Lagen om uthyrning av egen bostad
Uppdaterad: 13 februari, 2025
Lagen om uthyrning av egen bostad, även känd som ”privatuthyrningslagen”, reglerar uthyrning av privatägda bostäder i Sverige. Exempel på privatägda bostäder är bostadsrätter, friköpta hus, fritidshus, friköpta radhus och friköpta lägenheter.
Lagen är särskilt utformad för att skydda hyresvärdar som hyr ut sin egen bostad, till exempel en villa, bostadsrätt eller fritidshus. Lagen trädde i kraft den 1 februari 2013 och är ett komplement till hyreslagen (12 kap. jordabalken).
Här är en sammanfattning av lagen om uthyrning av egen bostads huvudpunkter:
Innehåll
1. Tillämplighet
- Lagen gäller när en privatperson hyr ut sin ägda bostad.
- Vid uthyrning av 2 st bostäder samtidigt gäller lagen endast för den första bostaden. För den andra bostaden gäller istället hyreslagen.
- Vid uthyrning av 3 st bostäder samtidigt gäller hyreslagen för samtliga bostäder.
- Lagen gäller inte heller för andrahandsuthyrning av hyresrätter (dessa regleras av hyreslagen).
2. Hyressättning
- Hyresvärden har rätt att ta ut en skälig hyra.
- Hyran ska motsvara den totala summan av bostadens driftkostnader och kapitalkostnad plus eventuellt påslag för möblemang.
- Om bostaden är möblerad, kan ett rimligt tillägg för möblerna göras. Vid fullt möblerad bostad brukar ett påslag på 15 % vara godkänt.
- Hyresgästen har rätt att få hyran prövad i hyresnämnden om den anses oskäligt hög. Hyresnämnden kan då sänka hyran, men inte med retroaktiv verkan.
🔗 Läs mer om skälig hyra & hur den beräknas
3. Uppsägningstid
- Hyresgästen har alltid rätt att säga upp hyresavtalet med en månads uppsägningstid.
- Hyresvärden har alltid rätt att säga upp hyresavtalet med 3 månaders uppsägningstid.
- Ett avtal som ingås för bestämd tid upphör att gälla vid hyrestidens slut.
🔗 Läs mer om uppsägningsregler och uppsägningstid
4. Besittningsskydd
- Besittningsskyddet, som annars skyddar hyresgäster mot att behöva flytta, är begränsat i denna lag.
- Hyresgästen har inte något besittningsskydd, vilket innebär att hyresvärden kan säga upp hyresgästen utan att behöva ange särskilda skäl, så länge uppsägningstiden följs.
5. Avtal och avtalsfrihet
- Hyresvärd och hyresgäst kan avtala om villkoren för uthyrningen, men vissa minimiregler måste följas, till exempel rörande uppsägningstid och hyressättning.
- Om avtalade villkor är sämre för hyresgästen har hyresgästen rätt att bestämma att lagens regler ska gå före avtalets villkor. Hyresvärden har ingen sådan rätt utan måste anpassa sig till det som hyresgästen väljer.
- Skriftligt avtal rekommenderas, men lagen tillåter även muntliga avtal, även om dessa är svårare att bevisa vid en tvist.
6. Övriga bestämmelser
- Om hyresgästen upplever att hyran är för hög kan de begära prövning i hyresnämnden, men hyresvärden riskerar inte att behöva återbetala tidigare hyror även om nämnden beslutar om sänkning av hyran.
- Hyresvärden kan inte avtala bort hyresgästens rättigheter enligt lagen, som exempelvis rätten till skälig hyra eller minimikraven på uppsägningstid.
Sedan februari 2013 gäller lagen om uthyrning av egen bostad. Lagen är tänkt som en påbyggnad av hyreslagen och gäller endast vid uthyrning av en bostad som uthyraren själv äger. Lagen gäller alltså när någon hyr ut antingen sin bostadsrätt eller sin villa. När det inte finns bestämmelser i lagen om uthyrning av egen bostad gäller reglerna i hyreslagen.
Lagen skiljer sig jämfört med hyreslagen
En stor skillnaden i lagen om uthyrning av egen bostad jämfört med hyreslagen är hur hyrans storlek får bestämmas. Till skillnad från i hyreslagen kan parterna fritt komma överens om hyrans storlek.
Om hyran dock är betydligt högre än kapitalkostnaden och driftskostnaderna för bostaden kan hyran anses som oskälig och hyresgästen kan då ansöka om att få den nedsatt hos hyresnämnden. Dock kan hyresgästen inte få hyran nedsatt till mer än vad som bedöms vara summan av kapitalkostnaden och driftskostnaderna.
Exempel: Sammi ska hyra ut sin bostadsrätt till Erik i andra hand. Bostadsrätten är värd tre miljoner kr och har en avgift till föreningen på 2000 kr. För att veta vilken månadshyra som är skälig räknar Sammi ut kapitalkostnaden till en ränta på fyra procent. (3 000 000 * 0,04)/12 = 10 000 kr. Driftskostnaderna ligger på 2000 kr och den skäliga månadshyran kan då maximalt anses vara 10 000 + 2000 = 12 000 kr.
Lagen innehåller inget besittningsskydd
En annan stor skillnad jämfört med hyreslagen är att andrahandshyresgästen i lagen om uthyrning av egen bostad saknar besittningsskydd. En andrahandshyresgäst kan då alltså inte få hyresavtalet förlängt mot hyresvärdens vilja.
Tänk på! Om du hyr ut två privata bostäder gäller lagen om uthyrning av egen bostad bara för den första. För den andra gäller hyreslagen, både för hyresberäkning, uppsägning och besittningsskydd.
Läs mer
Kommentarer