Beskattning vid försäljning
Uppdaterad: 1 juli, 2025
När du har sålt en bostad ska du alltid ta upp försäljningen i din deklaration. Har du gjort en vinst på din försäljning ska du betala skatt på den vinsten. Vinstskatten för privatbostäder är 22 procent. Du kan dra av vissa utgifter, exempelvis förbättringar av bostaden för att minska din vinstskatt.
Om du gör förlust på din bostad får du ett förlustavdrag som kan nyttjas för att minska den skatt du skall betala på din inkomst av tjänst eller andra kapitalvinster.
Innehåll
Räkna ut skatten efter försäljning
Skatten vid bostadsförsäljning är 22 procent av vinsten. Det första du måste göra är därför att beräkna din vinst eller förlust. Det här beräknas olika för bostadsrätter respektive villa och småhus.
Med hjälp av våra kalkylatorer kan du beräkna beskattningen vid försäljning av bostadsrätt respektive villa/småhus. Olika faktorer påverkar den slutgiltiga skatten beroende på vilken typ av bostad du säljer. Kalkylatorerna fungerar tyvärr inte om du gjort förlust på bostaden.
Hur beskattningen räknas ut för vinst och för förlust förklaras närmare längre ner på sidan. Där kan du också läsa om vilka avdrag som kan bli aktuella.
Skatt vid försäljning av bostadsrätt
Med den här kalkylatorn kan du räkna ut hur mycket skatt du ska betala om du har sålt en bostadsrätt. Fyll i fälten så får du fram den totala vinstskatten i fältet ”Vinstskatt”. Är du osäker på vad du ska skriva i de olika fälten kan du hålla muspekaren över eller klicka på de små frågetecknen ovanför varje fält för att få mer information.
Tänk på att du bara kan räkna ut beskattningen för vinst i kalkylatorn! Hur beskattning fungerar vid förlust kan du läsa om längre ner på sidan.
Vinstskatt
Skatt vid försäljning av villa/hus
Här kan du räkna ut vinstbeskattningen om du har sålt en villa eller ett småhus. Fyll i de korrekta siffrorna i fälten så ser du den totala summan i fältet ”Vinstskatt”. Behöver du mer information om de olika fälten kan du hålla muspekaren över eller klicka på frågetecknen ovanför fälten.
Observera att du bara kan räkna ut beskattning för vinst i denna kalkylator. Vill du veta hur beskattning fungerar vid förlust kan du läsa om det längre ner på sidan.
Vinstskatt
Beskattning vid vinst
Den vinst som du har gjort på försäljningen ska kvoteras till 22/30 om det är en privatbostadsfastighet. Det innebär att endast tjugotvå trettiondelar tas upp till beskattning. Den delen beskattas sedan med 30 procent. Det ger en effektiv skatt på 22 procent (30 procent * 22/30 = 22 procent).
Exempel: Daniel säljer en bostadsrätt som han har bott i de senaste 3 åren. Han köpte bostadsrätten för 200 000 kronor och har inte reparerat den under de åren han bott där. Försäljningspriset uppgår till 300 000 kr, vilket innebär att han har gjort 100 000 kr i vinst. Denna summa ska då kvoteras till 22/30, kvar blir då (100 000 * 22/30) = 73 333. På denna summa ska Daniel därefter betala 30 % i skatt vilket blir (30 % * 73 333) = 22 000.
Beskattning vid förlust
Har du gjort förlust på försäljningen får du i stället dra av halva förlusten mot andra vinster och inkomster som tas upp under kapital i deklarationen. Om dina förluster är större än dina vinster i inkomstslaget kapital får du ett underskott i kapital som du kan använda för att minska din skatt från inkomst av tjänst exempelvis. Det finns två krav för dessa avdrag:
- Du får endast göra avdraget det år du har haft förlusten.
- Du får endast göra avdrag för verkliga förluster.
Exempel: Du gör en förlust på 1 000 000 kr på din bostad efter alla avdrag. 50% av denna förlust, dvs 500 000 kr blir ditt förlustavdrag. Om du har betalat eller skall betala skatt på din lön (inkomst av tjänst) eller om du gjort vinst på andra investeringar under året kan du använda ditt förlustavdrag för att minska den skatten.
Om du sålt din bostad till ett underpris
Om du har sålt din bostad till ett underpris måste du kunna visa att försäljningen inte har gjorts för att öka köparens förmögenheter, annars får du inte göra avdraget.
Exempel: Du har sålt en bostadsrätt till en släkting. Du har delvis fått en kontant betalning på 2 000 000 kr och har även fått ta över en hyreslägenhet som uppskattas vara värd 300 000 kr. Bostadsrätten var egentligen värd 2 200 000 kr, och därför har du gjort en förlust på 200 000 kr. Priset du fick betalt och värdet av hyresrätten överstiger dock det bostadsrätten egentligen är värd (2 000 000 kr + 300 000 kr – 2 200 000 kr = 100 000 kr), och därför har du inte rätt att göra avdrag för förlusten. Du ska dock inte heller skatta för vinst.
Avdrag som minskar skatten vid försäljning
När du säljer en bostad finns det vissa avdrag du kan få göra. Avdragen kan bli aktuella om du har gjort förbättringar på bostaden, om du har haft försäljningsutgifter och om du löser ett bolån i samband med försäljning.
Avdrag för förbättringsutgifter
När du säljer en bostad får du göra avdrag för vissa förbättringsutgifter. Förbättringsutgifterna indelas i två kategorier: Ny-, till- och ombyggnad samt reparationer/underhåll.
Reparationer/underhåll ska ha uppgått till minst 5 000 kronor det år som förbättringen genomfördes. Förbättrande reparationer ska ha genomförts under försäljningsåret eller de fem föregående åren. Om bostaden var ny när den köptes kan du alltså inte göra avdrag för förbättrande reparation. Exempel på reparationer/underhåll är målning, tapetsering, byte av lister osv.
Ny-, till-, och ombyggnad är kategorin som används för större förändringar som gjorts, exempelvis tillbyggnad och utbyggnad av bostaden. Det är även denna kategori som används om man lägger till något som tidigare inte funnits i bostaden, exempelvis installation av en tvättmaskin. Avdrag som hamnar i denna kategori kan göras oavsett hur gammalt det är.
Avdrag för mäklararvode och andra försäljningskostnader
Du har rätt att göra avdrag för vissa utgifter i samband med försäljningen:
- mäklararvode
- advokatkostnader
- värdering och besiktning
- Homestyling och fotografering
- försäkring mot dolda fel.
Avdrag för ränteskillnadsersättning
Om du har ett bundet bolån och väljer att lösa det vid försäljningen måste du betala en så kallad ränteskillnadsersättning. Ersättningen baseras på hur lång bindningstid lånet har kvar och räntor.
Du får göra ett vanligt ränteavdrag på denna ränteskillnadsersättning, det skall alltså inte tas upp i deklarationen av själva försäljningen. Dock måste du uppfylla de regler som gäller för att kunna göra det avdraget, till exempel att du personligen måste ha varit betalningsansvarig.
Du kan skjuta upp beskattningen genom uppskov
Om du köper en ny bostad i samband med försäljningen av din gamla kan du i vissa fall skjuta upp beskattningen av din vinst, genom att göra ett så kallat uppskov. Sedan uppskovsräntan togs bort helt är det mycket fördelaktigt att göra uppskov.
Du kan läsa mer hur det fungerar i vår stora guide om uppskov.
Mer information om beskattning
Informationen i den här guiden täcker bara huvuddragen i Skatteverkets regler. Det är svårt att beskriva reglerna alldeles för mycket i detalj, och därför hänvisar vi i stället till Skatteverket. Skatteverket har en del sidor om detta som kan vara bra att ta del av:
För att diskutera mer avancerade skattefrågor kan också Skatter.se rekommenderas. Det är en webbsida som har forum och experter. Där kan du också läsa mer om skatteavdrag.
Vanliga frågor om Beskattning vid försäljning
Den vinstskatt man betalar för privatbostäder är 22 procent, oavsett hur länge man ägt bostaden.
Ja, om du exempelvis har ett uppskov på 200 000 kr och senare gör en förlust på 200 000 kr kan du kvitta uppskovet mot förlusten och du behöver inte betala någon skatt överhuvudtaget.
Ja, även om du inte är skriven i Sverige ska du betala vinstskatt på den bostad du säljer i Sverige.
Ja, men du får inte dra av för eget arbete.
Kommentarer