Särskilda skäl för uppsägning av ett hyresavtal
För att en hyresgäst, eller hyresvärd, ska få säga upp ett hyresavtal utan att uppsägningstid gäller krävs att det finns särskilda skäl. Dessa nämns i Hyreslagen (Jordabalk 12 kap).
I denna artikel förklaras vilka dessa skäl är samt vid vilka tillfällen som dispens kan ges.
Innehåll
Lag som reglerar särskilda skäl för uppsägning
I hyreslagen kapitel 12, paragraferna 10, 11,12,13, 14, 16,17 & 18 anges särskilda skäl som innebär att hyresgästen har rätt att avbryta hyresavtalet utan uppsägningstid. I paragraferna 42 och 44 nämns särskilda skäl för att hyresvärden ska få säga upp avtalet.
Nedan beskrivs dessa under respektive rubrik. Vid varje skäl finns även ett kort citat från gällande paragraf. Kom ihåg att citatet enbart är en del av paragrafen och att paragrafen inte återges i dess helhet.
Denna text handlar enbart om vid vilka tillfällen som hyresgäst respektive hyresvärd har särskilda skäl till uppsägning av hyreskontraktet. Utöver uppsägning kan det även, vid vissa situationer, uppstå skadeståndskrav eller krav på nedskrivning av hyran. Texten fokuserar däremot enbart på uppsägning.
Särskilda skäl för hyresgästen
Här presenteras de tillfällen då en hyresgäst kan säga upp avtalet utan uppsägningstid vilket innebär att någon mer hyra inte behöver betalas. En stark rekommendation är att alltid kontakta hyresvärden först och diskutera problemet. Hjälp går även att få från Hyresgästföreningen och Hyresnämnden.
Lägenheten blir förstörd
Ett hyreskontrakt gäller enbart om hyresgästen kan flytta in i en bostad som kan användas för det avsedda ändamålet. Skulle det upptäckas stora vattenskador, eller andra omfattande skador, inför inflyttning kan alltså avtalet ogiltigförklaras.
10 § – Om lägenheten före tillträdesdagen blir så förstörd att den inte kan användas för det avsedda ändamålet, förfaller avtalet
Brister inför inflyttning
Om det uppstår mindre skador på lägenheten, innan inflyttningsdatum, ska hyresvärden åtgärda dessa så att bostaden, på tillträdesdagen, är i det skick som hyresgästen kan förvänta sig.
Om det inte har hunnit åtgärdas finns flera alternativ. Ett alternativ är att hyresgästen får rätten att åtgärda problemet varpå hyresvärden står för kostnaden. Ett annat alternativ är att hyresvärden åtgärdar felen inom kort och ger skälig nedsättning av hyran fram till det har skett.
Om hyresvärden däremot inte agerar har hyresgästen rätt att säga upp avtalet. Det kräver däremot att felet är av ”väsentlig betydelse”.
11§ – Kan bristen inte avhjälpas utan dröjsmål eller underlåter hyresvärden att efter tillsägelse ombesörja åtgärden så snart det kan ske, får hyresgästen säga upp avtalet.
Myndighetsbeslut
Myndigheter kan ta beslut som innebär att bostadslägenheter inte alls, eller bara delvis, kan utnyttjas. Om de meddelar detta före tillträdesdagen och bara en del av bostaden inte kan utnyttjas uppstår rätten till skälig nedsättning av hyresnivån. Om det omfattar ”väsentlig inskränkning på nyttjanderätten” kan avtalet sägas upp. Detta även om myndighetsbeslutet inte ännu vunnit laga kraft (börjat gälla).
12 § – Innebär beslutet en väsentlig inskränkning i nyttjanderätten, får hyresgästen säga upp avtalet, även om beslutet inte har vunnit laga kraft.
Ej färdigställd lägenhet
Vid exempelvis nyproduktion skrivs avtal mellan hyresgäst och hyresvärd innan lägenheten är helt färdigställd för inflyttning. Detta förväntas däremot vara klart på inflyttningsdatum. Om så inte skett har hyresgästen rätt till nedsättning av hyran om inflyttning ändå sker. Ett annat alternativ är uppsägning sker innan tillträdesdagen.
13 § – Uppsägning får ske även före den avtalade tillträdesdagen, om det är uppenbart att lägenheten då inte kan användas för avsett ändamål.
Om tidigare hyresgäst inte flyttat ut
Inför inflyttningsdatum förväntas tidigare hyresgäst flyttat ut samt tagit med sig möbler och bohag. Skulle lägenheten inte vara utrymd på den nya hyresgästens inflyttningsdatum ska nedsättning av hyran ske för de dagar som tillträdet skjuts fram. Om inte hyresvärden”genast” agerar och får bort tidigare hyresgäst uppstår rättigheten att säga upp hyresavtalet.
14 § – Om hindret inte undanröjs genast efter det att hyresvärden har underrättats om förhållandet, gäller bestämmelserna i 11 § om rätt för hyresgästen att säga upp avtalet på grund av brist i lägenheten
Stora skador som inte hyresgäst orsakat
I paragraf 10 – 12 (se ovan) anges exempel på stora skador på lägenheten som ger rätten för hyresgästen att direkt säga upp avtalet. Utöver dessa tillfällen gäller samma regler, förutsatt att hyresgästen inte är orsak till skadan, efter inflyttning vid följande tillfällen:
- Lägenheten förstörs i så stor utsträckning att den inte kan användas (exempelvis brand)
- Hinder uppstår som gör att hyresgästen inte till fullo kan använda sin nyttjanderätt
- Kraftigt bristande underhållskyldighet från hyresvärd
- Myndighetsbeslut under hyresperioden som påverkar nyttjanderätten. Gäller från att beslutet verkställs.
16 § – Lägenheten blir så förstörd under hyrestiden att den inte kan användas för det avsedda ändamålet eller om lägenheten annars skadas under hyrestiden utan att hyresgästen är ansvarig för skadan…
Ohyra
I likhet med att hyresgästen kan säga upp hyresavtalet vid stora skador på bostaden (se rubriker ovan) gäller detta även vid kraftiga problem med ohyra. Detta förutsatt att hyresvärden inte alls försöker åtgärda problemet eller att stora problem kvarstår även efter åtgärd.
17 § – Bestämmelserna om skada eller brist i lägenheten gäller också om ohyra förekommer i lägenheten till men för hyresgästen.
Annan person har företräde
Skulle hyresgästen inte få tillgång till bostaden, eller delar av den, på grund av en annan person har företräde finns valet att kräva nedsättning av hyran eller uppsägning av avtalet. Det kan exempelvis uppstå om hyresvärden hyrt ut samma lägenhet till flera personer.
18 § – Hyresgästen har även sådan rätt att säga upp avtalet som anges i 11 §, om han var i god tro när avtalet träffades
Hyresvärdens särskilda skäl för uppsägning
Paragraf 42 i Hyreslagen anger tillfällen då hyresvärden har rätt till uppsägning av hyresavtalet i förtid. Vissa av dessa skäl regleras även i paragraf 43 och 44.
- Sen betalning – Om betalning inte skett sju dagar efter fakturans förfallodatum
- Olovlig andrahandsuthyrning – Vid olovlig andrahandsuthyrning har hyresvärden rätt att säga upp avtalet direkt. Någon varning och möjlighet för hyresgästen att avsluta uthyrningen behövs inte.
- Överlåtelse mot pengar – Att ta emot pengar för att överlåta en lägenhet till någon annan är olagligt. Om detta sker kan därmed avtalet sägas upp direkt.
- Upplåtelse mot oskälig hyra – Sker andrahandsupplåtelse, via inneboende eller andrahandsuthyrning, mot en oskäligt hög hyra kan uppsägning ske. Hyresgästen ska däremot ha möjlighet att påvisa giltig ursäkt till den högre hyresnivån.
- Avsett ändamål – Bostaden får inte användas till annat ändamål än avsett enligt hyresavtalet. Det kan exempelvis inte bedrivas affärsverksamhet med försäljning. Det får inte heller bo fler personer i bostaden än vad den är anpassad för.
- Ohyra – Hyresgästen, eller annan som har upplåtelse till bostaden, får inte ”genom vårdslöshet” släppa in ohyra i bostaden. Om ohyra upptäcks ska det anmälas så att inte det sprids.
- Vanvård – Hyresgästen får inte vanvårda lägenheten, brista i skötsamhet eller störa andra boenden. I detta fall ska hyresvärden kräva rättelse men om så inte sker uppstår rätten till att säga upp hyresavtalet.
- Tillträde – Hyresvärden har juridiska rättigheter att få tillträde till bostaden vid vissa tillfällen. Vägrar hyresgästen det krävs giltigt skäl för att inte avtalet ska sägas upp.
- Avtalsenlig skyldighet – I hyresavtalet kan det förekomma olika skyldigheter som hyresgästen förväntas följa. Om en sådan skyldighet anses vara av ”synnerlig vikt” för hyresvärden kan brister att uppfylla dessa vara skäl till uppsägning.
- Brott – Uppsägning får även ske om det bevisligen sker ”allvarlig brottslighet” alternativt ”brott vanemässigt eller i större omfattning” i lägenheten.
Försenad betalning – 3 veckors dispens
I 44 § framgår att om en hyresgäst är mer än en vecka försenad med betalningen, och hyresvärden därför sagt upp avtalet, finns möjligheten att återfå lägenheten enligt tidigare villkor. Detta genom att befintlig skuld betalas till hyresvärden inom tre veckor. Utöver betalning till hyresvärd kan det även ske via deponering hos Länsstyrelsen. Att hyresgästen får tillbaka rätten att bo i lägenheten kallas för att personen ”återvinner en förverkad hyresrätt”.
Sker uppsägning av denna anledning ska även hyresvärden meddela socialnämnden i den kommun som bostaden är belägen inom. Detta för att socialnämnden, i vissa fall, kan gå in och betala hyran för personer som anses kunna riskera bostadslöshet.
Sker däremot inte betalning inom denna tid kvarstår det särskilda skälet för uppsägning av hyresavtalet och personen ska flytta skyndsamt.
Vanliga frågor om Särskilda skäl för uppsägning av ett hyresavtal
De särskilda skäl som kan ligga till grund för uppsägning av hyresavtal anges i Hyreslagen. Det gäller exempelvis om lägenheten inte är möjlig att bo i på grund av kraftigt eftersatt underhåll.
Nej, i de flesta fall har hyresgästen besittningsskydd vilket innebär att hyresvärden inte får säga upp avtalet utan giltig anledning.
Det finns ingen lag som reglerar att hyresvärden måste ge varningar inför en uppsägning. Vissa fastighetsbolag tillämpar däremot detta förfarande.
Nej, vid särskilda skäl sker uppsägningen omedelbart. Hyresgästen kan i detta fall få en kortare tidsperiod på sig att flytta sig bohag.
Läs mer om ämnet
