Samägande
Samägande innebär att flera personer gemensamt äger fastighet, lös egendom, aktier eller obligationer. För att förhindra konflikter och för att klargöra rättigheter och skyldigheter inom samägandet är det bra att skriva ett samäganderättsavtal. Ska ett beslut tas gällande samägandet krävs full enighet mellan samtliga delägare, annars kan en god man behöva utses.
Samäganderättsavtal skyddar mot eventuella tvister
Det är bra att ha ett samäganderättsavtal för att undvika dyra tvister till följd av samägandet. Med avtalet kan samäganderättslagens regler avtalas bort samtidigt som delägarna kan klargöra sina rättigheter och skyldigheter mot varandra.
Beroende på vad delägarna samäger kan avtalet utformas på olika sätt. Om samägandet gäller en bostad kan avtalet exempelvis reglera om det ska vara ok att hyra ut bostaden till någon utomstående eller inte. I avtalet kan man även skriva vad som gäller om en delägare vill lämna samägandet.
Använd inte gratismallar från internet när ni skriver samäganderättsavtal
Varje situation är unik och därför är inte de gratismallar som finns på nätet bra att använda sig av när man skriver samäganderättsavtal. Risken är stor att avtalet inte är helt vattentätt den dag det uppstår en tvist.
Samäganderättslagen gäller om det inte finns något samäganderättsavtal
Om det inte finns något samäganderättsavtal mellan delägarna gällande förvaltningen av egendomen gäller samäganderättslagen.
Enligt lagen måste beslut fattas med full enighet mellan samtliga delägare.
Tänk på! Full enighet gäller oavsett hur stora andelar delägarna förfogar över.
Full enighet krävs inte vid räddningsåtgärder
Enda gången det inte krävs full enighet är om det krävs en akut räddningsåtgärd, exempelvis om ett hus måste repareras omgående. Vid sådana tillfällen kan en delägare anlita hjälp utan de andras samtycke. Kostnaderna som uppstår ska sedan delas i förhållande till delägarnas andelar.
God man kan ta över skötseln och sälja egendomen
Finns inget samäganderättsavtal och det uppstår en tvist som delägarna inte kan lösa har varje delägare rätt att ansöka om en god man hos tingsrätten.
Den gode mannen tar då över egendomen och ska sköta den till delägarnas fördel. Den gode mannen kan även sälja egendomen på offentlig auktion om någon av delägarna har ansökt om detta.
Även delägare kan sälja egendom på offentlig auktion
Enligt samäganderättslagen är det även möjligt för en delägare att sälja egendom på offentlig auktion. En sådan ansökan skickas in till tingsrätten.
Vill en annan delägare förhindra försäljningen är det fullt möjligt att själv buda vid auktionen.
I familjerättsliga sammanhang kan det finnas dold samäganderätt
I äktenskap och samboförhållanden äger var och en sin egendom och ansvarar själv för skulderna som ägandet kan föra med sig. Det finns dock undantag när sambos och makar samäger egendom trots att bara den ena står som ägare.
Undantaget kallas dold samäganderätt och det krävs att tre kriterier uppfylls för att det ska träda i kraft.
- Egendomen är inköpt av den ena partnern i eget namn men för gemensamt bruk.
- Den andra partnern har med hjälp av ekonomiskt tillskott möjliggjort eller förenklat köpet.
- Båda parterna måste anses ha förutsatt att egendomen ska samägas.
Kommentarer
Hur kan jag snabbt få svar på några frågor angående Samäganderättslagen?
1. Är SamägL paragraf om tvångsförsäljning tillämplig även om ansökande andelsägare (utav den andra andelsägaren) blivit erbjuden marknadsmässig utlösen från andel samt lösen lån. Dessutom skulle också ansökande få en ekonomisk förlust vid ev försäljning (pga äger en liten andel men har stora bolån som säkerhet)? I klarspråk kan någon använda tvångsförsäljning som metod att trakassera (utan ekonomiskt incitament) ?
2. Vad händer om en ”God man” vid auktion enligt SamägL fördelar köpeskillingen fel, dvs han tänker tex bodelningsregler när det inte är någon bodelning? (inga sidoavtal finns heller)
3. Går det att få något förhandsavgörande i någon instans på hur köpeskillingen ska fördelas i just ett specifikt fall vid en eventuell tvångsförsäljning enligt SamägL. ? Problemet är att en av delägarna tror han ska betala bara en liten del av bolånet trots att vi är 2 bolåntagare på lånet och inga sidoavtal finns heller. Jag vill inte sitta med denna oklarhet på tillträdesdagen.
Hej Caroline,
Jag måste hänvisa till en jurist i dessa frågor. Vi på Boupplysningen kan tyvärr inte hjälpa till i specifika ärenden om samäganderätt.
Om 3-4 parter samäger mycket mark och den ena parten väljer att testamentera bort sin del/sina delar till en av parterna utan att rådgöra/informera samtliga samägare, är detta möjligt? Det handlar alltså ej om att man testamenterar till sina egna barn utan till annan.
Kan man begära försäljning av sin del utan att ta hänsyn till de andras vilja?
Inget samägandeavtal finns upprättat.
Hej,
Ja, vad jag förstår fogar var och en av parterna över sin egen andel, och därför är fri att testamentera eller sälja sin andel. Övriga delägares samtycke behövs bara i beslut som berör hela marken enligt samägandelagen, som gäller så länge det inte finns något samägandeavtal som säger något annat.
Hej,
Om man köpt en kolonilott tillsammans i ett samboförhållande som man levt i över 2-6 år men bara en part står på kontraktet. Är det gemensamt ägande av denna koloni då? Hur ska man gå till väga om den parten som står på kontraktet säljer kolonin efter att man brutit upp?
Hej Jessica,
Om kolonilotten är införskaffad under samboförhållandet och för gemensamt bruk utgör den samboegendom och ska delas lika vid en bodelning. Detta gäller oavsett om bara en person står på kontraktet. För att veta hur du ska gå till väga nu skulle jag rekommendera dig att rådfråga en jurist.
Hej, vi ska tillsammans med kusins familj köpa en tomt med 2 stugor på. 1 stuga tillhör oss och en liten mindre stuga tillhör dem. Vi har tidigare arrenderat ihop men nu fått möjlighet att köpa marken. Kusinen vill att vi delar upp tomten (drar ett streck som visar vad som är vårt och vad som är deras), en fiktiv gräns. Detta vill inte vi utan önskar att tomten är gemensam och att endast vid försäljning så har båda parterna rätt till 50% av värdet av tomten. Måste man dra ett sträck eller räcker det med att man skriver kontrakt på ett delat ägande på 50% men inte vilken del av tomten som är vems? Allt är gemensamt.
Hej Anna,
Det ska gå bra att skriva kontrakt på delat ägande utan att dela upp tomten i bestämda delar. I så fall äger ni hälften var av tomten som helhet, utan att ange någon gräns för vem som äger vilken fysisk del av tomten.