Omvärdering av bostad
Uppdaterad: 3 januari, 2023
Oftast omvärderar man sin bostad för att förbättra villkoren på sitt bolån. Många omvärderar sin bostad efter en renovering eller om priserna på bostadsmarknaden har stigit. Har bostaden stigit i värde blir belåningsgraden relativt sett lägre, vilket kan minska amorteringen. Det kan även finnas möjlighet att få lägre räntekostnad på bolånet eller utöka bolånet för att exempelvis finansiera en renovering eller ett bilköp.
Innehåll
1. Anlita en mäklare för omvärdering
Att ta hjälp av en mäklare är det absolut vanligaste sättet att göra en omvärdering av en bostad. Mäklare är experter på omvärderingar av bostäder och vi rekommenderar därför att du anlitar en mäklare som hjälper dig att värdera bostaden.
2. Värdera bostaden
Man kan göra två olika typer av värderingar: muntlig värdering och skriftlig värdering.
Muntlig: En muntlig värdering passar dig som bara vill ha ett muntligt uttalande om vad din bostad uppskattas vara värd. Du får inget skriftligt intyg när du gör en muntlig värdering. Denna typ av värdering är gratis. Banken nöjer sig sällan med en muntlig värdering så den kan därför inte användas för att ändra ditt bolåns villkor.
Skriftlig: För att banken ska godkänna en omvärdering krävs oftast en skriftlig värdering. Det innebär att mäklaren analyserar bland annat bostadens läge, skick, med mera och ger ett uppskattat pris på bostadens marknadsvärde skriftligt i ett så kallad värderingsintyg. För att omvärderingen ska kunna användas som grund för att lägga om ditt bolån krävs det oftast att den görs av en enligt banken godkänd mäklare eller värderingsman. I regel kan vilken mäklare som helst göra detta, men vissa banker har krav på särskilda mäklarbyråer eller värderingsmän. Att anlita en mäklare för en skriftlig värdering kostar oftast 1 000 – 2 500 kr.
Tänk på! Om du är ute efter att sänka din amortering så låter banken låter dig endast genomföra en omvärdering av bostaden vart femte år eller om det har skett en ”avsevärd värdeförändring” efter en renovering.
Förbered dig inför omvärderingen
För att omvärderingen ska gå så enkelt som möjligt är det bra att förbereda de papper som har betydelse för bostadens värde. Det kan vara följande dokument:
- Köpekontraktet du skrev på vid köp av bostaden
- Planritning över bostaden inklusive boendeyta
- Dokument som påvisar din aktuella månadsavgift
- Intyg på boendets driftkostnader
- Dina nuvarande lånehandlingar
- Kvitton på eventuella upprustningar av bostaden.
Tips: i vissa fall har det uppmärksammats att boendeytan i vissa bostäder är felmätt och att bostaden är några kvadratmeter större än vad som tidigare har angivits. Detta kan ha stor påverkan på värdet så det kan vara värt att kolla upp.
I SIS omfattande broschyr Så mäter du din bostad kan du läsa hur du mäter bostaden själv. Det kan vara värt att anlita ett företag som hjälper dig mäta bostaden om du misstänker att uppgifter om bostadens yta inte överensstämmer med den faktiska ytan. Det kostar dock en slant.
3. Lägg om bolånet efter omvärderingen
När mäklaren har genomfört omvärderingen får du ett intyg på bostadens nya värde. Intyget kan du sedan använda för att försöka lägga om ditt bolån. Omvärderingen används oftast för något av dessa alternativ:
Omvärdera för att minska amorteringen
Om en bostad har stigit i värde blir belåningsgraden relativt sett mindre. Enligt amorteringskravet måste du amortera en viss procent beroende på hur stor belåningsgrad du har. Har du en belåningsgrad över 70 % måste du amortera 2 % av det totala lånet per år. För en belåningsgrad mellan 50 %–70 % måste du amortera 1 %, och om belåningsgraden är under 50 % finns det inget lagstadgat krav på amortering.
Om omvärderingen visar att bostadens värde har ökat tillräckligt mycket kan din belåningsgrad relativt sett bli mindre, och du kan gå från att exempelvis behöva amortera 2 % till att i framtiden amortera 1 % av lånet per år. För att beräkna din belåningsgrad delar du ditt lånebelopp med marknadsvärdet. Efter en omvärdering använder du mäklarens uttalande om bostadens värde som marknadsvärde.
Exempel: Sofia köpte sin lägenhet för 2 000 000. Hon finansierade 300 000 med kontantinsats och tog ett bolån för att finansiera resterande belopp. Vid köpet av bostaden såg därför hennes lånesituation ut på följande sätt:
Före omvärderingen
| Bostadens värde | 2 000 000 kr |
| Bolån | 1 700 000 kr |
| Kontantinsats | 300 000 kr |
| Belåningsgrad | 85 % |
| Amorteringskrav | 2 % |
Fem år efter bostadsköpet gjorde hon omfattande renoveringar i bostaden och bestämde sig därför för att ta hjälp av en mäklare och genomföra en omvärdering. Enligt mäklarens bedömning hade bostadens värde stigit med 500 000 kronor. Eftersom hennes bolån var lika stort minskade hennes belåningsgrad:
Efter omvärderingen
| Bostadens värde | 2 500 000 kr |
| Bolån | 1 700 000 kr |
| Kontantinsats | 300 000 kr |
| Belåningsgrad | 68 % |
| Amorteringskrav | 1 % |
Efter omvärderingen kunde Sofia lägga om sitt bolån och bara amortera 1 % av lånebeloppet.
Omvärdera för att utöka bolånet
Eftersom bostaden används som säkerhet vid ett bolån kan det vara möjligt att utöka bolånet om bostaden har ökat i värde. Det kan exempelvis vara om du vill utöka ditt bolån för att kunna finansiera en renovering eller köpa en ny bil. Bolånet får maximalt uppgå till 85 % av bostadens värde. Har din belåningsgrad minskat finns det därför chans att banken låter dig utöka ditt bolån så att det uppgår till 85 % av bostadens nya värde.
Om bostaden har ökat i värde kan det även finnas låneutrymme att lägga in andra mindre lån under ditt bolån. Det här kallas att konsolidera lån vilket du kan läsa mer om i vår guide om att samla flera dyra lån till ett billigt.
Omvärdera för att omförhandla ränta på bolån
Om din belåning av bostaden har minskat kraftigt kan du inte bara spara pengar genom att konsolidera dina lån. Om du går från en belåningsgrad på till exempel 85 % till 75 % genom din omvärdering innebär det en mindre risk för banken. På samma sätt som hög risk = hög kostnad så innebär lägre risk = lägre kostnad. Det kan du utnyttja i ditt samtal med banken.
Du kan återigen pruta på din ränta eftersom du hamnar i en annan riskgrupp. Din nya belåningsgrad gör också att du kanske har fler banker att välja mellan. Högre konkurrens om dina pengar innebär att det blir lättare för dig att omförhandla dina räntor.
Du får i regel endast göra omvärdering var femte år för att sänka amorteringen
När det gäller omvärdering för att sänka amorteringen så godkänner banken inte hur många omvärderingar av din bostad som helst. Det finns nämligen en 5-årsregel för omvärdering och omläggning av bolån som säger att du tidigast kan omvärdera din bostad fem år efter att du köpte den, och därefter löpande vart femte år.
Undantag kan göras från 5-årsregeln om du har gjort omfattande renoveringar så som om- eller tillbyggnader. Det räcker inte att renovera ett kök eller badrum utan det måste ha skett en ”avsevärd värdeändring” genom renoveringen. Din bank hjälper dig att avgöra om din renovering är tillräckligt stor för att du skall kunna omvärdera bostaden efter renoveringen.
Tänk på! Enligt Finansinspektionen ska en ”avsevärd värdeförändring” vara av annan anledning än den allmänna prisutvecklingen på bostäder.
OBS, du får givetvis värdera din bostad hur ofta du vill men när det handlar om att värdera om bostaden för att sänka sin amortering måste banken följa 5-års regeln och kan bara godkänna omvärderingar vart femte år enligt regeln.
Kan vi värdera om bostaden när vi byter bank?
Ja, ni kan värdera om bostaden när ni byter bank om det gått längre tid än fem år. Men ni kan inte värdera om bostaden och lägga om lånen om det gått mindre än fem år, enligt Finansinspektionens femårsregel. Det är Finansinspektionen som har infört femårsregeln och alla banker måste följa den.
Värderingen på bostaden följer med om ni byter bank. När man byter bank kräver den nya banken ett amorteringsunderlag från din befintliga bank. I amorteringsunderlaget står det amorteringsgrundande värdet på bostaden och när den senaste värderingen gjordes.
Kommentarer
Hej Joakim,
Vår bank säger att tillbyggnad av 30 m2 attefallshus med bastu, dusch, toalett, loungedel samt kallbad och bubbelpool i anslutning intill ej räknas som ett möjligt undantag från 5-årsregeln för amorteringsgrundande värde. Stämmer detta?
Vi har ett uppdaterat aktuellt värderingsutlåtande från en oberoende mäklare som visar på ett betydligt högre värde sedan vår senaste värdering för drygt 3 år sen.
Mvh Daniel
Hej!
I februari 2022 värderade jag om min lägenhet med hjälp av mäklare för att sänka amorteringskravet och i dagsläget har jag belåningsgrad under 50%. Nästa sommar går mina bundna lån ut. Med tanke på räntor, omvärld och fallande bostadspriser undrar jag vad som händer med min värdering, måste banken använda den värderingen av bostaden som jag gjorde i år eller kan de själva använda ett annat värde?
Hej Joakim,
Vi har efter senaste amorteringsvärdering byggt utomhuspool, attefallshus och solcellsanläggning. Detta har påverkat fastighetens värdering betydligt (ungefär 2.3 miljoner mer än senaste amorteringsvärdering enligt en mäklarvärdering).
Enligt finansinspektionen så kan ”Omvärdering få ske om det skett en avsevärd värdeförändring av bostaden av en annan anledning än den allmänna prisutvecklingen på bostaden”.
När vi nu ville ompröva amotertingsvärderingen påstår vår bank att det bara är huvudbyggnadens värdering som ligger till grund, och att så länge vi inte utökat m2 på denna så är ingen förändring. Kan detta verkligen stämma? Bostadens värde är ju kopplat till värdet av hela fastigheten.
På förhand tack för ditt svar.
Hej Jag ska köpa 50% av min släktings fastighet. Räknas det amorteringsgrundande värdet om även om det inte gått 5 år sedan han själv lånade? Värdet som köpeskillingen är satt efter är högre än det amorteringsgrundande värdet han har nu.
Hej
Undrar om 5 års regeln är bunden till bostaden , dvs räknas den även av den tidigare ägaren . Min dotter köpte en lägenhet för 3 år sedan. Sedan dess har hon renoverat ganska mycket båd ut och invändigt. Hon har då tänkt att värdera den för att kanske få bort amorteringskravet. Fick till svar att hon inte kan göra det då den gamla ägaren värderat den och det inte gått 5 år! Kan det stämma?
Hej.
Jag äger och bor i en villa som jag köpte 2012.
Sista värderingen gjorde jag 2018, vilket gjort att jag inte kunnat omvärdera sedan dess, pga femårs regeln.
Min fråga är: genom den befintliga värderingen har jag 1% amorteringskrav.
Jag behöver nu investera i fjärrvärme och därmed utöka mitt bolån. Min bankman säger att jag inte kan lämna in en ny värdering innan fem år har gått, inte ens för att utöka mitt lån.
Jag är alltså inte ute efter att få lägre amortering än jag har, utan bara ett större låneutrymme så jag kan investera i fjärrvärme.
Stämmer det att femårsregeln även gäller för utökande av bolån?
Hej.
Vi har köpt ett nyproducerat hus via en firma som är färdigt nästa år. Summan vi kommer att betala är cirka 4 miljoner men ett liknande objekt såldes nyligen bredvid för 6 miljoner. Vi har bara betalat handpenningen och köpet sker officiellt nästa år då lån tas och resterande del av huset betalas.
Kan vi få en annan värdering på huset än köpepriset då det faktiska värdet ju har stigit sedan vi skrev på kontraktet? Anledningen är att vi vill minska vår kommande amortering.
Hej, tycker femårsregeln används lite fel i era svar eller så har jag inte förstått den. Jag har kunnat omvärdera innan fem år för att kunna utöka lånet hos min bank vid värdeökning. Men inte ändra amorteringsgraden givetvis. Så för att ändra lånebeloppet är värdering tillämpbar när den än är gjord, rätt eller fel?
Hej,
köpte huset 2020 för 3,5 miljoner med 15 % kontantinsats, alltså belåningsgrad är 85 %. Kommer att amortera 2 % tills år 2025, kommer att amortera ca 260 000 under perioden 2000-2025.. När huset värderas igen efter 5 år altså´2025 kommer det även inräknas den summan av 260 000 kr i den totalskulden ex. om huset värderas då på 4 mille blir det då belåningsgrad under 70 % eller? Lite oklart vart hamnar dem amorterade pengar efter 5 år.
MVH
Jag är medveten om 5 års regeln men undrar om den kan frångås när det gäller nybygge? Vi signerade avtal för ett nybyggt bostadsrättsradhus 2017 men själva inflytt/överlåtelsen gjordes 2019. Redan när vi flyttade in hade priserna stigit och grannar har nu sålt för nästan 2 miljoner mer än vad vi köpte för. Vi skulle därav vilja värdera om vår bostad för att förhandla lån/amortering. I år är det 5 år sedan vi skrev de första avtalet då priset på bostadsrätten sattes. Men räknar man från tillträde är det 3 år sedan. Vet du hur bankerna ser på denna fråga? Tycker det känns märkligt om man i dessa fall ändå räknar från tillträdesdagen då det ibland är byggtider på 3 år. Då ska man behöva vänta 8 år på omvärdering vilket känns helt sanslöst sett till dagens bostadsmarknad!
Hej!
Ursäkta om ni redan har svarat på detta, försökte iaf kika men fann inte svar.
Jag köpte min första lägenhet för en månad sedan, men inflytt är 1 augusti. Jag har ännu inte skrivit under bolånevillkoren då jag avvaktar ränteutvecklingen (vilket alla bankkontakter jag haft anser är fullt rimligt).
Min fråga är: Är det bankens värdering på inköpsdatumet som gäller, eller är det bankens värdering av lägenheten när vi bekräftar lånet? För fram till någon månad före inflytt är jag ju fri att välja vilken bank som helst, och det känns ju märkligt om bank 2 tog del av den värdering bank 1 (där jag hade lånelöfte) gjorde när de gav klartecken att köpa och låna.
Med vänlig hälsning
Hej Joakim,
Jag har köpt ett hus 2020 med oinredd övervåningen, nu har vi fixat övervåningen med tre sovrum, allrum och badrummet som det har blivit 70 kvm större på huset. Undrar jag om jag fyller den krav för att kunna omvärdera huset för att sänka armorteringsgradet
Mvh Mario
Hej,
Jag har köpt en lägenhet för två år sedan som nu har ökat i värde enligt två oberoende mäklare med 6 000 000 kr. Kan det vara skäl nog för att få göra en omvärdering tidigare än 5 år hos banken?
Mvh Andreas
Hej Joakim!
Jag har snart ägt mitt hus i 5 år och är i fundering till en omvärdering med tanke på bostadsmarknaden.
Låt oss säga att jag har
1.5 miljoner i bolån
Varav i 200.000kr i blanco för kontantinsats.
Säg nu att värdet har ökat med 500.000. Är det möjligt att kunna förhandla bort sitt blanco till vanligt bolån?
Mvh
Hej,
Vi byggde hus i december 2016. 2019 utökade vi vårt bolån lite för att kunna bygga pool. Det gjordes ingen omvärdering av huset då eftersom banken sa att det först kunde göras efter 5 år. De använda alltså samma värdering som gjordes när huset byggdes.
Nu menar banken att det måste gå 5 år från 2019 tills vi kan omvärdera huset igen. Stämmer det? eller är det 5 år från att man köpte huset?
Mvh Eva
Får man göra en omvärdering om man sätter solceller
Hej!
Nu efter 5 års regeln så bad jag banken att ta bort min amortering på 1%. Jag har skuld på huset på 2.4 milj kr och värdering på 5.2 milj så jag ligger på ca 46%.
Banken neka mig och sa att jag har för lite inkomst för att dom ska kunna ta bort det. Jag är fastanställd många år tillbaka och ca. 33.000kr innan skatt. Och aldrig haft någon anmärkning.
Vill gärna ha din synpunkt på detta Joakim. Har ens egen inkomst något med att slopa amorteringen?
Hej!
Har ett lån på 2.4 miljoner kr, har idag en värdering på huset på 5.2 miljoner kronor. Amorterar idag 1%. Nu i april så har det gått 5 år sedan jag köpte huset.
Banken vägrar ta bort min amortering och menar att min inkomst är för låg för att jag ska kunna göra det. Hade ingen aning om att ens inkomst har något med att slopa amorteringskravet.
Är fastanställd och har ca 34000kr/mån innan skatt.
Vad ska jag göra? Tips tack?
Hejsan,
Jag är i processen med att köpa ett kedjehus (äganderätt) som är nybyggt. I samband med ansökan av bolån kan jag få det omvärderat innan inflytt? Jag köpte denna bostad i etapp 1 , i etapp två som släpptes 5 månader senare hade Skanska ökat värdet med 500 000 SEK för en exakt likadan bostad
Hej. Detta verkar vara en aktuell fråga för många. Jag har undersökt en del och det jag inte förstår är om man KAN göra en omvärdering innan det gått 5 år eller om det är olagligt.
De flesta som skriver om detta skriver att man inte FÅR eller KAN (som du)
”Det finns nämligen en 5-årsregel som säger att du tidigast kan omvärdera din bostad fem år”
Men jag är tror annorlunda. Jag skulle vilja säga att man inte kan ANVÄNDA sin värdering om den är för tätt inpå den amorteringsgrundande och att man FÅR lov att göra hur många värderingar man vill och hur ofta man vill.
Rätt eller fel?
För mig är det skillnad på att göra och använda.