Omvandla bostadsrätt till äganderätt (likvidera föreningen)

Uppdaterad: 8 juli, 2024

Vid en omvandling av bostadsrätter till äganderätter kommer föreningen att likvideras och före detta medlemmar bli ägare till sin egen fastighet. Den primära orsaken till att ombildning sker är att bättre ekonomiska villkor kan uppnås. 

I korthet

I korthet innebär omvandling att medlemmen överlåter sin bostadsrätt till föreningen och får köpa ”sitt” småhus från föreningen. Medlemmen äger därefter fastigheten direkt istället för att disponera den genom bostadsrätt. (Skatteverket.se)

I praktiken förflyttas därmed föreningens lån till de tidigare medlemmarna som nu äger fastigheterna.  Omvandling kan ske om bostadsrättsföreningen består av villor, radhus eller kedjehus. En förening kan även delvis omvandlas. Det innebär att vissa hus säljs till medlemmarna medan resterande ägs inom föreningen. I detta fall kvarstår föreningen men med färre medlemmar.  

Denna text har primärt fokus på den process som sker när en bostadsrättsförening väljer att likvideras och att samtliga hus övergår till fastigheter/äganderätter. 

Så sker omvandling till äganderätt – steg för steg

Nedan beskrivs den process som sker vid ombildning av bostadsrätter till äganderätter. Beskrivningen är övergripande och för detaljer kring exempelvis kostnader, tidsplanering och föreningens individuella förutsättningar rekommenderas kontakt med jurist eller fastighetsbolag. 

1. Förarbete

Ett grundläggande förarbete bör alltid ske innan beslut tas om ombildning. En vanlig orsak till ombildning är att medlemmarna kan få en betydligt lägre månadskostnad för sitt boende och i så fall krävs en budget som påvisar detta. Exempel på frågor som behöver besvaras i förarbetet är:

• Vad förväntas ombildningen kosta?
• Vad förväntas boendekostnaden bli vid äganderätter?
• Vad värderas bostäder till idag, som BRF och äganderätt?
• Vilket behov finns av samfällighet för äganderätter? Kostnad?
• Vilka lagar, stadgar och kommunala planer behöver tas hänsyn till?

Ta hjälp på vägen

Redan i detta läge kan jurister eller fastighetsförvaltare kontaktas som är experter inom denna ombildningsform. De kan exempelvis hjälpa till med förarbetet så att medlemmarna får korrekt information inför det viktiga beslutet på föreningsstämman. 

Vanligtvis håller styrelsen även en, eller flera, informationsmöten där medlemmarna får fördjupad kunskap om processen och kan ställa frågor. Dessa möten kan hållas av det företag som anlitats för att bistå i processen. 

2. Beslut på stämma

Nästa steg är att lyfta frågan på en föreningsstämma. Om samtliga röstar för förslaget på stämman går beslutet igenom direkt. Röstar däremot vissa emot krävs att frågan tas upp i dubbla föreningsstämmor. På första stämman krävs enkel majoritet (mer än hälften) och på andra stämman krävs 2/3 majoritet. 

Beslut om ordning

Det finns dessutom minst två olika vägar att välja på. Vilken som ska väljas beror främst på hur eniga medlemmarna är i frågan. 

• Beslut om likvidation – sen försäljning 

Om inte alla i föreningen är av samma åsikt är bästa alternativet att avgöra frågan på en stämma, eller flera stämmor. Därmed finns ett beslut om likvidation innan överlåtelser påbörjas. Den rikstäckande organisationen Bostadsrätterna anger att en ”allmän rekommendation är att välja det här tillvägagångssättet” 

• Försäljning – Sen beslut om likvidation

Om samtliga är överens kan däremot överlåtelser påbörjas innan beslut om likvidering sker. Då krävs i stället försäljningsbeslut vilket regleras av Bostadsrättslagen. I detta fall kan det förekomma en situation då några väljer att vara kvar inom föreningen. Så länge det minst är tre medlemmar kan föreningen finnas kvar. 

3. Anmälan till Bolagsverket

När beslut tagits om likvidation ska detta anmälas till Bolagsverket. De utser en likvidator som kommer att driva processen. Tar föreningen hjälp av ett företag kan de föreslå, till Bolagsverket, att representant från detta företag agerar likvidator. 

Det är nu likvidatorn som är ansvarig för förening medan styrelsen bistår som en fristående arbetsgrupp.  

4. Kallelse på okända borgenärer

Eftersom likvidationen innebär att föreningen avslutas krävs att samtliga skulder betalas tillbaka. Det innebär att likvidatorn alltid ska ansöka om ”kallelse på okända borgenärer” vilket sker hos Bolagsverket. I ansökan anges alla kända borgenärer vilka även blir underrättade. Dessutom publiceras information i Post- och Inrikes Tidningar varpå ytterligare borgenärer har möjlighet att komma in med sina krav inom sex månader. På detta sätt säkerställs föreningens totala skulder och lån. 

5. Avstyckning

Det vanligaste är att samtliga hus inom en bostadsrättsförening är belägna inom samma fastighet. Vid omvandling till äganderätt krävs därmed avstyckning av fastigheten så att varje enskild medlem blir ägare över sin fastighet. 

Ev. ändring i detaljplanen

Innan beslut tagits om likvidation bör en kontroll ha skett med kommunen gällande detaljplanen för området. Det kan nämligen finnas regler som gör att avstyckning av fastigheten inte är möjlig att genomföra. 

Det kan även innebära att förändringar i detaljplanen är möjlig men att ansökan om detta i så fall behöver skickas in till kommunen.  

Avstyckning av gemensamma anläggningar

Inom en bostadsrättsförening finns generellt både bostadshus samt gemensamma anläggningar så som exempelvis gångvägar, lekplatser, tvättstuga och kvarterslokal. Vid en avstyckning behöver beslut även tas kring hur dessa områden ska hanteras. 

Det är vanligt att en samfällighetsförening bildas, i samband med ombildningen, och att överlåtelse av dessa anläggningar sker till föreningen. 

6. Värdering

En oberoende fastighetsmäklare anlitas som värderar husen. Värderingen ska både ske utifrån att de är bostadsrätter samt äganderätter, dvs. egen fastighet. I förarbetet.

Värdering utifrån grundstandard

Värderingen kommer att vara lika för alla bostadsrätter och därmed inte ta hänsyn till inre renoveringar som skett av medlemmen. Alla kommer alltså att sälja sina bostadsrätter, till föreningen, till samma pris. 

Samtidigt kommer alla medlemmar att få köpa fastigheten för samma pris. De som lagt stora summor på renovering kommer därmed kunna få tillbaka detta den dag som den friköpa fastigheten säljs. 

7. Föreningen köper bostadsrätterna

Nästa steg är att föreningen köper bostadsrätterna av sina medlemmar. Detta till ett marknadsmässigt pris som mäklare värderat dem till. Däremot sker ingen betalning till medlemmarna för överlåtelsen. Detta utifrån att en försäljning inom kort kommer att genomföras åt motsatt håll. 

8. Föreningen säljer fastigheterna

 Försäljning sker nu av fastigheterna till de tidigare medlemmarna i föreningen. I likhet med försäljningen ovan sker detta till marknadspris. 

Nu ”kvittas” först den summa som redan betalats via försäljning av bostadsrätten vilket innebär att enbart mellanskillnaden behöver betalas.  Punkt sju och åtta är två olika överlåtelser men sker i regel i samma process.  

Det är även möjligt för föreningen att köpa bostadsrätten till ett lägre pris än marknadspriset. Men i detta fall uppstår svårare skatteregler vilket gör att marknadspris rekommenderas av de flesta. 

9. Deklaration och skatt

Eftersom medlemmarna har sålt sina bostadsrätter ska försäljningen tas upp i kommande års deklaration. Vid eventuell vinst betalas skatt och vid förlust kan förlustavdrag ske.   

🔗 Läs vår djupgående artikel om hur man beräknar vinst/förlust samt skatt vid försäljning av bostad

10. Likvidation av förening

När föreningen köpt bostadsrätterna, och sålt fastigheterna, kan sista steget tas i likvidationen. Detta sker i regel 1 – 2 år efter påbörjad process. Om det skulle finnas något i föreningens kassa kommer det att delas ut till medlemmarna. 

Varför önskas ombildning?

Den primära orsaken till önskemål om ombildning från BRF till ägandelägenheter är ekonomiska faktorer. Men det finns även andra fördelar. 

1. Ränteavdraget

För de flesta bostadsrättsföreningar är räntekostnaden den största kostnadsposten i budgeten. Till skillnad mot privatpersoner får inte föreningen göra något ränteavdrag på dessa. Om en ombildning till äganderätter sker tar medlemmen över en del av föreningens lån vilket alltså innebär att ränteavdraget därefter kan utnyttjas. 

Är det en förening med hög lånesumma per medlem finns alltså ett ekonomiskt incitament till ombildningen. 

Räkneexempel:
En förening består av 100 medlemmar och har lån på 7,5 miljoner kronor. Det innebär en belåning, per medlem, på 750 000 kronor. Med en ränta på 3% kommer föreningen betala 22 500 kronor per år per medlem. En kostnad som tas ut via månadsavin. 

Vid en ombildning tar medlemmen över denna lånesumma och ränteavdrag kan ske med 30 % på räntekostnaden. Därmed sparas 6750 kronor per år. Hade lånesumman varit 1 500 000 kronor per medlem hade över 1 000 kronor sparats per månad tack vare ränteavdraget. Ombildning är därmed främst ekonomiskt fördelaktig om föreningen har stora lån per medlem.

2. Minskade övriga kostnader

En del gemensamma kostnader kan även minska genom att föreningen likvideras. Detta så som kostnad för ekonomisk och/eller teknisk förvaltning, styrelsearbete och revisorer. 

3. Påverkar själv värdet

Renoveringar på äganderätter påverkar mer tydligt dess värde än renoveringar på bostadsrätter. Detta eftersom bostadsrätternas värde även påverkas av föreningens beslut om yttre underhåll, lånesituation och ytterligare beslut. 

De som planerar att genomföra omfattande ombyggnationer kan alltså tjäna på att först göra en ombildning. Detta för att helt kunna ta del av den värdeökning som kommande byggnationer förväntas generera. 

4. Påverkar lånesituationen – och månadskostnaden

Ägaren av en äganderätt hanterar hela lånet på fastigheten. Därmed kan både bolåneräntan förhandlas separat och amorteringsnivån väljas utifrån individuella behov och bankens riktlinjer. Det går med andra ord att tydligare påverka sin lånesituation och månadskostnaden för lånet. 

5. Friare

Inom en bostadsrättsförening finns stadgar och ordningsregler att förhålla sig till. Bland annat kan möjligheten till uthyrning, yttre renovering och kulörval på staket och altan regleras. Detta utifrån att det är föreningen som juridiskt äger bostadsrätten. Med en äganderätt skapas en betydligt större frihet gällande allt från användning till ombyggnation. 

Kostnader

Under processen för likvidation kommer föreningen behöva betala flera större kostnader Organisationen Bostadsrätterna anger exempelvis följande:

• Värdering av bostäderna
• Juridisk expertis
• Likvidatorer från Bolagsverket
• Lantmäterikostnad vid avstyckning
• Ränteskillnadsersättning vid lösen av lån
• Eventuell kapitalvinstbeskattning vid fastighetsförsäljning
• Administrativa kostnader

Kostnader för medlemmen

Kostnaden för likvidationsprocessen belastar medlemmen indirekt. Detta genom månadsavgiften, lån eller minskat kapital på föreningens konton. Det finns även kostnader som direkt påverkar medlemmen.

Reavinst

Om bostadsrätten säljs till ett högre pris än den köptes för uppstår en reavinst. Det ska anges på kommande års deklaration. Vinstskatten på privata bostäder är 22%. Det är även möjligt att begära uppskov på detta belopp. 

Lagfart

Vid köp av fastighet är det nya ägaren som förväntas skicka in ansökan om lagfart och därmed betala avgiften för detta. Kostnaden för lagfart är 1,5 % av summan plus administrationsavgift på 825 kronor.

Ev. pantbrev

Om bostaden behöver belånas ytterligare för att finansiera köpet kan ansökan om nya pantbrev behöva ske. Detta kostar 2 % av pantbrevets belopp. 

Nya kostnader

Med äganderätt uppkommer även ytterligare kostnader som inte betalades vid ägandet av en bostadsrätt. Det är kostnader som tidigare legat på föreningen. Exempelvis:

• Fastighetsskatt
• Samfällighetsavgift
• Villaförsäkring 
• Yttre underhåll

🔗 Läs även om skillnaderna mellan hyresrätt, bostadsrätt och friköpt bostad