Byta bostad

Utskriftsvänlig PDF

Det finns flera olika skäl till att vilja byta bostad och i många fall kan det vara mycket smidigare än att helt göra sig av med sin gamla bostad och skaffa en ny. Du kanske ska arbeta tillfälligt på en annan ort eller har fått ett nytt jobb och behöver anpassa din bostadssituation. På den här sidan listar vi ett antal saker som du bör tänka på och några tips som gör det lättare för dig att lyckas med bostadsbytet.

Hur går ett bostadsbyte till?

Ett bostadsbyte går i korta drag till så här:

  1. Lägg upp en annons. Du kan annonsera om att du är intresserad av att byta bostad på till exempel en sajt på internet. Denna annons är allmänt väldigt lik en köpes- eller säljes-annons – förutom att det såklart är tydligt specificerat att du är intresserad av ett byte.
  2. Hitta intressanta bostäder. Leta runt bland annonser (till exempel via samma sajt) tills du hittar en bostad som du är intresserad av att byta till. Förhoppningsvis är ägaren av denna bostad också intresserad av att byta med just dig.
  3. Kontakta ägaren. Du och de andra intressenterna kontaktar varandra och era hyresvärdar, gör en bytesansökan och sedan flyttar ni in i era nya bostäder.

Så fungerar annonsering om bostadsbyte

Det finns flera olika sätt att annonsera på, men oavsett vilket medium du använder för annonseringen kommer du vilja att din annons innehåller 2 saker: bra bilder och en säljande text.

1. Fotografera inför ett bostadsbyte

Städa i ordning rummen innan fotografering. Plocka undan så mycket du kan – eftersom du fotograferar ett rum i taget kan du ju ställa in saker i andra rum under tiden. Bädda alla sängar, gör rent i alla vrår, slå rent alla mattor och liknande så att det är så rent som bara möjligt.

Om du inte har en bra kamera så rekommenderar vi att du lånar en av en vän. Undvik att ta bilder med till exempel din mobiltelefon – även om dessa kameror är bra för vardagligt bruk så duger de tyvärr inte för dessa bilder. Använd gärna ett kamerastativ. Försök att fotografera mitt på dagen och gärna när det är bra väder. Tänd alla lampor och försök få så ljusa bilder som möjligt.

Tänk på! Fotografierna kan kräva ett visst mått av digital efterbehandling. Se efter om du har en vän som kan hjälpa dig med detta om du inte själv har kunskapen.

Fotografera viktiga rum från hörnen och gärna från flera olika håll. Försök att få med mer än två hörn av varje rum i varje bild och låt bilderna överlappa något om det rör sig om ett stort rum, som till exempel vardagsrummet. Fotografera även omgivningen, fasaden, utsikten, och eventuell balkong.

Kontakta din hyresvärd och fråga om du kan få en bild på bostadens planlösning. Om du kan, rita annars en själv. Här kan du kan läsa mer om fotografering av lägenheten och vad du bör tänka på.

2. Skriv en bra beskrivning av bostaden

Förutom bra bilder är det viktigt att din annons innehåller en tydlig och säljande text. Vi rekommenderar att du undviker både mäklarspråk (“sagolikt spröjsad 1800-talsstuckatur med välkomnande varmluftsugn”) och överdrivet vardagligt språk (“asfräscht kök med fett stort vardagsrum”). Den som läser din annons antagligen kommer bli avmätt av (uppenbara) överdrifter eller avskräckt över att din annons verkar lite slapp. Försök vara saklig och positiv och använda ett så rakt språk som möjligt. Exempel på en byta bostad-annons:

Finnes: Mysig 2:a i centrala Göteborg, nära Haga önskas bytas mot lägenhet i Malmö. Lägenheten är ljus och välplanerad med bra förvaring. Ligger på andra plan, med fransk balkong och stora fönster. Mörkt parkettgolv i hall och vardagsrum, nya vitvaror i kök (bytt 2016). Vita väggar i hela lägenheten, stenkakel i badrummet och svartvitt kakel i köket. 3-sits-soffa i vardagsrummet och plats för ett mindre matsalsbord. Dubbelsäng i sovrummet. Läget är perfekt med närhet till centrum, tågstation m.m. Liten innergård finns och hiss i fastigheten.

Ha en tydlig översikt i texten först och nämn sedan något om varje rum. Försök praktiskt beskriva vad man får plats med i respektive rum för att ge en mer förståelig bild än bara en siffra på kvadratmeter. Nämn golvmaterial och färger och var ärlig med lägenhetens skick.  Beskriv vilka vitvaror och övrig utrustning som ingår och beskriv även närområdet. Hur ser det ut med mataffärer, skolor och kommunikationer?

Glöm inte:

  • Ditt namn och telefonnummer
  • Yta
  • Antal rum
  • Hyra
  • Våningsplan (samt om hiss finns)
  • Internet/TV-utbud

3. Annonsera om bostadsbytet på rätt plats

Det finns flera olika bostadsbytartjänster på internet. Den största faktorn för huruvida ett byte kommer lyckas är att portalen har ett stort utbud. En byteskedja består nämligen inte alltid av endast 2 parter och med ett stort utbud ökar chansen att alla hittar det de vill. Försök därför att hålla dig till de stora sajterna, eftersom det är de där folk är mest aktiva.

Tänk på! På annonssajter som tar betalt är chanserna för ett lyckat byte ofta större, men du kan aldrig få en garanti på seriösa bytare.

Vissa bostadsbytartjänster är gratis och vissa har en mindre kostnad. Sidor som tar en mindre avgift är ofta bättre då det minimerar risken för oseriösa bytare eller folk som bara vill kolla intresse. Detta är dock ingen garanti men det ökar i varje fall dina chanser.

Det går att byta bostad i olika byteskedjor

Det finns 3 huvudsakliga begrepp som du bör förstå när du letar runt bland olika bytesannonser.

  1. Direktbyte. Du och en annan person byter lägenhet rakt av. Du flyttar in i dennes lägenhet och denne flyttar in i din.
  2. Triangelbyte. En byteskedja mellan tre personer. Du flyttar in i person A:s lägenhet, person A flyttar in i person B:s lägenhet och person B flyttar in i din.
  3. Flerpartsbyte. Om du lägger till ytterligare en eller flera parter i ett triangelbyte så blir byteskedjan längre och kallas då för flerpartsbyte.

Kom ihåg att rent statistiskt så är risken för att någon drar sig ur större ju fler parter det är i byteskedjan. Ofta är det dock svårt att hitta ett direktbyte där båda blir nöjda och i brist på en sådan “perfect match” är faktiskt triangelbyte det som oftast fungerar.

På olika annonssajter kan man i princip bygga kedjor av intresseanmälningar och på vis skapa en potentiell byteskedja. Se till att vara aktiv på sajten och hitta andra som också är aktiva. När en kedja är skapad, se till agera snabbt och hålla visningar för varandra. Ring helst till de andra intressenterna eller i andra hand, skriv personliga mail. De kommer märka att du är driven och det kommer öka dina chanser till att bytet går igenom. Se till att ni, när ni diskuterar bytet, är på det klara med att just denna byteskedja är prioriterad, för som du kommer märka kommer det inte vara ovanligt att vara involverad i flera parallella kedjor.

 

Tänk på de här 4 sakerna när du byter bostad

  1. Betala aldrig för bytet. Att betala pengar för ett byte av hyreslägenheter är olagligt, både att du betalar pengar eller tar emot pengar. Det finns heller nästan inget sätt att göra detta vitt och ni riskerar bara att bli av med era bostadskontrakt. Det kan också leda till upp till två års fängelse då det är jämförbart med att ta betalt för ett hyreskontrakt.
  2. Besiktiga lägenheten innan utflytt. Gör en noggrann besiktning, både av din egen och den nya bostaden. Ha koll på eventuella skador på lägenheten. Annars kan det leda till att du blir ersättningsskyldig i efterhand.
  3. Se över din hemförsäkring. Vid vissa byten råder krav på din hemförsäkring. Du ska dessutom alltid anmäla din flytt till ditt försäkringsbolag. Kolla om du kan föra över din nuvarande hemförsäkring eller om det kanske lönar sig bättre att teckna en ny.
  4. Ha alla dokument i ordning. Ha alla papper klara redan när du ansöker om bytet. Du behöver en bytestalong från fastighetsägaren, folkbokföringsbevis, kopia på kontraktet och giltiga skäl för ett byte.

Se till att bytet går snabbt och smidigt

Om ni alla är överens om bytet, så agera snabbt. Få pappren påskrivna och inskickade – det är inte ovanligt att någon får kalla fötter i sista stund. Hör av dig till hyresvärden för bostaden du ska flytta till och fråga vilka blanketter du ska fylla i. Se till att den som ska flytta in i din bostad gör detsamma, och ge dem kontaktuppgifter till din hyresvärd. Ibland skriver ni båda nya kontrakt med nya hyresvärden men i vissa fall kan det röra sig om en gemensam överlåtelse där ni tillsammans skriver under ett kontrakt.

Alla parter ska lämna in en bytesansökan till sin hyresvärd. Om någon får nej på denna ansökan kan denne ansöka om tillstånd hos hyresnämnden, men då krävs ofta synnerliga skäl. Själva flytten i ett bostadsbyte skiljer sig egentligen inte markant från någon annan sorts bostadsflytt, så länge du och den du byter med strukturerar upp det tillräckligt i förhand. Eftersom ni i detta fall har större möjligheter till kommunikation så kan flytten till och med bli ännu smidigare.

Kommentera

E-postadressen publiceras inte. Obligatoriska fält är märkta *

15 Relaterade frågor & svar

Love skriver:

Hej,
En vän ska säga upp sitt förstahandskontrakt på sin lägenhet och jag funderar då på om det går att byta mitt försthandskontrakt mot deras, och att de sedan säger upp lägenheten jag byter med? Dvs de säger upp ”min” lägenhet istället för deras?

Hanna skriver:

Hej Love,

Det är tillåtet att byta förstahandskontrakt med en annan hyresgäst som har ett förstahandskontrakt så länge både din och din väns hyresvärdar går med på bytet. Om en eller båda hyresvärdarna inte går med på bytet kan ni försöka att överklaga beslutet hos Hyresnämnden.

Enligt 35 § Hyreslagen ska tillstånd lämnas, om hyresgästen har beaktansvärda skäl för bytet och detta kan äga rum utan påtaglig olägenhet för hyresvärden samt inte heller andra särskilda skäl talar emot byte. Det här betyder att om hyresvärden ser er plan som ett skäl som talar emot ett byte är det inte säkert att denne går med bytet.

Hugo Mila skriver:

Hej

Jag har ett första handkontrakt hyreslägenhet och vill gärna byta till en annan första hand hyreslägenhet men jag har betalningsanmärkningar! Så jag undrar kan man bytta lägenhet när man har betalningsanmärkning?

Tusen tack om ni kan hjälpa mig med svaren

Det är upp till den nya hyresvärden att bedöma din finansiella situation men rent generellt hindrar inte betalningsanmärkningar ett lägenhetsbyte.

hugo mila skriver:

Tusen tack för informationen
Ps. Jag hoppas att det är många hyresvärdar som man kan byta med även med betalningsanmärkning

Martha R skriver:

Hej!

Har en väninna som har ett förstahandskontrakt. Kan jag byta min BR mot hennes kontrakt? Och ev skriva ett avtal om mellanskillnaden då min BR är mer värd en hennes kontrakt. Måste värden då godkänna?

Martha

Christoffer - BoUpplysningen.se skriver:

Ja, värden måste alltid godkänna ett byte och det är i praktiken mycket svårt att byta en bostadsrätt mot ett hyreskontrakt. Dels ur skatteperspektiv för bostadsrättsinnehavaren men också för att det är mycket ovanligt att hyresvärden godkänner bytet.

Hans skriver:

Hej,
Jag har ett torp i Norrland som jag vill hyra ut när jag flyttar till Sthlm. Jag har nu en en vän som har ett förstahandskontrakt i Sthlm och hon undrar om vi kan göra ett byte. Hon vill hyra mitt torp och jag tar över hennes förstahandskontrakt. Funkar det?
MVH,
Hans

Christoffer - BoUpplysningen.se skriver:

Min gissning är att detta förmodligen inte kommer godkännas av hennes hyresvärd då det blir ett lägenhetsbyte mellan ett förstahandskontrakt mot ett andrahandskontrakt.

Jessica skriver:

Hej!

Jag har ett förstahandskontrakt på en lägenhet och min bror har ett förstahandkontrakt på en annan. Båda är små lägenheter och jag önskar byta båda dessa till en större. Min bror behöver inte sin då han hyr ut den just nu och bor hos sin tjej, så jag får använda båda till ett byte. Fungerar detta, att jag själv får den, och står själv skriven på den potentiella nya lägenheten? Eller måste både jag och min bror bli skrivna på den? Tack!

Christoffer - BoUpplysningen.se skriver:

Hej Jessica,

Jag tror att din bror måste bli skriven på den nya lägenheten då det annars bara blir en överlåtelse av kontraktet för honom och inte ett byte. Din brors hyresvärd kommer nog inte vilja att han ger bort sitt förstahandskontrakt om det inte är i samband med ett byte. De har ju säkert andra som står på kö om han inte är intresserad av den.

Det borde dock inte vara omöjligt att ni båda ”flyttar in” i den nya lägenheten och sen, efter en tid, skriver din bror bort sig från kontraktet.

Felicia skriver:

Hej!
Jag undrar vad som räknas som ett avtal?
Jag och min sambo hade ett byte på gång. Vi och den andra parten skrev på papper och skickade in till våra hyresvärdar. Hyresvärdarna godkände hela bytet och allting kändes klart. Dagen innan vi skulle och skriva på hos hyresvärdarna drog sig den andra parten ur och inget byte blev därmed av.
Jag undrar om det skriftliga avtalet (ansökan till hyresvärdarna) vi skrev med varandra är giltigt som ett bindande avtal?
/ Felicia

Christoffer - BoUpplysningen.se skriver:

Hej,

Jag har tyvärr inte den juridiska expertisen för att kunna svara ordentligt på en sån fråga. Jag skulle dock gissa att det inte räknas som ett avtal då det egentligen inte är ett avtal där de förbinder sig att byta, utan endast är en ansökan.

Ö skriver:

Hejsan!

Vill först och främst säga, tack för en mycket bra hemsida som kommer till användning!

Nu till min fråga: Det är så att jag har en bostadsrätt i Stockholm stad. Lägenheten är en etta och jag vill byta denna mot en annan lägenhet tillfälligt, kanske i 12månader. Måste jag skriva något speciellt i kontraktet när jag gör bytet? Till exempel om jag byter min bostad mot en annan bostad som någon tidigare hyrde i första hand, då är det väl en självklarhet att denna personen inte FÅR min bostadsrätt utan endast får rätt att bo i min lägenhet under samma tidsperiod som jag får bo i hans lägenhet?

Började bli nojig över hur detta fungerar då jag inte vill byta bort min bostadsrätt mot en hyresrätt. Jag tycker att det låter jävligt dumt om detta ens skulle vara möjligt att göra, men jag är inte helt 100 på hur lagen och det juridiska kring detta ämne fungerar så det är därför jag väljer att vända mig till er! 🙂

Christoffer - BoUpplysningen.se skriver:

Hej,

Jag har ingen juridisk utbildning men visst låter det som en självklarhet att personen inte får överta bostadsrätten. En vanlig paragraf brukar vara att ”Hyresperioden är från YYYY-MM-DD till och med YYYY-MM-DD. Vid hyresperiodens slut ska hyresgästen flytta utan upppsägning.”. Om du vill ha ett vattentätt kontrakt kan du alltid kolla med Avtal24.se, en jurist eller kanske juridikfokus.se.

Vad du behöver veta om kommentarerna på BoUpplysningen