Arrende

Uppdaterad: 11 oktober, 2024

Arrende är när en markägare ger en fysisk eller juridisk person rätten att använda jordägarens jord eller mark mot en viss avgift. Markägaren kallas även jordägare, och den som får använda marken kallas för arrendator. Det finns fyra huvudsakliga typer av arrenden som styr vad marken får användas till och vad som får finnas på marken.

Vid arrendetvister kan jordägaren och arrendatorn ta hjälp av arrendenämnden, som kan medla och fatta beslut.

Marken som arrenderas kan upplåtas som jordbruksarrende, bostadsarrende, anläggningsarrende eller lägenhetsarrende. Det som är avgörande är vad arrendatorn ska använda marken till.

Jordbruksarrende

Ett arrende räknas som jordbruksarrende om jordägaren och arrendatorn har ingått ett avtal om att marken ska användas för jordbruksändamål. Till exempel kan arrendatorn använda marken till åkermark eller betesmark.

Tänk på! Avtalet måste alltid vara skriftligt. Muntliga avtal är inte giltiga.

Det finns två olika typer av jordbruksarrenden: gårdsarrende och sidoarrende. Skillnaden mellan dem är att det vid upplåtelse av gårdsarrende även ingår en bostad, vilket det inte gör vid sidoarrende.

Jordbruksarrenden kan upplåtas till både fysiska och juridiska personer. Juridiska personer kan dock inte ha en bostad, och därför räknas sådana upplåtelser alltid som sidoarrenden.

Arrendetid för jordbruksarrende

Arrendetiden för gårdsarrenden får aldrig vara kortare än fem år. Det gäller även om ni skulle ha skrivit en kortare tid i avtalet. Bara i enstaka fall kan arrendenämnden lämna dispens för avtal på kortare tid. 

Sidoarrenden har inget krav på minimitid, utan det är upp till arrendatorn och jordägaren att bestämma hur länge avtalet som minst ska gälla.

Jordbruksarrenden kan inte vara bindande i mer än 25 år. Om det har gått mer än 25 år sedan avtalet skrevs under är det fritt fram för båda parterna att säga upp avtalet.

Bostadsarrende

För att upplåtelsen ska räknas som bostadsarrende ska syftet vara att arrendatorn ska bo på platsen och betala ersättning till jordägaren. Arrendatorn har då rätt att bygga en bostad eller ha kvar en bostad som finns på marken. Vanligast är att arrendatorn har ett fritidshus eller en sommarstuga på marken, men även en permanentbostad kan vara ett bostadsarrende.

Till skillnad från gårdsarrende får marken däremot inte användas till jordbruk.

I regel gäller bostadsarrenden bara för fysiska personer. Upplåts ett liknande arrende till juridiska personer räknas det vanligtvis som ett lägenhetsarrende.

Arrendeavtalet ska vara skriftligt, men om ett muntligt avtal ingicks före 1 juni 1968 så gäller även det. Det förutsätter dock att upplåtelsen uppfyller alla förutsättningar som finns för bostadsarrende enligt de regler som gäller i dagsläget.

Arrendetid för bostadsarrende

Bostadsarrenden ska ingås på bestämd tid och gälla i minst fem år. Ifall ni vill att avtalet ska gälla tills vidare räknas det ändå som ett femårigt avtal enligt lag.

Som längst kan ett bostadsarrende vara bindande i 50 år. Om det finns en detaljplan där arrendeområdet ligger får avtalet vara bindande i högst 25 år. En detaljplan är ett dokument som visar hur ett område i en kommun får bebyggas och hur mark- och vattenområden får användas.

Om det däremot är staten som är jordägare gäller inga tidsbegränsningar.

Anläggningsarrende

Anläggningsarrenden innebär att arrendatorn har rätt att bygga eller ha kvar byggnader för att bedriva verksamheten på marken. Anläggningsarrenden kan exempelvis vara bensinstationer, fabriker, vindkraftverk eller lagerhus.

Avtal för anläggningsarrenden måste alltid vara skriftliga, med undantag för avtal som träffades före 1 juli 1968.

Arrendetid för anläggningsarrende

Avtalet för ett anläggningsarrende ska vara tidsbestämt, och arrendetiden får inte vara kortare än ett år. Ifall ni har avtalat om att arrendet gäller tills vidare räknas det enligt lag som ett avtal på fem år.

Ett anläggningsarrende kan som längst vara bindande i 50 år, men om det finns detaljplan på området gäller högst 25 år.

Dessa tidsbegränsningar gäller inte om det är staten som är jordägare.

Lägenhetsarrende

Övriga arrenden kallas för lägenhetsarrenden. Det handlar alltså om ett lägenhetsarrende om arrendet inte uppfyller kraven för jordbruksarrende, bostadsarrende eller anläggningsarrende.

Exempel på lägenhetsarrende kan vara en idrottsförenings klubbhus, en kajplats eller en lekplats.

Ett avtal om lägenhetsarrende behöver inte vara skriftligt, utan det går lika bra med ett muntligt avtal. Ett skriftligt avtal är dock det säkraste, så att det inte uppstår några tveksamheter om vilka villkor ni har kommit överens om.

Arrendetid för lägenhetsarrende

Avtal om lägenhetsarrendet kan antingen ingås på bestämd tid, tills vidare eller på arrendatorns livstid.

Som längst kan avtalet vara bindande i 50 år. Om det finns en detaljplan för området gäller i stället max 25 år.

Jakt på annans mark räknas inte som arrende

Mark som upplåts för jakt räknas inte som arrende, även om det ibland brukar kallas för jaktarrende. I stället finns det en jaktlag som tar upp reglerna för jakträtt på någon annans mark.

Fiskearrende har särskilda regler

Fiskerätt kan ingå i ett jordbruksarrende, och räknas då inte som ett eget arrende. Men det finns också en egen arrendetyp som heter fiskearrende, som styrs av en egen lag. Om någon upplåter fiskerätt mot ersättning och arrendatorn i någon mån försörjer sig på fisket handlar det om ett sådant fiskearrende.

Skriv ett omfattande arrendeavtal

Det är viktigt att skriva ett omfattande arrendeavtal som tar upp all relevant information för upplåtelsen. Bland annat ska det i avtalet stå hur arrendeområdet får användas, hur stort det är och vad som ingår i avtalet. Avtalet bör dessutom innehålla information om avgiften, hur lång arrendetiden är och hur lång uppsägningstiden är.

I de allra flesta fall är det också krav på att arrendeavtalet ska vara skriftligt. De enda undantagen är lägenhetsarrende och avtal som tecknades före den 1 juli 1968, som får vara muntliga.

Tips! Anlita en jurist för att få ett giltigt och omfattande arrendeavtal.

Arrendatorn ska betala skälig ersättning till jordägaren

Jordägaren ska ta ut en skälig arrendeavgift från arrendatorn. Vanligtvis får jordägaren betalt i pengar, men det går även att ta ut andra typer av ersättning, som till exempel varor eller arbetsprestationer. För jordbruksarrende är det dock inte tillåtet med annan ersättning än pengar.

Arrendatorn ska betala ersättningen senast tre månader före arrendeårets slut om ni inte har avtalat om något annat.

Arrendatorn kan i vissa fall få sänkt avgift

I följande fall kan arrendatorn få nedsänkt avgift mot vad ni tidigare har kommit överens om.

• Arean på arrendestället visar sig vara mindre än vad som framgick i avtalet.
• Marken försämras eller minskas på grund av en skada som arrendatorn inte har orsakat själv, till exempel av naturligt vattenflöde.
• Delar av arrendestället tas bort av arrendatorn.

Kan man ändra villkor i arrendeavtalet?

Det är möjligt för både jordägaren och arrendatorn i ett jordbruksarrende eller bostadsarrende att ändra villkoren, till exempel gällande avgiften. Då ska den part som vill göra ändringen skicka en villkorsändring till den andra parten.

För att ändra villkoren i ett anläggningsarrende måste avtalet först sägas upp. Villkoren i ett lägenhetsarrende kan inte ändras, på grund av att arrendet saknar besittningsskydd.

Skulle det uppstå tvister om villkorsändringen kan ärendet skickas till arrendenämnden.

Uppsägning för olika arrenden

Ett arrendeavtal måste alltid sägas upp för att det ska upphöra. Det gäller oavsett om avtalet löper på tills vidare eller under en begränsad tid.

Om varken jordägaren eller arrendatorn säger upp avtalet fortsätter det att gälla tills det sägs upp. Om avtalet gällde kortare än fem år förlängs tiden med lika länge till. Om avtalet gällde mer än fem år förlängs avtalet i stället med fem år till.

Uppsägningen måste också vara skriftlig för att vara giltig. Om arrendeavtalet sägs upp måste arrendatorn flytta från marken när arrendetiden har löpt ut.

Tänk på! En uppsägning av arrende måste vara skriftlig för att gälla.

Om du vill säga upp ett arrendeavtal behöver du göra det en viss tid innan avtalets löptid går ut. Hur lång tid den uppsägningstiden är varierar beroende på vilken typ av arrende det handlar om, och också på hur lång löptiden är.

Till exempel måste ett arrendeavtal som löper på 25 år sägas upp senast efter 24 år, om uppsägningstiden är ett år. Om varken jordägaren eller arrendatorn har sagt upp avtalet till dess förlängs avtalet automatiskt med fem år till.

Exempel: Jordägaren Erik arrenderar ut jordbruksmark till Pelle. Arrendeavtalet skrevs år 2010 och löper på i 25 år med ett års uppsägningstid. För att avtalet ska upphöra vid avtalstidens utgång, det vill säga år 2035, måste Erik eller Pelle säga upp avtalet senast år 2034. Om de inte gör det förlängs avtalet med fem år till.

Uppsägningstid för jordbruksarrende

• Längre än fem års löptid. Avtalet ska sägas upp minst ett år före arrendetidens slut.
• Kortare än fem års löptid. Avtalet ska sägas upp minst åtta månader före arrendetidens slut.
• Kortare än ett års löptid. Avtalet behöver inte sägas upp, utan slutar gälla när arrendetiden löpt ut.

Har parterna avtalat om längre uppsägningstider gäller det bara för jordägaren. Arrendatorn får i så fall använda sig av det som står i lagen i stället.

Uppsägningstid för bostadsarrende

Avtalet ska sägas upp minst ett år före arrendetidens utgång. Har parterna avtalat om egna uppsägningstider måste jordägaren följa detta, men arrendatorn kan välja att följa lagen i stället om den är mer fördelaktig. Uppsägningen måste vara skriftlig.

Uppsägningstid för anläggningsarrende

Jordägaren och arrendatorn kan fritt bestämma om ni vill ha någon uppsägningstid eller inte, och även hur lång uppsägningstiden i så fall ska vara. Om ni kommer överens om att avtalet ska upphöra utan uppsägning har arrendatorn inte något besittningsskydd.

Uppsägningstid för lägenhetsarrende

• Tillsvidareavtal utan uppsägningstid. Om någon av er säger upp avtalet upphör det att gälla den 14 mars som inträffar närmast efter uppsägningen. Ett sådant bestämt datum då avtal slutar gälla kallas för fardag.
• Tidsbestämda avtal. Ni kan själva avtala om en uppsägningstid som då gäller för både jordägare och arrendator.

Avtalet kan sägas upp i förtid om arrenderätten förbrukas

Om arrendatorn inte sköter sig kan arrenderätten förbrukas. Då kan jordägaren säga upp arrendeavtalet i förtid, och arrendatorn har i det fallet inget besittningsskydd.

Då har arrendatorn förbrukat sin arrenderätt

• Arrendatorn betalar inte avgiften i tid.
• Marken används till annat än vad som har avtalats.
• Arrendet blir vanvårdat.
• Arrendatorn rättar sig inte efter att jordägaren har sagt till.

I vissa fall har arrendatorn besittningsskydd

Arrendatorn har besittningsskydd vid både bostadsarrenden och jordbruksarrenden. Det innebär att jordägaren inte kan säga upp arrendatorn på vilka grunder som helst. Om jordägaren säger upp avtalet har arrendatorn rätt att få en förlängningsförfrågan prövad hos arrendenämnden, eller rätt till ersättning om jordägaren vägrar förlänga.

Anläggningsarrenden har indirekt skydd. Det innebär att arrendatorn tvingas flytta om jordägaren säger upp arrendet, men kan i så fall ha rätt till skadestånd.

För lägenhetsarrenden saknas däremot besittningsskydd helt.

Tänk på! Besittningsskydd gäller i de flesta fall för jordbruks- och bostadsarrenden, men inte för lägenhetsarrenden. Anläggningsarrenden har indirekt besittningsskydd.

Det finns dock vissa fall då besittningsskydd inte heller gäller för jordbruksarrenden, bostadsarrenden och anläggningsarrenden.

Jordbruksarrenden saknar besittningsskydd om

• Det är ett sidoarrende med en avtalstid på max ett år
• Arrendatorn har förverkat arrenderätten
• Den säkerhet som arrendatorn har lämnat för arrendet har försämrats och arrendatorn inte kan hitta en ny säkerhet

Bostadsarrenden saknar besittningsskydd om

• Det inte finns något hus färdigbyggt på marken när jordägaren senast kan säga upp avtalet
• Arrendatorn har förverkat arrenderätten
• Säkerheten för arrendet har försämrats och arrendatorn inte har fått fram en ny säkerhet
• Arrendenämnden lämnar dispens efter att arrendatorn har avstått besittningsskydd

Anläggningsarrenden saknar besittningsskydd om

• Parterna har valt att avtala bort besittningsskyddet
• Arrendatorn har förverkat arrenderätten
• Den säkerhet som arrendatorn har lämnat för arrendet har försämrats och arrendatorn inte kan hitta en ny säkerhet

Arrendatorn kan överlåta arrende med jordägarens tillstånd

För att en arrendator ska få överlåta ett jordbruksarrende, bostadsarrende eller anläggningsarrende till någon annan måste jordägaren ha gett sitt tillstånd till detta. För lägenhetsarrenden finns inga regler för ägarbyte, utan då görs bedömningen i stället enligt allmänna avtalsrättsliga principer.

Undantag för jordbruksarrende och bostadsarrende

Det finns vissa undantagsfall då jordbruksarrenden och bostadsarrenden får överlåtas utan jordägarens tillstånd.

Villkor för att överlåta jordbruksarrende på minst tio år

Ett långtidsarrende som löper på tio år eller längre kan få överlåtas genom köp, gåva och byte. I så fall måste följande villkor vara uppfyllda.

• Rätten till överlåtelse är inte bortskriven i avtalet.
• Arrendatorn har erbjudit jordägaren att ta tillbaka arrendet mot en skälig ersättning.
• Jordägaren har inte accepterat arrendatorns erbjudande inom en månad.
• Den som ska ta över arrendet är lämplig och skötsam.

Villkor för att överlåta jordbruksarrende till make, maka eller barn

Arrendatorn kan överlåta arrendet till sin make, maka eller sitt barn genom köp, gåva och byte, så länge följande villkor är uppfyllda.

• Avtalet löper över en viss tid.
• Arrendet omfattar ett utvecklat lantbruksföretag.
• Jordägaren har inte någon anledning att motsätta sig en överlåtelse.

Villkor för att överlåta jordbruksarrende med investeringar

Om arrendatorn har gjort investeringar på jordbruksarrendet, som exempelvis byggnader eller anläggningar, får arrendatorn överlåta arrendet under följande förutsättningar.

• Arrendatorn har erbjudit jordägaren att lösa in investeringen.
• Jordägaren har inte accepterat erbjudandet inom tre månader.
• Den som ska ta över arrendet är lämplig och har ordnad ekonomi.

Villkor för att överlåta bostadsarrende

Arrendatorn har rätt att överlåta arrenderätten om följande villkor är uppfyllda.

• Rätten till överlåtelse är inte bortskriven i avtalet.
• Avtalet löper över en viss tid.
• Arrendatorn har erbjudit jordägaren att ta tillbaka arrendet för skälig ersättning.
• Jordägaren har inte accepterat erbjudandet inom en månad.
• Den som ska ta över har ordnad ekonomi och är skötsam.