Fastighetsmäklare
Uppdaterad: 31 maj, 2024
En fastighetsmäklare förmedlar exempelvis tomter, villor och bostadsrätter. Arbetsuppgifterna innebär allt från att skapa juridiska kontrakt till att vara med på visningen och svara på eventuella frågor. Mäklaren ska agera för säljarens och köparens bästa och medverka till en trygg försäljning.
Denna artikel handlar om mäklarens roll och arbetsuppgifter. Om du istället vill läsa om mäklarens juridiska ansvar i en affär kan du lösa vår artikel om: Mäklarens ansvar 🔗
Innehåll
Mäklarens arbete regleras av:
- Fastighetsmäklarlag (2021:516)
Fastighetsmäklarlagen anger vad en mäklare ska göra, och inte får göra, i sitt arbete mot säljare och köpare. Däremot är lagen, som många andra lagar, uppbyggd av en generalklausul. Det är omöjligt att lagstadga exakt varje moment som mäklaren förväntas genomföra. I stället finns klausulen som anger att god fastighetsmäklarsed ska följas.
- God Fastighetsmäklarsed
Med ”God Fastighetsmäklarsed” menas att mäklaren förväntas följa de riktlinjer som ”utvecklas och bestäms främst genom FMI´s avgörande i tillsynsärenden och förvaltningsdomstolarnas praxis”. (Fmi.se)
Om en köpare, eller säljare, anser att fastighetsmäklaren har brutit mot god fastighetsmäklarsed kan anmälan ske till FMI (Fastighetsmäklarinspektionen). De kan i sin tur exempelvis ge varning eller avregistrera mäklaren.
Läs mer: Varningar och andra påföljder för mäklare
Mäklarens uppgifter
(EFN Det här är mäklarens ansvar)
Nedan presenteras de allmänna arbetsuppgifterna som en fastighetsmäklare har. Detta med allt från att planera en försäljning till lagstadgad arkivering av dokumenten från affären.
Innan försäljning
Inför en försäljning sker exempelvis värdering av bostaden och ett uppdragsavtal skrivs mellan säljare och mäklaren. Mäklaren ansvarar för att vara påläst om bostadsmarknaden och förväntas kunna svara på allmänna frågor kring processen som väntar.
Mäklarens personliga ansvar
En fastighetsmäklare har alltid ett personligt ansvar för utfört arbete. Vid en bostadsförsäljning skapas därför ett uppdragsavtal mellan säljaren och den specifika mäklaren. Detta sker även om mäklaren jobbar på ett större mäklarföretag. Ett företag får nämligen inte ingå ett sådant avtal.
Värdering
Oavsett om säljaren enbart funderar på att flytta eller om bostaden så snabbt som möjligt ska säljas är första steget en värdering.
Mäklaren inspekterar bostaden, både invändigt och utvändigt, samt tar in information av säljaren kring exempelvis renoveringar och kunskap om eventuella fel. Dessutom tar fastighetsmäklaren fram statistik över sålda bostäder i närområdet. Utifrån detta sker en värdering.
Säljaren, i samråd med säljaren har rätten att bestämma ett högre, eller lägre, utgångspris än värderingen. Däremot får inte mäklaren acceptera så kallade lockpriser, dvs. ett mycket lågt utgångspris med målet att enbart locka till sig spekulanter.
Värdehöjande åtgärder
Efter värderingen kan fastighetsmäklaren ge råd till säljaren gällande vilka värdehöjande åtgärder som kan genomföras. Det kan både vara allmänna råd inför försäljning samt specifika utifrån vad köpare, som söker bostäder inom området, förväntas uppskatta. Det kan därmed vara allt från att dra in fiberbredband till att renovera poolen.
Marknadsföring och annonsering
Efter att säljaren, i samråd med fastighetsmäklaren, bestämt sig för utgångspris är nästa steg att marknadsföra bostaden. Målet är att så många som möjligt ska bli intresserade och därmed vara med kommande budgivning.
Fotografering och annonsering
Fastighetsmäklare har oftast samarbete med fotografer som kommer till bostaden för att ta de bilder som sedan används i informationsmaterial och bostadsannonser.
Finns behovet kan även drönarbilder användas för att skapa en rättvis bild av försäljningsobjektet. Ett exempel visas på bilden nedan där en tomt är till salu i Karlskrona kommun.
Utöver att annonsera på mäklarens hemsida är det mycket vanligt att annonsen publiceras på Hemnet, Boneo och liknande bostadsportaler. Det är främst dessa portaler som köparna använder för att hitta sitt framtida boende. Annonsering kan även ske dagstidningar.
Inhämtar information
Inför annonsering inhämtar fastighetsmäklaren information både från bostadsägaren och eventuell bostadsrättsförening. Detta för att kunna presentera så tydlig information som möjligt kring exempelvis driftskostnad, upplåtelseform och byggår.
Se exempelvis bilden nedan från bostadsportalen Booli. Utöver bilder på bostaden visas exempelvis information om:
- Eventuella servitut
- Upplåtelseform
- Inteckningar
- Ev. gemensamhetsanläggningar
Även om mäklaren förväntas ge all väsentlig information till spekulanterna så fråntar det inte köparens undersökningsplikt. Köparen har alltså ett eget ansvar att undersöka bostadens skick inför att köpet genomförs. Det är alltså inte möjligt att hänvisa till att mäklaren inte sagt något om en specifik detalj och på grund av detta kräva ersättning eller att avtalet ska hävas.
Kontrollskyldighet
De flesta uppgifter som mäklaren anger om objektet är information från säljaren. Mäklaren har däremot en kontrollskyldighet. Det innebär att det inte räcker att förlita sig på säljarens uppgifter utan vissa av dessa behöver bekräftas via andra källor. Exempels ska följande alltid kontrolleras:
- Registrerad ägare och om det finns begränsningar för att sälja bostaden (förfoganderättsinskränkningar).
- Samtycke via exempelvis maka/make/sambo eller samtliga dödsbodelägare
- Eventuella servitut, inteckningar och övriga rättigheter som påverkar fastigheten
- Om fastigheten ingår i en gemenskapsanläggning
- Pantsättning av bostaden
Visning och budgivning
Under visningen fyller mäklaren en viktig roll i att visa upp bostaden och svara på frågor. Målet är självklart att få många intresserade för kommande budgivning.
Förmedla homestyling
Inför visningstillfällena bör bostaden städas ordentligt. En del säljare väljer även att köpa in homestyling – vilket ofta kan ske via fastighetsmäklaren. Homestyling innebär i korthet att en inredningsexpert inreder bostaden med målet att lyfta fram dess fulla potential. Detta kan både ske med befintliga möbler och genom att experten byter ut möbler och inredning.
Homestyling sker ofta redan inför att fotografering ska ske av bostaden. Detta för att via annonsen skapa ett större intresse.
På visningen
Under visningen är fastighetsmäklaren på plats och träffar alla spekulanter. Det kan vara en öppen och stängd visning. Med stängd visning menas att spekulanter behöver anmäla sig i förväg.
Under visningen svarar mäklaren på frågor, delar ut informationsmaterial samt samlar in kontaktinformation till de som är intresserade.
Kontaktar passande köpare
Mäklaren kan även ha ett register på spekulanter som tittat på bostäder i samma område och som valt att bli kontaktad om liknande bostäder blir till salu. Det är en av orsakerna till att bostäder kan säljas innan visning. Spekulanterna vet redan hur bostäderna ser ut i området och när det blir en till salu tar mäklaren kontakt med spekulanten varpå exempelvis ett förhandsbud kan läggas.
Budgivning
Vanligtvis sker budgivning inom ett par dagar efter sista visningstillfället. Även här agerar fastighetsmäklaren som ”spindeln i nätet” och har både kontakt med säljare och budgivare. Mäklaren ska se till att budgivningen sker på ett korrekt sätt samt att alla bud registreras i budlistan.
För att underlätta för köparna, inför budgivning, kan mäklaren även hjälpa till och skapa en boendekostnadskalkyl. Det är en kalkyl som påvisar hur stor boendekostnaden skulle bli för köparen exempelvis utifrån olika stora lånebelopp och räntor. Det blir därmed lättare att avgöra hur högt i budgivningen som det är möjligt att gå.
Från kontrakt till tillträde
Efter budgivningen sköter mäklaren all kontakt mellan köpare och säljare. Det kan exempelvis handla om förhandlingar kring köpeskilling, avbrottsvillkor och tillträdesdatum. Mäklaren har även ansvar för kontakt med myndigheter, banker och eventuell bostadsrättsförening.
Kontraktsskrivning & handpenning
Ett par dagar efter att budgivningen är klar träffas mäklare, köpare och säljare för att skriva kontrakt. Det är i samband med detta som handpenningen betalas. Denna summa överförs från köparen till ett klientmedelskonto hos mäklaren. Pengarna är deponerade på detta konto fram till tillträdesdagen.
När kontraktet skrivs under ska mäklaren förklara eventuella svåra begrepp så att både säljare och köpare känner sig trygg i vad avtalet innebär för rättigheter och skyldigheter.
Sköter kontakter
Från att kontraktet är underskrivet har mäklaren kontakt med exempelvis myndigheter och banker. Sker överlåtelse av bostadsrätt kommer en ansökan om medlemskap skickas till föreningen vilken måste godkännas innan överlåtelsen kan gå igenom.
Tillträdet
På tillträdet träffas köpare, säljare och mäklare för att slutföra bostadsaffären. En likvidavräkning upprättas som påvisar hur stort belopp som ska överföras från köparens konto till säljarens konto. Därefter får köparen tillgång till nycklar, koder och annat som hör till bostaden.
I samband med tillträdet får köpare och säljare tillgång till budgivningslistan. De ska även få den journal som fastighetsmäklaren förväntas uppdaterat under hela uppdraget. Den kan liknas med en loggbok som skapar en transparens, gällande mäklarens arbete, för både köpare och säljare.
Efter försäljningen
Många tror att fastighetsmäklarens uppdrag är slut efter tillträdesdagen. Men det kvarstår fortfarande ett par arbetsuppgifter.
Arkivering
Om mäklaren arbetar via en mäklarbyrå ska kopior på alla handlingar, gällande affären, arkiveras hos detta företag. Det kan exempelvis gälla överlåtelsehandlingar, journal och budgivningslistan. Dessa handlingar ska minst sparas den tidsperiod som anges i bokföringslagen, dvs. sju år.
FMI rekommenderar däremot att mäklarna har kvar dessa dokument i tio år. Det beror på att preskriptionstiden för att kunna begära skadestånd är tio år. Skulle en tvist uppstå inom dessa tio år finns dokumentation kvar gällande hur mäklaren agerat under försäljningsprocessen.
Deklaration
Det är vanligt att deklarationshjälp ingår i mäklararvodet. Bostadsaffären skall deklareras och bland annat skall eventuell vinst eller förlust räknas ut. I god tid innan deklarationen ska vara inlämnad bör säljaren kontakta mäklaren och be om denna hjälp. Det är däremot viktigt att veta att deklarationen alltid är individens eget ansvar.
Generell beskrivning
Texten ovan ska inte ses som en komplett beskrivning av samtliga arbetsuppgifter som en fastighetsmäklare har. Det är en övergripande beskrivning som främst vänder sig till privatpersoner som vill få en bredare bild av mäklarens roll i samband med förmedling av bostäder och fastigheter.
Vanliga frågor om Fastighetsmäklare
En mäklare kan bli skadeståndsskyldig om personen ”uppsåtligen eller av oaktsamhet åsidosätter sina skyldigheter” varpå detta leder till att köparen lider av skadan som uppkommit.
Ja, både säljaren och mäklaren har rätt att säga upp avtalet och vanligtvis uppstår ingen kostnad. Vilken rättighet som finns, gällande uppsägning, ska framgå i uppdragsavtalet.
Nej, det är olagligt att agera fastighetsmäklare utan registrering hos FMI. I detta fall kan personen fällas till böter eller fängelse.
En mäklare är en person som förmedlar försäljning av specifik egendom. Det kan vara allt från kontorshotell till kreatur. En fastighetsmäklare förmedlar enbart försäljningar av fastigheter och bostäder.
En mäklare måste ha en så kallad ansvarsförsäkring för att få vara registrerad som fastighetsmäklare i Sverige. Därför skulle jag rekommendera att kolla hos Fastighetsmäklarinspektionen om mäklaren är registrerad, för i så fall ska mäklaren vara försäkrad.
