Månadsavgift i bostadsrättsförening
Uppdaterad: 8 juli, 2024
Ägare av en bostadsrätt betalar en månadsavgift till den bostadsrättsförening som boendet tillhör. Avgiften ska täcka föreningens samtliga kostnader som exempelvis räntekostnader, driftkostnader, fastighetsavgift och sophantering.
Innehåll
Vad ingår i månadsavgiften för en bostadsrätt?
Alla bostadsrättsföreningar delar upp kostnaderna för boendet mellan den boende och föreningen. Vissa kostnadsposter står alltid föreningen för medan andra kostnadsposter antingen kan betalas av föreningen eller medlemmen.
Kostnader som ligger på förening
Exempel på avgifter som en bostadsrättsförening alltid finansierar via månadsavgiften är följande:
- Föreningens räntekostnader
Bostadsrättsföreningarna har ofta lån. Lånen kan finnas kvar från starten då föreningen bildades eller så kan lån ha upptagits senare för att finansiera renoveringar eller liknande. En stor del av föreningens årliga kostnader kan därmed bestå av räntekostnader.
- Underhåll och förvaltning
Underhåll kan innebära mindre renoveringar på enstaka dörrar likväl som komplett stamrenovering på samtliga bostäder. Är det en lägre kostnad för underhållsarbeten förväntas detta täckas av medlemmarnas månadsavgifter. Är det större renoveringar tecknas lån varpå räntekostnaden för föreningen ökar.
Förvaltning innebär att föreningens löpande verksamhet ska skötas. Det finns två olika typer, teknisk- och ekonomisk förvaltning. Teknisk förvaltning innebär skötsel av föreningens fastighet medan ekonomisk förvaltning innebär skötsel av föreningens ekonomi. Föreningen kan välja att sköta förvaltningen själv eller så kan extern hjälp anlitas i form av en teknisk förvaltare och/eller en ekonomisk förvaltare för brf.
- Fastighetsskatt
Boende i bostadsrättsföreningar betalar ingen egen fastighetsskatt eller fastighetsavgift. Det gör i stället föreningen då de är den juridiska ägaren av hela fastigheten och/eller byggnaden. Fastighetsavgiften för en bostadsrättsförening är 0,75 % av taxeringsvärdet. Det innebär att detta ofta är en av de största kostnadsposterna för föreningarna.
Kostnader som ligger på föreningen eller boende
Det finns även kostnader som föreningen antingen väljer att betala för samtliga medlemmar eller låter medlemmarna betalas separat. Det är exempelvis följande:
- El – Om individuella elmätare används betalar varje enskild medlem för sin elförbrukning. Däremot innebär det ofta att föreningen står för abonnemanget och att medlemmarna betalar sin andel av föreningens totala fakturabelopp.
- Bredband – I likhet med ett gemensamt elabonnemang kan föreningen teckna ett avtal gällande bredband och därmed få bättre pris än om medlemmarna tecknar dessa separat. Det förekommer även föreningar som låter medlemmarna själva ordna, och betala, för bredband.
- Parkering – Parkering kan ingå i månadsavgiften eller vara en frivillig avgift som betalas av dem som vill ha en parkering.
- Värme – Även värme kan antingen ingå eller belasta medlemmarna separat. På bostäder med direktverkande el är detta en stor månadskostnad.
- Kabel-TV – Det är vanligt att ett grundutbud ingår i månadsavgiften. Det finns däremot inget krav på att en bostadsrättsförening måste erbjuda och bekosta detta.
- Bostadsrättstillägg – Bostadsrättstillägg är en försäkring som boende i bostadsrätter bör ha för att kunna ersätta för skador som uppstår på bostaden. Många föreningar väljer att detta tillägg tecknas, och betalas, av föreningen för att på detta sätt vara säker på att försäkringsskyddet täcker samtliga medlemmar.
Lika för alla
Oavsett hur föreningen väljer att agera gällande kostnaderna så anger Bostadsrättslagen att alla medlemmar ska behandlas lika. En förening kan alltså inte kräva att en medlem ska betala sitt bredband själv medan det för övriga ingår i månadsavgiften.
Självkostnadsprincipen
Bostadsrättsföreningar förväntas budgetera utifrån självkostnadsprincipen. Det innebär att medlemmarna ska betala de kostnader som belastar föreningen medan de bor i bostaden.
Ska exempelvis en renovering genomföras för 10 miljoner, om fem år, förväntas inte föreningen spara 2 miljoner per år för att finansiera renoveringen. Det skulle nämligen innebära att de som bor i föreningen under dessa fem år betalar för något de inte tar del av om de flyttar efter denna tid.
I detta fall förväntas föreningen i stället låna 10 miljoner när renoveringen ska genomföras. Därmed uppstår räntekostnad som enbart personer som tar del av de förbättrade åtgärderna betalar för.
Månadsavgift i förhållande till kvadratmeter eller andel
Om samtliga bostäder, inom en bostadsrättsförening, är exakt lika stora förväntas även månadsavgiften vara på exakt samma nivå. Många föreningar består däremot av olika stora bostäder eller att bostäderna har olika fördelar. I detta fall beräknas månadsavgiften i proportion till:
- Kvadratmeter
Om beräkning sker utifrån kvadratmeter kommer en medlem som bor på 100 kvm betala dubbelt så mycket som en medlem som bor på 50 kvm.
- Andelstal
När bostadsrättsföreningen skapades betalade varje medlem in en insats. Insatsens storlek, i förhållande till övriga insatser, avgör boendets andelstal i föreningen.
Detta andelstal ska framgå i föreningens lägenhetsförteckning och kan ligga till grund för framtida uträkning av månadsavgiften. En bostad som har 2% i andelstal kommer därmed betala dubbelt så hög avgift som en bostad med 1% i andelstal. Detta oavsett bostädernas storlek.
Låg månadsavgift – Inte alltid fördelaktigt
En låg månadsavgift innebär i regel att bostadsrätten kan säljas till ett högre belopp. Detta utifrån att köparens lånekostnader, plus föreningens avgift, blir den totala månadskostnaden för boendet.
Men en låg avgift kan tyda på att föreningen har låg belåning vilket kan vara ett resultat av att nödvändiga renoveringar har skjutits på framtiden. För den som flyttar in kan alltså kraftiga avgiftshöjningar eventuellt uppstå.
Exempel – När renoveringar har skjutits upp
Bengt köper en bostadsrätt för 1 300 000 kronor och tecknar därmed ett bolån på 1 000 000 kronor med 5 % i ränta. Månadsavgiften på boendet är på 5 000 kronor och det är 60 bostäder i föreningen. Bengt är mycket nöjd med sitt köp eftersom det innebär att han betalar totalt 9 584 kronor varje månad.
På kommande årsstämma får Bengt veta att föreningen planerar stamrenovering och fönsterbyte under kommande år. Det nämns även att stamrenoveringen skulle ha skett för 10 år sedan men att styrelsen valt att ”skjuta upp” denna kostnad. Med ytterligare lån på 15 miljoner för föreningen, inom 2 år, behöver månadsavgiften höjas med nästan 1 000 kronor.
Det visar sig att Bengt inte hanterar den ökade avgiften och försöker sälja sin bostad redan efter att ha bott där i 2 år. Eftersom avgiften nu är högre blir hans bostad såld till ett lägre pris än vad han köpte den för.
Så beräknas månadsavgiften
Kortfattat ska föreningens samtliga kostnader täckas av de avgifter som medlemmarna betalar. Ett litet överskott per år är vanligt men någon större vinst ska inte uppstå. Målet är alltså att föreningen ska ha en budget som innebär att dess kostnader är ungefär lika stora som dess intäkter.
Månadsavgift = Föreningens årskostnader / Antalet bostäder / 12
Årsredovisningen visar på framtida avgift
Samtliga bostadsrättsföreningar ska årligen upprätta en årsredovisning som visar på föregående årets intäkter och kostnader. Årsredovisningar brukar gå att ladda hem från föreningens hemsida och ska även gå att få av mäklare.
I årsredovisningen presenteras exempelvis följande faktorer vilka tydligt kan påverka framtida höjningar av månadsavgiften.
Planerat underhåll
I årsredovisningen finns en förvaltningsberättelse som både anger vilka stora förändringar som skett föregående år samt vilka större renoveringar som planeras under kommande år. Är det renoveringar som innebär ökad belåning kommer förningens räntekostnader att öka.
Föreningen kan även ha en underhållsplan som visar vilka större renoveringar som förväntas ske under exempelvis närmaste 10 eller 20 åren.
Lånesituation
Även föreningens lånesituation kan påvisa risken för kommande avgiftshöjningar. Står föreningens räntekostnader för en stor del av dess totala årskostnader kan en räntehöjning slå mycket hårt på föreningens ekonomi. Detta gäller primärt nyare föreningar då äldre föreningar ofta har hunnit amortera ner hela eller en stor del av av lånesumman.
Förändrade kostnader kan även uppkomma utifrån höjda rörliga kostnader. Detta som exempelvis ökad kostnad för sophämtning, vatten och försäkring. I det stora hela är det däremot främst lånesituation och underhåll som påverkar föreningens ekonomi mest.
Kan en bostadsrättsförening sänka månadsavgiften?
I teorin kan en bostadsrättsförening sänka månadsavgiften. Detta om budgeten skulle påvisa ett stort överskott. Men i praktiken sker det ytterst sällan. Om föreningen har betydligt större intäkter än kostnader kan i stället följande genomföras:
- Amortering – Genom att amortera minskas räntekostnaden samtidigt som framtida lånemöjlighet ökar.
- Månadsavgiften fryses – Att frysa månadsavgiften innebär att någon höjning inte sker så länge ekonomin tillåter detta.
- Investeringar – Föreningen kan ta beslut om att exempelvis renovera samlingslokalen, lekplatsen eller installera elbilsladdare. Helt enkelt att öka trivselfaktorn för medlemmarna.
Vanliga frågor om Månadsavgift i bostadsrättsförening
Nej, boende i bostadsrätt betalar en avgift till föreningen. Avgiften täcker enbart föreningens gemensamma kostnader då föreningen inte förväntas gå med något större belopp i vinst. Boende i hyresrätter betalar hyra vilket både ska täcka för kostnader och vinst för de som hyr ut.
Det finns ingen lag som reglerar hur hög avgiften får vara inom en bostadsrättsförening. Det är styrelsen som avgör nivån utifrån förväntade kostnader för föreningen.
Årsvgiften beräknas genom att föreningens totala årliga kostnader divideras med antalet bostäder. Genom att dividera summan med 12 presenteras månadsavgiften.
