Att tänka på när man läser årsredovisningen
Anledningen till att årsredovisningen är viktig när du ska köpa din lägenhet är att du blir andelsinnehavare i en förening. Se det som att du köper aktier i ett företag och årsredovisningen berättar hur bra det går för föreningen/företaget.
Du vill troligtvis inte köpa andelar i ett sjunkande skepp! Det bör dock nämnas att det är ganska ovanligt med bostadsrättsföreningar med så dålig ekonomi, framförallt i storstäderna. Nya bostadsrättsföreningar har dock generellt sett sämre ekonomi.
Det krävs lite ekonomisk förståelse för att tyda en årsredovisning helt men man kan utan sådan kunskap få ut en hel del ändå.
Detta bör du titta på när du läser årsredovisningen:
- Läs förvaltningsberättelsen – här skriver styrelsen om åtgärder som gjorts och vad som planeras att göras i framtiden. Om det är stora förändringar på gång så kan det komma att påverka månadsavgiften.
- Jämför vad som står i årsredovisningen med dina egna intryck av fastigheten och lägenheten. Är fastigheten risig och ekonomin dålig är det en dålig kombination
- Hyr föreningen ut lokaler? Hur länge löper dessa kontrakt? – Detta är oftast en viktig inkomstkälla för bostadsrättsföreningen och om dessa står outhyrda måste bortfallet i inkomster tas någon annanstans ifrån, dvs månadsavgifterna.
- Vad har föreningen för skulder? Hur stora är skulderna jämfört med tillgångarna? – Detta kan vara mycket svårt att skapa sig en uppfattning kring, framförallt eftersom man inte kan applicera samma typ av beräkningar som man skulle använda för företag. Att en bostadsrättsförening har skulder är inte något negativt i sig, i princip alla föreningar har skulder.
- Vad har föreningen för räntor på sina lån idag? Hur är den räntan jämfört med dagens ränta? Kommer de läggas om snart? – Har föreningen höga skulder med en för närvarande låg ränta kan kostnaden komma att skjuta i höjden om de läggs om till en hög ränta, och tvärtom.
- Har föreningen hyresrätter kvar. Hur stor andel är de jämfört med bostadsrätter? – Hyresrätter är en stor tillgång till föreningen då de säljs eftersom det är en engångssumma som i princip går rätt in i föreningen.
- Hur mycket kostar det att sköta fastigheten jämfört med vad man får in? – Det är förstås ohållbart om kostnaderna är större än inkomsterna. Då kommer månadsavgiften med största sannolikhet snart att höjas.
- Har du svårt att tyda årsredovisningen kan du alltid fråga din bankkontakt eller mäklaren så kan de kanske hjälpa dig. Vill du få en ordentlig ekonomisk analys av bostadsrättsföreningen går det att göra på nätet hos Boreda.se. Då får man svart på vitt hur ekonomin ser ut i föreningen.
Har informationen på BoUpplysningen.se hjälpt dig? Skriv gärna och tipsa om din favoritartikel eller guide på din blogg eller liknande.
Soliditeten är inget bra mått på en BRF eftersom dess tillgångar inte värderas till marknadsvärde.
Byggnader och mark redovisas som det värde de hade samma år som de uppfördes, när föreningen bildades eller vid angivet år. Därefter följer en avskrivningsplan på 1-2% per år.
Det är därför väldigt svårt att jämföra soliditeten på en förening från 1901 och en från 2006 där inflationen borde gjort sitt på det “bokförda värdet” på föreningen som bildades 2006 respektive 1901.
Soliditet är ett bättre mått på företag som varje år måste revidera sina tillgångar på samma sätt som sina skulder.
Tack för den synpunkten som jag inte tänkt på. Jag har modifierat texten för att bättre spegla detta. Det är inte lätt att ge generella råd som gör att man kan jämföra olika bostadsrättsföreningar på samma sätt som företag, i min mening.
Hej Christoffer och evt övriga,
För det första: stort tack för en utmärkt sida. Har funnit en lägenhet jag skulle kunna tänka mig.
När jag läste årsredovisningen såg jag att samtliga lån är rörliga. Lån per kvadratmeter ligger på drygt 9,000 Kr vilket jag tycker känns som rätt mycket. Eller är det normalt för en BR på Söder som bildades 2001? Huset har de senaste åren gått igenom fler väsentliga renoveringar och allt är stambytt och klart.
Hur stor är risken att detta påverkar avgiften när räntorna stiger? Vilket de ju högst sannolikt kommer att göra de närmaste åren. I nuläget planerar inte föreningen för några avgiftshöjningar.
Tack på förhand. Har tyvärr inte så många “experter” i min omgivning att fråga.
Hej, Lennart här. Det jag menar är att de BOKFÖRDA tillgångarna sällan speglar fastighetens reella marknadsvärde. Marknadsvärdet kan vara flera gånger högre än det bokförda värdet, särskilt i äldre bostadsrättsföreningar. Därför är det bokförda värdet oanvändbart i beräkningar, t ex av soliditet.
Det jag tror Lennart menar är att många tillgångar inte kan realiseras så lätt och att de därför inte kan hjälpa en brf som går utför.
Inkomst vs lån är däremot en mer märkbar skillnad då båda variablerna är högst “verkliga”. Om inkomsterna inte är i paritet med lånen så kan man då se det som att brf inte är i balans. Jag tror att det är det som Lennart menar.
Man kan nog jämföra det med en privatperson och sitt bolån. Man kan äga en 3 Mkr-lägenhet med lån på 2.7 Mkr och ha en soliditet som är “ok” eftersom man inte har några topplån. Har man en återbetalnigsförmåga (dvs lön) på 22 000 kr i månaden så är inte ens privatekonomi i balans.
Undrar varför Lennart menar att tillgångarna skulle vara betydelselösa. De utgör ju säkerhet för lånen. Börjar fastigheterna falla i värde kan inte lånen förnyas och medlemmarna måste skjuta till pengar.
Soliditet är ett meningslöst begrepp för en bostadsrättsförening, eftersom bokförda tillgångar är en betydelselös uppgift. Enklast är att ta förhållande mellan fastighetslånen och den totala omsättningen (intäkterna). Är lånen 5 gånger intäkterna är det normalt, mer än 10 gånger intäkterna är föreningen högt belånad och man ska vara försiktig, över 15 gånger är katastrof.
“En tumregel är att soliditeten inte får understiga 25 procent för att nya långfristiga lån skall godkännas.”
Peter: Jag vet faktiskt inte. Kanske någon annan läsare vet och kan tipsa?
Hej.
Hur ska man tänka kring soliditeten? Vad räknas som god soliditet? Finns det några riktvärden?