Servitut
Servitut är ett juridiskt avtal som ger ägaren av en fastighet rätten att utnyttja delar av en annan fastighet. Ett mycket vanligt exempel är vägservitut. I detta fall får fastighetsägaren utnyttja en väg som går på en annan fastighet.
Innehåll
Rättighet / skyldighet knutet till fastighet
Ett servitut är alltid knutet till en specifik fastighet. Det är därmed ägaren av denna fastighet som får ta del av denna förmån. Om fastigheten säljs följer därmed servitutet med och kan utnyttjas av den nya ägaren.
Servitut regleras av Jordabalken (1970:994) 14 kap. I lagtexten används följande två begrepp:
- Tjänande fastighet – Fastigheten som upplåter exempelvis väg eller brunn.
- Härskande fastighet – Fastigheten som får tillgång till funktion/area.
Exempel:
Ett servitut anger att fastighet Mjölon 25:2 har rätten att köra på den väg (bilaga 1) som leder genom fastighet Mjölon 25:3. Framförande av fordon får enbart ske av personbil klass I. För att få denna tillgång ska Mjölon 25:2 betala en årlig avgift på 1/10 av ett basbelopp.
Med eller utan tidsbegränsning
Ett servitut ska ge en långsiktig förmån. Det kan alltså inte reglera en förmån som enbart nås under en begränsad tid. Det finns däremot vissa undantag gällande tidsbegränsning. Ett avtalsservitut kan exempelvis användas för att ge en fastighetsägare tillgång till en brunn fram till att egen brunn har grävts eller att liknande lösning är iordningställd. Ett officialservitut kan inte ha tidsbegränsning. Längre ner beskrivs ytterligare skillnader mellan dessa servitut.
Exempel på rättighet på annan fastighet
Det vanligaste är att ett servitut ger en rättighet att utnyttja en annan fastighet på ett sätt som man annars inte hade haft rätt till. Exempelvis:
- Upprätta och köra på en väg som leder genom fastigheten.
- Utnyttja en brunn för att få tillgång till vatten.
- Använda brygga till badplats eller angöring av båt.
- Ledningar dras i marken fram till egen fastighet.
- Utnyttja parkeringsplats.
Exempel på rättigheter på den egna fastigheten
Servitutet kan även reglera rättigheter på den egna fastigheter. I detta fall är det rättigheter som man annars inte hade haft rätt till. Ett exempel är rättigheten att placera en byggnad enbart 0,5 meter från tomtgränsen.
Exempel på skyldighet
Det förekommer även att servitut reglerar skyldigheter eller begränsningar. Detta gällande faktorer som fastighetsägaren annars hade haft rättigheter till. Det kan exempelvis vara:
- Träd får inte planteras så att sikten skyms från tjänande fastighet.
- Husbygge får inte ske på vissa platser på fastigheten.
- Att tomten inte får användas till annat än villatomt.
Om rättigheter förbättras brukar det benämnas som positiva servitut medan om avtalet omfattar skyldigheter brukar det benämnas som negativt servitut.
Två olika servitut
Det finns två olika slags servitut. Avtalsservitut upprättas mellan två parter och kan därefter registreras i fastighetsregistret. Kommer parterna överens kan ändringar ske i avtalet.
Officialservitut upprättas av Lantmäteriet och registreras alltid i fastighetsregistret. Det kan sedan enbart ändras av en lantmätare. Eftersom officialservitut är upprättat av en myndighet krävs betydligt starkare skäl för att kunna ändra det.
Avtalsservitut
Avtalsservitut upprättas skriftligen mellan två parter och måste upprättas enligt krav i 14:e kapitlet i Jordabalken för att det ska vara juridiskt bindande. Avtalet måste uppfylla följande:
- Upprättas skriftligt av tjänande fastighet.
- Uppgifter om härskande och tjänande fastighet. Det finns inte krav på karta men det underlättar betydligt vid beskrivning av exempelvis brunn, byggnad eller väg.
- Vilken förmån som servitutet gäller för.
- Ev. krav. Det kan exempelvis vara årlig kostnad eller vem som har ansvaret för att underhålla den delen av fastigheten.
Ett avtalsservitut kan registreras i fastighetsregistret vilket innebär att det blir offentligt. Det finns visserligen inget krav på att avtalet måste registreras men det är betydligt lättare, för bägge parter, att hänvisa till ett registrerat avtal. Dessutom blir det tydligt mot eventuella köpare av fastigheten.
Registrera avtalsservitut
Registrering av ett avtalsservitut, till fastighetsregistret, sker genom att blankett ”Ansökan om övrigt inskrivningsärende” skickas in till Lantmäteriet samt expeditionsavgift betalas för detta ärende.
Officialservitut
Officialservitut kan enbart upprättas via en lantmäteriförrättning. Det är alltid registrerat i fastighetsregistret och kan enbart upprättas, ändras eller tas bort av en lantmätare.
Eftersom det är Lantmäteriet som genomför dessa ändringar klassas det som ett myndighetsbeslut vilket innebär att avtalet är av starkare ställning än ett avtalsservitut. Det innebär även att en större kostnad uppstår eftersom en lantmäteriförrättning måste ske.
Se aktuella servitut
Eftersom servitut oftast är registrerade i fastighetsregistret är det en offentliga handling. Enklaste sättet att kontrollera gällande villkor för egen fastighet är att använda tjänsten ”Min Fastighet” på Lantmäteriets hemsida.
För övriga fastigheter kan en beställning av information ske från Lantmäteriet. Vid beställning krävs att fastighetsbeteckningen anges, vilket exempelvis kan nås via tjänsten ”Min Karta”.
Avsluta servitut
Som grundregel gäller ett servitut utan slutdatum. Det finns däremot vissa undantag. Här presenteras först de tre tillfällen då tjänande fastighet har rätt att häva servitutets verkan utifrån vad som beskrivs i Jordabalk kap 14, §8 – 10. Därefter följer ytterligare tillfällen då servitutet kan avslutas.
1. Om överträdelse sker
Om härskande fastighet överträder villkoren i servitutet kan ersättning eller återställning krävas utifrån den skada som skett. Sker inte återställning inom ”skälig tid efter anmaning” kan servitutsrätten sägas upp.
2. Ej betald avgift
Ingår det exempelvis en årlig avgift och den inte betalats ”inom en månad efter förfallodagen” kan servitutet hävas. Dessutom kan även ersättning krävas för ekonomisk skada. Detta förutsätter däremot att skadan är av större omfattning. Det vanligast är helt enkelt att rättigheten avslutas.
När fastighetsägaren önskar att säga upp ett servitut ska den andra fastighetsägaren underrättas inom skälig tid.
3. Om tjänande fastighet önskar det
Den härskande fastigheten har möjlighet att ansöka om ”dödning” av inskrivningen i fastighetsregistret. Uppsägning av rättigheten kan alltså enbart ske av den som utnyttjar servitutet. Kommer bägge parter överens om att säga upp det kan detta ske via samma process. Den tjänande fastigheter kan alltså inte på egen hand säga upp servitutet om inte punkt 1 eller 2 är uppfyllt.
4. Vid tidsbegränsning
Avtalsservitut kan innehålla en tidsbegränsning. Det kan exempelvis vara fram till att härskande fastighet fått tillgång till el, vatten osv. Officialservitut kan inte vara begränsade på samma sätt.
5. Myndighetsbeslut av Lantmäteriet
Lantmäteriet kan göra en fastighetsreglering, och därmed ändra på gällande servitut, om servitutet”hindrar ett ändamålsenligt utnyttjande av den tjänande fastigheten” enligt detaljplan eller områdesbestämmelser. Detta framgår i Fastighetsbildningslag (1970:988).
I lagen anges även att ändringar kan ske om:
- Förutsättningarna har ändrats i sådan omfattning att ena parten fått en väsentlig fördel ”utan att det medför olägenhet av betydelse”.
- Det uppstått ändrade förhållanden så servitutet inte längre behövs och används.
- Om nyttan för härskande fastighet är ”ringa i jämförelse med belastning” för tjänande fastighet.
Vad händer med egendomen?
Om ett servitut avslutas, och det gett tillgång till en brunn, kommer härskande fastighet inte längre få tillgång till brunnen. Det bör vara ett problem som kan lösas på annat sätt. Är det användning av en väg kan det bli svårare, inte minst om den som äger vägen sätter upp en bom för att begränsa tillgängligheten.
En ännu svårare situation uppstår om servitutet gett rätten till härskande fastighet att ha en byggnad på den tjänande fastigheten. Om servitutet avslutas behöver denna byggnad tas bort inom ett år. Dessutom ”åligger det honom att återställa marken i tjänligt skick. Skulle byggnaden inte tas bort inom detta år kommer äganderätten tillfalla fastigheten där byggnaden står.
Skyldighet till underhåll
I regel är det den härskande fastigheten som har krav på underhåll av den del av fastigheten som servitutet gäller. Det kan exempelvis gälla en väg eller brygga. Den tjänande fastigheten kan däremot ha denna skyldighet förutsatt att det tydligt framgår i servitutet.
Vid avstyckning av fastighet
Avstyckning av fastighet innebär att den delas upp i två, eller fler, fastigheter. I detta fall kallas den ursprungliga fastigheten för stamfastighet och de nya för styckningslott. Det är stamfastigheten som behåller alla servitut. Detta förutsatt att det inte framgår i servitutet att det ska tillfalla antingen styckningslotten, eller samtliga fastigheter, vid en eventuell avstyckning.
Servitut eller nyttjanderätt
Den största skillnaden mellan servitut och nyttjanderätt är vem rättigheten är knuten till.
Servitut
Ett servitut är knutet till en fastighet. Den som äger fastigheten har rätten till de förmåner som anges i avtalet. Om fastigheten överlåtes kommer nya ägaren att få dessa förmåner. Det är därmed ett avtal som gäller mellan två fastigheter.
Nyttjanderätt
Nyttjanderätt är knutet till en privatperson, kommun, förening eller ett företag. Därmed regleras det i ett avtal som skrivs av fastighetsägaren och motparten.
Upplysning vid fastighetsförsäljning
Det är god fastighetsmäklarsed att uppge information om gällande servitut vid en fastighetsförsäljning. Detta oavsett om det är en tjänande eller härskande fastighet.
Däremot ingår dessa avtal inte i den undersökningsplikt som köparen har. Detta förutsätter att köparen i ”god tro” utgått från att det inte funnits några servitut. Skulle köparen varit på en visning och grannen varit inne på gården för att hämta vatten i en brunn bör personen anat att servitut funnits och därmed går det inte att hänvisa till god tro.
Skrivs inte servitutet in i kontraktet kan det förfalla. Men eftersom köparen juridiskt hade rätt att ta över servitutet, vid fastighetsöverlåtelsen, kan ersättning krävas av säljaren.
Vanliga frågor om Servitut
Ja, ett servitut kan avslutas om bägge parter är överens om ena parten bryter avtalet.
Nej, en överenskommelse kan ske mellan två fastighetsägare gällande nyttjanderätt eller liknande. Men ett servitut måste upplåtas skriftligt.
Nej, om det inte registreras klassas det snarare som nyttjandeavtal. Rättigheten kommer därmed inte per automatik att föras över till kommande fastighetsägare.
Expropriation innebär att kommun eller stat tvångsförvärvar en fastighet. Men om de enbart behöver nyttjanderätten kan servitut skapas. Äganderätten kvarstår men de får rätten att utnyttja hela, eller delar av, fastigheten.
