Sälja bostad

Utskriftsvänlig PDF

När du ska sälja en bostad är det många olika situationer att ha koll på. Vare sig det är en lägenhet, villa eller fritidshus du ska sälja så är många steg på vägen lika. Det finns ett antal saker du bör tänka på att göra innan, under och efter försäljningen. Vi har försökt täcka samtliga saker i denna steg-för-steg-guide.

7 steg till en lyckad bostadsförsäljning

I denna guide utgår vi från att du väljer att anlita en mäklare för hjälp med värdering, annonsering och visning men vi kommer självklart ändå att diskutera dessa steg. Guiden tar dig igenom och besvarar dessa frågor:

  1. Köpa eller sälja först? – Vilket alternativ är bäst och vilka risker finns?
  2. När ska man sälja? – När är det bäst att sälja och varför förändras marknadspriset?
  3. Värdera din bostad – Så uppskattar du värdet på din bostad innan försäljning
  4. Anlita mäklare – Detta kan (och bör) en mäklare hjälpa dig med
  5. Förbered för visning – Så gör du din bostad så intressant som möjligt för spekulanter
  6. Följ budgivningen – Hur du som säljare kan påverka budgivningen på din bostad
  7. Skriv kontrakt på försäljningen – Vad du bör tänka på vid kontraktskrivning

Innan du sätter igång med säljplanerna bör du se till att ta fram alla papper du har på bostaden. De kommer att komma väl tillhands i samtal med mäklare och köpare. Dessa papper är inget du kommer att behöva när du läser igenom denna guide men du kommer att behöva dem i säljprocessen.

Kommentera

E-postadressen publiceras inte. Obligatoriska fält är märkta *

44 Relaterade frågor & svar

Orolig skriver:

Hej, Vi sålde vår bostadsrätt för ungefär 1 vecka sedan. Allting är påskrivet och klart. Några dagar senare ringer mäklaren och säger att köparen inte har något lånelöfte klart. Det visar sig sedan vara en lögn som köparen har hittat på för att denne troligtvis ångrat köpet. Köparen vill nu eventuellt hyra ut lägenheten i andra hand. En sak vi funderar på är handpenningen. Den skulle ha varit betald för några dagar sedan. Om det visar sig nu att köparen inte betalat in den, vad rekommenderar ni att man gör? Avbryter kontraktet och stämmer köparen? Försöker lösa via mäklaren och hoppas på att köparen till slut betalar? Hur fort löser man sådana fall i tingsrätten om det går så långt?

Om ni har skrivit på ett kontrakt så är det kontraktet som styr när köparen ska betala och vad som händer om denne inte kan betala. Jag gissar att ni har en klausul om att kontraktet bara är giltigt om de får lån. Om ni kan påvisa att så inte är fallet så ska avtalet styra vad som händer nu när köparen inte betalar (handpenningen). Jag har ingen aning om hur lång tid det tar att ta detta genom rätten men jag skulle i första hand använda mig av mäklaren för att reda ut detta (som ju är sakkunnig) och om ni kan göra upp i godo exempelvis. Annars kan, och bör, ni ta detta vidare i rätten då ni ju uppenbarligen har rätten på er sida.

Dorthe skriver:

Hej!
Vi ska sälja huset och har redan hittat köparen. Mäklaren ska derfor bara skriva kontraktet.
Men vi ska har vissa försäkringar men har väldigt svårt med att förstå vilka som är viktiga och vilka som är överflödiga? Och sen är det besiktningen måste vi betala 2200kr för en ekstra protokol? Om köparen går med tilsamans med vi och besiktningsmannen kan vi vel bara ta ett kopia själva. Dom ska jo bara veta att det inte är något fäll på huset eller hur?
Vi vil ha denna tryghedsförsäkring som täckar i 10år.
Jeg är väldigt förvirrat just nu och hoppas du kan hjälpa mig.
Dorthe

Funderarinnan skriver:

Jag har egentligen bara en liten fundering. Jag och min sambo sitter på en helt fantastisk (men trång) liten lägenhet i centrala Stockholm som skenat i pris sedan vi köpte den för flera år sedan. Denna lägenhet känns aningen för bra för att sälja och aningen för liten för oss att bo i. Det jag undrar är om det finns möjlighet att köpa en ny bostad men ändå behålla denna som ”insats” på något sätt, genom en värdering eller dylikt? I min värld låter det inte alls särskilt konstigt att det borde gå att ordna, vi kommer förstås att ha större delen av en handpenning ihopsparade, men den sista sträckan borde väl denna lilla, snordyra lägenhet kunna ta oss mot att få bo större?

Den lilla lägenheten behålls för framtida syften, som en försäkring för våran del och skulle med universums nåd kunna bli bostad till skötsam hyresgäst tills dess att eventuella barn/barnbarn skulle vilja nyttja den, exempelvis.

Tack för bra info på sidan!

Christoffer - BoUpplysningen.se skriver:

Det ni kan göra är att utnyttja det potentiella låneutrymme för denna lägenhet till att få mer pengar att betala till er nya lägenhet. Detta kräver dock att:

1. Ni gör en ny värdering av lägenheten av en mäklare som banken godkänner (och att mäklaren kommer fram till ett nytt väsentligt högre värde).
2. Att er privatekonomi tillåter kostnaderna för detta nya högre bolån (för den gamla lägenheten) PLUS kostnaderna för er nya bostad. Ni måste alltså kunna påvisa för banken att ni har råd med båda bostäderna.

Tänk på att ni ni inte får hyra ut bostaden utan särskilda skäl. Att ni inte vill bo där är inte ett sådant skäl. En lagändring som ska göra det enklare att hyra ut på detta sätt är dock på gång!

Emelie skriver:

Hej,

Vi har precis sålt vår lgh och nu 1 1/2 v kommer köparen tillbaka med en massa klagomål. Bl.a. dålig städning, dåligt fall i duschen, vi har tagit alla lampor (ej inbyggda spotlights) och att där inte är något golv på balkongen. Hur är reglerna med allt sånt? Städningen måste han väl säga samma dag som han får nycklarna eftersom har flyttade in samma dag och kan ha smutsat ner själv? Golvet och brunnen har sett likadant ut när han varit på visning och borde väl diskuteras innan köp? Lamporna är våra taklampor som vi köpt på ikea och ska väl inte sitta kvar? Dessutom klagade han på att vi lämnat skräp i källaren men det är målarburkar vi kom överrens om att lämna eftersom han ville ha färgkoderna.

Christoffer - BoUpplysningen.se skriver:

Det enda legitima klagomålet som jag ser det är det angående städningen. Det brukar stå i kontraktet hur lång tid man har på sig att klaga.

Taklamporna och golvet på balkongen hör inte till lägenheten. Fall i duschen ingår i definitionen ”befintligt skick”. Angående ”skräpet i källaren” handlar det i såna fall om ord mot ord, men jag skulle inte bry mig om något av detta. Många blir nervösa när de precis köpt en bostad för stora pengar, vissa av dem har en tendens att klaga.

Jag skulle inte bry mig om dessa klagomål och angående städningen så beror det som sagt på vad som stod i ert kontrakt.

Sebastian Olsson skriver:

Hej.

Jag köpte en bostadsrätt för 3-4 månader sedan. En nyproduktion som är klar om ca 1 år. Jag har betalat 100 000 kr och ska betala resterande när jag flyttar in. Nu har jag fått ett jobb på annan ort och vill därför sälja denna lägenheten eller komma ifrån avtalet på något sätt. Kan jag sälja innan bostadsrättenlägenheten är klar? Måste ja anlita en mäklare då eller kan man sälja på egen hand? Hur? (lägenheten borde vara ganska attraktiv, centrala Göteborg)

Shahla skriver:

Hej!
För 7 månader sedan har jag köpt en nyproduktion lgh från NCC som vill sälja nu pga.vill flytta till Göteborg och köpa lgh där istället men undrar om jag köper dyrare lgh måste jag betala skatt ändå? Vilka saker ska jag tänka på?
/Shahla

Christoffer - BoUpplysningen.se skriver:

Jag kommer inte ihåg exakt hur länge man måste ha bott i en lägenhet för att kunna skjuta upp skatten (vilket är det vi pratar om) men jag tror att det är ett år. Dubbel- och trippelkolla detta med Skatteupplysningen (0771 567 567) innan du säljer du inte åker på en skattesmäll. Om du köper en dyrare lägenhet kan du skjuta upp vinstskatten och betalar då endast en liten ränta varje år på vinstskatten.

Eva skriver:

Hej!Undrar över om jag skulle bli dement eller på annat sätt inte kunna kommunnisera.Kan jag själv skriva en fullmakat till mina barn,att dom får sälja min bostadsrätt?
Eva

Christoffer - BoUpplysningen.se skriver:

Jag brukar vara lite försiktig med att svara på juridiska frågor, då jag inte är jurist. Men, fullmakter som detta används mest hela tiden och jag har mycket svårt att tänka mig att det skulle vara några problem. Jag tror att detta avtal på Avtal24.se kan vara det du letar efter.

Eva skriver:

Tack för ditt svar!Det var till stor hjälp-
Vänliga hälsningar
Eva

Sofia skriver:

Hejsan,

Jag haller pa att salja mitt hus. Huset ar ute pa marknaden en andra gang da de forsta koparna drog sig ur efter besiktningen. Huset skulle ha salts for 1.7 milj. Nu ligger huset ute pa ett fast pris pa 1.650 000 kr, men har fatt valdigt laga bud. Da huset ar valdigt gammalt och det har tramask forstar jag att jag maste rakna med en mindre summa for huset. Jag vill inte ge bort huset, har inget lan pa det. Som saljare kanner jag att det skall kannas rattvist for bade koparen och saljaren i denna situation. Men har svart hitta det magic number. Som saljare kanner jag att salja huset for 1.5 milj ar valdigt rattvist. Hus i detta omrade renoverade ligger pa 2.7 milj sa den som koper huset for 1.5 milj har har da en budget pa 1.2 milj att renovera huset. Men hur kan jag som saljare veta vad som ar en rattvist summa? och ar det vart att vanta med att salja huset tills man hittar en kopare som kan tanka sig att kopa det for 1.5 milj? Hoppas ni har lite rad!

Mvh, Sofia

Christoffer - BoUpplysningen.se skriver:

Att hitta rätt pris som säljare är svårare än att göra detsamma som köpare. Ett tips för att hitta rätt pris är dock att gå på visningar och se vad andra, liknande, bostäder hamnar på i pris och på så sätt få en uppfattningen hur marknaden för ”ditt typ av hus” är och således få en bättre uppfattning av vad du kan sälja den för.

Har du tid att vänta med att sälja så är det en fördel för dig. Då kan du avvakta och invänta rätt bud. En nackdel med detta är att huset står som ”till salu” länge och köpare som känner igen huset kanske tror att det är något fel med det. Det får du väga mot fördelen att du kan invänta rätt köpare.

Sofia skriver:

Tack for ditt rad!

Ann skriver:

Hej!

Vi hyr en bostadsrätt i 2a hand av min mormor, hon bor på hem och har alzheimers. Tanken har hela tiden att lgh ska komma barnbarnen till godo. Hennes tre barn(dvs min mamma och morbröder) har alla gått med på att vi ska få köpa lgh till marknadsvärde. Finns det någon möjlighet att komma runt god-man problematiken(tar ju lite tid att genomföra) då alla berörda parter(närmsta släktingar osv.) tycker att lgh-affären och försäljningen är helt i sin ordning. Vet att mormor har vissa klara stunder, och kan uttrycka sin ”riktiga” vilja, och då vill hon att vi ska få lgh.
Behöver lite råd!

Christoffer - BoUpplysningen.se skriver:

Hej,

Detta är tyvärr inget jag kan hjälpa er med. Ni måste nog ta kontakt med en jurist så att det blir korrekt gjort.

Birk-Borkason skriver:

Hej!
Jag ar boende utomlands och mina foraldrar vill hjalpa mig att salja min lagenhet i Sverige nar jag ar borta, for enligt dem ar laget valdigt gynnsamt just nu…

Ja litar sjalvklart pa mina foraldrar men hur kan jag se till att ”helgardera” mig sa de inte blir frestade att fiffla-bort delar av vinsten i min franvaro?

Christoffer - BoUpplysningen.se skriver:

Oj, det är nog en fråga för en jurist. Jag antar att du kommer att behöva ge dina föräldrar en fullmakt för att sköta försäljningen men se till att pengarna sätts in på ett konto som de inte har fullmakt att röra. Exakt hur det ska formuleras är dock, som sagt, en fråga för en jurist.

Sebastian Löving skriver:

Jag har tagit hjälp av en mäklare att sälja mitt bostadsrättsradhus och undrar bara hur man på bästa sätt marknasför sitt boende så det når så många tänkbaka köpare som möjligt. I mäklar arvodet ingår endast en annon i tidning och denna är förbrukad.

Christoffer - BoUpplysningen.se skriver:

De viktigaste kanalerna för att marknadsföra sin bostad är tidningar och bostadssökmotorerna, tex Hemnet. Fick du inte med en listning i Hemnet eller Booli i samband med ditt mäklararvode? Detta är de två stora tunga åtgärderna man kan och bör göra.

Utöver dessa finns det mindre marknadsföringsåtgärder man kan göra. De är lättare att göra men kommer inte åt lika många människor och heller kanske inte i den målgruppen man vill. Exempel på mindre marknadsföring man kan göra är:

  • Sprida ordet på Facebook, Twitter mm
  • Sätta upp lappar i omgivningen. Det finns kanske familjer som vill flytta till större eller mindre, men vill bo kvar i samma område
  • Sätta in en egen annons i lokaltidningen (om det inte var lokaltidningen ni annonserade i)

Det är dock osäkert hur stor effekt detta har. Andra läsare får gärna bidra med egna tips på vad man kan göra för att marknadsföra sin försäljning!

Sebastian Löving skriver:

Tack för dit svar. J

Jo boendet ligger på Hemnet och jag jar gjort en del av dina tips. Provar dom andra som jag inte gjort ännu också.

Tack igen!

Antonio Checa skriver:

Puedo vender aquí una propiedad en España?. Gracias.

Kan jag sälja min bostad här som jag har i spanien?. Tusen tack.

Christoffer - BoUpplysningen.se skriver:

Hola Antonio,

Jag vet inte exakt vad du menar. Menar du om du kan sälja din spanska bostad i Sverige till en svensk? Eller om du kan använda dig av BoUpplysningen för att på något sätt förmedla en försäljning? På den senare frågan är svaret nej då BoUpplysningen är en informationssida om bostadsförsäljningar och inte en annonsmarknad i sig.

Lo skriver:

Hej,
Funderar på att sälja min BR men i vår förening har vi haft en del större problem med tex vatteninträgning mm. Måste jag upplysa köparen om detta? Om jag inte gör det kan jag bli stämd el återbetalningsskyldig i efterhand? Jag vill inte lura nån men inte heller säga för mkt om det gör att lägenheten inte blir såld. Tacksam för svar,
Lo

Christoffer - BoUpplysningen.se skriver:

Ja, det måste du göra. I samband med försäljning så måste du skriva ned defekter på lägenheten som du känner till. Om andra lägenheter har haft problem med vatteninträngning men inte just er så vet jag inte till vilken utsträckning du är skyldig att påtala det.

Just denna typ av juridiska frågor är jag lite tveksam till att ge absoluta svar på. Detta är dock något som en mäklare kan hjälpa dig med när du säljer lägenheten.

Madelene skriver:

Hej,
Jag planerar att sälja min lägenhet till en bekant. Lägenheten är värderad av mäklare och jag och köparen är överens om priset. Nu till min fundering; Banken SBAB som har gett min köpare lånelöfte, påstår nu att lägenhetsköpet måste gå via mäklare och annonsering på Hemhet? Enligt dem räcker det inte att mäklaren har värderat lägenheten och att han hjälper till med alla viktiga papper i samband med köpet. Vad är det egentligen som gäller? Har bankerna olika regler/krav när de skall infria lånelöften? Ett lånelöfte borde väl gälla såväl när du köper privat som när du köper via mäklare? Eller?

Christoffer - BoUpplysningen.se skriver:

Anledningen till detta är förmodligen att i dessa tider är det svårt att göra en ordentlig bedömning av en bostads värde. Eftersom bostadens värde är starkt kopplat till säkerheten på lånet så verkar det alltså som att SBAB inte vill ta risken att hon köper en bostad som kan råka vara för högt värderad av mäklaren. Detta innebär för banken att det rent teoretiskt kan låna ut mer än deras bolånetak. Banken väljer ju själv under vilka förutsättningar de vill låna ut, jag rekommenderar er att titta på andra banker som kanske kan acceptera detta. Det är ju surt att behöva betala tusentals kronor till en mäklare bara för att banken ska få bostaden värderad av ”marknaden”.

Det blir ju lite löjligt egentligen om man ser på fallet att bostaden värderats till 1 Mkr vilket ni också är överens om. Banken går inte med på detta för att de inte vågar lite på mäklarens värdering till 100% utan vill ha ”marknadens” värdering. Ni anlitar en mäklare som lägger ut den för acceptpris på 1 Mkr som ni vet att er bekant kommer köpa den för. Då har ju ”marknaden” värderat den till 1 Mkr ändå. Den kommer ju inte gå för under det värdet…

Om inte banken ger med sig kanske ni kan göra en deal med en mäklare och förklara läget så att ni får en annons på Hemnet men skippar all annan annonsering, inget tryckt prospekt, ingen annons i tidningen. Då kan ni få det betydligt billigare och ändå blidka SBAB.

Harriet skriver:

Hej!

Fantastisk hemsida! Tyvärr verkar pdf-versionerna av både köpa bostad-guiden och sälja bostad-guiden vara trasiga.

Christoffer - BoUpplysningen.se skriver:

Oj, det har du rätt i! Jag ska försöka fixa dem, bra att du påpekade detta.

Ingrid Vikström skriver:

Jag har köpt en bostadsrätt i den stad där min dotter bor. Kontraktet är skrivet och handpenning betald 2012-05-02. Tillträde och full betalning ska ske 08-01. Jag bor sedan 1964 på en fastighet, betecknad som mindre lantbruksenhet, i annan kommun. Jag hade tänkt vänta till nästa vår med att sälja den, men har nu hört att jag måste sälja samma år för att få kvitta vinsten vid köpet av den nya bostaden. Stämmer det?
Det finns en del andra funderingar. Det är min make som ensam har lagfart på vår fastighet. Han har alzheimer, bor på demensboende och är inte medveten om mina planer. För hans del hoppas jag få plats på ett boende på den nya orten. Vi har inget äktenskapsförord och våra tre barn är helt överens med mig om planerna. Kan jag sälja ”makens” fastighet och när bör jag göra det?

Andreas Gustavsson skriver:

Hej!

Vi har nu sålt våran bostadsrätt. Dock så kom det fram under besiktningen att när den förre ägaren renoverade badrummet bytte han aldrig golvbrunnen. Det var absolut inget fel på den nu, men om något skulle hända ligger förmodligen ansvaret på innehavaren av lägenheten och inte bostadsrättsföreningen. Kan även vara mycket svårt att få det täckt via försäkring. Vet du exakt vad som gäller eller har du några tips på hur man kan gå vidare med försäljingen nu?

Tack på förhand!
//Andreas

Eva skriver:

Harförstått att det är dumt att sälja min bostadsrätt om jag inte har något annat att sätta pengarna i o att man får skatta bort mycket! Men jag undrar hur mycket?

Christoffer - BoUpplysningen.se skriver:

Du skattar 22% av vinsten. Om du köper en ny bostad som är lika dyr eller dyrare kan du skjuta upp vinsten. Du kan läsa mer i kapitlet om beskattning vid bostadsförsäljning.

Inga-Lill Nilsson skriver:

Hej!

Sålde min bostadsrätt april 2011. Mitt barnbarn (minderårigt) stod med i kontraktet och skulle därmed få 50% av vinsten. Ska han lämna in egen deklaration eller räcker det med blanketten K6. Han är 13 år och har för övrigt ingen inkomst. Måste man förhandsanmäla skatteinbetalningen som görs i februari eller betalar man bara in pengarna, både för honom och för mig. Vet inte riktigt hur man går till väga.

Tacksam för svar.

Mvh

Inga-Lill Nilsson

Christoffer - BoUpplysningen.se skriver:

Inga-Lill: Den här frågan skulle jag med fördel ta med Skatteverket direkt. De är väldigt hjälpsamma och kan ge dig svar på direkten. Du når deras hjälptelefon på 0771-567 567.

Inga-Lill Nilsson skriver:

Tusen tack. Ringer dit

Daniel skriver:

Hej! Jag har en liten fråga, jag ska nu sälja min lägenhet igen, men jag har hört nåt om att man kan bli dubbel taxerad om man säljer två lägenheter inom ett år, så jag undrar hur det funkar med det??? Kan ingenting om det så ett bra svar vore kanon. Med vänlig hälsning, daniel

Christoffer - BoUpplysningen.se skriver:

Daniel: Nej, så är det inte. Du vinstbeskattas som vanligt. Det enda är om du frekvent säljer lägenheter så att Skatteverket kan tolka det som näringsverksamhet men så är ju inte ditt fall.

Rigtig god guide. Jeg skal købe hus i Sverige og her er mange gode tips – tak for det

Christoffer - BoUpplysningen.se skriver:

Livsstil: Jätteroligt att höra!

Eva E skriver:

Hej.
I november förra året köpte jag ett sommarhus genom att ”låna” på den lägenhet jag nu ska sälja. Jag har nu köpt en ny bostadsrättslägenhet till ett lägre pris än vad min lägenhet kommar att säljas för. Kan jag räkna in köpet av sommarhuset när jag beräknar skatten på den vinst jag kommer att få vid försäljningen.

Christoffer – BoUpplysningen.se skriver:

Eva E: Nej, det kan du tyvärr inte göra. Det är två skilda affärer och har inget att göra med hur du finansierat köpet (dvs att du tagit från bostadsrättens bolån). Vinsten blir försäljningssumman minus köpesumman samt eventuella avdrag (tex för omfattande renoveringar).

Vad du behöver veta om kommentarerna på BoUpplysningen