten för vårt bud. Jag svarade då ”Okej, så det är utropspriset som gäller då?” och jag fick då svaret att de inte tänkte sälja för utropspriset heller, utan säljarna ville ha 300 000 mer än utropspriset för att skulle kunna tänka sig att sälja. Efter samtalet så gick de ut med en spontan visning som skulle äga rum några dagar efter den ursprungliga visningen för att få fler intresserade.
Mäklarens direkta ord under vårt samtal var att ”säljarna ville ha en budgivning och trissa upp priset”. Enligt mäklaren har säljarna själva köpa lägenheten för utropspriset och därefter renoverat lägenheten.
Bör jag gå vidare med det här? Jag hart inte de här dialogerna skriftligt, utan de ägde rum på telefon.
Hej Marcus,
Att använda sig av lockpriser är olagligt så om du misstänker att det rör sig om det kan du skicka in en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen.
Hej!
Ska man anmäla om en bostad finns utlagd med ett lockpris?
Var i så fall?
Med vänlig hälsning
Lola Hallman
Hej Lola,
Det du kan göra om du misstänker att en bostad ligger ute till lockpris är att kontakta Fastighetsmäklarinspektionen.
Hej! Vi har lagt ett bud på en lägenhet som ligger 400 000 kr över utropspris. Säljarna vill inte acceptera budet då de fått indikationer på att en annan potentiell budgivare kunde tänka sig att lägga 500 000 över utrop. Denne budgivare 2 drog sig ur och nu är det vårt bud som återstår. Då säljaren inte vill acceptera vårt bud, kan man då anta att det rör sig om lockpris?
Hej Hanna,
Det är tyvärr svårt för mig att svara på anledningen till att de inte godkänner ert bud. Det är väldigt svårt att bedöma vad som är lockpris och inte. Men om ni misstänker att det kan röra sig om det skulle jag rekommendera er att kontakta Fastighetsmäklarinspektionen.