Avstyckning av fastighet / tomt

Uppdaterad: 11 oktober, 2024

Med avstyckning menas att en fastighet delas upp i flera mindre fastigheter. Ett exempel är när tomter ska avstyckas. 

Ansökan om avstyckning sker till Lantmäteriet vilka då genomför en lantmäteriförrättning. När processen är slutförd för Lantmäteriet in informationen i fastighetsregistret. 

Nedan beskrivs processen för avstyckning steg för steg. Först förklaras däremot skillnaden mellan avstyckning, klyvning och lantmäteriförrättning.  

Lantmäteriförrättning

När en förändring önskas genomföras av en fastighet behöver en ansökan om lantmäteriförrättning ske till Lantmäteriet. Detta exempelvis om:

• Två eller fler fastigheter ska slås samman till en
• En fastighet önskas delas till flera (avstyckning)
• Mark ska överföras mellan olika fastigheter

Lantmäteriförrättning sker alltså oavsett förändring medan avstyckning enbart är en av dessa åtgärder.  

Klyvning

Om en fastighet ägs av flera personer kan klyvning genomföras. Det innebär i korthet att ursprungliga fastigheten delas upp i lika många, och lika stora, delar som ägare. Därmed skapas nya fastigheter med enskilda ägare. Vid klyvning tillkommer inte några nya ägare. 

Ett exempel är om en fastighet ärvs och det finns flera efterlevande som ska dela på arvet. I stället för att sälja fastigheten, och dela på intäkten, delas i stället fastigheten upp via klyvning, se bild nedan.  

(Bildkälla: Lantmäteriet.se)

Avstyckning

Om en fastighet avskiljs från en annan fastighet kallas detta för avstyckning. Det kan exempelvis ske om en skogsfastighet önskas delas upp eller om en tomt ska skapas på en del av fastigheten. Avstyckning sker ofta vid försäljning men något krav på försäljning finns inte. 

Den fastighet som avskiljs benämns som ”styckningslott” medan kvarvarande ursprunglig fastighet benämns som ”stamfastighet”. Hur detta juridiskt ska ske framgår i Fastighetsbildningslagen (1970:988)

(Bildkälla: Lantmäteriet.se)

Avstyckning – Steg för steg

1. Ansökan om lantmäteriförrättning

Om en förändring önskas ske på en fastighet behöver en ansökan om lantmäteriförrättning skickas till Lantmäteriet. Det är fastighetsägaren som kan skicka in en sådan anmälan och om det finns flera ägare på fastigheten behöver samtliga ägare signera ansökan. 

Har en del av fastigheten redan sålts kan alltså både säljare och köpare skicka in anmälan om avstyckning.  Exempel på information som ska framgå i ansökan är:

• Kartskiss
• Förklaring av önskad åtgärd
• Eventuellt köpekontrakt
• Eventuellt medgivande (exempelvis make/maka)
• Eventuell fullmakt

All information om vad ansökan ska innehålla framgår tydligt om Lantmäteriets digitala ansökningstjänst används. Även om en ansökan ska ske till kommunala lantmäterimyndigheter kan den digitala tjänsten användas. 

Bekräftelse

När Lantmäteriet mottagit ansökan skickas en bekräftelse ut på detta. Därefter läggs den i kö och kommer att hanteras utifrån köordning. 

Påbörjar handläggning

När ärendet kan påbörjas kommer en handläggare från Lantmäteriet att kontakta de som skicka in ansökan. På Lantmäteriets hemsida går det att se aktuell genomsnittlig kötid både för prioriterade och övriga ärenden. Via deras E-tjänst går det att följa ärendet och se hur långt fram i processen det är. I tjänsten kan även kompletteringar laddas upp. Läs mer om handläggningstid längre ner i artikeln. 

2. Utredning

Första steget, när ärendet handläggs, är att Lantmäteriet undersöker om önskad avstyckning är möjlig att genomföras. Detta exempelvis utifrån detaljplaner och uppgifter i fastighetsregistret. De kan även kontakta berörda myndigheter som exempelvis länsstyrelsen och byggnadsnämnden. 

Fältarbete

Om det inte finns några förhinder är nästa steg fältarbete. Det innebär att en lantmätare åker ut till fastigheten för att mäta in och markera upp de nya fastigheterna. Utifrån detta kommer även nya kartor att produceras över gällande område. 

Var beredd på att behöva vara med när fältarbetet genomförs. Detta inte minst om det är en fastighet med nuvarande otydliga gränser. 

Eventuell fastighetsbestämning

Om en av fastighetens gränser är i ett ”osäkert läge” kan fastighetsbestämning behöva ske. Med osäkert läge menas att gränsen inte är tydligt uppmarkerad. Det kan exempelvis vara gränser från 1800-talet som bara markerats med stenhögar eller stenmurar. Över tid kan dessa försvunnit och en inofficiell gräns växer fram. Det är däremot inte säkert att denna gräns överensstämmer med lantmäteriets kartor och mätningar. 

Fastighetsbestämning är alltså arbetet som utförs för att fastställa en giltig fastighetsgräns. Visar det sig att grannarna inte är överens kan det bli en långdragen, och därmed dyr, process. 

Eventuellt sammanträde

I vissa fall behöver Lantmäteriet diskutera olika detaljer med fastighetsägaren. Den som skickat in ansökan kan därmed bli kallad på ett möte för att en så bra lösning som möjligt ska kunna hittas. 

3. Beslut

Utifrån information och utredning tar Lantmäteriet beslut i frågan. Besluten kommer att svara på frågorna:

• Hur ska kostnaden för utfört arbete fördelas mellan berörda parter?
• Ska ersättning betalas mellan fastighetsägarna?
• Ska servitut och andra tillägg godkännas?
• Från vilket datum gäller avstyckningen och ägarbytet?

Avslutningsbesked

Det sista beslut som Lantmäteriet tar är ett så kallat avslutningsbesked. När de tagit detta beslut anses ärendet slutfört. Därmed kommer kopior på samtliga beslut skickas ut till den som ansökt om avstyckning. Vanligtvis ingår:

• Förrättningskarta
• Förrättningsprotokoll
• Fastighetsrättslig och teknisk beskrivning

Överklagan

Om beslutet från Lantmäteriet inte är som önskat kan beslutet överklagas. Generellt behöver detta ske inom fyra veckor från att beslutet togs. Information om hur överklagan kan ske framgår i de beslut som skickats ut efter avslutningsbeskedet. 

4. Registrering

Efter tiden för överklagan (4 veckor) kommer avstyckningen att registreras i fastighetsregistret. Genom att använda Lantmäteriets karttjänst ”Min karta” går det att se att avstyckningen är genomförd och att de nya fastigheterna är registrerade

Kopior på alla dokument som har med avstyckningen att göra skickas till berörda parter av Lantmäteriet. Dessa kan även nås digitalt via ”Min Fastighet”.  

5. Slutbetalning

Sista steget är att arbetet faktureras av Lantmäteriet. Kostnaden beror på hur lång tid som handläggarna behövt lägga på ärendet samt om det är många fastigheter inblandade. Det vanligaste är att fastighetsägaren betalar hela summan men i det fall som överlåtelse redan skett av ett område kommer kostnaden fördelas mellan säljare och köpare av detta område. 

Läs mer om kostnad vid rubriken ”Kostnad för avstyckning”. Om ansökan dras tillbaka eller avstyckningen nekas behöver ändå handläggningskostnaden betalas. 

Ansöka i samband med avstyckning

I samband med att en avyttring genomförs kan även anmälan ske om andra förändringar gällande fastigheten. Nedan förklaras hur exempelvis inteckningar och servitut kan påverkas. 

Inteckningar

Vid anmälan om avstyckning kan ansökan ske om att inteckningar på den gamla fastigheten inte ska föras över på den, eller de, nya fastigheterna. Grundprincipen är annars att inteckningen följer med och att de nya fastigheterna omfattas av samma information i fastighetsregistret. 

Läs mer: Vad är en inteckning?

Servitut 

I samband med avstyckning kan även ansökan ske om upprättande av servitut som därmed skrivs in i fastighetsregistret. I korthet är servitut ett juridiskt dokument som ger en ägaren av en fastighet rätten att använda en annan fastighet till ett specifikt syfte. Det kan exempelvis vara att fastighetsägaren får utnyttja en brygga på grannfastigheten. 

Läs mer: Vad är servitut?

Ändring av ägarförhållandet

Om inget annat anges kvarstår ägarförhållandet efter en avyttring. Är det flera personer som äger en fastighet tillsammans kommer de därmed även äga den nya fastigheten till samma procentuella andel. För att ändra ägare kan köp, gåva eller klyvning av fastigheten genomföras. Läs mer om klyvning i början av denna artikel. 

Vid köp eller gåva

Om en del av fastigheten sålts behöver avstyckning ske så att nya ägaren skrivs in i fastighetsregistret. Om ansökan inte sker inom sex månader kommer köpet att inte vara juridiskt bindande. Även vid gåva av del av en fastighet behöver ansökan om avstyckning ske inom sex månader från datumet för gåvan. I annat fall blir inte gåvan juridiskt korrekt.  

Det går att genomföra en avstyckning både före och efter att markytan som förväntas bli den nya fastigheten har sålts. Det är däremot viktigt att förstå skillnaden i köpprocessen. 

Sälja före

Det är möjligt att sälja en tomt innan avstyckning har skett. Eftersom den därmed inte är registrerad i fastighetsregistret behöver en klausul läggas till i köpeavtalet. Denna klausul anger att köpet enbart går igenom om avstyckningen kan genomföras enligt gällande planering.

Skulle exempelvis Lantmäteriet ange att förändringar behöver ske i avstyckningen kan ett nytt köpeavtal behöva upprättas. 

Sälja efter

Om avstyckning sker av fastigheten och därefter den nya fastigheten säljs behöver köparen ansöka om lagfart hos Lantmäteriet. Detsamma gäller om den nya fastigheten ges bort genom gåva. 

Fastighetstillbehör ingår

Vid en avstyckning kommer all fast egendom finns på fastigheten även tillfalla den nya ägaren av fastigheten. Det kan exempelvis vara byggnader eller anläggningar. Det krävs alltså inte ett enskilt köpeavtal för den fasta egendomen om ägarbyte sker av fastigheten vid avstyckning. 

Ett undantag är om servitut skrivs som exempelvis anger att ett hus ägs av en person och att fastigheten upplåtes för detta ändamål. 

Handläggningstid för lantmäteriförrättning

Lantmäteriet delar upp handläggningstiden för lantmäteriförrättning i två delar. Det är därmed den sammanlagda tiden som är totala handläggningstiden. 

1. Kötiden

Kötiden börjar när ansökan om förrättning kommer Lantmäteriet tillhanda. Den löper sedan fram till att handläggare påbörjar arbetet med att handlägga ärendet. 

2. Utredning

Den andra delen av handläggningstiden är tiden det tar för att utreda och genomföra önskad åtgärd. Därefter ska beslutet förmedlas samt vunnit laga kraft. Därefter avslutas handläggningstiden. 

Prioriterade ärenden

Prioriterade ärenden har betydligt kortare handläggningstider. För privatpersoner är det primärt nybyggnationer av bostadshus. Bilden nedan visar handläggningstiden i mars 2023. Som visas var handläggningstiden bara en månad vid nybyggnation

Prioriterade ärenden	Övriga ärenden
Cirka 1 månad	Cirka 10 månader

Kostnad för avstyckning

En avstyckning kostar vanligtvis 50 – 100 000 kronor. Men det kan variera kraftigt och kan i vissa fall även bli betydligt dyrare. Hur mycket en avstyckning kostar beror primärt på ”hur omfattande förändringen som du ansökt om är”. 

Lantmäteriet anger att de inte ger förhandsbesked då det är omöjligt att veta exakt hur mycket tid som behöver läggas på olika avstyckningar. 

I ett vanligt ärende blir kostnaden ofta 50 000 till 100 000 kronor, ibland betydligt mer. / Lantmäteriet.se

Avgiften består av:

• Grundbelopp

Oavsett storlek på förrättningen betalas ett grundbelopp på 6 500 kronor. Är det fler än fem fastigheter inblandade i avstyckningen är grundbeloppet 6 500 – 18 500 kronor. 

• Timpenning

Timpenningen för lantmäteriförrättning är 800 – 1600 kronor. 

Betalning för arbetet behöver ske oavsett om arbetet når önskat resultat. Lantmäteriet kan exempelvis komma fram till att ansökan inte kan genomföras på grund av olika orsaker. I detta fall behöver ändå avgift betalas för den tid som lagts ner plus grundbelopp.