Hyra ut bostadsrätt i andra hand
Uppdaterad: 14 februari, 2025
Man kan hyra ut sin bostadsrätt hur mycket man vill under förutsättning att man fått tillstånd av bostadsrättsföreningen. Om föreningen nekar uthyrningen kan man vända sig till Hyresnämnden och få den godkänd under förutsättning att man har giltiga skäl. Om man bara vill hyra ut en del av bostadsrätten till en inneboende behövs inget tillstånd.
Kort sammanfattning
Hyrs endast 1 st bostad ut är det lagen om uthyrning av egen bostad som styr. Hyrs fler än en bostad ut gäller andra regler. Läs mer om det längre ner i artikeln.
De viktigaste reglerna enligt lagen om uthyrning av egen bostad:
- Om villkor i hyresavtalet är sämre för hyresgästen kan denne alltid hänvisa till lagen som då går före vad som avtalats. Hyresvärden har ingen sådan rätt.
- Hyresvärden har 3 månaders uppsägningstid.
- Hyresgästen har 1 månads uppsägningstid.
- Både hyresgäst och hyresvärd har rätt att säga upp hyresavtalet när som helst.
- Hyresgästen kan inte få besittningsrätt.
- Hyran måste vara skälig och kostnadsbaserad (kapitalkostnad + driftskostnader).
- Reglerna i lagen om uthyrning av egen bostad är desamma oavsett om hela eller bara delar av bostaden hyrs ut.
Längre ner i artikeln går vi igenom dessa punkter mer genomgående.
1. Tillstånd krävs för uthyrning av bostadsrätt
Reglerna för uthyrning av bostadsrätter är reglerat i bostadsrättsföreningens stadgar och i Bostadsrättslagen. Står det i bostadsrättsföreningens stadgar att uthyrningen måste godkännas av styrelsen, vilket det vanligtvis gör, krävs det att styrelsen godkänner din uthyrning.
Börja med att kontakta styrelsen och fråga om uthyrning kan godkännas överhuvudtaget. Den skriftliga ansökan skickas in i nästa steg, när du har valt hyresgäst. Detta eftersom hyresgästens personuppgifter vanligtvis ska stå med i ansökan.
Om uthyrningen nekas av styrelsen
Om styrelsen nekar din uthyrning kan du ändå ha rätt att hyra ut. Du kan få hjälp av Hyresnämnden att få din uthyrning godkänd. För att du skall ha rätten på din sida krävs det att du kan uppvisa giltiga skäl för uthyrningen.
Alla skäl är inte godtagbara. Att exempelvis köpa en bostadsrätt med avsikten att bara hyra ut den godtas oftast inte av varken bostadsrättsföreningen eller hyresnämnden.
Exempel på giltiga skäl till att hyra ut en bostadsrätt
- Du ska flytta ihop med din sambo för att testa att bo ihop
- Du ska arbeta, studera, göra lumpen eller vårda en anhörig på annan ort (som du inte enkelt kan pendla till)
- Du är sjuk
- Du ska hyra ut till egna barn
- Du ska hyra ut till närstående
- Du har svårt att få din bostad såld på grund av marknadsläget
- Övriga skäl som anses giltiga av Hyresnämnden
Om du ska hyra ut av dessa skäl bör bostadsrättsföreningen godkänna din uthyrning. Gör den inte det kan du som sagt gå via Hyresnämnden och få ditt ärende prövat.
Hyra ut bostadsrätten utan tillstånd
Att hyra ut bostaden utan godkännande från bostadsrättsföreningen eller beslut hos Hyresnämnden är aldrig en bra idé. Då kan bostadsrättsföreningen i värsta fall säga upp din nyttjanderätt av bostaden. Med andra ord kan du förlora din bostadsrätt.
Tänk på! Hyr aldrig ut din bostadsrätt utan godkännande från bostadsrättsföreningen eller beslut från Hyresnämnden.
Vad som gäller rent juridiskt kan du läsa mer om i Bostadsrättslagen. Det är dock inget vi går in djupare på i denna guide.
Hur länge får man hyra ut?
Du får hyra ut din bostadsrätt hur länge du vill så länge du har tillstånd från bostadsrättsföreningen. De flesta föreningar brukar godkänna uthyrning i upp till 12 månader men det är inte ovanligt att förlängning godkänns.
2. Skälig hyra för en bostadsrätt
Att bestämma vilken hyra du kan ta ut för uthyrning av bostadsrätt är inte det enklaste. Du måste ta hänsyn till vad som räknas som en en skälig hyra för din bostadsrätt. Om du tar ut en oskäligt hög hyra kan hyresgästen gå via Hyresnämnden och begära att hyran sänks. Däremot kan hyresgästen aldrig kräva tillbaka pengar retroaktivt om du tagit ut en oskäligt hög hyra för en bostadsrätt.
Så räknas en skälig hyra ut
Lagen om uthyrning av egen bostad, paragraf 4, andra stycket reglerar vad som räknas som en skälig hyra för en bostadsrätt som hyrs ut. När man räknar ut en skälig hyra för en bostadsrätt ska den vara kostnadsbaserad, det innebär att man räknar ihop bostadsrättens kapitalkostnad med dess driftkostnader. Utöver det har man rätt att göra ett påslag på 15% om bostadsrätten hyrs ut fullt möblerad. Kapitalkostnaden beräknas som en skälig avkastningsränta på bostadsrättens marknadsvärde. En skälig avkastningsränta är ”ett par” procentenheter över Riksbankens referensränta.
Räkneexempel:
Bostadsrättens marknadsvärde är 1 000 000 kr. Den skäliga avkastningsräntan vid beräkningstillfället är 3%. Det ger en kapitalkostnad på 0,03 * 1000000 = 30 000 kr/år eller 2 500 kr/mån.
Utöver det har bostadsrätten driftkostnader på totalt 5 000 kr/mån (månadsavgift till bostadsrättsföreningen, el, bredband, parkering osv)
Det ger en skälig hyra på 7 500 kr/mån. Om bostadsrätten hyrs ut fullt möblerad får ett påslag på 15% göras. Det ger en skälig hyra på 7500*1,15 = 8 625 kr/mån.
Kalkylator för skälig hyra
Med kalkylatorn nedan kan du räkna ut vad som är en skälig hyra för din bostadsrätt.
Samtryggs kalkylator för skälig hyra
Med Samtryggs kalkylator kan du se hur mycket du skulle kunna ta ut i hyra om du hyr ut via Samtrygg. Du väljer helt enkelt alternativet ”Bostadsrätt” och fyller sedan i uppgifterna i fälten.
Hyra ut med eller utan möbler
Du kan välja om du vill hyra ut med eller utan möbler. Om du hyr ut fullt möblerat har du rätt att göra ett påslag på 10-15% på hyran. Hyr du ut möblerat blir det extra viktig att upprätta en inventarieförteckning som vi skriver om längre ner i artikeln. Då är det även viktigt att du kollar med ditt försäkringsbolag vad som gäller om dina saker skulle gå sönder eller försvinna.
3. Annonsera att du söker en hyresgäst
Var du ska annonsera att du hyr ut din bostadsrätt är helt upp till dig. Många lägger upp annonsen på Blocket.se, i grupper på Facebook osv.
Om du lägger upp din annons på Facebook kan det vara bra att göra inlägget delbart, så att dina vänner kan dela annonsen med sina vänner. Oavsett var du lägger upp annonsen bör du ta del av våra tips på hur du skriver en bostadsannons och hittar rätt hyresgäst.
4. Komplettera din ansökan till bostadsrättsföreningen
När du hittat en hyresgäst kan du behöva komplettera din ansökan om att få hyra ut din bostad. Det beror på att att bostadsrättsföreningen ofta vill veta vem du planerar att hyra ut bostaden till och att personen i fråga är en ansvarsfull person som kommer att kunna betala för bostaden.
Ladda ner ansökningsblanketten till bostadsrättsföreningen – gratis
Om du känner att du kan fylla i ansökan själv har vi tagit fram en blankett som du kan ladda ner gratis. Önskar du hjälp med att fylla i den är det bättre att du köper en färdig mall där det ingår hjälp med ifyllnaden så att allt blir korrekt.
🔗 Ladda ner ansökningsblankett för uthyrning av bostadsrätt (Word-fil)
🔗 Ladda ner ansökningsblankett för uthyrning av bostadsrätt (PDF-fil)
En privatperson kan gratis begära att få en kreditupplysning på sig själv en gång om året, vilket du kan be din hyresgäst att göra. På så sätt kan du visa för din bostadsrättsförening att personen du planerar att hyra ut till har god ekonomi.
Tänk på! Bostadsrättsföreningen har rätt att ta ut en viss avgift för andrahandsuthyrning. Den avgiften kan du ta med som en driftkostnad när du beräknar hyran för din hyresgäst.
5. Skriv hyreskontrakt och inventarielista
Det absolut viktigaste vid uthyrning av bostadsrätt är att du upprättar ett hyresavtal och en inventarielista. Du som hyresvärd har fortfarande fullt ansvar för din bostadsrätt och ett kontrakt anger vad som gäller om hyresgästen inte betalar hyran, orsakar skada på bostaden eller liknande.
Tänk på! Vid uthyrning bör kontraktet alltid vara skriftligt, annars kommer du få svårt att bevisa vad som har avtalats om det skulle uppkomma en tvist. Läs mer om hur du upprättar ett kontrakt för andrahandsuthyrning.
Gratis mall för hyreskontraktet
Vi har upprättat en färdig mall för hyreskontraktet som kan laddas ner gratis. Vi tar dock inget juridiskt ansvar för de mallar vi publicerar så känner du dig osäker på hur du ska fylla i kontraktet korrekt är det bättre att du lägger några hundra kronor på att köpa en färdig mall och få den support och hjälp med att fylla i kontraktet som ingår i priset.
🔗 Ladda ner gratis mall för hyreskontraktet (Word-fil)
🔗 Ladda ner gratis mall för hyreskontraktet (PDF-fil)
Gratis mall för inventarielistan
Vi har upprättat en gratis mall för inventarielistan som kan laddas ner gratis. Om du känner dig osäker på hur den skall fyllas i korrekt kan du istället köpa en lista för runt hundringen och då ingår hjälp och support via telefon så att den blir korrekt ifylld.
🔗 Ladda ner gratis inventarielista (Word-fil)
🔗 Ladda ner gratis inventarielista (PDF-fil)
6. Upprätta ett protokoll över eventuella skador
Om det skulle uppkomma skador under tiden du hyr ut din bostadsrätt är det din skyldighet att bevisa att skadan har uppkommit under den tid din hyresgäst bodde där. Det är därför bra att upprätta ett protokoll över eventuella skador innan du låter hyresgästen flytta in. Ni kan också göra det gemensamt när hyresgästen flyttar in.
Ett besiktningsprotokoll ska innehålla skador som redan finns i bostaden när hyresgästen flyttar in. Det kan även vara en bra idé att inkludera foton så att du som hyresvärd kan bevisa om en ny skada har uppkommit när du får tillbaka din bostadsrätt.
7. Lämna över nycklarna och låt hyresgästen flytta in
På inflyttningsdagen ska du lämna över nycklarna till din hyresgäst och låta den flytta in. När hyresgästen har flyttat in innebär det att hyresgästen får exklusiv rätt till bostadsrätten. Trots att du som hyresvärd har reservnycklar får du inte återta lägenheten eller besöka den oannonserat. Kommer du att behöva hämta post eller liknande utan att hyresgästen är hemma måste det anges i kontraktet som skrivs från början.
Hyresvärden får gå in i bostadsrätten utan tillstånd om det gäller att utföra brådskande arbete eller nödvändig tillsyn. För andra ärenden krävs godkännande av hyresgästen. Går hyresvärden in utan godkännande kan det räknas som en brottslig handling och kan polisanmälas av hyresgästen.
8. Skatt på hyresintäkterna
När du hyr ut en bostadsrätt ska du deklarera uthyrningen på Skatteverkets blankett SKV 2199 och betala skatt på en del av hyresintäkterna. Intäkter från uthyrning redovisas som inkomst av kapital i din deklaration. Enligt Skatteverkets regler får du göra ett schablonavdrag på 40 000 kronor samt ett avdrag för månadsavgifter som du betalar in till bostadsrättsföreningen under hyresperioden. Eventuella inkomster som kvarstår efter avdragen beskattas med 30 procent.
Exempel:
Årets hyresintäkter är 120 000 kr. Du har betalat totalt 54 000 kr i månadsavgifter till bostadsrättsföreningen under hyrestiden. Efter att ha dragit av 40 000 kr (schablonavdraget) och 54 000 kr (månadsavgifterna) så blir det 26 000 kr kvar av hyresintäkterna. Den summan ska beskattas med 30% vilket innebär att skatten blir 7 800 kr.
- Läs mer om beskattning vid uthyrning av bostadsrätt.
9. Övrigt att tänka på vid uthyrning
- Ha någon som företräder dig vid styrelsemöten. Om du exempelvis ska bo på annan ort under uthyrningen kan det vara lämpligt att ha någon som företräder dig på styrelsemöten. Det behöver inte vara din hyresgäst utan kan vara någon annan närstående. För att någon ska kunna företräda dig krävs det att du skriver en fullmakt för detta.
- Betala avgiften till föreningen själv. Det är ditt ansvar som bostadsrättsinnehavare att avgiften till bostadsrättsföreningen betalas in i tid. Det är därför bäst att du betalar alla egna utgifter så som avgift till föreningen, abonnemang, el och liknande och att din hyresgäst i sin tur betalar en hyra till dig.
- Ha kontakt med dina grannar. Det kan vara bra att kontakta en granne och informera honom eller henne om att du ska hyra ut din bostadsrätt, och lämna dina kontaktuppgifter. Då kan grannen höra av sig om något inte är som det ska, så slipper du få reda på det från bostadsrättsföreningens styrelse.
Försäkringar som behövs
Det kan vara bra att din hyresgäst tecknar en hemförsäkring eftersom hyresgästen oftast inte skyddas av din hemförsäkring. Du som hyr ut bostadsrätten bör ha en hemförsäkring med ett bostadsrättstillägg , ifall något skulle hända i lägenheten när hyresgästen inte är där.
Tips! Om du hyr ut omöblerat kan du välja en hemförsäkring som bara täcker bostadsrätten, men inte inredningen.
Lagar & regler
- Vid uthyrning av 1 st bostad är det lagen om uthyrning av egen bostad, även kallad privatuthryningslagen, som styr.
- Hyrs 2 st bostäder ut så styr lagen om uthyrning av egen bostad den första uthyrningen. Hyreslagen styr den andra.
- Hyrs 3 st eller fler bostäder ut styr hyreslagen samtliga uthyrningar.
Både lagen om uthyrning av egen bostad och hyreslagen säger att man inte får avtala om villkor som är sämre för hyresgästen än de som står i lagen. Om villkor i hyresavtalet är sämre för hyresgästen kan hyresgästen hänvisa till lagen som då går före hyresavtalet. Hyresvärden har dock ingen sådan rätt.
Besittningsrätt / besittningsskydd vid uthyrning av bostadsrätt
- När du hyr ut 1 st bostadsrätt kan hyresgästen inte få besittningsrätt eftersom det är lagen om uthyrning av egen bostad som styr.
- Hyr du ut två bostäder samtidigt kan den andra hyresgästen få besittningsrätt.
- Hyr du ut 3 st eller fler bostäder får alla dina hyresgäster besittningsrätt eftersom det är hyreslagen som styr samtliga uthyrningar.
Använd denna ”kalkylator” för att ta reda på vad reglerna säger om besittningsskydd:
🔗 Läs mer om detta i vår artikel om besittningsrätt
Uppsägningstid vid uthyrning av bostadsrätt
Använd denna ”kalkylator” för att ta reda på vilka uppsägningsregler och vilken uppsägningstid som gäller:
- Om du endast hyr ut 1 st bostadsrätt gäller lagen om uthyrning av egen bostad.
- Om du hyr ut 2 st bostäder gäller lagen om uthyrning av egen bostad för den första bostaden. För den andra bostaden gäller istället hyreslagen.
- Hyr du ut 3 st eller fler bostäder gäller hyreslagen för samtliga bostäder.
Uppsägningstid enligt lagen om uthyrning av egen bostad
Denna lag gäller alltså om du hyr ut 1 st bostadsrätt.
– Hyresgästen kan säga upp avtalet när som helst och har alltid rätt till 1 månads uppsägningstid. Avtalet slutar då gälla vid första månadsskiftet som inträffar tidigast en månad efter uppsägningen. Om det finns en avtalad uppsägningstid som är längre än lagens (1 månad) kan hyresgästen välja mellan att använda den avtalet eller lagens uppsägningstid.
– Hyresvärden kan säga upp avtalet när som helst och har rätt till 3 månaders uppsägningstid. Avtalet slutar då gälla vid första månadsskiftet som inträffar tidigast tre månader efter uppsägningen. Om annan uppsägningstid är avtalad går den före lagen, dvs hyresgästen har rätt att kräva att avtalets uppsägningstid följs, det har dock inte hyresvärden.
Hyresavtal utan tidsbegränsning, dvs tillsvidareavtal
– Detta avtal måste sägas upp för att sluta gälla. Annars löper det på.
Tidsbestämt hyresavtal
– Ett hyresavtal som gäller för bestämd tid upphör att gälla vid hyrestidens slut.
– Ett tidsbestämt hyresavtal kan sägas upp i förtid enligt reglerna för uppsägning ovan.
🔗 Läs mer om detta i vår artikel om uppsägningstider & regler vid uthyrning
Hyra ut till ett företag
Reglerna är desamma oavsett om du hyr ut till en privatperson eller till ett företag. Sannolikheten att styrelsen godkänner din uthyrning är mindre om du hyr ut till företag eftersom styrelsen vill ha bra koll på vem som faktiskt bor i bostaden. Det får den inte om ett företag hyr.
Korttidsuthyrning av bostadrätt
Reglerna är desamma om du hyr ut under längre perioder som vid kortare perioder, exempelvis via Airbnb. Sannolikheten är liten att styrelsen godkänner korttidsuthyrning eftersom styrelsen inte får samma koll på vem som bor där och att det medför en ökad risk för stökiga hyresgäster.
Hyra ut ett rum eller del av bostadsrätten
Det är fritt fram att hyra ut ett rum eller en del av bostadsrätten till en inneboende. Så länge du själv kommer att bo i bostaden samtidigt krävs inget godkännande av styrelsen. Man har alltid rätt att ta in en inneboende.
Reglerna i hyreslagen och lagen om uthyrning av egen bostad är desamma oavsett om hela eller delar av bostaden hyrs ut.
🔗 Läs vår artikel om: hyra ut rum
Hyra ut till närstående
Reglerna är desamma oavsett om du hyr ut till en närstående eller en utomstående.
Undantag från kravet på tillstånd
I normala fall krävs styrelsens godkännande för att en medlem ska få hyra ut sin bostadsrätt. Det finns dock vissa undantag:
- Om bostaden är avsedd för permanentboende och ägs av kommunen eller regionen.
- Om bostadsrätten har köpts vid en exekutiv auktion eller genom tvångsförsäljning av en juridisk person med panträtt i bostaden, exempelvis en bank, och köparen inte är medlem i bostadsrättsföreningen.
Vanliga frågor om Hyra ut bostadsrätt i andra hand
Ja, vanligtvis krävs tillstånd från bostadsrättsföreningens styrelse först. I föreningens stadgar kan man läsa om tillstånd krävs.
Ja, det är okej att tjäna pengar på uthyrningen men lagen om uthyrning av egen bostad säger att hyran måste vara skälig. Läs i artikeln om hur en skälig hyra räknas fram för en bostadsrätt som hyrs ut.
Hyran måste vara skälig och kostnadsbaserad. En skälig hyra är en hyra som inte påtagligt överstiger kapitalkostnaden och driftskostnaderna för bostaden. Kapitalkostnaden beräknas som en skälig avkastningsränta på bostadens marknadsvärde. Läs mer om hur man räknar i artikeln.
Då både du och dina föräldrar har andelar i lägenheten krävs samtliga delägares samtycke. Dina föräldrar måste alltså godkänna att du hyr ut bostaden. Utöver det krävs även ett godkännande från bostadsrättsföreningens styrelse.
Nej, du riskerar inte att förlora din bostadsrätt för att du folkbokför dig i en annan bostad. Grundregeln är att man alltid ska vara folkbokförd där man tillbringar sin dygnsvila.
Undantaget är om du hyr ut din bostad utan godkännande från styrelsen, då kan du, i värsta fall, förlora rätten att nyttja din lägenhet om du struntar i varningar och tillsägelser.
Du kan påbörja processen förutsatt att din hyresgäst tillåter detta. Hyresgästen har ingen skyldighet att lämna tillträde för visning eller fotografering när bostaden ska säljas. Hyresgästen hade dock behövt lämna tillträde för visning om du skulle hyrt ut bostaden på nytt. Det bästa är om du kontaktar din hyresgäst och försöker komma överens om en lösning som passar er båda.
Nej det finns inga risker med att låta din hyresgäst folkbokföra sig i din bostadsrätt. Man ska alltid vara folkbokförd där man bor och din hyresgäst bor i din bostadsrätt under uthyrningstiden och bör såldes vara folkbokförd där.
När du hyr ut en bostadsrätt behöver du inte heller oroa dig för att din hyresgäst ska ha något besittningsskydd. Besittningsskyddet för bostadsrätter gäller bara om du hyr ut två eller fler bostäder. I sådana fall gäller besittningsskyddet för den andra uthyrningen.
Ja, men precis som när du hyr ut en st bostadsrätt krävs det att du får godkännande från bostadsrättsföreningen. I övrigt finns det inga regler som hindrar.
Depositionen brukar vara mellan 1-3 månadshyror och du får använda den om din hyresgäst inte betalar hyran eller om hyresgästen orsakar skador som inte kan anses vara normalt slitage.
Om du får en ny hyresgäst är det bäst att ni skriver ett nytt hyreskontrakt. Ditt nuvarande avtal gäller bara mellan dig och din nuvarande hyresgäst. Jag skulle även rekommendera dig att ta kontakt med din förening och tala om att du vill hyra ut din lägenhet till en ny hyresgäst. Även om du fått tillstånd att hyra ut tidigare kan det vara så att föreningen vill ha koll på vem som hyr din bostad.Om villkor i hyresavtalet är sämre för hyresgästen kan hyresgästen hänvisa till lagen som då går före hyresavtalet. Hyresvärden har dock ingen sådan rätt.
nHyran för din hyresgäst höjs inte per automatik av att avgiften höjs. Med det sagt är det fortfarande möjligt att höja hyran under hyresperiodens gång. Du behöver dock meddela hyresgästen skriftligt om detta. Skulle ni inte komma överens kan du ansöka om ändring av hyresvillkoren hos hyresnämnden. Det bästa är om du redan i kontraktet skriver att hyran justeras om avgiften höjs.
Ja, om medlemmen är missnöjd med detta kan hen dock överklaga till hyresnämnden. Då väger hyresnämnden föreningens intresse mot medlemmens och avgör vilket som väger tyngst. Det beslut som hyresnämnden fattar blir då det som gäller.
Nej, amorteringskostnader ska inte räknas med i hyran när någon hyr ut en bostadsrätt
Det står inte specificerat i bostadsrättslagen av vilka anledningar bostadsrättsföreningen får neka uthyrningen. Det som står i bostadsrättslagen 7 kap 10 och 11 § är att du måste ha bostadsrättsföreningens samtycke att hyra ut, och om de nekar kan du ändå få hyra ut den om du i stället får tillstånd hos hyresnämnden. Det är då hyresnämnden som bedömer om om du har rätt att hyra ut eller inte
Ja, HSB-anslutna bostadsrätter skiljer sig inte från andra bostadsrätter.
Läs även våra artiklar
Kommentarer