Beskattning vid försäljning
Uppdaterad: 23 mars, 2023
När du har sålt en bostad ska du alltid ta upp försäljningen i din deklaration. Har du gjort en vinst på din försäljning ska du betala skatt på den vinsten. Vinstskatten för privatbostäder är 22 procent. Du kan dra av vissa utgifter, exempelvis förbättringar av bostaden för att minska din vinstskatt.
Om du gör förlust på din bostad får du ett förlustavdrag som kan nyttjas för att minska den skatt du skall betala på din inkomst av tjänst eller andra kapitalvinster.
Innehåll
Räkna ut skatten efter försäljning
Skatten vid bostadsförsäljning är 22 procent av vinsten. Det första du måste göra är därför att beräkna din vinst eller förlust. Det här beräknas olika för bostadsrätter respektive villa och småhus.
Med hjälp av våra kalkylatorer kan du beräkna beskattningen vid försäljning av bostadsrätt respektive villa/småhus. Olika faktorer påverkar den slutgiltiga skatten beroende på vilken typ av bostad du säljer. Kalkylatorerna fungerar tyvärr inte om du gjort förlust på bostaden.
Hur beskattningen räknas ut för vinst och för förlust förklaras närmare längre ner på sidan. Där kan du också läsa om vilka avdrag som kan bli aktuella.
Skatt vid försäljning av bostadsrätt
Med den här kalkylatorn kan du räkna ut hur mycket skatt du ska betala om du har sålt en bostadsrätt. Fyll i fälten så får du fram den totala vinstskatten i fältet ”Vinstskatt”. Är du osäker på vad du ska skriva i de olika fälten kan du hålla muspekaren över eller klicka på de små frågetecknen ovanför varje fält för att få mer information.
Tänk på att du bara kan räkna ut beskattningen för vinst i kalkylatorn! Hur beskattning fungerar vid förlust kan du läsa om längre ner på sidan.
Vinstskatt
Skatt vid försäljning av villa/hus
Här kan du räkna ut vinstbeskattningen om du har sålt en villa eller ett småhus. Fyll i de korrekta siffrorna i fälten så ser du den totala summan i fältet ”Vinstskatt”. Behöver du mer information om de olika fälten kan du hålla muspekaren över eller klicka på frågetecknen ovanför fälten.
Observera att du bara kan räkna ut beskattning för vinst i denna kalkylator. Vill du veta hur beskattning fungerar vid förlust kan du läsa om det längre ner på sidan.
Vinstskatt
Beskattning vid vinst
Den vinst som du har gjort på försäljningen ska kvoteras till 22/30 om det är en privatbostadsfastighet. Det innebär att endast tjugotvå trettiondelar tas upp till beskattning. Den delen beskattas sedan med 30 procent. Det ger en effektiv skatt på 22 procent (30 procent * 22/30 = 22 procent).
Exempel: Daniel säljer en bostadsrätt som han har bott i de senaste 3 åren. Han köpte bostadsrätten för 200 000 kronor och har inte reparerat den under de åren han bott där. Försäljningspriset uppgår till 300 000 kr, vilket innebär att han har gjort 100 000 kr i vinst. Denna summa ska då kvoteras till 22/30, kvar blir då (100 000 * 22/30) = 73 333. På denna summa ska Daniel därefter betala 30 % i skatt vilket blir (30 % * 73 333) = 22 000.
Beskattning vid förlust
Har du gjort förlust på försäljningen får du i stället dra av halva förlusten mot andra vinster och inkomster som tas upp under kapital i deklarationen. Om dina förluster är större än dina vinster i inkomstslaget kapital får du ett underskott i kapital som du kan använda för att minska din skatt från inkomst av tjänst exempelvis. Det finns två krav för dessa avdrag:
- Du får endast göra avdraget det år du har haft förlusten.
- Du får endast göra avdrag för verkliga förluster.
Exempel: Du gör en förlust på 1 000 000 kr på din bostad efter alla avdrag. 50% av denna förlust, dvs 500 000 kr blir ditt förlustavdrag. Om du har betalat eller skall betala skatt på din lön (inkomst av tjänst) eller om du gjort vinst på andra investeringar under året kan du använda ditt förlustavdrag för att minska den skatten.
Om du sålt din bostad till ett underpris
Om du har sålt din bostad till ett underpris måste du kunna visa att försäljningen inte har gjorts för att öka köparens förmögenheter, annars får du inte göra avdraget.
Exempel: Du har sålt en bostadsrätt till en släkting. Du har delvis fått en kontant betalning på 2 000 000 kr och har även fått ta över en hyreslägenhet som uppskattas vara värd 300 000 kr. Bostadsrätten var egentligen värd 2 200 000 kr, och därför har du gjort en förlust på 200 000 kr. Priset du fick betalt och värdet av hyresrätten överstiger dock det bostadsrätten egentligen är värd (2 000 000 kr + 300 000 kr – 2 200 000 kr = 100 000 kr), och därför har du inte rätt att göra avdrag för förlusten. Du ska dock inte heller skatta för vinst.
Avdrag som minskar skatten vid försäljning
När du säljer en bostad finns det vissa avdrag du kan få göra. Avdragen kan bli aktuella om du har gjort förbättringar på bostaden, om du har haft försäljningsutgifter och om du löser ett bolån i samband med försäljning.
Avdrag för förbättringsutgifter
När du säljer en bostad får du göra avdrag för vissa förbättringsutgifter. Förbättringsutgifterna indelas i två kategorier: Ny-, till- och ombyggnad samt reparationer/underhåll.
Reparationer/underhåll ska ha uppgått till minst 5 000 kronor det år som förbättringen genomfördes. Förbättrande reparationer ska ha genomförts under försäljningsåret eller de fem föregående åren. Om bostaden var ny när den köptes kan du alltså inte göra avdrag för förbättrande reparation. Exempel på reparationer/underhåll är målning, tapetsering, byte av lister osv.
Ny-, till-, och ombyggnad är kategorin som används för större förändringar som gjorts, exempelvis tillbyggnad och utbyggnad av bostaden. Det är även denna kategori som används om man lägger till något som tidigare inte funnits i bostaden, exempelvis installation av en tvättmaskin. Avdrag som hamnar i denna kategori kan göras oavsett hur gammalt det är.
Avdrag för mäklararvode och andra försäljningskostnader
Du har rätt att göra avdrag för vissa utgifter i samband med försäljningen:
- mäklararvode
- advokatkostnader
- värdering och besiktning
- Homestyling och fotografering
- försäkring mot dolda fel.
Avdrag för ränteskillnadsersättning
Om du har ett bundet bolån och väljer att lösa det vid försäljningen måste du betala en så kallad ränteskillnadsersättning. Ersättningen baseras på hur lång bindningstid lånet har kvar och vilken ränta du hade förväntats betala under den återstående tiden.
Du får göra ett vanligt ränteavdrag på denna ränteskillnadsersättning, det skall alltså inte tas upp i deklarationen av själva försäljningen. Dock måste du uppfylla de regler som gäller för att kunna göra det avdraget, till exempel att du personligen måste ha varit betalningsansvarig.
Du kan skjuta upp beskattningen genom uppskov
Om du köper en ny bostad i samband med försäljningen av din gamla kan du i vissa fall skjuta upp beskattningen av din vinst, genom att göra ett så kallat uppskov. Sedan uppskovsräntan togs bort helt är det mycket fördelaktigt att göra uppskov.
Du kan läsa mer hur det fungerar i vår stora guide om uppskov.
Mer information om beskattning
Informationen i den här guiden täcker bara huvuddragen i Skatteverkets regler. Det är svårt att beskriva reglerna alldeles för mycket i detalj, och därför hänvisar vi i stället till Skatteverket. Skatteverket har en del sidor om detta som kan vara bra att ta del av:
För att diskutera mer avancerade skattefrågor kan också Skatter.se rekommenderas. Det är en webbsida som har forum och experter. Där kan du också läsa mer om skatteavdrag.
Kommentarer
Hej!
Om jag säljer en fastighet, som är belånad till 50%. Räknas då reavinsten på resterande 50%.
Mvh
Hej,
Jag undrar vad som är rätt och riktigt vid min och sambons husförsäljning.
Vi köpte huset för gemensamt bruk för nästan 10 år sedan och har ägt 50% var. Huset kostade 2,8 miljoner och min sambo gick in med 800 000kr ur eget kapital (600 000kr till topplånet och 200 000kr till renovering) vid köpet. Jag hade inget eget kapital så jag bidrog inte med någon kontantinsats. Vi tog sen ett renoveringslån på ca 300 000kr för 4 år sedan.
Vi har nu sålt huset för 4 miljoner med ca 800 000kr i vinst.
Min sambo var snabb och förde tillbaka sina ”utlånade” 800 000kr.
Vi har kommit överens om uppdelning av bohag och båda är nöjda, men vad gäller egentligen för resterande enligt sambolagen?
Tack på förhand!
Hej,
Skulle vilja be om lite tips, tack på förhand.
Jag har ägt en bostadsrätt rätt många år och det har ökat i värde med 3 000 000, vilket innebär rätt hög skatt. Det är bara jag som är ägaren till lägenheten som jag nu ska sälja.
Under 2017 flyttade jag med min sambo till en annan mindre stad, vi köpte ett hus då 50/50 till ett högre pris vad lägenheten är värd men vi är båda ägare. Jag sålde inte lägenheten direkt i och med att vi var inte säkra om var vi skulle trivas och då till slut hamna. Tanken var att avvakta lite och sälja lite senare. Dessutom jobbade jag delvis också i storstaden så jag använde lägenheten när jag var där. På grund av alvarliga sjukdomar mm så gick tiden då fokus låg på andra saker och det har dröjt med lägenhets försäljning fram till nu.
Finns det något jag kan göra för att minska skatten eller använda vinsten till uppskov? Hjälper det om jag ger min man lägenheten i gåva? Hjälper det om jag köper andra hälften av huset av min man ? Finns det andra lösningar?
Jag är alltså delägare till huset vi bor idag sedan december 2017, och nu säljer jag min bostadsrätt som jag äger själv. Jag har varit mest folkbokförd i huset och använd lägenheten när jag jobbade i staden vi flyttade från.
Tack för hjälpen
Hej, när man räknar ut nedlagda kostnader vid fastighetstaxeringen ska man lägga till kostnaden för eget arbete. Får man lägga till eget arbete i anskaffningsvärdet vid en försäljning om man har byggt det mesta själv?
/Pierre
Hej , Jag har två lägenheter som ska sälja och köper en Lägenhet med högre pris ( Nya Lägenhet 3 pris > Lägenhet 1 + Lägenhet 2) , Ska Jag betala vinstskatt seperat för lägenheter ? Example: säljer Lägenhet 1 nu och nästa år säljer Lägenhet 2 .
Tycker du att det är bättre att Jag säljer båda i samma år eller det spelar ingen roll , i alla fall ska Jag betala vinstskatt separat för Lägenhet 1 till exempel.
Tack för hand/Mojgan
Hej, har ägt min fastighet under ett år och nu bestämt mig för att sälja. Har för mig jag har hört att skatten blir annorlunda om man säljer innan ett år av ägandeskap men kan inte hitta det någonstans. Finns det några bestämmelser gällande detta?
Mvh
Vad göra om man ej har ingångsvärde på en gammal bostadsrätt. Finns det schablonbeskattning.
Om man har 450000 i uppskovsbelopp, är det det man ska betala in eller är det 22% på det beloppet. Och om vi är ägare båda två hur är beloppen då?
Hej
Min far köpte en lgh för 930,000 och nu 2021 värderas den till 1 695000. Han tänker sälja den för det priset. Och köpa istället en med lit större kvadrat till mig på mitt namn för
1 90000. Min fråga är bör han betala skatt när han säljer för att köpa ett lite dyrare på mitt namn, då han inte heller gör någon vinst alls.
Jag och min sambo köpt en lägenhet 2019, och undrar hur mycket vi har gjort i vinst? vi köpte den för 2 295 000 och värdet nu är 2 700 000 och undrar hur mycket vinst vi har gjort i den!
hej, 2004 köpte jag och min dåvarande man en villa för 3,3 miljoner. 2020 separerade vi och vi värderade huset till 8.3 milj och jag köpte ut min man så att jag blev ägare till 100 %. Nu överväger jag att sälja huset och ska göra beräkningar på min skatt. Vad beräknas skatten på? Priset som vi köpte huset för 2004 dvs 3,3 milj eller på priset som jag köpte ut huset för 2020 dvs 8.3 milj. Huset är idag värderat till 10 miljoner.
Hej,
Jag har sedan tidigare bostadsaffär ett uppskovsbelopp på cirka 150Tkr. Jag har sedan sålt en lägenhet till förlust vilket skulle medföra ett avdrag på skatten om cirka -50 Tkr. Finns det några fördelar (och möjligheter) med att behålla uppskovsbeloppet från den tidigare vinsten och yrka på avdrag på årets deklaration för den förlust som uppstod i den senaste affären?
Eller bör jag ”kvitta” förlusten mot den tidigare uppskjutna vinsten?
Tack!
Hej,
Jag har fått höra att att man får skatta mer om bostadsförsäljningen sker inom ett år efter inköp, stämmer detta?
Mvh Benjamin
Hej. Jag funderar på köpa en tomt för 400.000kr. Och ska betala den varje månad. Men kommer det en dag att jag ska sälja den, och säljer den för 400.000kr igen efter 3-4 är. Behöver jag skatta någonting då eller vad? Ifall jag säljer den med vinst så blir det vinstskatt, de har jag förstått nu. Men skattar man ifall man går förlust eller lika..? Tänkte ja skriver här så man får en riktig svar kanske =)
Hej
Hur fördelas kostnader vid försäljning om parterna äger olika stor del av bostaden? Delar man 50/50 eller enl ägarförhållanden i det här fallet 1/3 resp 2/3?
Med vänlig hälsning
Eva
Hej!
Jag sålde en br med förlust. Br priset var 2 620 000 och jag sålde den för 2 050 000 med mäklararvode på 45 000. Hur mycket ska bör jag få tillbaka?
Hej,
Jag har en fråga angående beskattning av vinst vid försäljning av bostadsrätt.
Jag har läste precis att beskattningen av vinst är annorlunda om man köper och säljer samma år, 30% om man säljer samma är men 22% efter kalenderåret.
Detta var dock skrivet 2007 så jag hoppas att det inte stämmer.
” den som varit med att köpa vid ombildning från hyresrätt till bostadsrätt gäller däremot lite speciella regler om man säljer bostadsrätten samma år som man köpt den. En sådan försäljning räknas alltid som om man säljer en bostadsrätt i en näringsbostadsrätt. Detta innebär att man måste ta upp hela vinsten till beskattning.”
lawline.se
Jag kan inte hitta något om detta på skatteverkets hemsida. Vet du svaret på denna fråga?
Mvh
Hej,
Jag sålde en brf i äkta förening med en förlust på 95.000 kr i maj i år. Mäklararvodet var 47.000 kr. Jag ägde 50% av lägenheten och enligt skatteverkets uträkning är avdragsgill förlust 35 925 kr. Betyder det att det belopp jag får dra av är 50% av 35 925 kr, alltså 17 962 kr?
Jag är även student och har detta år haft en väldigt liten inkomst från mitt extrajobb. Hur blir det när jag inte skattat så mycket? Behöver jag skatta ett belopp motsvarande ovan för att kunna göra avdrag?
Tack på förhand!
Hej,
Jag ska sälja en bostadsrätt till 1900 000sek, inköpspris var 2180 000sek samt mäklararvode är 40 000sek. Inga andra utgifter. Om 50% av förlusten är avdragsgill och jag har inte andra vinster/förluster att kvitta mot detta (så det är ett underskott jag kommer deklarera för 2019), får jag tillbaka dessa avdragsgilla 50% eller vad finns det för andra regler för att beräkna vad man får tillbaka?
Tack på förhand!
Hej!
Jag är kassör i en liten brf. Nu har en flyttat förra året och han vill veta vad vi hade för lån i föreningen 2003 då han flyttade in för deklarationen. Kan det verkligen stämma?
Med vänlig hälsning, Kerstin