Husbesiktning
En husbesiktning görs oftast av en köpare för att uppfylla sin undersökningsplikt i samband med ett husköp, men även en säljare kan genomföra en besiktning, då kallas det för ”förhandsbesiktning”. Besiktningen genomförs vanligtvis av en besiktningsman men delar av husbesiktningen kan behöva genomföras av en fackman, exempelvis en elektriker.
Innehåll
- En husbesiktning görs för att uppfylla undersökningsplikten
- En husbesiktning kan skilja sig åt mellan olika besiktningsmän
- Om besiktningsmannen anmärker något
- Köparen kan yrka på skadestånd om besiktningsmannens arbete brister
- Besiktningen ska göras innan köpekontraktet skrivs på
- Säljaren ansvarar för dolda fel i tio år
En husbesiktning görs för att uppfylla undersökningsplikten
En husbesiktning genomförs av en köpare för att uppfylla undersökningsplikten. Besiktningen genomförs oftast av en besiktningsman eftersom privatpersoner sällan har de kunskaper som krävs för en så omfattande genomgång av huset.
Det finns inget krav på att man som köpare måste genomföra en besiktning men det kan vara bra att göra så man inte köper ett hus fullt med brister.
Säljaren kan också göra en besiktning, men det är inget som ska hindra köparen från att göra detsamma. Om endast säljaren låter genomföra en besiktning har inte köparen något avtal med besiktningsmannen och då blir det svårare att reklamera besiktningstjänsten om det visar sig att besiktningsmannen har slarvat.
Tips! En säljare kan ha tecknat en försäkring i samband med besiktningen. Den kan ge köparen ett visst skydd.
Om säljaren har gjort en besiktning finns det möjlighet för köparen att köpa in sig på besiktningen och stå som en av avtalets parter. Då har köparen möjlighet att kräva ersättning av besiktningsmannen om denne har missat något vid besiktningen.
En husbesiktning kan skilja sig åt mellan olika besiktningsmän
Exakt hur en besiktning går till och vad som undersöks kan skilja sig åt beroende på vilken besiktningsman man har anlitat och vad man har avtalat om. Det besiktningsmannen vanligtvis börjar med är att göra en okulär besiktning. Med hjälp av lukt, syn och hörsel går besiktningsmannen runt i huset och undersöker bland annat väggar, tak, vind, grundkonstruktion, kök, våtutrymmen och fönster.
Om det finns någon risk att delar av konstruktionen är skadad kan man ibland göra en håltagning i den berörda delen för att konstatera vad det är för fel.
Tips! Titta alltid i besiktningsmannens uppdragsavtal för att se vad som ingår i husbesiktningen.
Många husbesiktningar täcker inte hela köparens undersökningsplikt. Exempelvis besiktar vanliga besiktningsmän sällan ventilation, avlopp och el. För att undersöka detta krävs det oftast att man anlitar fackmän.
Om besiktningsmannen anmärker något
De anmärkningar besiktningsmannen gör kan vara av olika karaktär. En del problem är sådant som måste åtgärdas direkt medan andra saker behöver undersökas ytterligare.
Det är viktigt att man som köpare förstår hur stora riskerna är och tar reda på kostnaderna för att åtgärda problemen. Beroende på vad besiktningsmannen anmärker på kan man behöva anlita en fackman för att åtgärda felen.
Är felen kostsamma kan man begära avdrag på köpeskillingen. Det är då upp till säljaren om denne vill acceptera prisavdraget eller inte.
Tänk på! Som köpare kan man aldrig begära ersättning av säljaren i efterhand för fel som har noterats i besiktningsmannens protokoll.
Köparen kan yrka på skadestånd om besiktningsmannens arbete brister
Även en besiktningsman kan ibland göra fel och missa saker som borde ha upptäckts. Vid sådana tillfällen kan köparen av besiktningen yrka på ersättning av besiktningsmannen.
Tänk på! Det går bara att kräva ersättningen under en på förhand begränsad tid. Hur lång tid det är ska framgå i avtalet med besiktningsmannen.
Anmälan ska skickas in till Allmänna reklamationsnämnden, ARN, som sedan prövar ärendet.
Besiktningen ska göras innan köpekontraktet skrivs på
Det är viktigt att köparen låter genomföra en besiktning innan köpekontraktet skrivs på. Om det inte är möjligt är det viktigt att få in en klausul i kontraktet om att köparen har rätt att genomföra en besiktning och avbryta köpet om det skulle visa sig att huset har brister som köparen inte kan acceptera.
Säljaren ansvarar för dolda fel i tio år
Trots att man har uppfyllt sin undersökningsplikt kan man upptäcka fel med huset man har flyttat till. Om felet fanns där vid köptillfället men inte gick att upptäcka vid en husbesiktning kan det röra sig om ett dolt fel. För att klassas som ett dolt fel ska det vara så pass allvarligt att det påverkar husets marknadsvärde. Felet får däremot inte vara förväntat, det vill säga rimligt i förhållande till exempelvis åldern på huset.
Säljaren ansvarar för dolda fel i tio år från dess att huset bytte ägare. Som köpare har man rätt att kräva avdrag på köpesumman. Om felet beror på säljarens slarv kan det rentav bli en fråga om skadestånd. Om felet är väsentligt och upptäcks inom ett år från tillträde kan köparen i vissa fall även ha rätt att häva köpet.
Tänk på! Säljaren kan teckna en dolda fel-försäkring som täcker alla eventuella kostnader under tio års-perioden. Då ska köparen istället vända sig till försäkringsbolaget med sin fordran.
Kommentarer
Hej Filip!
Vad innebär följande mening ovan:
Om säljaren har gjort en besiktning finns det möjlighet för köparen att köpa in sig på besiktningen och stå som en av avtalets parter.
Betyder det att jag som köpare har samma rättigheter som om jag hade beställt (betalat för) en egen besiktning? Eller är det någon viktigt skillnad som jag behöver veta om?
Hej Stina,
Köper du in dig på säljarens besiktning har du möjlighet att klaga på besiktningen om du i efterhand skulle kunna hitta något fel. Det kan du inte om bara säljaren står med på avtalet. Du kan (och bör) också begära en egen förklaring och genomgång från besiktningsmannen.
Så det ska inte vara någon väsentlig skillnad från att beställa en egen besiktning. Dock skulle jag i så fall rekommendera att du kollar upp besiktningsföretaget så att de verkar vara att lita på, och så att besiktningen går rätt till. Besiktningar vid bostadsköp ska alltid vara opartiska, men har du inte valt besiktningsbolaget själv bör du försäkra att den faktiskt är det.
Tack så mycket för svaret!
Golvvärmen funkar inte på 3 ställe i mitt hus och de står inget på besiktning protokollet. Har pratat med säljaren o han säger de funkade innan. Har bytat termostat o de funkar inte.
Har jag rätt till från försäkringen att täcka kostnaden där? Har bott i huset ca 6 månader
Hej Abdallah,
Det behöver du kolla med dem som du tecknat försäkringen hos. Jag kan tyvärr inte svara på vad som gäller.
Hej!
Efter besiktning av Brf´s hus (3 parhus, med samäganderättsförening och ett hus privat- ägande)så framkommer behov av underhåll med bl.a ommålning av fasader.
Enligt stadgarna ligger detta ansvar på Bfr.
Kan styrelsen genom stadgeändring överlåta detta ansvar på respektive innehavare eller är det Brf som ägare som alltid står för det yttre underhållet?
Tack på förhand
Hej Janne,
Vad jag känner till ansvarar styrelsen alltid för det yttre underhållet, och kan därför inte ändra detta i stadgarna. Jag är dock inte helt säker, så jag skulle rekommendera att fråga en jurist om saken.
Hej , vid en skilsmässa ska det göras en besiktning av bostadsrätt rätten fast den ena parten har köpt ut den andra och bor kvar? Vem ska betala besiktningen om det måste göras?
Hej Jörgen,
Nej, det finns inga krav på att det måste göras någon besiktning av bostadsrätter, däremot har alltid köparen undersökningsplikt.