Skillnaden mellan hyresrätt, bostadsrätt och friköpt hus

Uppdaterad: 11 oktober, 2024

Den stora skillnaden mellan att bo i hyresrätt, bostadsrätt och friköpt hus är vem som äger boendet. Det i sin tur påverkar vad som får, och inte får, göras gällande renoveringar och ombyggnationer samt vem som betalar underhåll. 

Här presenteras de olika boendeformerna utifrån ägande, rättigheter och skyldigheter och vem som betalar om något går sönder. 

Hyresrätt

Med hyresrätt menas att en fastighetsägare hyr ut hela, eller delar av, fastigheten. Ett exempel är att ett höghus (flerfamiljshus) kan bestå av ett tiotal olika hyreslägenheter. Varje månad betalar hyresgästen en hyra till fastighetsägaren. Oftast tillkommer hushållsel. 

Primära fördelar:

• Stabil månadskostnad
• Fastighetsägaren har ansvar för underhåll
• Ingen ekonomisk risk i ägandet

Vem äger?

Någon insats behöver inte betalas vid flytt till en hyresrätt. Det är fastighetsägaren som äger lägenheterna till fullo och sedan hyr ut dem. Detta på samma sätt som att en biluthyrare äger bilarna som går att hyra. 

Fastighetsägaren kan ha specifika krav, som måste vara uppfyllda, för att en hyresgäst ska få skriva under hyreskontraktet och få tillgång till lägenheten. Det vanligaste är att krav finns på en viss inkomst. 

Rättigheter och skyldigheter

Att hyra en lägenhet kan liknas med att hyra en bil eller stuga på semestern. Den som hyr har skyldigheten att återlämna bostaden i samma skick som den var när hyresperioden påbörjades. Detta med undantag för förväntat slitage. Hyresgästen har rätten att måla om eller tapetsera men kan alltså krävas på återställning inför flytt därifrån. 

Hyresgästen har rättigheten att få löpande underhåll av fastighetsägaren. Detta sker däremot sällan godtyckligt utan i stället efter en långsiktig renoveringsplan. För hyresgästen kan det exempelvis innebär att vitvaror och tapeter byts ut vart tionde år. 

Som hyresgäst kan du själv inte förändra särskilt mycket i ditt hem, men du har å andra sidan friheten att flytta med kort varsel och slipper åtgärda fel själv./Ikano Bank

Om något går sönder…

Skulle det uppstå en vattenskada eller om kyl/frys slutar fungera är det fastighetsägarens ansvar att åtgärda detta. Uthyrning sker med villkoret att hyresgästen ska kunna ha ett boende med en viss standard. 

Vad avgör boendekostnaden?

• Månadshyra
• Hushållsel

Det är fastighetsägaren som avgör månadshyran. Detta ska ske enligt marknadsmässiga faktorer så som bostadens storlek, byggnadsår, läge osv. Hyran är även reglerad i lag vilket innebär att så kallade ”ockerhyror” inte kan tas ut. 

En höjning av hyran, utöver ordinarie årlig höjning, får enbart ske vid standardhöjning. Utöver hyra betalas generellt hushållsel.   

🔗 Läs vår artikel om skälig hyra

Bostadsrätt

Med bostadsrätt menas ett boende inom en bostadsrättsförening. Det kan vara allt från flerbostadshus (höghus) till rad- och parhus. Den som flyttar in betalar för ”rätten att bo” där och blir alltså inte juridisk ägare av den fysiska fastigheten.

Primära fördelar:

• Möjlighet att påverka månadskostnaden
• Föreningen har ansvar för de största renoveringarna
• Friare regler än vid hyresrätt

Vem äger?

Den boende äger ”rätten att bo” medan föreningen äger själva huset. Det innebär även en delad ansvars- och kostnadsfördelning. 

Generellt gäller att den boende är ansvarig för allt som kan ses invändigt. Detta så som golv, tapeter och innerväggar. Föreningen har ansvar för bostadens yttre så som tak och fönster samt det som är ”bakom väggarna” som exempelvis ledningar för vatten, avlopp och värme. Det betyder att föreningen har ansvar för de största renoveringarna i bostaden vilket kan vara skönt att slippa ansvaret över. 

I en bostadsrättsförening finns det oftast upparbetad kompetens kring vatten- och energiförsörjning och avtal med mera. Du behöver inte ta reda på allt själv / Riksbyggen.se 

Men det innebär även att förvaltningen av bostäderna till stor del avgör dess framtida värde. Om en styrelse missköter sitt uppdrag kan det resultera i negativa ekonomiska konsekvenser för de boende. 

Rättigheter och skyldigheter

Den boende har skyldighet att följa föreningens stadgar och ordningsregler. I stadgarna kan det exempelvis framgå vid vilka tillfällen som uthyrning får ske och att bostaden inte får användas till kommersiellt syfte. Ett företag kan inte heller alltid köpa en bostadsrätt, det beror på vad stadgarna säger. 

I föreningens ordningsregler kan det bland annat framgå hur stor altan som får byggas, vilka kulörer som får användas på staket och om medlemmarna har ansvarsområden inom föreningens område. Vanliga ansvarsområden är gräsklippning, sandning och annat underhåll av gemensamma ytor. 

Som medlem i en bostadsrättsförening har du även ett underhållsansvar. Det innebär exempelvis att boendet inte får misskötas till den grad att värdet kraftigt faller. Detta utifrån att det är föreningen som juridiskt äger bostaden medan medlemmen äger rätten att bo där. 

Alla medlemmar har möjlighet att påverka ordningsregler, stadgar samt vilka som ska sitta i styrelsen. Det finns därmed en betydligt större möjlighet att påverka utvecklingen än vid hyresrätt. 

De rättigheter som finns är att föreningen förväntas underhålla bostäderna löpande via exempelvis tak- och fönsterbyte. Föreningen ansvarar även för att alla medlemmar har tillgång till vatten, avlopp, el och värme. 

Skatter

Fastighetsskatt eller fastighetsavgift betalas av bostadsrättsföreningen. Det är alltså inget som de boende direkt betalar. Däremot bekostas föreningens utgifter helt och hållet av månadsavgiften som medlemmarna betalar. Därmed betalas detta indirekt av medlemmarna. 

Om något går sönder…

Om något går sönder i bostaden behöver det först kontrolleras om det är den boende eller bostadsrättsföreningen som är ansvarig. Har exempelvis en skada uppstått på taket, fasaden eller VVS-stammarna är det föreningen som ska stå för denna kostnad. En skada på golvet, vitvaror eller ytskikt i badrum betalas av medlemmen. 

Det är däremot inte alltid självklart var gränsen går. Som ett exempel kan ytterdörr och fönster nämnas. Dessa kan ses inifrån (boendes ansvar) men är även en del av fasaden (föreningens ansvar). Vid frågor kring ansvarsfördelningen bör styrelsen i bostadsrättsföreningen kontaktas varpå de kan hänvisa till stadgar och föreningens regler. 

Vad avgör boendekostnaden?

• Månadsavgift
• Hushållsel
• Dina lånekostnader

Vid köp av en bostadsrätt betalas en köpeskilling till tidigare ägare. Nivån på köpeskillingen avgörs helt och hållet av marknaden, dvs. förhållandet mellan utbud och efterfrågan. Därefter betalas en månadsavgift till föreningen. Det är med dessa avgifter som föreningen betalar ränta, amortering, underhåll, sophämtning m.m. 

Det är därmed föreningens ekonomiska situation som avgör hur hög avgiften blir. Detta för att föreningen ska kunna få en ekonomi i balans. Det finns dessutom ingen lag som reglerar hur mycket avgiften får höjas. Av denna anledning är det viktigt att granska föreningens ekonomi noga inför ett köp. 

Som ett exempel kan nämnas att vissa bostadsrättsföreningar blev tvungna att höja månadsavgiften över 40 % år 2023. Detta efter att styrräntan, som påverkar bolåneräntan, ökat 2,5 % enhet under 2022, något som visas i grafen nedan. 

Utöver månadsavgiften betalas ränta och amortering på eventuellt eget bolån. Det är även mycket vanligt att medlemmarna betalar för den hushållsel som förbrukas.  

Friköpt hus

Med friköpt hus menas att huset ägs till fullo av den som bor där. Den vanligaste boendeformen är en villa som står på en villatomt. De som bor där äger därmed både fastigheten (tomten) och huset som står på den fastigheten. 

Primära fördelar:

• Störst frihet
• Du är själv ansvarig för allt som rör bostaden
• Betala enbart till dig själv (till skillnad mot BRF)

Vem äger?

Ett friköpt hus ägs helt och hållet av den som bor där. Det vanligaste är att huset står på en fastighet som ägs av samma person. Det förekommer däremot även arrende vilket innebär att huset ägs men står på en annan persons fastighet.

(Fördelen) är framför allt att du rår dig själv, du betalar inte avgifter till någon annan eller någon annans lån. Du behöver inte vara med i en förening med olika viljor om hur saker ska skötas. / Peter Hortlund, Älvsbyhus

Rättigheter och skyldigheter

Den person som äger bostaden har hela ansvaret för renoveringar, underhåll, skatter och avgifter. Detta till skillnad mot hyresrätt (fastighetsägaren har hela ansvaret) och bostadsrätt (delat ansvar). 

Ägaren har även rättigheten att använda bostaden till valfritt syfte. Den kan exempelvis hyra ut huset till andra personer, byggas om enligt önskemål samt användas i kommersiellt syfte. Friköpta hus kan ägas av både privatpersoner, företag och organisationer. 

Skyldigheterna som finns handlar primärt om att följa den kommunala detaljplanen vilket bland annat reglerar vilka hus som får byggas och dess omfattning. 

Skatter

Det är fastighetsägaren som betalar fastighetsavgiften till den kommun där fastigheten ligger. Detta är därmed en årlig kostnad som ägaren behöver räkna med i sin budget.  

Om något går sönder…

Husägararen är helt och hållet ansvarig för de skador som eventuellt uppstår. Det innebär allt från renovering av tak och fasad till renovering vid vattenskada. Till skillnad mot de andra boendeformerna kan det alltså uppstå betydligt större kostnader för boendet. Det är därmed extra viktigt med en heltäckande försäkring och långsiktigt sparande. 

Vid större renoveringar, eller ombyggnationer, är det vanligt att ett utökat bolån används för att finansiera byggnationen. 

Vad avgör månadskostnaden?

• Lånekostnader
• Hushållsel 
• Värme, vatten, sophantering m.m.
• Ev. samfällighetsavgift

De flesta finansierar köpet av ett friköpt hus med bolån vilket innebär att ränta och amortering är de största summorna som behöver betalas varje månad. 

Med ett lån på 1 miljon, och en ränta på 3,99 %, betalas ca 3 300 kronor i månaden i ränta. Vid en belåningsgrad på 70 – 85 % behöver 2 % av lånebeloppet amorteras per år vilket innebär en månadsbetalning på cirka 1 660 kronor. Totalt cirka 5 000 kronor. 

Utöver lånekostnader betalas el, värme, sophantering och eventuell avgift till samfällighet. Är det flera friköpta hus inom ett avgränsat område är det vanligt att dessa går ihop inom en samfällighet till vilken en månadsavgift betalas. Samfälligheten kan exempelvis underhålla gemensamma ytor, ordna med gemensam sophantering och snöskottning.  

Jämförelse

	Hyresrätt	Bostadsrätt	Friköpt hus
Insats vid inflytt	Nej	Ja	Ja
Månadskostnad	Hyra + Hushållsel + ev andra driftkostnader	Lånekostnad, Månadsavgift, Hushållsel & ev andra driftkostnader	Lånekostnad, Hushållsel, Vatten, Värme, Ev. samfällighet osv
Ägande	Nej	Äger rätten att bo i bostaden	Äger bostaden och oftast tomten (fastigheten)
Ekonomisk risk	Låg: Hyran regleras i lag.	Hög: Räntan & Månadsavgiften kan gå upp	Hög: Räntan och driftskostnaderna kan öka
Ändra i bostaden	Låg: Ska kunna återställas vid flytt	Medel: Ändringar får ske invändigt.	Hög: Gör vilka ändringar som helst.
Bestämmanderätt	Låg: Via förhandlingar och hyresgästförening	Medel: Rösta om ändringar inom föreningen.	Hög: Du bestämmer själv om förändringar.
Regler att följa	Fastighetsägaren kan ha ordningsregler	Stadgar och ordningsregler	Enbart kommunens detaljplan