Omvärdering av bostad
Uppdaterad: 12 november, 2024
Det finns flera olika anledningar till varför man kan vilja omvärdera sin bostad. De vanligaste är att man vill sänka amorteringen på sitt bolån alternativt utöka bolånet.
En omvärdering görs oftast efter en renovering eller om bostadspriserna har stigit. Har bostaden stigit i värde blir belåningsgraden lägre, vilket kan minska amorteringskravet men det ger även möjlighet att förhandla om bolånet och få en lägre räntekostnad på bolånet. En omvärdering kan även skapa utrymme för att utöka bolånet för att exempelvis finansiera en renovering eller ett bilköp.
Innehåll
Amorteringsgrundande värde & värdering för bolånets storlek
Banken använder sig av två olika typer av värderingar, det amorteringsgrundande värdet och värdet för bolånets storlek. Det amorteringsgrundande värdet används för att bestämma vilket amorteringskrav låntagaren skall ha. Det nuvarande marknadsvärdet används för att bestämma hur mycket låntagaren får låna.
- Amorteringsgrundande värde – styr amorteringen, enligt amorteringskravets regler
- Värdering för bolånets storlek – styr hur mycket låntagaren får låna
Man kan omvärdera sin bostad hur ofta man vill för att utöka bolånet eller förhandla om räntan på bolånet men det amorteringsgrundande värdet kan endast ändras tidigast vart 5:e år (undantag finns läs mer om det längre ner).
1. Värdera bostaden
För att omvärdera bostaden tar man vanligtvis hjälp av en fastighetsmäklare. Mäklaren kommer vanligtvis på ett hembesök för att titta på bostaden och bilda sig en uppfattning av marknadsvärdet.
Två olika typer av värdering
Man kan göra två olika typer av värderingar, muntlig värdering och skriftlig värdering.
Muntlig värdering
En muntlig värdering innebär att mäklaren presenterar värderingen muntligt. Vid en muntlig värdering får du inget skriftligt intyg på värderingen. Banken nöjer sig sällan med en muntlig värdering så den kan vanligtvis inte användas för att ändra ditt bolåns villkor eller amortering.
Muntliga värderingar är gratis och man förbinder sig inte till något när man bjuder hem mäklaren på för en kostnadsfri muntlig bostadsvärdering.
Skriftlig värdering
För att banken ska godkänna en omvärdering krävs oftast en skriftlig värdering. Det innebär att mäklaren bedömer bostadens marknadsvärde och anger det skriftligt i ett så kallad värderingsintyg.
För att omvärderingen ska kunna användas som underlag för att lägga om ditt bolån krävs det oftast att den görs av en enligt banken godkänd mäklare eller värderingsman. I regel kan vilken mäklare som helst göra en värdering, men vissa banker har krav på särskilda mäklarbyråer eller värderingsmän.
Att anlita en mäklare för en skriftlig värdering kostar oftast 1 000 – 3 500 kr.
Tänk på! Om du är ute efter att sänka din amortering så låter banken låter dig endast genomföra en omvärdering av bostaden vart femte år eller om det har skett en ”avsevärd värdeförändring” efter en renovering.
Förbered dig inför omvärderingen
För att omvärderingen ska gå så enkelt som möjligt är det bra att förbereda de papper som har betydelse för bostadens värde. Det kan vara följande dokument:
- Planritning över bostaden inklusive totalyta
- Dokument som påvisar din aktuella månadsavgift
- Dokument som visar boendets driftkostnader
- Kvitton på eventuella upprustningar av bostaden
Tips: i vissa fall har det uppmärksammats att bo- och biytan i vissa bostäder är felmätt och att bostaden egentligen är några kvadratmeter större än vad som tidigare har angivits. Detta kan ha stor påverkan på värdet så misstänker du att din bostad är större än vad som angavs när du köpte bostaden kan det vara värt att kontrollmäta bostaden.
I SIS omfattande broschyr Så mäter du din bostad kan du läsa hur du mäter bostaden själv. Det kan vara värt att anlita ett företag som hjälper dig mäta bostaden om du misstänker att uppgifter om bostadens yta inte överensstämmer med den faktiska ytan. Det kostar dock en slant.
2. Lägg om bolånet efter omvärderingen
När mäklaren har genomför en skriftlig värdering får du ett intyg på bostadens nya värde. Intyget kan du sedan skicka till banken för att försöka omförhandla ditt bolån. Värderingen används oftast för något av dessa alternativ:
Omvärdera för att minska amorteringen
Om en bostad har stigit i värde blir belåningsgraden lägre. Enligt amorteringskravet måste du amortera en viss procent beroende på hur stor belåningsgrad du har.
Belåningsgrad = bolån / bostadens värde
Om omvärderingen visar att bostadens nya värde är tillräckligt mycket högre än tidigare kan din belåningsgrad bli låg nog för att sänka ditt amorteringskrav. Du kan exempelvis gå från att amortera 2 % till att istället bara behöva amortera 1 % av lånet per år.
Amorteringskravets regler
Är din belåningsgrad över 70 % måste du amortera 2 % av bolånet per år. För en belåningsgrad mellan 50 %–70 % måste du amortera 1 %, och om belåningsgraden är under 50 % finns det inget lagstadgat krav på amortering.
| Belåningsgrad | Amorteringskrav |
| 70 % > | Minst 2 % per år |
| 50-70 % | Minst 1% per år |
| 50 % < | Inget krav |
5 års regeln för det amorteringsgrundande värdet
Det är det så kallade amorteringsgrundande värdet som styr hur stort amorteringskrav du har. Enligt Finansinspektionens regler för amorteringskravet får det amorteringsgrundande värdet ändras tidigast vart 5:e år. Om du köpte en bostad under år 2024 kan du alltså tidigast ändra bostadens amorteringsgrundande värde år 2029.
Enligt Finansinspektionens regler finns det undantag från denna 5 års regel. Genomför man en tillräckligt omfattande tillbyggnad, ombyggnad eller renovering så kan banken tillåta att man frångår 5-årsregeln. Det är banken som avgör vad som anses som tillräckligt omfattande. Det räcker inte att bara renovera ett kök eller badrum utan det måste ha skett en ”avsevärd värdeändring” genom åtgärden.
Tänk på! Enligt Finansinspektionen ska en ”avsevärd värdeförändring” vara av annan anledning än den allmänna prisutvecklingen på bostäder.
Lägre belåningsgrad leder till lägre amorteringskrav
För att beräkna din belåningsgrad delar du ditt bolån med bostadens marknadsvärde. Efter en omvärdering av bostaden använder du mäklarens bedömning av marknadsvärdet vid beräkningen.
Exempel: Sofia köpte sin lägenhet för 2 000 000. Hon finansierade 300 000 med kontantinsats och tog ett bolån för att finansiera resterande belopp. Vid köpet av bostaden såg därför hennes lånesituation ut på följande sätt:
Före omvärderingen:
Bostadens värde 2 000 000 kr Bolån 1 700 000 kr Kontantinsats 300 000 kr Belåningsgrad 85 % Amorteringskrav 2 % Fem år efter bostadsköpet gjorde hon omfattande renoveringar i bostaden och bestämde sig därför för att ta hjälp av en mäklare och genomföra en omvärdering. Enligt mäklarens bedömning hade bostadens värde stigit med 500 000 kronor. Eftersom hennes bolån var lika stort minskade hennes belåningsgrad:
Efter omvärderingen:
Bostadens nya värde 2 500 000 kr Bolån 1 700 000 kr Kontantinsats 300 000 kr Ny belåningsgrad 68 % Nytt amorteringskrav 1 % Efter omvärderingen kunde Sofia lägga om sitt bolån och bara amortera 1 % av lånebeloppet.
Omvärdera för att utöka bolånet
Man får maximalt belåna sin bostad med bolån till 85 % av marknadsvärdet. Har man en belåningsgrad som understiger 85 % har man alltså utrymme kvar för att kunna utöka sitt bolån. Det kan exempelvis vara så att du vill utöka ditt bolån för att kunna finansiera en renovering eller köpa en ny bil.
Om bostaden har ökat i värde kan skapas därmed ett låneutrymme i bostaden genom en omvärdering. Låneutrymmet kan användas för att utöka bolånet.
Det finns flera olika anledningar till varför man kan vilja utöka sitt bolån. Man kan exemeplvis utöka bolånet för att finansiera en renovering, köp av en ny bil eller liknande. Det är fritt fram att använda de lånade pengarna till vad som helst så länge banken godkänner utökningen av bolånet.
Det är exempelvis många som utökar sitt bolån för att kunna baka in andra mindre lån i bolånet. Det här kallas att samla lån vilket du kan läsa mer om i vår guide om att samla flera dyra lån till ett billigt.
Omvärdera för att omförhandla ränta på bolån
Om belåningsgraden minskar efter en omvärdering kan du försöka förhandla till dig en lägre ränta på bolånet. En lägre belåningsgrad innebär att du är en mindre risk för banken. På samma sätt som hög risk = hög kostnad så innebär lägre risk = lägre kostnad. Det kan du utnyttja i ditt samtal med banken.
Du kan pruta på din ränta eftersom du hamnar i en annan riskgrupp. Din nya belåningsgrad gör också att du kanske har fler banker att välja mellan. Högre konkurrens om dina pengar innebär att det blir lättare för dig att omförhandla dina räntor.
Kan man värdera om bostaden när man byter bank?
Ja, man kan värdera om bostaden när man byter bank, men Finansinspektionens femårsregel för det amorteringsgrundande värdet gäller dock fortfarande och den regeln kan man inte undkomma genom att byta bank. Det är Finansinspektionen som har infört femårsregeln och alla banker måste följa den.
Det amorteringsgrundande värdet följer med om ni byter bank. När man byter bank kräver den nya banken ett amorteringsunderlag från din befintliga bank. I amorteringsunderlaget står det amorteringsgrundande värdet på bostaden och när den senaste värderingen gjordes.
När gäller 5-årsregeln?
5 års regeln gäller enbart för det amorteringsgrundande värdet. Om man exempelvis vill omvärdera bostaden för att utöka bolånet eller för att kunna förhandla ner räntan är det fritt fram att värdera om bostaden hur ofta man vill. 5 års regeln gäller alltså endast vid omvärderingar för att sänka amorteringen.
Vanliga frågor om Omvärdering av bostad
Hur ofta man vill. Det amorteringsgrundande värdet som ligger till grund för amorteringskravet kan dock endast ändras tidigast vart 5:e år. Undantag finns, läs mer om dessa i artikeln.
Mäklaren eller värderingsmannen som genomför värderingen tar vanligtvis betalt för att upprätta det värderingsintyg som behövs vid kontakt med banken.
Tidigast vart 5:e år. Undantag finns, läs mer om det i artikeln.
Nej, 5 års regeln gäller enbart för det amorteringsgrundande värdet.
Om du vill lägga om ditt bolån kommer du behöva en mäklare som är godkänd av banken. Oftast kan du välja mäklare själv men vissa banker kan ha specifika krav. Efter värderingen får du ett intyg på bostadens värde och det är det intyget du tar med till banken när du vill lägga om ditt bolån.
Kommentarer