Lagen om uthyrning av egen bostad
Sedan februari 2013 gäller lagen om uthyrning av egen bostad. Lagen är tänkt som en påbyggnad av hyreslagen och gäller endast vid uthyrning av en bostad som uthyraren själv äger. Lagen gäller alltså när någon hyr ut antingen sin bostadsrätt eller sin villa. När det inte finns bestämmelser i lagen om uthyrning av egen bostad gäller reglerna i hyreslagen.
Lagen skiljer sig jämfört med hyreslagen
Den största skillnaden i lagen om uthyrning av egen bostad jämfört med hyreslagen är hur hyrans storlek får bestämmas. Till skillnad från i hyreslagen kan parterna fritt komma överens om hyrans storlek.
Om hyran dock är betydligt högre än kapitalkostnaden och driftskostnaderna för bostaden kan hyresgästen ansöka om att få den nedsatt hos hyresnämnden. Dock kan hyresgästen inte få hyran nedsatt till mer än vad som bedöms vara summan av kapitalkostnaden och driftskostnaderna.
Exempel: Sammi ska hyra ut sin bostadsrätt till Erik i andra hand. Bostadsrätten är värd tre miljoner kr och har en avgift till föreningen på 2000 kr. För att veta vilken månadshyra som är skälig räknar Sammi ut kapitalkostnaden till en ränta på fyra procent. (3 000 000 * 0,04)/12 = 10 000 kr. Driftskostnaderna ligger på 2000 kr och den skäliga månadshyran kan då maximalt anses vara 10 000 + 2000 = 12 000 kr.
Lagen innehåller inget besittningsskydd
En annan stor skillnad jämfört med hyreslagen är att andrahandshyresgästen i lagen om uthyrning av egen bostad saknar besittningsskydd. En andrahandshyresgäst kan då alltså inte få hyresavtalet förlängt mot hyresvärdens vilja.
Lagen om uthyrning av egen bostad finns att läsa i sin helhet på Riksdagens hemsida.
Tänk på! Om du hyr ut två privata bostäder gäller lagen om uthyrning av egen bostad bara för den ena. För den andra gäller hyreslagen, både för hyresberäkning, uppsägning och besittningsskydd.
Kommentarer
Jag har köpt ett radhus som är fördelat på två separata lägenheter. Jag tänker bo i en av lägenheterna och hyra ut den andra. Är det då privatuthyrningslagen som gäller?
Hej Johan,
Ja, eftersom du själv äger radhuset och inte hyr det gäller privatuthyrningslagen.
Hej, vi ska hyra ut vårt attefallshus till ett företag. Kan vi skriva en startdag på hyresperioden och sedan skriva tillsvidare (de vet ej hur länge de har jobb i vårt område)? Om det är tillsvidare, kan vi då utan anledning säga upp kontraktet enligt uppsägningstiden i avtalet? Eller bör vi ha ett fördefinierat slutdatum på kontraktet?
Hej Charlotte,
Ja, det borde inte vara några problem att säga upp kontraktet enligt uppsägningstiden om ni hyr ut huset tillsvidare.
Hej!
Jag hyr en del av en privat villa. Hyresvärden hyr ut två bostäder i villan och bor själv i resterande del av huset. Mitt och den andra hyresgästens kontrakt började gälla från och med samma dag och jag undrar vad som gäller i detta fall, räknas båda som först eller ingen, dvs gäller en eller tre månaders uppsägningstid i mitt fall?
Hej Tora,
Tyvärr vet jag inte vad som gäller där. Lagen om uthyrning av egen bostad kan som jag förstår det bara gälla en uthyrning, så jag gissar att ni behöver fastställa vilken som ska räknas som den första juridiskt sett. Har ni möjlighet att kolla med Hyresgästföreningen kanske de kan svara på saken.
Hör gärna av dig till oss om du får svar. Det vore intressant för oss och fler av våra besökare att få veta!
Hej!
Jag har under 6 års tid hyrt en del av en villa, vilken är ägd av hyresvärden, som en lägenhet (egen ingång etc.). Resten av villan hyrs ut till andra personer, hyresvärden bor med andra ord inte på samma adress. Hyreskontraktet har varit tidsbestämt till 1 år, vilket har förnyats årligen from tills ett par månader sedan då kontraktet inte förnyades och har därmed gått ut. I kontraktet står det 3 månaders uppsägningstid. Jag har nu hittat en ny lägenhet och vill flytta så snart som möjligt. Gäller uppsägningstiden fortfarande, eller kan jag flytta ut omgående utan att behöva betala hyra för nästkommande månad? Läste någonstans att det i ”Lagen om uthyrning av egen bostad” nämns 1 månads uppsägningstid från hyresgästens sida. Kan jag hänvisa till den om så skulle behövas?
Hej Emil,
Om du har bott kvar efter att kontraktet löpte ut och hyresvärden inte har bett dig att flytta, brukar det betraktas som att kontraktet förnyats automatiskt. Åtminstone om ni inte har avtalat om något annat. Då gäller även uppsägningstiden fortfarande.
Eftersom din hyresvärd hyr ut till flera personer är det oklart vilken uppsägningstid du har rätt till. Då gäller nämligen lagen om uthyrning av egen bostad bara för den första uthyrningen. För den andra gäller hyreslagen. Om hyresvärden hyr ut till fler än två hushåll gäller hyreslagen för alla hyresgäster.
Så om hyresvärden hyrde ut till dig först kan du ha rätt till 1 månads uppsägningstid. Om de andra hyresgästerna hyrde villan före dig har du tre månaders uppsägningstid.
Om man hyr ut en gäststuga på sin privata tomt och själv bor i boningshuset. Inga andra uthyrningar är aktuella, och gäststugan används som permanent bostad av hyresgästen. Räknas då gäststugan som hyresvärdens egna bostad så att privatuthyrningslagen gäller? Eller gäller hyreslagen?
Hej Annika,
Det är privatuthyrningslagen som gäller, eftersom det är du själv som äger stugan. Dock gäller hyreslagen i de ärenden som privatuthyrningslagen inte täcker.
SOS!!!
Hej,
Min förening har nekat mig andrahandsuthyrning då jag har utnyttjat max tiden.
Eftersom jag bor utomlands och vill behålla tryggheten vill jag inte sälja lägenheten. Jag har lyckats hittills lösa situationen genom att skriva över 5% av endast bostaden till syrrans namn (för 0kr) som har bott och utnyttjat lägenheten. Nu ska hon flytta ut och jag behöver göra samma sak men till nån ”okänd” ”random” person. Jag har funderat på att göra samma sak men kräva ett skuldbrev av personen som säkerhet. Vad bör jag tänkta på och vad kan gå snett? tacksam för svar.
Hej Lena,
Om personen som ska ta över en andel av bostadsrätten inte är en närstående till dig, finns det en risk att bostadsrättsföreningen kan neka personen medlemskap. En del föreningar kan nämligen vara mindre generösa när det gäller delägande av andra än närstående. Läs i föreningens stadgar om de säger något om detta.
Något som också är viktigt är att du kan lita på personen i fråga. Att sälja en andel av bostadsrätten till en okänd person medför av den anledningen betydligt större risker än om du känner personen. Det är bra om du kan ta reda på vem personen är, hur ekonomin ser ut och gärna referenser som kan intyga hur det fungerat i tidigare boenden.
Jag skulle råda dig att ta juridisk hjälp i att skriva skuldebrev, så att allt blir korrekt. Prata gärna också med en jurist om vidare risker med lösningen i fråga. Det jag har räknat upp ovan är det jag kan komma på, men ur juridiskt perspektiv finns det säkert fler saker du bör tänka på, till exempel kring vad som händer om du vill sälja eller flytta in i lägenheten längre fram.
Hej! Det som ”Gunnar” frågar om tidigare – gällande ”andrahandskontrakt” – om man hyr ut hus, tycker jag inte blev besvarat? Jag har två hus på samma adress och jag hyr ut det mindre huset till en dam som tillsvidare boende (ej företag eller liknande) – och vi har ett hyreskontrakt där det sår 3 månaders uppsägningstid.
Två frågor:
1 – Kallas det då ”andrahandsuthyrning” eller ”förstahandsuthyrning”??
2 – Behöver jag fixa ett avtal om ”Avsägande av besittningsrätt”?? Har tidigare mkt dåliga erfarenheter då en person som tidigare hyrde huset med 3 mån uppsägningstid enl kontrakt – vägrade att flytta – hävdade ”besittningsrätten”…detta var 2003. Det löste sig efter en tvist mellan oss efter 2 månader…
Mkt tacksam för svar!
Carina
Hej Carina,
1. Hyr du ut ett hus som du äger kan det rent strikt ses som en förstahandsuthyrning. Däremot gäller samma lag och regler som när du hyr ut en bostadsrätt i andra hand, så därför används den termen även där. Till exempel gäller samma regler för uppsägningstid som för ett andrahandskontrakt.
2. När du hyr ut en privatägd bostad har hyresgästen aldrig någon besittningsrätt, så då behövs inget sådant avsägandeavtal. Enda undantaget är om du redan hyr ut en annan bostad sedan tidigare, för då gäller i stället hyreslagen för den andra uthyrningen. I det fallet kan det vara klokt att avtala bort besittningsskyddet.
Jag hyr ut en bostadsrättslägenhet där vitvarorna är ca 15 år gamla, efter inflytt klagar hyresgästen nu på att vissa av dessa inte fungerar som de ska. I kontraktet stod det att lägenheten hyrdes ut i befintligt skick; är jag som ”hyresvärd” ansvarig att reparera dessa trots att jag informerade om att jag inte tänkte åtgärda ev. fel på äldre inventarier?
Hej Henrik,
Om det står i kontraktet att lägenheten hyrs ut i befintligt skick, har du som hyresvärd fortfarande vissa skyldigheter att åtgärda fel i lägenheten. Om felen på vitvarorna gör att lägenheten inte är fullt brukbar för sitt ändamål och hyresgästen inte kunde ha upptäckt felet med vanlig uppmärksamhet, behöver du reparera vitvarorna. Detta enligt 11 § i hyreslagen, som gäller där det inte finns bestämmelser i lagen om uthyrning av egen bostad.
Hej,
En uppföljningsfråga – jag har hyrt ut min bostadsrätt i andra hand till en annan privatperson. Mina vitvaror från Miele var 3,5 år gamla. Enligt hyresgästen upphörde hällen en dag bara att fungera en dag när hon stekte på den. Det blev så dyrt att reparera att mitt försäkringsbolag valde att ersätta en del av nyinköp. Det kvarstår emellertid 3600 kr som jag anser att hyresgästen skall stå för. Dessutom har jag varit utan häll i en månad, och kontakter med försäkringsbolag och leverantör av ny häll har tagit mycket tid, vilket jag inte begärt ersättning för. Vem har ansvaret?
Hej Emily,
Det beror helt på vad det är som har orsakat skadan. Om du kan visa att hyresgästen har orsakat hällen att inte fungera är det den personen som är ansvarig. Men om det inte beror på vårdslöshet från hyresgästens sida utan att hällen har slutat fungera av andra skäl, är det du som är ansvarig.
Som bostadsrättshavare är det du som ansvarar för skador på bostadsrätten och inventarierna gentemot bostadsrättsföreningen, oavsett om det är hyresgästen som orsakat dem eller inte. Däremot kan det vara så att du kan begära ersättning för kostnaderna från din hyresgäst om du kan visa att hyresgästen har orsakat skadan.
I artikeln står det ”i andra hand”. Äger man ett hus som hyrs ut är det väl inte i andra hand?
Vilka regler för uppsägningstid gäller? Finns det skillnader för uppsägningstid om kontraktet är på kortare tid eller löpande?
Hej Gunnar,
Samma regler gäller när du hyr ut ett hus som du äger, som när du hyr ut en bostadsrätt i andra hand.
Reglerna för uppsägningstid tar vi upp på vår sida om andrahandskontrakt. Hyr du ut en villa säger lagen att hyresgästen ska ha en månads uppsägningstid, och hyresvärden tre månaders uppsägningstid. Just denna lag gör ingen skillnad på tillfällig eller löpande uthyrning.
Om ni vill avtala någon annan uppsägningstid måste den vara till fördel för hyresgästen, annars gäller lagens uppsägningstid före kontraktet.
Hej
Vi är en liten familj som hyr ett småhus av en person som är bosatt i USA. Då huset inte stämde in på beskrivning (bla boyta) klagade vi till hyresvärd ang detta. Huresvärd beter sig märkligt och vi väljer att titta närmare på personen. Det visar sig sedan att den bor i USA sedan en längre tid tillbaka men har stått skriven i Sverige under tiden. Då jag menar att detta bryter mot skatteverkets regler undrar jag vad lagen säger.
Tacksam för svar
Vänliga hälsningar familjen
Hej Robert,
Enligt folkbokföringslagen ska man vara folkbokförd i landet man bor i, om man har bott utomlands i mer än ett år. Det är dock inte tydligt om det i dagsläget finns några större konsekvenser av att vara felaktigt folkbokförd. Det ni skulle kunna göra är att meddela Skatteverket om att personen är felaktigt folkbokförd.
Jag hyr ut min villa på 6 mån..genom samtrygg.
Och har folkbokfört mig på en annan adress och ort ..
Äger villan ..och lagfarten..betalar lån och försäkringar.
Behöver jag oroa mig för något .
Även om dom folkbokför sig där tillfällit.
Hej Barbro,
Nej, det ska inte vara någon fara för dig om dina hyresgäster tillfälligt folkbokför sig i villan.